HCL 539/2021 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA HA OTARNRAREA NR.529 din 820.09.2O02A4 Privind: Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 100,14 mp indiviz din suprafața de 197,00 mp, situat în Brăila, str. Mihail Kogălniceanu nr. 98, NCP 96949, în favoarea solicitantilor și teren pe care se află amplasată construcția C1, proprietatea acestora. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL ERAILA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având _în_ vedere referatul de _anrobare al _initiatorului _nrecum si cererea înregistrată la Primăria Municipiului Brăila sub nr. 25559/31.08.2021; Văzând raportul comun de specialitate al Direcţiei Arhitect Șef și Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, precum și avizele comisiilor de specialitate nr. 1 și 2 din cadrul C.L.M. Brăila; În conformitate cu prevederile art. 693 și art. 697 Cod Civil, art. 20, alin. (1) lit. e) şi art. 28 alin. (3) din Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, cu modificările şi completările ulterioare, H.C.L.M. nr. 101/30.03.2017, modificată prin H.C.L.M. nr. 246/30.06.2017 și H.C.L.M. nr.51/27.03.2009, completată cu H.C.L.M. 126/29.03.2021, anexa 1.139, poziţia 3; În baza art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din O.U.G. nr. 57/2019, privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare; În temeiul art. 139 alin. (1) şi (3) lit. g), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare; HOTAR A STIE: Art.1 Se aprobă constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, pe o perioadă de 49 de ani, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 100,14 mp indiviz din suprafața de 197,00 mp, situat în Brăila, str. Mihail Kogălniceanu nr. 98, NCP 96949, în favoarea solicitanţilor „teren pe care se află amplasată construcția C1, proprietatea acestora. Art.2 Terenul pentru care se constituie dreptul de superficie, se identifică în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, potrivit anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3 Preţul superficiei se stabilește în cuantum de 9,74lei/mp/an, conform raportului de evaluare prevăzut în anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.4 Se împuternicește executivul local, în vederea perfectării contractului de superficie în formă autentică, cu respectarea modelului — cadru prevăzut în anexa nr. 3 la H.C.L.M. Brăila nr. 101/30.03.2017. Art.5 Beneficiarii dreptului de superficie au obligaţia să respecte prevederile H.C.L.M. Brăila nr. 76/28.02.2013, referitoare la „Ameliorarea confortului urban prin plantarea de arbori de către beneficiarii terenurilor aflate în proprietatea Municipiului Brăila”, obligaţie ce va fi prevăzută în contractul de superficie. Art.6 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Arhitect Șef, Direcţia Finanţelor Publice Locale, Direcţia Achiziţii Publice, Licitaţii și Parteneriat Public Privat, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesaţi. PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ, CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR/GENERAL, ION DRĂGAN F-PO-09-02.01.05/rev.0 ANELA A zi Pa CA Hei pie. 359/3. 09 27 Plan de amplasament si delimitare a imobilului ] a 2 JRGI 4854772021 Nr. cadastral Suprafata masurata a imobilului (mp) | Adresa imobilului 96949 197 _ Strada Mihail Kogalniceanu Nr.98 Nr. Carte Funciara Unitate Administrativ Teritoriala (UAT) BRAILA 425080 425060 425080 425060 A. Date referitoare Ia teren Nr. [Categorie de = parcela] . folosinta Suprafata (mp) Mentiuni 1 CC 197 1-2-3-4-5-7-8-9 constr.,9-10-11 gard tabla,12-13-14-15 constr,15-1gard scand Total 197 B. Date referitoare la constructii Supraf. construita Cod | Destinatia (i sol (mp) Mentiuni i CL 73 LOCUINTA . Suprafata desfasurata: 73 mp Total 73 - ga ""Suiprafal totala masurata a imobilului = 197 mp £ . prafata din act = 193.72 mp Executat Ş EI Inspector Confirm execută a alta, n, Confirm introducerea imobilului in baza de date integrata corectitudinea întodidinii 4 i: strale Gabriela Si atribuinea-numarului cadastral si corespondenta a ie ită ea shi teren pai Dat tura si parafa IOAN] semnataistar ae Semnăţ ȘI Viorica Musat "sBPtgțiatura Lp IOAN SERACU ez) e Data : Data: 22 97.204: -. i SERAL Pezznasua i Stampa BcPI ANCRAI cp Meir HP. 339/30 09. 