HCL 39/2019 Lugoj adoptată

d, AMEXA 15 He. 09), 03,20419 Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. | „ Evaluări şi Consultanţă ANEVAR” m ear nr GLOBAL E ACCREDITATION Fax: 0371 609 195 Mobil: 0722 247 911 AUTORIZATIA 0303 1 | ; E-mail: nicolae.gradinaruQgmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII ÎN SUPRAFA ȚĂ DE 411 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 406425 LUGOJ Cartier: M. Ap. N. Str. Timişorii nr. Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: [persoană fizică] Noiembrie 2018 E Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARENR. 15 7/12.11.2018 Sase ASI URA ULUI DE EVALUARENR. 157/12.11.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 406425 PROPRIETAR (|) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. TIMIŞORII NR F.N,. PROPRIETAR (| [persoană fizică] CONSTRUCŢIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEI : 09.11.2018 1 DATA RAPORTULUI: 12.11.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ SUPRAFATĂ TEREN: 411 mp UPRAFATA CONSTRU I: Suprafaţă construită = 92 mp Suprafaţă desfășurată = 184 mp Casa tip P+M REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafața Valoare unitara Valoare totală mp EURO__ | LEI EURO__| LEI Teren intravilan Curți | 4llmp [24,7€/mp | 115,07 lei/mp 10.152 | 47.296 Construcții CF 406425 NOTĂ: e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conține TVA. e Valoarea de piaţă a fost exprimată finând seama exclusiv de ipotezele şi ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 | Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ ua 4 1]. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia ..........cmmnaeneaeennnnnneereneaene men anennezesa ee 4 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnați .............acaaaeeeaeacenaeaeneececeace 4 1.3. Scopul evaluării... nenea neenenoene aaa ane anna enaneaenanennenenanaeneane anna naaaenanaanaaaeneneneer 4 1,4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării ...........caaca anna nn 4 15. Tipul valorii nana anneneenennenneenene aaa canananeneenenane nenea nananaaaneneeanneeneneaneatnazenrenene arunca 5 1.6. Data evaluării „mmm eee enaonenaeneaa anna nenaenaganananeanena na anenanennnenaanazaanenane nenea 5 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ........aaaaneenennencce enron nneenoeneata anna 5 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... nenea nana 5 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale... enma nenea enanennenanenaranene ..6 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. ....... „7 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV .... îi 1.12. Descrierea raportului, .....mnooe ne enenenenencnencaeneeeaa aaa naeane . .. 2. PREZENTAREA DATELOR a.8 2.1. Identificarea proprietăţii imobiliare ........nmaa nenea enma enraneanareneneanenearaneaee 8 2.2. Date despre localitate zonă şi vecinătate. nana enma nenea nanenaanoenanaea ne nanene 8 2.3. Descrierea proprietății imobiliare 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE 3.1. Definirea pieței specifice. .......m mmm eee enencnnanaaneenenennononneeaeeeaarare 3.2. Analiza cererii. „cmc nenea enma neanenea eee ana enena n neananenanenaaeana nana nana aananaaaane 3.3. Analiza ofertei nana eee an aaenananena anna aneanananaaaueeaaea aa neneze nana 3.4. Echilibrul pieței... nenea eenenenneenenenceneneneenennnannnnnnaoane 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE U: TILIZĂRI. 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber............mcmcaonneene nenea nene na nene nnanenanenenaeenaena nana aa 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat CONSITUit ........mmcaeana anna nenea nanananenenaneneaaeenneaa anna u 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII 5.1. Evaluare terenurilor 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe......... .14 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ..cmacnnoenonanoneensnezenenenaze | Pagina 2 4 Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele și ipotezele speciale, prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane „fizice cu experiență semnificativă în domeniu, avem competență în evaluarea pe piața proprietăţilor imobiliare, cunoaștem și punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscute care sunt hecesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANE. VAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoștință de cauză și cu bună credință că: |. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse înprezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o în luna noiembrie 2018. şi sunt analizele, opiniile și concluziile noastre profesionale personale, imparțiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menționat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă și imparţială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoștințele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociației (http:/Anotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ţinut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele şi informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sa letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare și bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi în ERE Membru ANEVAR, legitimația nr. 12964 (4 € Și [II] [ză [53 Ei [£) Pa Z| 5 > AS = e AS) Pagina 3 Ce A 9 IMIsOn8i desemnat și în format Raport de evaluare 1. TERMENIDE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competentei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L,, a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamenta! al managementului calităţii este tocmai competenţa personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizaţi ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declarației de mai sus. 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor șiobligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condițiile legii.Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public și privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şiobligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şifuncționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilitățiiautoritățiloradministraţiei publice locale, legalităţiiși al consultării cetăţenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege.Autorităţileadministrației publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are cascop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 171 din 27.09 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 171 din 27.09 2018. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință curți construcții, situat în municipiul Lugoj, judeţul Timiş, str. Timișorii F.N. Suprafaţa terenului este de 411 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului decarte funciarănr.406425 şi a fost concesionat pe perioadă de 49 de ani , începând cu data de 01.01 201 1domnului Margineantu HEtru Octavian. Pe teren se află o casa familială tip P+M,construită în anul 2013, din cărămidă, fără ceri performanță energetică și fără lift. Suprafaţă construită este de 92 mp respectiv 184mp eat Clădirea este proprietatea domnului Margin&antu Petru Octavianși a doamnei Margipfsi obiectul evaluării. : | . Pi Raport de evaluare 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmărește estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acţiona! fiecare în cunoștință de cauză, prudent şi fără constrângere. Conform SEp- 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: e SEV101 Termeni de referinţă ai evaluării. * SEV 102 Implementare; e SEV103 Raportare; * SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; * GEV630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimare în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei și nu conțin T.VA, . 16. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii noiembrie 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator, Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evalualorilor extrasele de carte funciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr.I71 din 27.092018, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăţilor imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 09.11.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L. - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări | Nu este cazul 18. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietății evaluate- adresă, planuri de amplasament; > Informaţii privind Situaţia juridică a proprietății puse la dispoziție de către client-extrase de carte funciară; > Planuri, schiţe; > Informații privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate. înformaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă şi localizare; Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanți pe piaţa specifică şi din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele şi cărțile de specialitate; Date despre Cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii și internet; > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare și rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piaţă recunoscuți, alte analize și opinii publicate. YVv _ vvyv _., Surse bibliografice. | > : Materiale metodologice ale AsociaţieiNaţionale a Evaluatorilor „42 ilitiz zii România „_ (ANEVAR); Sa Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/1 1.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea I cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenței și a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nuaveau cunoştinţă. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu își asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. VYvvyY 1.9. ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: + Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiaru, raportului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât şi a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă și o administrare competentă a proprietății; Informaţiile furnizate de către terţi sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateței lor; e Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicațiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietății, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricţiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; + Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; e În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății, e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; + Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fostirezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; e Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-au ay i posibilă şi existenţa altor informaţii, de care evaluatorii nu avea cunoştinţă; apar 3 e Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, con [...]