HCL 46/2019 Lugoj adoptată

. 'PNexă LA Hel 4620082019 sp Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. Evaluări și Consultanţă L] Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 ANEVAR Tel:0372 721 643 AUTORIZATIA 0303 Mobil: 0722 247 911 E-mail: nicolae.gradinaru?gmail.com 150 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCȚII ÎN SUPRAFAȚĂ DE 350 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 403060 LUGOJ . Cartier: Eftimie Murgu Str. Johann Heujfjel nr. 1] Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: DAVID MARIUS NICOLAE şi DAVID RALUCA NICOLETA Februarie 2019 za "Raport de evaluare sd SINTEZA RTULUI DE EVALUARENR. 32/21.0 2019 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 403060 PROPRIETAR (|) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. JOHANN HEUFFEL, nr. 11, jud Timiş PROPRIETAR DAVID MARIUS-NICOLAE şi DAVID RALUCA- CONSTRUCTIE: NICOLETA CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECȚIEI : 20.02.2019 (_/ DATA RAPORTULUI: 21.02.2019 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ SUPRAFATĂ TEREN: 350 mp SUPRAFAȚA CONSTRUC TIEI: Suprafaţă construită = 98 mp Suprafaţă desfășurată = 196 mp Casa tip P+M REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafaţa |___ Valoare unitara | Valoare totală mp __ | EURO LEI |__EURO |] LEI L Teren intravilan Curți | 350 mp 11,20 €/mp | 52,18 lei/mp | 3.920 | 18.612 Construcții CF 403060 SY , NOTĂ: e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conține T.V A. e Valoarea de piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăți imobi Membru ANEVAR, legitimaţia np_4496 ) Ec. Grădinaru Nicoleta tale luator autorizat de proprietăţi imobiliare și întreprinderi Membru ANE, i Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ „...- SR .. . 4 1.1. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia... neeneeneeneeneaae 4 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați ..............mcnnnnaneennneneneeeneeaeeee 4 1.3. Scopul evaluării... nana nn en nenea anna 4 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării... nenea eneeneeaneneeeeeneeeanace 4 1.5. Tipul valorii n nneaeenenenneeneneennaeeaenoaneenean nenea aan neneanaaananenneananeanaeneenaneaneneeaee 5 1.6. Data evaluării mn neeaenenenneneneanetene peer an eoenanaeneanenstn anna aaneanenananaananaaannaneneneeneneaneaaaae 5 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării... nenea nneneenee 5 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... cnneeennonneacenenneneaace 5 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale... ana nreenreeneeneneanenenenee sanul 1.10, Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Yi 1,11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV... IV, 1.12. Descrierea raportului, „m.m nennneneeneanane . „7 2. PREZENTAREA DATELOR... . 8 2.1. Identificarea proprietății imobiliare... aenananeneennnenenanaeennnanonenreneaeereneeneaeaze nenea 8 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate, ........mcaa eee eneneneneaeenanaaneenee nea nennneenenane 8 2.3. Descrierea proprietății imobiliare... cancan nenennanan aa anonna te eannanananannaarana nana 8 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE . se 10 3.1. Definirea pieței specifice. n.n. nananeneenaneanaeaeneaaeananeeaeae 10 3.2. Analiza cererii, mana neeeeeenneeneneeenenneeaanenenenaeaetanenenenenaneaanenanenenneenanenenaeneaeneneanareneneneeae 3.3. Analiza ofertei caen naneeneneneneenennenaaa e anenaeaenaeanaeananaan anna nennenzeanaee 3.4, Echilibrul pieței... enenaeeenanenenenenenenceneneaneananaeenaneeaneaae 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber... en nnenoenneneneeanonnenreeeneeneenenoonenzeaaaenee = 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat CONSIrUit cca enenenneneeneeanenenoneneaza anca INI 3. EVALUAREA PROPRIETĂȚII 12 5.1. Evaluare terenurilor... aan eenenrerennearennrerarenenee „12 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparației directe........ ..14 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII... „17 Pagina 2 d 25 Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Srandardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 și cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnații, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competență în evaluarea pe piața proprietăților imobiliare, cunoaștem și punem în aplicare în mod corect metodele și tehnicile recunoscute care Sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acţionând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoştinţă de cauză şi cu bună credință că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietății imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă şi imparţială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed, 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoştinţele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. factori de mediu etc., care ar putca influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părţile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consider, a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reţinut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de e /f luare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client sită [i letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. (te Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare și bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădin Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare și întreprii Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 i S, : a 4 SSeoaant” Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 1.1. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, așa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesității de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calităţii este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăţi imobiliare”, Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR - GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINARU NICOLETA, conform declarației de mai sus. 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client și utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcţionează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilității autorităţilor administraţiei publice locale, legalităţii şi al consultării cetăţenilor în soluţionarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară și se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administrației publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 14 din 31/01 2019”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , aşa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 14 din 31.01 2019. 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință curţi construcții, situat în municipiul Lugoj, judeţul Timiș, str. Johann Heuffel nr.1 1, Cartier Eftimie Murgu. Suprafaţa terenului este de 350 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului de carte funciară nr. 403060 şi a fost concesionat domnului David Marius Nicolae și soției Day i Pe teren se află o casă familială tip P+M, cu o suprafaţă construită de 98 mp rep fă suprafaţă desfăşurată. Clădirea nu face obiectul evaluării. j ga , canon pe Pagina 4 "Raport de evaluare 15. Tipul valorii În prezentul raport se urmărește estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbar(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 101 Termeni de referință ai evaluării; SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile. Valorile estimate în prezentul raport de evaluare Sunt exprimate în lei și nu conţin T.VA.. o. . . . . 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelui preţurilor corespunzătoare lunii februarie 2019, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 20.02 2019 - 21.02 2019, la un curs valutar de 1 Euro = 4,7480 lei, din data de 20.02.2019. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL drepturile de proprietate asupra : | 7.74 din 31.01 2019, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăților imobiliare Inspecţia a fost executată la data de 20.02 2019, de către: - Îng. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.RL,, - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj | Limitări | Nu este cazul 18. Natura şi sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea înformajii primite de la client: > Elemente și date de identificare ale proprietății evaluate- adresă, planuri de amplasament; > Informaţii privind situaţia juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către client-exirase de carte funciară; > Planuri, schiţe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea și corectitudinea informaţiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietății evaluate, despre zonă și localizare; Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanţi pe piaţa specifică şi din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele şi cărţile de specialitate; Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii și ine > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare şi rate de capitalizare publi/Ate de principalii analişti de piață.recunoscuţi, alte analize şi opinii publicate. = vYv vYvy Surse bibliografice: Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea I cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nuaveau cunoştinţă. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. vvvyYv 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: + Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât și a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii; . Informaţiile furnizate de către terţi sunt considerate a fi autentice, dar nu sc acordă garanții asupra acurateţei lor; e Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; + Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; e Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricţiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; * Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; + În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; + Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă || estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; L e Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de sf (a lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; e Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe ca posibilă și existența altor informaţii, de care evaluatorii nu avea cuno e Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, Pagina 6 "Raport de evaluare e S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menține şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. Jpoteze speciale: * Evaluatori, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanță, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în [...]