HCL 42/2019 Lugoj adoptată

m AHEXĂ n ua 4 Ja, 20/9 | | | j Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. j i Evaluări și Consultanţă AN EVA R* Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 Tel: 0372 721 643 | Ec, i ÎN) Fax: 0371 609 195 GLOBAL AUTORIZATIA 0303 Mobil: 0722 247 91| E-mail: nicolae. gradinaruQgmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PI4 ȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCȚII ÎN SUPRAFAȚĂ DE 405 MP ÎNSCRIS ÎN CF. 409647 LUGOJ Cartier: Eftimie Murgu Str. G.A. Petculescu nr. 16 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcție: [persoană fizică] și HTEGAN VIORICA Noiembrie 20178 Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARENR. 1 54/12.11.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 409647 PROPRIETAR (1) ; PRIMĂRIA MUNICIPIUL UI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. PETCULESCU NR.16 Cartier Eftimie Murgu PROPRIETAR [persoană fizică] [persoană fizică] CONSTRUCȚIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI L UGO] UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ tă LUR DESEMNAT: DATA INSPECŢIEI : 09.11.2018 — DATA RAPORTULUI : 12.11.2018 pai i SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ SCOPUL EVALUĂRII: SUPRAFATĂ TEREN: 405 mp SUERAFATĂ TEREN: SUPRAFAŢA CONSTRUCTIEI: Casa tip P+E REZULTATUL EVALUĂRII: st AL UL EVALUĂRII ÎN II mp Ro aa EURO Pete Teren intravilan Curți 52,18 lei/mp Construcţii CF 409647 — A NOTA: N * Valoareaestimată în Prezentul raport de evaluare nu conține T.V.A, * Valoarea de Piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 See te im a a Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi -. 1.3. Scopul EValuĂTĂĂ eee 1,4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării. 1,5 Tipul Valori neeeeeeeeeeee 1.6. Data evaluării 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ....... 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... 1.9. Ipoteze şi ipoteze SPeCi ale ne reeeee 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. «xenon 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV amane 1.12. — Descrierea raportului, mon 2. PREZENTAREA DA TELOR 2,1. Identificarea proprietăţii imobiliare... caceanoeeeee 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate. ........ 2.3. Descrierea proprietăţii imobiliare... nano encore 3, ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE 3.1. Definirea pieţei specifice. ...... 3.2. Analiza Cereri. <cemmeonnoeeaeeee 3.3. Analiza ofertei .........-..--- 3,4, Echilibrul pieței mn 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU necneneenee cerne 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat construit 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII | 31. Evaluare terenurilor 5.2, Estimarea valorii terenului prin metoda comparației Direct... 14 6. ANALIZA REZULTA TELOR ȘI CONCL UZIA ASUPRA VALORII... e crea IN, Raport de evaluare Deciaratia de Conformitate ri declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în Concordanță cu reglementările 'Sfandardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed 2018 şi cu ipotezele şi ipotezele Speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe Solicitarea Certificare Subsemnaţii certifică în cunoştinţă de cauză şi cu bună credință că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în Prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate şi corecte, Precum şi pe concluziile inspecției aupra proprietăţii, pe care am efectuat-o în luna noiembrie 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menționate şi sunt analizele opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau Prezentarea unui rezultat Rezultatele și ii ormaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a i corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare Care au condus la rezultatele evidențiare. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatorul desemnat și în format letric în 3 (trei exemplare, pentru client, Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimația nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizaț de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr, 12964 Damina ? Ei ; i : i Raport de evaluare E 1. TERMENIDE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.RL. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calităţii este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toţi evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declarației de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnați Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcţionează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, de concentrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităților administrației publice locale, legalității şi al consultării cetățenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autoritățile administrației publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 171 din 27.09 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , aşa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr.171 din 27.09 2018. 1,4 Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosinţă curți construcții, situat în municipiul Lugoj, județul Timiş, str. Petculescu nr.16,Cartier Eftimie Murgu. Suprafaţa terenului este de 405 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului, 4 funciarănr.409647 şi a fost concesionat pe perioadă de AL de ani începând cu data de 01.12 ji [persoană fizică]. Pe teren se află o casa familială tip P+1E,Clădirea nu face obiectul evaluării. hi N, Raport de evaluare 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmăreşte estimarea valorii de piară a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piață, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbar(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanţă cu: SEV 101 Termeni de referinţă ai evaluării, SEV 102 Implementare; SSEV 103 Raportare; 'SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; GEY 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conțin T.VA.. 