HCL 549/2026 Cluj-Napoca adoptată

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA HOTĂRÂRE privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal de restructurare urbană, dezvoltare ansamblu cu funcțiuni mixte, str. Septimiu Severus nr. 4, Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în şedinţă ordinară, Examinând proiectul de hotărâre privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal de restructurare urbană, dezvoltare ansamblu cu funcțiuni mixte, str. Septimiu Severus nr. 4 - proiect din inițiativa primarului; Reţinând Referatul de aprobare nr. 693350/1/30.07.2026. conex cu nr. 601754/1/15.06.2026, al i primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de iniţiator; | Analizând Raportul de specialitate nr. 693485/433/30.07.2026, conex cu nr. | 601818/433/15.06.2026, al Direcţiei Generale de Urbanism şi al Direcţiei Juridice, prin care se propune aprobarea Planului Urbanistic Zonal de restructurare urbană, dezvoltare ansamblu cu funcțiuni mixte, str. Septimiu Severus nr. 4, beneficiară: S.C. AGREGATUL CĂPUŞ S.RL; Reţinând Avizul de oportunitate nr. 186 din 5.08.2024 şi Avizele Arhitectului şef nr. 163 din 8.10.2025, nr. 27 din 6.03.2026 şi nr. 63 din 11.05.2026, precum şi avizele organismelor teritoriale interesate; Potrivit prevederilor art. 56 al Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu modificările şi completările ulterioare şi ţinând cont de prevederile Regulamentului Local de Urbanism, | aprobat prin Hotărârea nr. 493/2014, cu modificările şi completările ulterioare; | Văzând avizul comisiei de specialitate; Ș i Potrivit dispoziţiunilor art. 129, 133 alin. (1), 139 şi 196 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului i nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, . HOTĂRĂȘTE: Art. 1. Se aprobă contractul de restructurare încheiat între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca, pe de o parte şi investitor, pe de altă parte şi P.U.Z. de restructurare urbană, i dezvoltare ansamblu cu funcțiuni mixte, str. Septimiu Severus nr. 4, cu Regulamentul local de urbanism i aferent acestuia, pentru un teren în suprafață de 5500 mp, aflat în proprietate privată, identificat prin nr. | cad. 259849, beneficiară: S.C. AGREGATUL CĂPUŞ S.R.L. Documentaţia reglementează: U.I.R. Rim_A - zonă mixtă - funcțiunea predominantă: structură funcţională mixtă, incluzând locuire colectivă, activităţi terțiare şi administrative; locuirea va ocupa maxim 70% din suprafaţa construită desfăşurată totală; - regimul de construire: deschis; - înălțimea maximă admisă: (1-3)S+P+8E+R, H maxim = 33 m, respectiv (1-3)S+P+6E după adâncimea de 75 m de la aliniament (nr. cad. 335629). Suplimentar, se admite realizarea unui nivel tehnic (care va cuprinde zona de centrale termice colective, CTA-uri, camere tehnice), cu condiția ca suprafața construită să fie de maxim 20% din suprafaţa construită a ultimului nivel; - indicii urbanistici: PO.T. maxim = 60%, C.U.T. maxim = 2,8 ADC/mp. Pentru nivelele cu destinaţie de locuire A.C. maximă = 40% x St (suprafaţa terenului). Suprafaţa de referință pentru calculul indicilor urbanistici este suprafaţa parcelei inițiale (nr. cad. 259849); - amplasarea faţă de aliniament: construcţiile vor fi amplasate în retragere față de aliniament, în conformitate cu planşa „Reglementări urbanistice- zonificare”, respectiv minim 10 m faţă de circulaţia publică (nr. cad. 335629) şi minim 5 m faţă de strada Antonius Pius; - retragerea faţă de limitele laterale și posterioară: minim 6 m; - circulații şi accesele: accesul auto şi pietonal în incintă se realizează direct din circulaţie publică (nr. cad. 335629). Se admite realizarea de accese suplimentare pietonale şi auto, din strada Antonio Pius, într- o etapă ulterioară, după realizarea integrală a străzii. Se vor prevedea accese pietonale şi carosabile de acces la garaje, conform normelor; pentru amenajările curților cu rol pietonal și carosabil din interiorul parcelelor se recomandă utilizarea învelitorilor