HCL 38/2023 Reșița adoptată

JUDEȚUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REŞIŢA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA HOTĂRÂREA NR. 38 DIN 26.01.2023 privind aprobarea vânzării terenului în suprafaţă de 171 mp, identificat în CF nr. 37238 Reșița, nr. cad 37238, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, Str. Păcii, către doamna Opre Rodica Maria, proprietara construcţiei edificate pe acest teren Consiliul Local al municipiului Reşiţa, întrunit în şedinţa ordinară din data de 26.01.2023; Văzând Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reşiţa nr. 4898/ 25.01.2023 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 4901/ 25.01.2023, precum şi rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 5261/26.01.2023; Luând în considerare contractul de concesiune nr. 8034/17.06.2011 precum şi Actul adițional autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 3689/02.11.2018, de Notar public Dobre Florica; Luând în considerare extrasul de CF nr. 37238 Reşiţa; Ţinând cont de cererea nr. 4716/25.01.2023, prin care doamna Opre Rodica Maria, solicită cumpărarea terenului de 171 map, identificat în CF nr. 37238 Reşiţa, nr. cad. 37238; Conform H.C.L. nr. 310/2022 privind modificarea şi completarea inventarului bunurilor de natura mijloacelor fixe care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Reşiţa şi al celor care alcătuiesc domeniul privat al statului, Anexa 16, poziţia 258; Având în vedere Certificatul de Urbanism nr. 21/25.01.2023; În baza Raportului de evaluare nr. 4169/19.01.2023 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafață de 171 mp, identificat în CF nr. 37238 Reşiţa; Văzând H.C.L. nr. 422/29.11.2018 privind vânzarea terenurilor din domeniul privat al municipiului Reşiţa, concesionate, ocupate de construcţii proprietatea unor persoane fizice şi juridice; Văzând Ordinul nr. 700 din 9 iulie 2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată,cu modificările şi completările ulterioare; Conform prevederilor art. 555 și urm. şi art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil; În temeiul art.108 lit. e), art. 129 alin. 2 lit. c) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196 alin. 1, lit. a), art. 197 alin. 1 şi alin. 2, art. 199 alin. 1 şi alin. 2, art. 243 alin. 1 lit. a),art. 354 şi art. 364 alin. 1 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. a HOTARAŞTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reșița ia act de Raportului de evaluare nr. 4169/19.01.2023 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafață de 171 mp, identificat în CF nr. 37238 Reşiţa, nr. cad 37238, care devine document oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana autorizată Potocean Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea menţiunilor, a datelor, a calculelor, a preţurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naţionale în vigoare. DIRECȚIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT Adresa: Petru Maior nr.2. Tel./Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniu primariaresita.ro JUDEŢUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REŞIŢA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA Art. 2 - Consiliul Local al municipiului Reșița, îşi însuşeşte valoarea de piaţă a terenului în suprafață de 171 mp, identificat în CF nr. 37238 Reşiţa, nr. cad. 37238, conform Raportului de evaluare nr. 4169/19.01.2023, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 3 — (1) Se aprobă vânzarea terenului în suprafaţă de 171 mp, identificat în CF nr. 37238 Reşiţa, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reşiţa, Str. Păcii FN, judeţ Caraş Severin, către doamna Opre Rodica Maria la preţul 13.680 euro, conform raportului de evaluare nr. 4169/19.01.2023 întocmit de către evaluator autorizat Potocean Dorel. ZVA se calculează în conformitate cu prevederile legale. (2) Plata se va efectua în lei, la cursul BNR din ziua plății. Art. 4 - Se împuterniceşte primarul municipiului Reşiţa, domnul loan Popa, să semneze contractul de vânzare-cumpărare. Art. 5 — La data semnării în formă autentică a contractului de vânzare a terenului în suprafață de 171 mp, identificat în C.F. nr. 37238 Reșița, încetează Contractul de concesiune nr. 8034/17.06.2011, cu modificările şi completările ulterioare. Art. 6- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredințează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat. Art. 7- Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către Opre Rodica Maria. Art. 8 - Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării. Art. 9 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului Judeţul Caraş-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, Finanţe-Contabilitate, Resurse Umane; -Doamnei Opre Rodica Maria. PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ, BOGDAN NICOLAE MATICHES DIRECȚIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT Adresa: Petru Maior nr.2, Tel./Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniu Eprimariaresita.ro 37) d de XR. 39) I6.01. 