HCL 97/2021 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA A OTARAREA NR.97 din 25.02.2021 Privind: Aprobarea ieșirii din indiviziune prin partaj convenţional și plata echivalentului cotei corespunzătoare din imobilul situat în Brăila, Bdul Dorobanţilor nr. 540, ce aparține Municipiului Brăila. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL ERAILA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului, precum și cererile solicitanţilor „ înregistrate la Primăria Municipiului Brăila sub 30006/10.11.2020, nr. 2679/26.01.2021, nr. 2717/27.01.2021; Văzând raportul comun de specialitate al Direcţiei Arhitect Șef şi Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, precum şi avizul comisiei de specialitate nr. 2 din cadrul C.L.M. Brăila; Ținând cont de certificatul de vacanţă succesorală nr. 412/05.11.2020 de pe urma precum și de Raportul de evaluare întocmit de către ing. Gabriela Oprișan, expert ANEVAR; În conformitate cu prevederile art. 676, art. 680, art. 1138 și art. 1144 din Codul Civil, precum și ale Legii nr. 7/1996, Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; În baza art. 129 alin. (1) și alin. (2) lit. c) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare; În temeiul art. 139 alin. (1) și (2), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare; HOTARASTE: Art.1 Se avrobă sistarea stării de indiviziune, prin atribuirea în proprietate ( și domnilor | și i _ „ a imobilului situat în Municipiul Brăila, Bdul Dorobanţilor nr. 540, cu plata unei sulte de către aceștia, în cuantum de 3.827 lei, corespunzătoare cotei de 778/38600, reprezentând suprafața de 7,78 mp indiviz din suprafața de 386,00 conform acte(417,00 mp real măsurat) conform raportului de evaluare anexat, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2 Se împuterniceşte Primarul Municipiului Brăila, domnul Viorel — Marian Dragomir să semneze actul de partaj voluntar în formă autentică la un notar public, personal sau prin mandatar, după achitarea sultei prevăzute la art.1 din prezenta hotărâre. Art.3 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Finanţelor Publice Locale, Direcţia Arhitect Șef şi Direcţia Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesaţi. /PREŞEDINTE DE ȘEDINȚĂ, în SE 9/7, 7 / a, LU N TĂLIN CANCIU CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR GENERAL, ION DRĂGAN / F-PO-09-02.01.03/rev.0 MExA- CA nec Bei AR 97 | 27. 02 Bel proprietate imobiliara situata in loc Braila, str Bdul Dorobantilor nr 540, loc Braila, reprezentata de teren in suprafata de 7.78 mp indiviz din 386 mp conform act (real masurat 417 mp), conform Certificat de vacanta succesorala nr 412/05. 11.2020 6 ian. 2021 10;25:;27| 6 ian. 2021 10:26:13 data evaluarii — 12.01.2021 Certificarea evaluatorului. Semnatura Subsemnata certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credință că: * Afirmațiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o. * Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele, şi concluziile mele profesionale personale, imparțiale şi nepărtinitoare. * Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinta proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. * Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea. * Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaţionale de Evaluare. * Posed cunoştinţele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. Gabriela Oprisan | Obiectul evaluarii. Scopul evaluarii. > Obiectul evaluarii i! constituie proprietatea imobiliara reprezentand teren intravilan curti constructii in suprafata de 7.78 mp indiviz din 386 mp conform act (real masurat 417 mp), conform Certificat de vacanta succesorala nr 412/05.11.2020 > Scopul evaluarii — estimarea valorii de piata in vederea vanzarii Dreptul de proprietate evaluat > Proprietar teren Municipiul Braila , conform Certificat de vacanta succesorala nr 412/05.11.2020 Data inspectiei si data estimarii valorii > Data de referinta a evaluarii este : 12.01.2021 > Data inspectiei: 06.01.2021 > Curs de schimb valutar valabil la data evaluarii: 4,8693 lei/euro Baza de evaluare. Tipul de valoare estimat Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflectă rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparaţie, ea exprimând de fapt valoarea de schimb in contextul general al pieţei. Bazele evaluarii, procedurile si tehnicile folosite sunt in conformitate cu Standardele de Evaluare 2020 si au in vedere valoarea de piata. Standarde generale SEV 100 — Cadrul general (IVS — Cadrul general) SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101); SEV 102 - Documentare si conformare (IVS 102); SEV 103 - Raportare (IVS 1 03); SEV 104 — Tipuri ale Valorii SEV 105 — Abordari si metode de evaluare Standarde pentru active SEV 230 — Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230); SEV 340- Evaluarea bunurilor imobile si eficienta energetica(EVIP) GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile; Standarde pentru utilizări specifice SEV 310 — Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumutului (IVS 310); GEV 520 — Evaluarea pentru pentru garantarea imprumutului: Ca metode agreate in vederea estimarii acestui tip de valoare sunt metoda comparatiei de piata. Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor privind piaţa specifică a proprietatilor imobiliare si a actelor puse la dispozitie de catre executor Mandrila Costel — extras CF Informatiile utilizate la elaborarea raportului de evaluare au fost considerate de evaluator ca fiind corecte, de incredere si suficiente in realizarea scopului declarat. Ipoteze speciale si conditii limitative Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: + Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat in cerere. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obținut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport. * Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care situatia de fapt si drept a proprietatii si condiţiile de piaţă, rămân nemodificate în raport cu datele si informatiile concrete existente la data evaluării. * Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu au fost aduse la cunostinta evaluatorului prin documente scrise. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, carti funciare, registre agricole, etc. iar evaluatorul presupune că extrasul CF care i-a fost prezentat, este legal si valabil, ca poate face obiectul constituirii unor drepturi reale, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi ca aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este documentata prin acte juridice, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabil * Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru actualizate, expertize) acestea vor avea prioritate. * Evaluatorul obține informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi se consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privința veridicitatii si acuratefei informaţiilor furnizate de terțe părți. * Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situaţiilor prevăzute de Standardele Internaţionale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp judiciar calificat. * Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport. * Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietății evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare. * Atât selectarea metodelor de evaluare, cât şi modalit țile de aplicare, s-au facut având în vedere statutul actual al proprietaţii supuse evalu rii, astfel încât valorile estimate sa conduca la o valoare cât mai probabila şi apropiata de cea la care va fi încheiata tranzacţia. * Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea abordarilor în evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. * Orice valori estimate in raport se aplica întregii proprietăţi si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va modifica valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport. + Valoarea de piata estimata a proprietatii a fost determinata prin metoda comparatiei de piata conform ofertelor site de specialitate. In cazul in care terenul evaluat este amplasat langa canale de irigatii sau pe teren sunt amplasati stalpi de distributie energie electrica valoarea de piata estimata in raport poate fi afectata Clauze de nepublicare > Prezentul raport de evaluare, in totalitate sau parti din acesta, sau orice referire la continutul sau nu pot fi folosite sau incluse intr-un document publicat, circulara sau lucrare si nici publicatie fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara. > Orice reproducere este nula de drept si de fapt si recomandam sa nu fie luata in consideratie. Declaratia de conformitate Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiții, subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. PREZENTAREA DATELOR Definirea pietei imobiliare Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza, ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele de pietelor eficiente: - este foarte sensibila la situatia pietei de munca si stabilitatea veniturilor. - este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale; - informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta, cererea poate fi volatila datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei — nu este prevazuta o schimbare a datelor pietei in viitorul apropriat pentru cazul studiat; - fiecare proprietate este unica, beneficiind de un amplasament fix; - proprietatea imobiliara este un produs durabil in timp, cu un grad scazut de lichiditate, tranzactionarile presupanand sume mari de bani, finantarea, in cele mai multe cazuri, neputand fi asigurata imediat; Pentru delimitarea pietii imobiliare specifice trebuie avuti in vedere urmatorii factori: - tipul proprietatii: - caracteristicile proprietatii; - aria proprietatii; - proprietati echivalente disponibile; - proprietati compatibile; Descrierea proprietatii Terenul in suprafata de 386 mp (real masurat 417 mp) este situat in intravilanul localitati Braila, str Bdul Dorobantilor nr 540 , face parte din categoria teren intravilan curti constructii, cu utilitatile zonei si acces la drum asfaltat. Terenul este ingradit la strada cu tabla Terenul care face obiectul evaluarii este in suprafata de 7.78 mp indiviz din suprafata totala de 386 mp (real masurat 417 mp) Evaluarea proprietatii imobiliare Baza evaluarii realizate in prezentul raport de evaluare este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai Sus. > Cea mai buna utilizare (CMBU) Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) este un concept fundamental format si utilizat pe orice piata imobiliară. Se identifica «Cea mai buna utilizare» asociata imobilului de evaluat ca fiind cea asigurata actualmente, respectiv de proprietate imobiliara cu destinatie agricola, deoarece aceasta utilizare este legal permisiva, din punct de vedere fizic este posibila, din punct de vedere financiar este fezabila ca fiind cea mai profitabila intrebuintare in conditiile actuale de stare. > Metodologia de evaluare aplicata include - abordarea prin comparatii de piata Metoda capitalizarii venitului nu s-a putut aplica intrucat nu sunt suficiente date in piata. Abordarea prin metoda comparatiei directe Abordarea prin comparatia directă este procesul în care valoarea de piată estimată se obtine prin analiza pietei in urma careia proprietăti similare identificate sunt comparate cu proprietatea supusă evaluării Abordarea prin comparatia vanzarilor consta in analiza preturilor de vanzare recente sau a ofertelor de vanzare, de proprietati imobiliare identice sau similare cu cel evaluat, pentru a ajunge la o indicatie asupra valorii acestuia. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este în relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi imobiliare competitive şi comparabile. Analiza comparativă, folosită în cadrul abordarii, se concentrează pe similitudinile şi diferentele dintre proprietătile şi tranzactiile care afectează valoarea.. Elementele pe baza carora se fac comparatiile si ajustarile sunt luate de pe piata si reflecta caracteristicile pe care cumparatorii le considera a fi cauze ale diferentelor preturilor pe care sunt dispusi sa le plateasca. Acestea vor cuprinde diferentele/asemanarile intre drepturile de proprietate evaluate / tranzactionate, motivatia cumparatorilor si a vinzatorilor, conditiile de finantare, conditiile pietei la momentul vânzării, dimensiunea, amplasamentul, caracteristicile fizice şi, dacă proprietătile produc venituri, caracteristicile economice. Abordarea prin comparatia vanzarilor - Estimare valoare de piata TEREN N Element de comparatie SUBIECT Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Ajustari specifice tranzactiei 1 Pret tranzactie/oferta [eur] 25,700.00 20,500.00 65,500.00 Suprafata [mp] 417.00 240 179 358 Pret unitar tranzactie /oferta Este fe] 107.08 114.53 182.96 Tip tranzactie Oferta Oferta Oferta Ajustare pentru negociere [%] -20% -20% -20% Valoare ajustare [eur] -21.42 -22.91 -36.59 Marja de negociere se coreleaza in functie de pretul solicitat, urmarindu-se usilficare;ajustare aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzactionare , cat mai ) apropiate de realitate. Corectiile pentru acest tip de proprietate in prezent este cuprins intre -10% si -20%. Valoare ajustata [eur/mp] 85.67 91.62 146.37 2 Drept de proprietate transmis Deplin Deplin Deplin Deplin Ajustare [%] 0% 0% 0% Valoare ajustare [eur/mp] 0 0 0 Valoare ajustata [eur/mp] 85.67 91.62 146.37 : i Dreptul de proprietate al fiecarei comparabile este deplin ca si in cazul Justificare ajustare proprietatii subiect. 3 Conditii de finantare La piata La piata La piata La piata Ajustare [%] 0% 0% 0% Valoare ajustare [eur/mp] 0.0 0.0 0.0 Valoare ajustata [eur/mp] 85.67 91.62 146.37 : : Echivalentul de numerar in cazul platii cash, va fi corectat pozitiv. Nu este Justificare ajustare cazul. 4 Conditii de vanzare Obiective Obiective Obiective Obiective Ajustare [%] 0% 0% 0% Valoare ajustare [eur/mp] 0.0 0.0 0.0 Valoare ajustata [eur/mp] 85.67 91.62 146.37 justificare: ajustare Conditiile de vanzare sunt independente (obiective) la toate comparabilele. In Sue ) cazul conditiilor de vanzare subiective se va corecta corespunzator. Cheltuieli necesare imediat dupa cumparare (cheltuielile de 5 demolare / reconstructie Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Ajustare [%] 0% 0% 0% Valoare ajustare [eur/mp] 0.0 0.0 0.0 Valoare ajustata [eur/mp] 85.67 91.62 146.37 Justificare ajustare Nu sunt necesare cheltuieli imediat dupa cumparare la nici o comparabila. 6 Conditii de piata ian 2021 ian 2021 ian 2021 ian 2021 Ajustare [%] 0% 0% 0% Valoare ajustare [eur/mp] 0.0 0.0 0.0 Valoare ajustata [eur/mp] 85.67 91.62 146.37 Justificare ajustare Pentru comparabilele cu o vechime (a tranzactiei/ofertei)<3 luni nu se aplica ajustari. Pentru comparabilele cu vechimi mai mari se vor aplica ajustari negative/pozitive in functie de evolutia pietei imobiliare pe tipul de proprietate analizat. Ajustari specifice proprietatii Localizare St Bdul str Transilvaniei str Odobesti str Gratiei 7 Dorobantilor Ajustare [%] 15% 0% 0% Valoare ajustare [eur/mp] 12.9 0.00 0.00 Justificare ajustare S-au aplicat corectii functie de interesul pe care il are un potential cumparator fata de amplasament. Acces drum asfaltat - drum asfaltat - drum asfaltat - drum asfaltat - acces la strada acces la strada acces la strada acces la strada 8 principala principala principala principala Ajustare [%)] 0% 0% 0% Valoare ajustare [eur/mp] 0.0 0.00 0.0 Justificare ajustare Nu este cazul 9 Topografia Plan Plan Plan Plan Ajustare [%] 0% 0% 0% Valoare ajustare [eu [...]