HCL 44/2019 Lugoj adoptată

ANEXĂ 19 Hel 44,/28.042019 Membra corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. Evaluări şi Consultanţă : Ş e Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 si + a 0 AN EVAR Tel: 0372 721 643 GLOBAL Mobil: 0722 247 911 e Ad dal d:ae: AUTORIZATIA 0303 A A , E-mail: nicolae.gradinaruQgmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PILA ȚĂ A TERENUL UI CURȚI CONSTRUCŢII ÎN SUPRAFAȚĂ DE 350 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 402402 LUGOJ Cartier: Eftimie Murgu Str. Lucian Blaga nr. 10 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPI ULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: CRASCIUC CRINA MARIANA Februarie 2019 e Răport de evaluare SINTEZA TUL E EV, NR. 31/21.02 2019 _ OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 402402 PROPRIETAR (1): PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. LUCIAN BLAGA, nr. 10, jud. Timiş PROPRIETAR [persoană fizică] CONSTRUCŢIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECȚIEI : 20.02.2019 GB DATA RAPORTULUI: 21.02.2019 ie SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ SUPRAFATĂ TEREN: 350 mp SUPRAFATA CONSTRUCŢIEI: Suprafaţă construită = 89 mp Suprafaţă desfășurată = 178 mp Casa tip P+1E REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafaţa Valoare unitara Valoare totală mp EURO |____ LEI EURO__ | LEI Teren intravilan Curți 350 mp 11,20€/mp | 53,18 lei/mp 3.920 18.612 Construcţii CF 402402 [> oră: WU e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.V.A. * Valoarea de piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele şi ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta aluator autorizat de proprietăți imobiliare şi întreprinderi legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ ... 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați ...........mnc anca eenenneneraneee 4 1.3. Scopul evaluării... anna nea nannanneneenaenneannoneneanatenntanaeananaeenaeananeeneennenaee 4 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării..........nccaae aaa anennennneenetonnennneneaneeneee 4 1.5. Tipul valorii nec nneaenaeneeeneeneeeaanaanneneaaeaaeaaanannnnenaneanaenana ana naenaaesauaeeaneannee nenea 5 1.6. Data evaluării 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării............. 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale... nenea 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. . 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV..... aceea eeaneennennneeneeaeaeenneneeeaaaneeaneeeneaaeee , 1.12. Descrierea raportului, „ncmennnaeneenananeneenen nenea neneneananeneaneaneaantennnaneanenneanenna nenea 7 2. PREZENTAREA DATELOR... mea .. 8 2.1. Identificarea proprietăţii imobiliare ..........ncmcnnecennenenenoaneneenonnenten eee A - 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate. .. 8 2.3. Descrierea proprietăţii imobiliare...........mcncaoen none omeenneneenanonennenonoeneanancasa sense . 8 3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE 120 3.1.: Definirea pieţei specifice. ........naaaee en annenrnneennneeneenea an atanannaneanenanaennaneenneanenataneaneeneneae 10 3.2. Analiza cererii. ....... i nneneneaa saanaaataaeaaaestoeoaeen teen aaa enna aaa a aaeaeueae na aaeaaaaaoanananananeneaeaeetaanenannanaeae 3.3. Analiza ofertei „nana 3.4. Echilibrul pieţei 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU ........ccnnana anna nana neanaienenenatnnaneneononenenananenenanaa eee 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber. 4,3. Analiza CMBU a terenului considerat construit 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII 5.1. Evaluare terenurilor... nenea eee aoeneaeeeoanenaaananannanenenennenenenoneaanenenananananana aan nneananana nana 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe .............accaacenoeennnnraneeeeeoneanaea 14 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII mncnuoennaneanreeeoneesacenesase 17 Pagina 2 Răport de evaluare Declaraţia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnaţii, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competenţă în evaluarea pe piața proprietăţilor imobiliare, cunoaştem şi punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoştinţă de cauză şi cu bună credință că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informații şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o în luna februarie 2019. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile. noastre profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. , 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcție de opinia noastră estimând o valoare obiectivă şi imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, -în concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoștințele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndepliriirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevați de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanție referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut seama de prevederile legale, de prețurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum și de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reţinut, întotdeauna şi integral, detaliile metodologiei de evalutire care au condus la rezultatele evidenţiate. /] Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizato Ai de letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta „ast Îi A Pagina 3 Raport de evaluare i 1. TERMENIDE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timișoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor a! serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesității de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calităţii este tocmai competenţa personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizaţi ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declarației de mai sus. 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alţi utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizate desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină și posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj, precum și drepturile și obligațiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează și funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilității autorităților administrației publice locale, legalităţii şi al consultării cetăţenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă și financiară şi se exercită pe baza și în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1,3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 14 din 31.01 2019 *Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piață a imobilului descris mai jos , așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 14 din 31.01 2019. 14, Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren piara având categoria de folosință curți construcții, situat în [persoană fizică]. “Pe teren se “află o casă familială tip P+1E, cu o suprafaţă construită de 843 suprafață desfăşuraă, Clădirea nu face obiectul evaluării. li Raport de evaluare 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmărește estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată Pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbal(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de Cauză, prudent și fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanţă cu: * SEV10] Termeni de referință ai evaluării, e SEV102 Implementare; e SEV103 Raportare; e SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; * GEV630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei și nu conțin T.VA.. 16. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii februarie 2019, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate în considerare şi 1 valorile estimate de către evaluator. ai Evaluarea a fost realizată în perioada 20.02 2019 - 21.02 2019, la un curs valutar de 1 Euro = 4,7480 lei, din data de 20.02.2019. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziţia evaluatorilor extrasele de carte inciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr.i4 din 31.01 2019, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăţilor imobiliare Inspecţia a fost executată la data de 20.02 2019, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.RL. = Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări Nu este cazul 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: 0 > Elemente și date de identificare ale proprietății evaluate- adresă, planuri de amplasament, | > Informaţii privind situaţia juridică a proprietăţii puse la dispoziţie de către client-extrase de carte II, funciară; > Planuri, schițe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă şi localizare; Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanți pe piaţa specifică şi din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele și cărţile de specialitate; Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii şi internet; > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare şi rate de capitalizare publicate de principalii analişti de piaţă recunoscuţi, alte analize și opinii publicate. vv vvYv Surse bibliografice: a „> Mateţiale metedologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilaf +» România > Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeni// Sua pă Raport de evaluare " ' > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea | cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva și biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile şi documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nuaveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. vvvyYv 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și ipoteze speciale de care s-a inut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către beneficiar raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât și a terenului este bun și marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; Informaţiile furnizate de către terţi sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateței lor; + Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; + Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții, sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; + Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanis. şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietăţii; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; + Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; + Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a posibilă și existenţa altor informații, de care evaluatorii nu avea cuno [...]