permeabile. - staționarea autovehiculelor: se va organiza în interiorul parcelei, în proporție minimă de 75% în spaţii specializate, dispuse subteran. Necesarul de parcaje va fi dimensionat conform Anexei 2 la R.L.U. aferent P.U.G. Parcajele amenajate la sol vor respecta normele sanitare în vigoare, respectiv vor păstra o distanță minimă de 5 m faţă de ferestrele camerelor de locuit; suplimentar, vor asigura locuri de parcare pentru vizitatori, pentru staţionare de scurtă durată (-10% din numărul total de locuri de parcare); - echiparea tehnico-edilitară: zona va fi echipată edilitar complet ca precondiţie a autorizării construcţiilor de orice fel. Toate clădirile se vor racorda pentru asigurarea utilităţilor necesare la rețelele edilitare publice. Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau spre parcelele vecine. Firidele de branşament şi contorizare vor fi integrate în clădiri. Se interzice dispunerea aeriană a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc.). Fiecare parcelă va dispune de un spaţiu interior parcelei (eventual integrat în clădire) destinat colectării selective (pe 5 fracţii) a deşeurilor menajere, accesibil din spaţiul public. Prin grija şi pe cheltuiala investitorului, vor fi realizate următoarele obiective de utilitate publică (cf. propunerii din contractul de restructurare): - un spațiu (unitate individuală) cu suprafața utilă de minim 200 mp, de la parterul imobilului, cu acces din exterior, va fi trecut în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, cu titlu gratuit, în termen de maxim 6 luni de la recepţia imobilului, la nivel semifinisat, - suprafeţele de teren necesare regularizării circulaţiei publice (nr. cad. 335629) şi realizării străzii Antonius Pius, vor fi dezmembrate din parcela inițială (nr. cad. 259849) și înscrise în CF cu titlu de „drum ” anterior emiterii autorizaţiei de construire pentru imobilul mixt, iar până la recepţia construcției vor fi transferate în domeniul public cu titlu gratuit. La faza D.T.A.C. se va obţine avizul Autorităţii Aeronautice Civile Române pentru construcțiile care depăşesc 25 m. La faza D.T.A.C. proiectul va fi supus avizării în Comisia de Estetica urbană. Toate investițiile propuse prin această documentaţie de urbanism vor fi suportate de beneficiara acesteia. Contractul de restructurare se constituie în Anexa 1, Regulamentul local de urbanism aferent P.U.Z. se constituie în Anexa 2 şi Planșa „U.//- Reglementări urbanistice ” se constituie în Anexa 3, anexe care fac parte integrantă din prezenta hotărâre. Art, 2. Se stabileşte perioada de valabilitate a documentaţiei de şapte ani de la aprobare. Art. 3. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredinţează Direcţia Generală de Urbanism. > Nr. 549 din 6 august 2026 (Hotărârea a fost adoptată cu 24 voturi) Municipiul Cluj-Napoca Anexa | la HCL nr. 449 /dad6 Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca Direcţia Generală de Urbanism Nr. înreg: CONTRACT DE RESTRUCTURARE Prezentul contract de restructurare intră în vigoare la data şi este încheiat între Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și Municipiul Cluj-Napoca reprezentat de Primar Emil Boc cu sediul social în str. Moților nr. 3, Cluj, România, denumit în continuare autoritatea publică și AGREGATUL CAPUS SRL, societate comerciala cu sediul in Municipiul Cluj-Napoca, str, GRUIA nr. 58, ap. 20, jud. Cluj, având J12/1190/21.06.2002, CUI 14709399, denumit în continuare dezvoltator/investitor/investitor privat. Părţile menţionate mai sus sunt denumite colectiv părți sau individual parte. Având în vedere că: A. Investitorul privat este decis să dezvolte un proiect imobiliar pe imobilul teren şi/sau construcţii pe terenul cu Nr. CAD 259849, si Nr. CAD 259849 situate în Cluj-Napoca, Strada Septimius Severus, nr. 4, identificat prin extrasul, sau identificat prin plan de încadrare în zonă, extras de plan cadastral, plan de situaţie al imobilului cu inventarul de coordonate, încadrat în U.T.R. S_RIM și