HCL 43/2019 Lugoj adoptată

ANEXĂ 14 WcL 43/20. 2019 Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. Evaluări şi Consultanţă AN EVAR* Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 DI E Tel: 0372 721 643 Fax: 0371 609 195 AUTORIZATIA 0303 Mobil: 0722 247 911 E-mail: nicolae.gradinaruQgmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PILA ȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII ÎN SUPRAFAȚĂ DE 570 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 407445 LUGOJ Cartier: Ștrand Str. Anişoara Odeanu nr. 9 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcție: [persoană fizică] Noiembrie 2018 - Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARENR. 161/12.11.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 407445 PROPRIETAR (|): PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. ANIȘOARA ODEANU NR.9 Cartier Ștrand PROPRIETAR (1) MARTA ARIS -RICHARD CONSTRUCŢIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEI : 09.11.2018 DATA RAPORTULUI: 12.11.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ SUPRAFATĂ TEREN: 570 mp CONSTRUCŢII: Centrală termică şi Magazie cu garaje REZULTATUL EVALUĂRII: | Imobil Suprafaţa Valoare unitara Valoare totală | | mp EURO |___ LEI EURO | LEI | Teren intravilan CurţiConstrucţii | 570 mp 14,50 €/mp | 67,55 lei/mp 8.265 38.505 ] CF 407445 | | NOTĂ: * Valoareaestimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.V.A. * Valoarea de piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitiinaţia nr. 12963 ! Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINŢĂ auannzataa , mana PRI 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alţi utilizatori desemnaţi .......... 1.3. Scopul evaluării 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării........ 15. Tipul valorii ceea 4 1.6. Data evaluării nenea aaa 5 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării... aaa. 5 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea ............n anna aaa aaa 5 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale... nenea aaa aaa 6 1,10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare .............. anca anna 7 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV.. 1.12. Descrierea raportului ........ccccece nenea 2. PREZENTAREA DATELOR..mue+. . 2.1. Identificarea proprietății imobiliare ...........mncee nana 2.2. Date despre localitate zonă şi vecinătate ........mca caca aa 2.3. Descrierea proprietăţii imobiliare......... neoane eee anna 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE ....... umace . 3.1. Definirea pieţei specifice .......mcaanaaa ananas aa 3.2. Analiza cererii ... 3.3. Analiza ofertei ... a. 3.4, Echilibrul pieței... neeae eee eeaeaaaaaaaaaaaaaeaaaaa 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI... 4.]. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU ... 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber... 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat construit... 11 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII „12 5.1. Evaluare terenurilor... anna „12 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţie directe.............. „14 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ....nasnnaat aaa aaesee 17 Pagina 2 Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relație particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnații, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experiență semnificativă în domeniu, avem competență în evaluarea pe piața proprietăților imobiliare, cunoaștem şi punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoștință de cauză şi cu bună credință că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii și date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate și corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o în luna noiembrie 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menționate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparțiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă şi imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoștințele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut seama, de prevederile legale, de prețurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatorul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L,, a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenție deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calității este tocmai competenţa personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăţi imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” și *Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN 1S0 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR - GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină și posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum și din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii „Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile și imobile care aparțin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităţilor administraţiei publice locale, tegalităţii şi al consultării cetăţenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă și financiară și se exercită pe baza și în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administrației publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 171 din 27.09 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 171 din 27.09 2018. 1.4, Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluă municipiul Lugaiciztețil mp. Imobilul subieetasergt iâBsroprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului de carte funciarănr.407445și,a, fo șionat pe perioadă de 39 de ani şi o lună doamnei [persoană fizică] en Ă fârmică , şi o magazie cu garaje. Clădirile nu fac obiectul evaluării. LS În prezerituj) Apo) rmăreşte estimarea valorii de piată a terenului. Confort “standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de == Pagina 4 Raport de evaluare evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată Pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent şi fără constrângere, 1.6. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 101 Termeni de referință ai evaluării. SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conţin TVA... Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii noiembrie 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018. 17 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL | drepturile de proprietate asupra mr. 171 din 27.09 2018, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune | Inspecţia proprietăţilor imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 09.1 1.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L,, - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj | Limitări Nu este cazul 1.8. > > > > Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: Elemente și date de identificare ale proprietăţii evaluate- adresă, planuri de amplasament, Informații privind situaţia juridică a proprietăţii puse la dispoziţie de către client-exrrase de carte funciară; Planuri, schițe; Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente și informaţii au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate. vv vyYv Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă şi localizare; Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanţi pe piaţa specifică şi din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele şi cărţile de specialitate; Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații şi internet; > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare și rate de capitalizare publicate de principalii vyv analiști de piaţă recunoscuți, alte analize şi opinii publicate. Surse bibliografice: Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor : Autorizaţi din România (ANEVAR); ii Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul eva Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind[ă bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 375 Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea I cu intrare în vigoare în 19.3 Raport de evaluare Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziție de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile şi documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenţei și a altor informaţii sau documente de care evaluatoriinuaveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu își asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a i incorecte. vvYvyv 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: * Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare; e Se presupune că titlul de proprietate asupra construcţiilor cât şi a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; e Informațiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateței lor; * Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; e Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ncaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; * Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; * În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; * Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunț/lisponibile la data evaluării; e Evaluatorii au utilizAt în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-au avut la dispoziţie, fiind : iar informaţii, de care evaluatorii nu avea cunoștință; A valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, condiţiile de piaţă se pot schimba, an sau necorespunzătoare la un alt moment dat; Pagina 6 Raport de evaluare Jpoteze speciale: e Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanţă, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil; e Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese [...]