227. RAPORT DE EVALUARE Nr.467 din 16.07.2021 Beneficiari: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA , Județul BRĂILA , Piata Independentei nr 1 „ cod poştal 810210;Telefon: 0239/694947, fax 0239/692394 E-mail: pmbQprimariabraila.ro solicitant drept de superficie Obiectul evaluării: Imobil tip: TEREN INTRAVILAN, curti constructii in suprafata de 100,14mp situat în Braila adresa: Strada Mihail Kogalniceanu nr 98 aflat in proprietate privata a UAT Braila conform HCLM nr 126/29.03.2021 Scopul evaluarii : Estimarea valorii de piata pentru superficie Data evaluării: 16.07.2021 Curs B.N.R. = 4,9278 lei/euro din data de 13.07.2021 p Valoarea de piață propusă pentru superficie este de 24.367 lei, echivalent a 4.945euro. » Valoare redeventa superficie estimata : 9,74lei/mplan- superficie pe 25 ani 975lei/an - superficie pe 25 ani Executant: FIRMA: Persoană Fizică Autorizată TĂNĂSUICĂ E. FLORIN, | Reg.Comerţ Brăila: FO9/589/2009, C.U.I. : 25699266, prin reprezentant Tănăsuică Florin expert evaluator, membru titular ANEVAR, legitimaţia nr. 16542, telefon 0744349580,email: astral_55Qyahoo.com. Z DEPLE P Euator âHtoriz Pa TANASULCA FLORIN ă Z ( vegitimatia Nr. 16542 s) AC „sa Valabil 2024 tat PEcializarea: seu D: ȘI RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE TIP „TEREN CURTI CONSTRUCTII INTRAVILAN” ÎNREGISTRARE LA ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR Ni: 467416.07.2021 U.A.T. BRAILA Nr, 1. ȚEVALUATOR Firma: P.F.A. TĂNĂSUICĂ E. FLORIN Reg. Comerţ Brăila: F09/589/2009, CUI: 25699266 Adresa: Brăila, str. Ipotești nr.6, bloc A2, sc. E, apt. 95 email: astral_55(Qyahoo.com, telefon: 0744349580 Legitimaţie ANEVAR Nr. 16542 Asigurare profesională S.C. ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A. certificat nr. 35519/08.01.2021 suma 10000,00 EURO / anul 2021 Expert evaluator Tănăsuică Florin 2. CLIENT PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, judeţul Brăila Adresa Piata Independentei nr 1 , cod poștal 810210; Telefon: , 0239/694947, fax 0239/692394 E-mail pmbQprimariabraila.ro Destinatarul PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, judeţul Brăila raportului solicitant drept de superficie 3. |PROPRIETATEA Data inspectiei imobilului 13.07.2021 EVALUATĂ (conform inspecției) TEREN - tip: intravilan - categoria de folosinţă: curţi construcţii; - forma : dreptunghi - topografie plana - tip acces direct din str Mihail Kogalniceanu - suprafaţa = 100,14 mp indiviz din 197mp - deschidere = 6,15 ml; - adancime = 16,28ml - adresa: strada Mihail Kogalniceanu nr 98; - îngrădit Proprietar PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, judeţul Brăila - domeniul privat, HCLM 126/29.03.2021 Documentatie Cadastrala si inscriere in Cartea Funciara in curs de executie Condiţii limitative deosebite - NU 4. | DECLARAREA VALORII VALOAREA DE PIAŢA 24.367 lei ESTIMATĂ A TERENULUI (fără T.V.A.) 4.945 euro 5. [TIP DE VALOARE Valoarea de piaţă SCOPUL EVALUARII Estimarea valorii de piaţă în vederea instituirii dreptului de superiicie DATA EVALUARII 16.07.2021 Curs de schimb valutar stabilit de Banca 1 euro=4,9278 lei ( curs BNR euro / leu din 13.07.2021) Naţională a României 6. |DATE PRIVIND DREPTUL = Drept integral de proprietate al Primăriei Municipiului Braila, DE PROPRIETATE - domeniul privat, HCLM 126/29.03.2021 Documentatie Cadastrala si inscriere in Cartea Funciara in curs de executie . Situaţia privind Cartea = Documentatie Cadastrala si inscriere in Cartea Funciara in curs de Funciară executie . LĂ DATE PRIVIND = In curs de executie. DOCUMENTAŢIA CADASTRAL 8. UTILIZAREA ACTUALA A Teren liber intravilan curti constructii TERENULUI 9. | DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE Zona de amplasare URBANA: zona impozitare „B” Distanta pana la centrul urban 2,5 km Artere importante de = Auto: circulație în apropiere = Calitatea reţelelor de transport: drumuri asfaltate. Caracterul edilitar al zonei Tipul zonei = Cartier rezidenţial de locuinte unifamiliale modeste = Reţea de auto transport în comun în apropiere = Unităţi comerciale în apropiere = Unităţi de învăţământ primar -1 scoala = Unităţi medicale -nu = Instituţii de cult da = Cursuri de apă Dunarea la 2 km Utilităţi = Reţea urbana de energie electrică: existentă = Reţea urbana de apă: existentă = Reţea urbana termoficare: inexistentă = Reţea urbana de gaze: existentă = Reţea urbana de canalizare: existentă Gradul de poluare Absența poluării (rezultat din observaţii sau informaţii ale evaluatorului, fără expertizare sau determinări de laborator ale noxelor). ? Ambient = Liniştit =_Trafic auto slab CONCLUZIE PRIVIND Zona de referință amplasare favorabilă, Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare . AMPLASAMENTUL Poluare redusă . Ambient civilizat . 