suprafaţă neglijabilă în U.T.R. RrMI, conform certificat de urbanism, nr. 394/01.03.2024, emis de către Primăria Cluj-Napoca. B. În privinţa teritoriilor industriale existente, prin Regulamentul local de urbanism aferent Planului Urbanistic General aprobat prin HCL nr. 493 din 22 decembrie 2014, cu modificările şi completările ulterioare, se solicită aplicarea unei proceduri de restructurare pe bază de Contract între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi proprietarii unităților industriale prin care, prin negociere, se vor stabili condiţiile-cadru pentru restructurarea terenurilor. C, Etapele procedurii de restructurare implică elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal de restructurare (PUZ, de restructurare) în urma negocierilor cu administraţia publică locală pentru stabilirea condiţiilor cadru de restructurare — prin care se stabilesc noul profil funcţional, principalii indicatori urbanistici, obiectivele de interes public necesare în zonă(trama stradală de interes general și local, infrastructură edilitară, spaţiile verzi, locurile de joacă pentru copii, piaţete, instituţii publice de învățământ, sănătate, locuinţe sociale, etc, şi terenurile aferente acestora, ce vor trece în proprietate publică, parametrii economici ai operaţiunii, drepturile şi obligaţiilor părţilor, etc.), în limitele prevederilor RLU şi elaborarea studiilor urbanistice şi de mediu necesare. 1/6 ARE imobiliar, este gata să procure sursele financiare şi tehnice pentru realizarea proiectului în condiţiile stabilite de autoritatea publică, E. Cu luarea în considerare a studiilor efectuate: - avize si acorduri conform cu Certificatul de Urbanism nr, 394 din 01.03.2024 - studiu de trafic, analiza impactului investiţiei asupra traficului rutier; - studii cu caracter analitic privind caracteristicile zonei relația zonă-oras, conformări spaţial. volumetrice, caracteristicile țesutului urban, condiţii geotehnice si hidrogeotehnice). - elaborarea studiilor urbanistice (masterplan), încheierea unui contract de restructurare cu Consiliul Local, în conformitate cu prevederile procedurii de restructurare (cf. "Condiţionări Primare”, din Regulament aferent UTR Rim). 1. OBIECTUL CONTRACTULUI, CONDIŢII DE RESTRUCTURARE 141, Investitorul privat propune următoarea tema-program de restructurare urbană a amplasamentului studiat: prin PUZ de Restructurarea urbană se propune edificarea unui imobil mixt, cuprinzând locuire colectivă la etajele superioare, respectiv funcțiuni terțiare la parter și parţial funcțiuni administrative şi funcțiuni terțiare la etajul 1. În prezent, teritoriul de studiu este UTR S_Rira şi suprafață neglijabilă în U.T.R. RiMI, așa cum apare delimitat pe planşa 3.2. „Reglementări Urbanistice — Unităţi Teritoriale de Referinţă” aferente PUG mărginit mărginit de terenul cu nr. cad. 261192 (S.C. ANTREPRIZA REPARAȚII ȘI LUCRĂRI ARL CLUJ S.A.) respectiv teritoriul reglementat prin PUZ, aprobat prin H.C.L. nr. 580 /2022 (ansamblul “Elitte City”) şi parcela cu nr. cad. 268912 în partea de nord, terenul aflat în folosința S.C. SIRD CONSTRUCT S.R.L. (fără titlu de proprietate asupra terenului şi culoar de protecţie U.T.R. Ve în partea de sud respectiv în partea de vest şi circulație publică (nr. cad. 335629) în partea de est. Teritoriul de studiat cuprinde zona de reglementat (terenul beneficiarului, nr. Cad. 259849 în etapa 1 de restructurare și zona de influenţă a acestuia. Se admite reglementarea etapizată a zonei de studiu, cu condiţia păstrării coerenţei dezvoltării. În etapa 1 va fi reglementat imobilul cu nr. cad. 259849 şi se va configura traseul străzii Antonius Pius ( Strada Antonius Pius a fost propusă prin PUZ aprobat prin H.C.L nr. 30/2012, ca o legătură între strada Septimius Severus și strada Fabricii, fără a fi însă constituita până în prezent). Se propune schimbarea structurii funcționale şi spaţiale a terenului, prin restructurare urbană a ansamblului industrial în vederea valorificării potenţialului de dezvoltare