HCL 430/2020 Cluj-Napoca adoptată

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA HOTĂRÂRE privind însuşirea Raportului de evaluare şi aprobarea Caietului de sarcini pentru spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în şedinţă ordinară, Examinând proiectul de hotărâre privind însuşirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr, 42-44, subsol, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitaţie publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată - proiect din iniţiativa primarului; Reţinând Referatul de aprobare nr. 300740/1/25.06.2020 al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de iniţiator; Analizând Raportul de specialitate nr. 300959/451 din 25.06.2020 al Direcţiei Patrimoniul municipiului şi evidența proprietăţii şi al Direcţiei Juridice, prin care se propune însuşirea Raportului de evaluare şi aprobarea Caietului de sarcini pentru spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitaţie publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată; Reţinând prevederile art. 4 lit. a şi art. 20, art. 21, art. 22 alin. 1-4, art. 28 din Legea nr. 550/2002, actualizată, ale art. 9, art. 10, art. 11 alin. 1-3 din H.G. nr. 1341/2002, actualizată, ale Hotărârii Consiliului local nr. 251/2002 privind aprobarea listei cu spaţiile comerciale sau de prestări servicii, pentru vânzare, conform Legii nr. 550/2002, modificată şi completată prin Hotărârile nr. 602/2004, nr. 694/2004, nr. 40/2005, nr. 593/2005, nr. 791/2005, nr. 230/2006, nr. 442/2006, nr. 748/2007, nr. 835/2007, nr. 213/2008, nr. 903/2018 şi nr. 391/2019, ale Hotărârii Consiliului local nr. 258/2011 privind vânzarea prin licitaţie publică cu strigare a unor spații comerciale, modificată și completată prin Hotărârile nr. 363/2015, nr. 392/2019 şi nr. 402/2019, ale Hotărârii nr. 362/2019 privind aprobarea Studiului de oportunitate pentru spaţii cu altă destinație decât cea de locuinţă aflate în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca şi ale Procesului-verbal al Comisiei de aplicare a Legii nr. 550/2002 din data de 22.06.2020; Văzând avizul comisiei de specialitate; Potrivit dispoziţiunilor art. 129, 133 alin. 1, 139, 196 şi 363 alin. 1, 4 și 5 din Ordonanţa de Urgenţă nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare, HOTĂRĂȘTE: Art. 1. Se însuşeşte Raportul de evaluare întocmit de I.R.F. Consulting S.R.L. în scopul vânzării în baza Legii nr. 550/2002 a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, ce se constituie în Anexa 1 şi face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art, 2. Se aprobă Caietul de sarcini privind vânzarea prin licitaţie publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată, a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, ce se constituie în Anexa 2 şi face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 3. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcţia Patrimoniul Municipiului şi Evidenţa Proprietății şi Direcţia Juridică. Preşedinte de şedinţă, EcoDan Ștefan TARCEA > Nr. 430 din 2 iulie 2020 (Hotărârea a fost adoptată cu 23 voturi) Anexa | la Hotărârea nr. 430/2020 => >= CAPITOLULT- INTRODUCERE ie eroarea 1.1 SINTEZA RAPORTULUI. 1.2 CERTIFICARE... cecene nenea CAPITOLUL 2- . PREMISELE EVALUARII. .uenurenenenneeaerenanonaeeaseeasteanezeneeansenateane Error! Bookmark not defined. 2.1 IPOTEZE ŞI IPOTEZE SPECIALE... nereeeeerarenen eee Error! Bookmark not defined. 2.2 OBIECTUL, SCOPUL Si UTILIZAREA EVALUARII... 2.3 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT... 2.4 TIPUL VALORII ESTIMATE 2.5 DATA EVALUARII SI MONEDA IN CARE VALOAREA ESTE EXPRIMATA .............. '2.6 MODALITATI DE PLATA 2.7 INSPECTIA PROPRIETATII... nereeeeeee eo aa 2.8 SURSE DE INFORMATII... nenea nenea enorme nenea eenane 2.9 RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE si PUBLICARE. CAPITOLUL 3. PREZENTAREA DATELOR „uuuunenanenooaneeenereneeaneceaneaanaaea 3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII... nenea 3.2 AMPLASAREA IN ZONA, VECINATATI............ 3.3 TIPUL ZONEI 3.4 DESCRIEREA AMENAJARILOR SI CONSTRUCTIILOR. 