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii noiembrie 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate în considerare și valorile estimate de către evaluator, Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extasele de carte funciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr.Î7] din 27.092018, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăților imobiliare Inspecţia a fost executată la data de 09.1 1.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L, - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj | Limitări | Nu este cazul _] 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente și date de identificare ale proprietăţii evaluate- adresă, planuri de amplasament: > Informaţii privind situaţia juridică a proprietăţii puse la dispoziţie de către Client-exrase de carte funciară; > Planuri, schiţe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente și informații au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea și corectitudinea informaţiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localizare; Date privind piața imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanți pe piaţa specifică şi din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele și cărțile de specialitate; Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații şi inf > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare şi rate de capitalizare publiekite=de analişti de piață recunoscuţi, alte analize şi opinii publicate. 2 A vatră vYv vvyY Surse bibliografice: e] j > Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor AutOsiza (ANEVAR); a) ; > Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bis! ori e Pagina $ Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG ar. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea 1 cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziție de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile şi documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenţei și a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nuaveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. vVvyYvyY 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: + Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către benefician. raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; „e Se presupune că titlul de proprietate asupra construcţiilor cât şi a terenului este bun și marketabi];- e Se presupune o stăpânire responsabilă și o administrare competentă a proprietăţii; . Informaţiile furnizate de către terţi sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateței lor; e Toate documentaţiite tehnice se presupun a fi corecte. Planurile și materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi, e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; * Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanisn: şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; . În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare. a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condițiile tipului valorii selectate; e Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fos! rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; + Evaluatori au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-au avut posibilă şi existenţa altor informații, de care evaluatorii nu avea cunoştinţă; (i + Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, condițiilg. valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment Raport de evaluare e S-a presupuscă legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care poi să apară în perioada următoare. ipoteze speciale: Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanță, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil; 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat, evaluatorii nu îşi asumă responsabilitatea niciodată şi în nicio altă Circumstanță sau context, în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat, Publicarea, parțială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. Toate demersurile evaluatorilor, de la primirea temei și stabilirea Termenilor de referinţă și până la redactarea raportului de evaluare, au fost în spiritul şi cu respectarea prevederilor din „STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR - 2018", astfel: e SEV/00Cadrul general, SEV 101 Termeni de referință ai evaluării; SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 104 Tipuri ale valorii; SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; SEV 300 Evaluări Pentru raportarea financiară; SEV400 Verificarea evaluărilor; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile; Glosar 2018. Conform prevederilor Contractuale şi a instrucţiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la niciunul din standardele respective. Cuprinde, pe lângă termenii de referință, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor şi judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul standard, Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatorul desemna în format letric în 3(trei) exemplare, pentru client. Raport de evaluare 2. PREZENTAREA DATELOR 2.1. Identificarea proprietății imobiliare Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosinţă curți construcții, situat în municipiul Lugoj, judeţul Timiş, str. Petculescu nr.16, Cartier Eftimie Murgu. Suprafaţa terenului este de 405 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului de carte funciară nr. 409647 şi a fost concesionat pe perioadă de 41 de ani începând cu data de 01.12 2004 doamnei [persoană fizică]. Pe teren se află o casa familială tip P+1E, Ctădirea nu face obiectul evaluării. 2.2. Date despre localitate zonă şi vecinătate Timiș este un județ așezat în partea sud-vestică a României, în centrul p [...]