urbană, economică şi ambientală. Schimbarea structurii funcţionale şi spaţiale va include, nelimitativ: Locuinţe colective, Funcţiuni terțiare — spaţii pentru servicii, comerţ, servicii de îngrijire corporală şi alimentaţie publică; Funcţiuni administrative — sedii firme, birouri; Acces carosabil, parcări subterane şi supraterane; Extinderea de reţele edilitare, branşamente; 216 AA— Spaţii verzi, min. 30% vor fi organizate pe sol natural - Operaţiuni cadastrale — alipiri; Dezmembrarea şi cedarea cu titlu gratuit în favoarea municipiului a 903,20 mp, ca fiind destinaţi pentru regularizarea circulaţiei publice (nr. cad. 335629), respectiv realizarea str. Antonius Pius. Categoriile funcţionale propuse structura funcțională mixtă (locuire colectivă, funcțiuni terțiare, funcțiuni administrative). Indicatori urbanistici conf. Aviz de oportunitate nr. 186 din 05.08.2024 : 12, 1.3, POT max = 60%, CUT max = 2.8 ADC/mp Pentru nivelele cu destinaţie de locuire A.C maxim= 40% x St (suprafaţa terenului) Investitorul privat propune şi este de acord, conform cerințelor stabilite prin Avizul Arhitectului Sef cu nr. 163 din 08.10.2025, cu realizarea următoarelor obiective de interes public necesare în zonă pentru folosul comunității publice, investiţii pentru care va suporta toate costurile: Transferul în proprietatea municipiului, cu titlu gratuit în maxim 6 luni de la recepţia imobilului, a unui spațiu (unitate individuală) cu suprafața utilă de minim 200 mp, de la nivelul parterului imobilului, cu acces din exterior, la nivel semifinisat; Dezmembrarea suprafețelor de teren necesare pentru regularizarea circulației publice (nr. cad. 335629) și realizarea străzii Antonius Pius, din parcela inițială (nr. cad. 259849) şi înscrise în CF cu titlu de “drum” anterior emiterii autorizaţiei de construire pentru imobilul mixt, iar până la recepţia construcției vor fi transferate în domeniul public cu titlu gratuit; Investitorul privat este de acord cu rezervare şi transferul gratuit al suprafețelor de teren necesare pentru regularizarea circulaţiei publice (nr. cad. 335629) şi realizarea străzii Antonius Pius, identificate după cum urmează: Se va dezmembra, se va înscrie cu titlul de drum, anterior emiterii autorizaţiei de construire pentru imobilul mixt, iar până la recepţia construcției va fi transferată în domeniul public cu titlu gratuit, o suprafață de teren pentru regularizarea circulației publice (nr. cad. 335629). Se va dezmembra, se va înscrie cu titlul de drum, anterior emiterii autorizaţiei de construire pentru imobilul mixt, iar până la recepţia construcției va fi transferată în domeniul public cu titlu gratuit, o suprafaţă de teren, în vederea realizării ulterioare a străzii Antonius Pius. 3/6 Până la recepţia imobilului, prin grija şi cheltuiala investitorului, suprafața de teren necesară regularizării circulaţiei publice (nr. cad. 335629) va fi amenajată ca suprafaţă minerală cu plantaţii de arbuşti de talie mica şi medie, fără construcții definitive, în baza unui proiect de specialitate. 1.4. Ulterior aprobării PUZ, investitorul va demara demersul cu privire la operaţiunile cadastrale, notariale şi autorizarea lucrărilor de construire. 1.5. Obiectivele de interes public prevăzute la art. 1.2, respectiv: - Transferul în proprietatea municipiului, cu titlu gratuit, a unui spațiu (unitate individuală) cu suprafaţa utilă de minim 200 mp, de la nivelul parterului imobilului, cu acces din exterior. Unitatea individuală (cu suprafaţa utilă de minim 200 mp) va fi transferată în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, în termen de maxim 6 luni de la recepţia imobilului mixt, la nivel semi-finisat; - Transferul in domeniul public, cu titlul gratuit, a suprafeţelor de teren necesare regularizării circulaţiei publice (nr. cad. 335629) şi realizării str. Antonius Pius; = Conform art. 13 aferent R.L.U. P.U.Z., în cadrul spaţiilor libere și spaţiilor plantate, va fi amenajat un loc de joacă pentru copii. (reprezentat în planșa U.15 „Propunere mobilare urbană — etapa 1”) 1.6. Condiţiile menţionate la acest articol vor fi respectate atât de actualii, cât şi de viitorii proprietari ai terenului studiat prin PUZ de restructurare. 