3.5 STAREA TEHNICA GENERALA 3.6 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE „CAPITOLUL,4.. ANALIZA. DATELOR-SI CONCLUZIILE. 4.1.CEA MAI BUNA UTILIZARE... 4.2 EVALUAREA TERENULUI ceeace 4.3 EVALUAREA PROPRIETATII- APARTAMENT... eneneeneeneanenrenennena nene prornat toa 10 4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARATII DE PIAŢA ceeace nenea „10 4.3.2 ABORDAREA PRIN VENIT: Metoda multiplicatorului chiriei brute (MCB). ...........12 '4.3.3 ABORDAREA PRIN COSTURI... eee ana anananene nana eneneanane a sue ..13 4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE... 13 ANEXE ANEXA nr. ] Extras de Carte Funciară ANEXA nr. 2: Plan de incadrare in zona ANEXA nr. 3: Schita functionala ANEXA nr.4: Grila datelor de piața- proprietate ANEXA Nr. 5.] si 5.2: Informatii de piaţa pentru determinarea ratei de capitalizare ANEXA Nr. 6: Imagini foto =) “Referitor: — Cluj-Napoca, Sir. 21 Decembrie, nr. 135,ap. 18 tel: 0721 331 485, 0722- 98 38 84 Membru corporativ ANEVAR, Certificai nr.0262/2019 p Către; o PRIMARIA Municipiului Cluj- Napoca Pct.1 — Obiectiv: A. Stabilirea valorii de de piaţă a imobilului situat in mun.Cluj - Napoca, str.Horea,nr.42-44, Et Subsol apt. 5,. Pct.2 — scopul evaluarii- estimarea valorii obtenabile pe piață la nivelul prețurilor din luna Talie 2019 - În conformitate cu adresa Dvs, pentru a trece la redactarea Raportului de evaluare , am inspectat proprietatea in data de 15.05.2019 in prezența Dlui Radu Garboan, reprezentant a Primăriei Cluj- Napoca - Pet.3 - Constatari Proprietatea — imobil in zona centrala a orașului, amplasat la intr-o - cladire cu regim de inalțime S + P. Apartamentul nr. 5 situat la subsol este format'din atelier „coridor , 1 wc .. Proprietatea supusa evaluarii consța in: Atelier prestari servicii situat la subsol in cladire cu regirn inaltime: S+P Apartament nr. 5 ( Atelier prestari servicii ) - situat la Subsol Suuz= 74,52 mp, suprafata construita aprox. Sc= 105 mp — atelier neutilizat la data evaluarii, inscris in CE nr. 259388-C1-U3/Cluj Napoca cu cota indiviza de 17,96 /100 din imobilul inscris in CF colectiv nr. 259388/Cluj Napoca. Proprietar: e. :Statul roman si in administrarea. Consiliului Local al mun, a, Cluj- Napoca Pet. 4 Stabilirea valorii imobilului - Atelier prestari servicii situat la subsol imobil Vae piaţa = 166.100 LEI echivalent 35.150 EUR (la cursul! de 1 EUR = 4.7245 LEI ), adica 472 EUR/mp spatiu la subsol Valoarea estimata este una globala, nu include TVA şi este considerată în condiţii de plată cash, integral la data evaluării si in ipoteza ca proprietatea este tranzactionabilă pe piața si fara a fi tulburata in exploatare de factori externi. Evaluator: SC ] R F Consulting SRL- membru corporativ ANEVAR- certificat nr. 0262/2019, prin Ing. INDREI Romulus Fabian- Membru titular ANEVAR, Legitimaţia nr. 13325 Evaluatorautorizat proprietăți imobiliare -întreprinderi -bunuri mobile CAPITOLUL Ii INTRODUCERE 1.1 SINTEZA RAPORTULUI Proprietate imobiliară cu destinaţie spatiu (atelier pentru prestari servicii ) Tip proprietate Localizare Cluj - Napoca, str.Horea, nr.42-44, ap.5 Proprietar Statul roman — in administrarea operativa a Consiliului Local al mun. Cluj- Napoca Destinatari Comisia pentru vânzarea spaţiilor comerciale sau de prestări servicii constituită in baza Legii 550/2002 e _Primaria-mun.Cluj--Napoea- — --— -—-— = sia e sea Scopul evaluării Estimarea „valorii de piață” a proprietăţii imobiliare descrise mai sus în vederea tranzacționarii proprietății. Cea mai buna utilizare Spatiu depozitare situat la subsol cladire Metode de evaluare Abordarea prin comparatii de piața Abordarea prin costuri (costul de înlocuire net — CIN)- irelevanta- nu se aplica; Abordarea prin de venit — capitalizarea veniturilor din inchiriere Curs valutar utilizat 4.7245 lei/euro valabil 08.07.2019 EXPRIMAREA VALORILOR IN URMA RECONCILIERII REZULTATELOR. Valoarea selectată Valoare prin comp de piată V= 166.100 LEI, echivalent 35.150 EUR Valoare proprietate diferita de | V= 155.600 LEI, echivalent 35.270 EUR valoarea de piața- Abordarea Veosturi = irelevanta prin capitalizarea veniturilor din inchiriere Valoarea piața recomandată-= | Viata= 166.100 LEI echivalent 35.150 EUR valoarea de de piață Data : 08.07.2019. Intocmit: INDREI Romulus Fabian- evaluator autorizat, legitimatia 13325, membru titular ANEVAR / 1/ Va A 1.2 CERTIFICARE | Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: a Afirmațiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi corecte. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul —— —— -prezentului-raport-de-evaluare şi nu-am-nici..un_interes_personal_privirid_ părţile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Interhaţionale de Evaluare si metodologia ANEVAR. Posed cunoştinţele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. CAPITOLUL 2. TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII 2.1 Lpoteze si ipoieze speciale 353 (93) > Ipoteze | Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat- determinarea „valorii de piaţă” in conformitate cu Standardele ANEVAR. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluarii si evaluatorului verificator, asa cum se precizeaza la punctul 8 de mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport. Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai în situatia in care conditiile de piată, reprezentate de. factorii economici, sociali si politici, ramân nemodificate in raport cu cele existente la data intocmirii raportului de evaluare. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cercetari specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata. In cazul in care exista o asemenea situatie si este cunoscuta, aceasta este mentionata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila. Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementarile privind documentatiile de urbanism, legile de constructie si regulamentele sanitare. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schita din raportul de evaluare prezinta dimensiunile aproximative ale proprietatii si este realizata pentru a ajuta citițorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante (masuratori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. Daca nu se arata altfel in raport, se intelege ca evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile a proprietatii (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de functionare, fundatia, etc.), sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea: imobiliara in cauza sau de pe o proprietate invecinata, inclusiv prezenta substantelor periculoase, substantelor toxice etc.), care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate, la data inspectiei, sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al starii proprietatii, astfel de informatii depasind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofera garantii explicite sau implicite in privinta starii în care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situaiii si a eventualelor lor consecinte si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. 7. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le considera a fi credibile si evaluatorul considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti. 8. Continutul acestui raport este confidential pentru clierit si destinatar si autorul nu il va dezvalui unei terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele de evaluarea bunurilor 2018 si/sau atunci când proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. 9. Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in. scopul utilizarii precizate de catre client si in scopul precizat in raport. 10. Consimtamântul scris al evaluatoruliui si al evaluațorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu exceptia clientului si a destinatarului, sau a altor destinatari ai evaluarii care au fost precizati in raport. i 11. Evaluatorul a utilizat in estimarea: valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existând posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. Orice neconcordante aparute din acest motiv. impun reanalizarea evaluarii si, daca este cazul, a cuantificarii valorice a diferentelor. > Ipoteze speciale Prezentul raport de evaluare actualizeaza valorile de piata a proprietatii implicate la data de 04.06.2019 Acest raport de evaluare nu va putea, fi inclus, in intregime sau partial, în documente circulare sau declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara aprobare scrisa si prealabila a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar urma sa apara. ' Acest raport este confidential atat pentru evaluator cat si pentru destinatar si utilizatori desemnati. 4. Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta, în legatura cu eventuale litigii privind dreptul de proprietate sau alte drepturi care deriva din acest context. i 5. Prezentul raport a fost realizat pe baza informatiilor si datelor furnizate de client, inspectiei in teren si pe baza datelor si informatiilor extrase de catre evaluator de pe piata specifica. 6. In conformitate cu practicile uzuale general acceptate, valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data precizata în raport. 7. Evaluatorul 'nu este responsabil decat in'limhita informatiilor valabile. si cunoscute de acesta la data . 9— (93) evaluarii. 2.2 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII OBIECTUL. Atelier prestari servicii amplasat la subsol cladire, in zona centrala a orașului. SCOPUL EVALUARII- estimarea valorii de piaţa a proprietatii subiect in vederea tranzacționării proprietății conform Legii 550/2002.. i 2.3 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT Proprietar- Statul roman- proprietatea este in administrarea operativa a Consiliului Local al Municipiului Cluj- Napoca , Dobândirea: prin lege - Extras de Carte Funciara in Anexa | Evaluarea se realizeaza in ipoteza ca imobilul este cel mentionat in actele de proprietate si in documentatia cadastrala/schita topo. Situatia reala constatata pe teren corespunde cu situatia din actele de proprietate si releveul spatiului i Suprafata utila totala 74,52 mp, suprafata construita Sc= 105 mp, cu pii.c. în cotă de 17,96 /100 parte din proprietatea inscrisa in CF nr. 259388/Cluj Napoca Imobilul este inscris in CF nr, 259388-C1-U5 nr. topo : nr.topo 9877/1/1/V - OCPI Cluj-Napoca. 2.4 TIPUL VALORII ESTIMATE o abordarea prin costuri - Costul de Inlocuire Net - irelevanta o abordarea prin comparaţii.de piaţa- s-a putut aplica- sunt informatii de pe piața proprietatilor Le comparabile y o abordarea prin metode bazate pe veniturile din inchiriere- s-a putut aplica- sunt informatii de pe piaţa inchirierilor de proprietati similare DEFINITII VALOAREA DE PIAŢĂ Valoarea de piață (definita conform Stamdardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR (IVS - ed. 2018) reprezintă "sumă estimată pentru care un activ sau O datorie ar putea fi schimbat(a), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărăt, într-o tranzacție nepartinitoare, după un marketing adecval.si în care părțile au actionat. fiecare în cun Oştință-de-cauză, prudent şi fără-constrângere"— —— COST DE ÎNLOCUIRE NET (CIN) , Costul curent de reproducție sau de înlocuire a unui activ minus deprecierile pentru deteriorarea fizică şi pentru orice alte forme relevante de depreciere şi neadecvare. VALOAREA DE UTILIZARE „Valoarea de utilizare ”- este valoarea pe care entitatea estimează să o obțină din utilizarea activului, pe parcursul duratei de viaţă utilă rămasă şi din eventuala cedare a acestuia 2.5 DATA EVALUARII SI MONEDA IN CARE VALOAREA ESTE EXPRIMATA Data de referinta a evaluarii: 08.07.2019 În procesul de evaluare s-au utilizat date şi informaţii în EURO şi LEI, conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar. 2.6 MODALITATI DE PLATA Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze partile aflate in litigiu si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de:lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) 2.7 INSPECTIA PROPRIETATII : Proprietatea a fost inspectata 'la data de 15.05.2019 in prezenta Dlui. Radu Garboan, reprezentantul Primăriei Cluj- Napoca. i 2.8 SURSE DE INFORMATII = Valorile de tranzacţionare sau oferte ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse: = In Anexa 4 — Grila datelor de piaţă- s-a intocmit pe informatiile de piaţă prezentate Anexa 5.1- sunt prezentate ofert [...]