2013 EL 1 rara Domeniului Public “2403 RAPORT DE EVALUARE | Valoarea de piata Adresa: Resita , Str. Pacii Suprafata mp. : „ZA Luna si anul elaborarii: 17.01.2023 Client: PRIMARIA RESITA Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar contract prestari servicii: 3076/16.01.2023 vaca DORI ra i, Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau în totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil! al Primariei Resita si al evaluatorului Potocean Dorel Vasile PREZENTARE Confidential! Page 1 CUPRINS CUPRINS 1 Generalitati 1.1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Ipotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa I Verificarea documentatiilor 6 Etapa II Inspectia la fata locului 7 Etapa III Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa i Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului Confidential! Page 2 1 Generalitati: 4.1 Daia evaluarii: . - Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data ia care 17.01.2023 sunt valabile concluziile iuctarii de evaluare respectiv: - Cursul vajuatr la data 17.01.2023 1EUR= [__49ăia ÎLE 1.2.Client: Lucrarea de evaluare se elaborează la cererea: PRIMARIA RESITA în calitate de client: PRIMARIA RESITA 1.7 Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA 2 Rezumatul evaluarii: Rr Scopul evaluarii Obiectul evaluarii Vatori rezultate crt] Produsul evaluat | Valori defalcate Denumire si Proprietar Vatoarea de piata identificare pe scurt a (Vpp) bunurilor avaluate EUR | LEI Ț LEI A. Rezumatul evaluarii actuale, /a data de: ] 17.01.2023 1 STATUL Teren | ROMAN - Drepi de administrare | 8 e: Adresa: Consiliul Ei II Popular ai Municipiului Resita „ Str. Pacii Reșița 8, Istoria evaluarii acelorasi bunuri 1|Evaluare la data de: |nu:se cunoaste. toata de Li Ţ 3 Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evaluarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluari imobilului, Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acţionat fiecare in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrul raportului prin utilizarea urmatoarelor metode: melsiiia costurilor de inlocuire, meloda capitalizari veniturilor, rnetoda comparaţilor de piata. 4 Ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit ia cererea clientului, ca urmare a solicitarii acestuia, Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblu! sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre client, in alte scopuri decat cel pentru care a fost eleborat si nu poate fi dat publicitatii. statutul juridic al bunurilor evaluate. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezentate in raportul de evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, care ar avea ca efect o valoare diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-I-a si a-tl- a ale procedurii de lucru pentru evaluare; „0 Se presupune Se presu, Se presupune ca proprietatea evaluata i G cu toat mer i In baza actelor, datelor si documentatiilor puse la dispozitie de catre client, b ca fiind lipsite Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate: ERAI Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele propri: Li Pitar top > ($ pa0lOctA (PA N 5 Valabii a 24| Zi 4 p 2 EI | 15, 23 | SLI, TEXT Raport Confidential! Page 3 5 Etapa I: verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezentei lucarari este: Bunul propus: Teren Terenul aferent proprietatii : 171 Imp Da _— _ Utilizare: Teren intrăvilan:neimpreiimuit Adresa: Resita , Str. Bacii Document de proprietate ( dupa caz): CF 37238 Cad 37238 Proprietar actual: az ROMADI Drept de peâmitatzeă Consiliul Popular-ai Municipiului CF / Numar cadastral: CF:37 37238 Au fost puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 37238 Cad 37238 Carte funciara/Documentatie cadastrala: CF/nr.cad, CF 37238 Cad 37238 | ] Releveul bunului imobil ( planuri, desene): DA_- |Reieveu Cadastra! In urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se poate trece la etapa urmatoare de elaborare a raportului 6 Etapa II: Inspectia le fata Jocului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu clientul. Rezultatele inspectiei la fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei", Anexa 2 "Fisa de inregistrare caracteristici teren” si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat” Proprielatea sepia evaluarii este situata într-o zona centrala. In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale dar si instituti si parcuri, spati Propiietatea imobiliara evatuața se afla intre blocuri nr. 3. Accesul se face numai pe -alei pietonale, Prezentarea problemelor de mediu: - a ste cazul. i Situatia utilizarii actuale; = Teren intravilan neimprejmuit Date de piata si sursele Jor: - publicatii de specialităte și adiese