1.7. Autoritatea publică are dreptul să monitorizeze şi să controleze, pe perioada derulării contractului de restructurare, modul în care investitorul privat îşi execută obligaţiile născute din contract cu privire la respectarea obligaţiei de realizare a obiectivelor publice. 1.8. Investitorul privat are obligaţia de realizare a obiectivelor publice prevăzute la art.1.2 şi art. 1.3, precum şi de a le întreţine până la finalizarea contractului/predarea către autoritatea publică. 1.9. În cazul obiectivelor de utilitate publică propuse a fi realizate pe terenurile proprietatea municipiului, dar si pe terenul proprietate privată ce face obiectul prezentului Contract, autoritatea publică va emite toate acordurile, avizele şi autorizaţiile necesare, conform prevederilor legale, pentru autorizarea lucrărilor de construire. 1.10. Beneficii publice ale planului: Zona studiată are un potenţial de dezvoltare crescut, iar o regenerare urbană coerentă a acestui teren poate impacta pozitiv întreaga vecinătate. Prin desființarea construcțiilor de pe teren şi prin ocuparea acestuia cu o nouă funcțiune care include spaţii comerciale şi birouri cu locuri de munca, s-ar îmbunătăți estetica generală a zonei şi s-ar realiza facilități pentru utilizatori în cartierul Iris, având impact pozitiv asupra nevoilor populaţiei. Creşterea siguranței şi securității în zonă este o prioritate, motiv pentru care desființarea construcțiilor existente va creste nivelul calității vieţii. Dat fiind potenţialul foarte mare de reconversie şi revitalizare a zonei, construirea ansamblului mixt propus va duce la dezvoltarea și conturarea unitară a tendinței de dezvoltare din zonă, atât din punct de vedere arhitectural cât şi urbanistic, în țesutul Municipiului Cluj-Napoca. De asemenea, amenajarea spaţiului verde va aduce beneficii ecologice şi estetice întregii zone, completând i EN rețeaua de spaţii verzi ale orașului prin accesibilizarea unei suprafeţe verzi ce în momentul de față nu se poate folosi. 2. DURATA DE DERULARE 2.1 Prezentul CONTRACT DE RESTRUCTURARE intră în vigoare la data semnării și produce efecte în vigoare până la finalizarea ultimei etape dezvoltate pe parcelă, respectiv până la recepţia tuturor lucrărilor prevăzute de PUZ de restructurare, în condiţiile legii, 2.2 Investitorul privat va implementa investiţiile propuse prin PUZ, de restructurare cu respectarea reglementărilor urbanistice aprobate și în termenele agreate prin Planul de acţiune, anexă la prezentul contract. 2.3 La încetarea contractului, bunurile realizate ce urmează a fi transferate autorităţii publice trebuie sa fie libere de sarcini, în stare bună de funcționare şi exploatabile. 2,4 Investitorul privat va asigura garanţiile de bună execuţie pentru obiectivele de utilitate publică realizate, 3. FINANŢAREA PROIECTULUI 3.1 Valoarea investiţiei care face obiectul contractului de restructurare este de aprox. 2 150 000 lei (TVA). 3,2 Realizarea obiectivelor propuse prin PUZ, de restructurare se face exclusiv pe baza investițiilor private, conform avizului arhitectului-şef nr 163 din 08.10.2025, 4, ALTE CLAUZE: 1. Prezentul contract poate fi modificat doar în scris, cu acordul prealabil al Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca. 5/6 e [000 CNO AISI o a 2, Prezentul CONTRACT DE RESTRUCTURARE a fost Încheiat în 2 exemplare originale, câte unul pentru fiecare Parte. Încheiat în data de între prin reprezentant Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca prin reprezentant Direcţia Economică, director executiv Olimpia Moigrădan Director Juridică, director executiv Alina Rus Direcţia generală de urbanism, Arhitect Şef, Daniel Pop ARHITECT ŞEE DAI P A ANEXAT LA HOȚĂI REA-NA 49/2026 CONŢINE UN NUMAR DE 6 PAGINI / Secretar general al municipiului, Jr. Aurora Roşca / E [...]