10. | DESCRIEREA TERENULUI Date generale = Amplasare : periferic = Suprafaţa: S = 100,14mp = Deschiderea la stradă=6,15 ml = Tip drum acces: asfalt. = Regim juridic pentru drum: public. Descriere Dimensiuni Lxl Forma:dreptunghi Topografie: plana, Stare teren: ocupat constructii anexe Utilitati existente — retea energie electrica -retea apa potabila -retea gaze -retea canalizare Natura teren — leossuri galbene macroporice umiditate redusa „nisipuri prafoase de origine eoliana, bun de fundare. Adancime panza freatica 8-12 m Restrictii = Privind construirea nu = Altele nu 11 | ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Evolutia actuala a pietei imobiliare releva un declin puternic al tuturor segmentelor de piata pe fundalul dificultatilor economice si financiare care au acutizat vulnerabilitatile unei piete aflate inca in faza incipienta de dezvoltare. Atitudinea rezervata a investitorilor a fost amplificata de situatia politica tensionata a Romaniei. Dupa cresterea economica impresionanta inregistrata consecutiv in 2005-2008, anii 2009 — 2015, au marcat contractii succesive. In anul 2020 s-a constata o usoara crestere a preturilor pe piata imobiliara, in special a proprietatilor de tip apartament, in parte datorat programului “prima casa"dar tendinta s-a atenuat dupa incetarea acestui program. Domeniul constructiilor a inregistrat scaderi reflectand in parte si reculul pietei imobiliare. Diminuarea activitatii economice si implicit efectele negative induse in piata imobiliara sunt evidentiate de nivelul scazut al investitiilor straine directe din ultimii 4 ani. Situatia internationala este delicata in conditiile in care tari precum Crese carei Spania, Italia, Malta au dificultati majore. Inevitabil, greutatile economice pe care le intampina companiile au ca rezultat cresterea ratei somajului si scaderea puterii de cumparare a populatiei. Astfel, toate segmentele pietei au inregistrat o anumita contractie. Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate, care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă si pot să fie influențate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc. În general, proprietăţile imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia este periclitată. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca, de multe ori, să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile sau sunt deformate. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei, procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factori endogeni şi exogeni proprietăţii. În funcţie de nevoile, dorinţele, motivațiile, localizarea, tipul şi vârsta participanţilor la piaţă pe de o parte şi tipul, amplasarea, design şi restricţii privind proprietăţile, pe de altă parte, s-au creeat tipuri diferite de pieţe imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Oferta Piata rezidentiala a fost cel mai afectat segment si in 2020 datorita actiunii mai multor factori ce au rezultat in scaderea semnificativa a cererii si diminuarea numarului de unitati locative finalizate. Contractia acestui segment a fost cauzata de diminuarea puterii de cumparare indusa de scaderea salariilor, rata in crestere a somajului si devalorizarea monedei nationale. Devalorizarea monedei nationale a diminuat sau chiar a anulat scaderea preturilor de vanzare pentru spatiile locative cotate in Euro, in timp ce cresterea costurilor de finantare a afectat, in prima faza, cumparatorii finali si apoi, ca efect indus, dezvoltatorii. In consecinta, dezvoltatorii nu au mai initiat proiecte rezidentiale ample sau au diminuat semnificativ ritmul lucrarilor de constructie datorita vanzarilor scazute si a sistarii finantarii, cauzata de nerespectarea nivelului anticipat al veniturilor. Mai multe proiecte au fost oprite. Oferta pe segmentul locuintelor noi a fost sustinuta atat de dezoltatori cat si de fondurile oportuniste, care sunt in situatia de a vinde portofoliile detinute, fiind presati de plata creditelor accesate pentru cumpararea proprietatilor. In conditiile in care actuala conjuntura a pietei nu le ofera profitul scontat, fondurile oportuniste prefera sa ofere aceste locuinte spre inchiriere. Cerere Noile conditii de pe piata rezidentiala au determinat modificari majore in structura cererii comparativ cu perioada 2006-2008. In 2020 cererea a fost aproape in exclusivitate reprezentata de cumparatorii finali, constrastand puternic cu perioada de boom a pietei cand proportia dintre acestia si investitorii speculativi era aproximativ egala. In 2020 persoanele tinere cu varste cuprinse intre 20 si 35 de ani