internet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de client ( releveu, adresa, tip In urma vizualizarii proprietatii, se considera ca bunurile indeplinesc conditiile de a fi admise in ii Sapoate trece la etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. A Deo âutop, N TEXT Raport Confidential Page 4 7 Etapa LII: Evaluarea zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare il constituie „principiul celei mai bune utilizări” , care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea. Condiţiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: permisibila legal posibila fizic fezabila financiar maxim productiva Permisa legai - in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie sa analizeze regiementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere, Fizic posibila - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utilităţilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăților cum ar fi: clădiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatoru! estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptata de investitori pe piaţa atunci utilizarea este fezabila. Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului cetuta pe piaţa pentru acea utilizare. In conformitate cu elementele identificate in cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinaţia actuala. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului ia care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piata, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: « „utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. * -raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unui bun, relativ la cererea pentru el. * -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziţiona bunuri sau servicii cu Relaţiile cara creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influenţează. crea inchirierii, din aceasta cauza se va determina simila ( ide 2 joi LE SUL un cost de inlocuire net si O valoare de capitalizare. Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obţine imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrucție : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o copie(o replică exactă) a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile clădirii evaluate. -costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmeţie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise genarăle Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziţionează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influenţează puternic proprietatea. Una din premisele de baza ale abordării investitionale este relaţia direct proporţionala dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare. Principiul abordării previzionale este fundamental pentm acest gen de metode, Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare a! proprietăţii. eee i Pe Câştigul luat in considerare este in mod curent cel prognozat pentm anul următor. Capitalizarea dj (eta se be du bmt potential, venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul gensăi d Fezgiti, “A NBA, dy zagiă 11 aj N a 3 ÎN S/ Sa Aigtk Epi, EtpiĂ Sar e TEXT Raport Confidential Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăţi comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vueroperational / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). In condiţii nottiale de pe piaţă se anticipează obținerea unui profit datorat fie creşterii vănituiilor rezultate din exploatarea iriobilului, fie din re-vanzarea acestuia, Argumentele care susţin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode sunt de natura previzionala si de anticipare a schimbării: m. Valoarea si venitul ce s-ar obţine prin inchirierea proprietăţii se pot aprecia prin substituire cu alte proprietăţi similare la care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; m Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii la finele perioadei de investiţie . Abordarea prin comparatii de piata În abordarea prin comparaţia directă se urmăreşte estimarea valorii proprietăţii imobiliare prin analiza pieţei pentru proprietăţi similare şi prin compararea acestor proprietăţi cu proprietatea supusă evaluării. În metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă este estimată prin compararea proprietăţii imobiliare cu proprietăţi similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare , ori sunt contractate, In cazul de fata pe piata imobiliara nu s-au identificat tranzactii pentru proprietati similare suficiente si in consecinta s-au utilizat propunerile de vanzare Prin aplicarea acestor metode s-au obţinut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator şi prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea proprietăţii imobiliare. CONCLUZIE Caracteristicile si informatiile necesare evaluarii cladirii si terenului sunt prezentate in Anexa nr,1 si 2 Caracteristicile comparabilelor pent [...]