care folosesc creditarea bancara au sustinut cererea pe segmentul apartamentelor noi, in special a celor de 2 camere. Comparativ cu perioada de crestere a pietei rezidentiale, cererea a inregistrat o contractie evidenta pentru toate segmentele de piata rezidentiala. Cea mai mare parte a cererii generate de acest tip de cumparatori este pentru apartamente cu preturi de pana la 60.000 Euro. Aceste facilitati au constat in posibilitatea achizitionarii locuintelor printr-un sistem de rate platite direct catre dezvoltator. Investitori speculativi prospecteaza in continuare piata in vederea achizitionarii de proiecte rezidentiale aflate in dificultate. Conditiile actuale ale pietei au creat oportunitati pentru acest tip de investitori care doresc parteneriate cu proprietarii pentru continuarea lucrarilor de constructii inlesnind finantarea pentru finalizarea proiectelor. In piata terenurilor pe fondul schimbarilor de pe piata imobiliara, mentionate anterior , s-a remarcat o crestere semnificativa a preturilor terenurilor extravilane agricole.In ceea ce priveste pretul terenurilor intravilane , s-a constatat in perioada anilor 2015-2020 o crestere mica si intr-un ritm mult mai lent.Un reviriment nu este asteptat in viitorul apropiat si datorita situatiei pandemice si economice incerte pentru anul 2021. DEFINIREA PIEŢEI ŞI = Piaţa terenurilor SUBPIEŢEI = Piata terenurilor intravilane NATURA ZONEI = Zonă rezidenţială de case rezidentiale modeste = Din punct de vedere edilitar: zona în în stagnare . = Din punct de vedere economic: economie inactivă, Informaţii despre taxele şi impozitele locale:- OFERTA DE TERENURI = În stagnare SIMILARE CEREREA DE TERENURI |-= Instagnare SIMILARE Si A VSORUL OR e PE Sa PA N TANIASUACĂ POR E | egala 16582.) 4 vatabit 2024 os A ă %7 Shectaizarea: IE) zi O, ANEVAR ECHILIBRUL PIEŢEI (RAPORTUL CERERE/ OFERTĂ) = Echilibru cu un mic avantaj al ofertei PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU TERENURI = Minim: 50 euro/mp) SIMILARE = Maxim: 80 euro/mp) PREŢURI ÎN ZONA VECINĂ PENTRU TERENURI SIMILARE Minim: 50 euro/mp) Maxim:80 euro/mp CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA TERENURILOR = Dezechilibru în favoarea OFERTEI = Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI = REZULTATUL CERCETĂRII: posibilitatea creşterii mici a preţurilor terenurilor intravilane. 13. EVALUARE REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL STANDARDE DE EVALUARE ANEVAR 2020 Standarde generale SEV 100 Cadrul general SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării SEV 102 Documentare și conformare SEV 103 Raportare SEV 104 Tipuri ale valorii SEV 105 Abordări și metode de evaluare Standarde pentru active Bunuri imobile SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Analiza celei mai bune utilizări Definitie: CMBU este „utilizarea probabilă în mod rezonabil şi justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă cea mai mare valoare a proprietăţii imobiliare.” Standardele de evaluare ANEVAR 2020; O utilizare a unei proprietăți devine CMBU a acesteia dacă satisface simultan următoarele condiţii: 1. Probabilitatea rezonabilă 2. Justificarea adecvată 3. Permisibilitatea legală 4. Posibilitatea fizică 5. Fezabilitatea financiară 6. Conduce la cea mai mare valoare (utilizarea care este maxim productivă) Analiza celei mai bune utilizări, . 1.Utilizări probabile în mod rezonabil : Rezidentiala 3.Testul de permisivitate legală. Restricţiile legale sau private: pot permite utilizarea; 4.Pot afecta dezvoltarea sau funcţionarea Testul pentru posibilitatea fizică. Caracteristicile fizice: pot permite utilizarea 5.Testul fezabilităţii financiare -construcţia posibila şi permisibila -fezabilitatea poate fi indicată prin activitatea pieţei -fezabilitatea poate fi cuantificată prin analiză financiară: tehnica reziduală a terenului; -utilizarea indicelui profitabilităţii Testul valorii maxime Concluzii la cea mai bună utilizare rezidentiala ia Nr. 3 gări) 202 E) a ooechizareai Et ce me . * ANZY [9594 (manea tg, CĂ 6542 13.1 EVALUAREA PRIN METODA COMPRATIEI VANZARILOR În anexa nr. 6 este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe. VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAŢIEI VÂNZĂRILOR 24.367 lei 4.945 euro 1 euro=4,9278 lei ( curs BNR euro leu din 13.07.2021) PRECIZARE Datorita spe este singura metoda aplicabila in acest caz. 14. DEFINIŢII, IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE ŞI ALTELE 14.1 DEFINIŢII VALOAREA DE PIAŢĂ Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, [...]