HCL 37/2019 Lugoj adoptată

PR ANEXA za ue $7/20.05.2019 Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. Evaluări şi Consultanţă e Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 AN EVAR Tel: 0372 721 643 PE ERIE Fax: 0371 609 195 AUTORIZATIA 0303 Mobil: 0722 247 911 E-mail: nicolae.gradinaruQgmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIA ȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII ÎN SUPRAFA ȚĂ DE 47 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 408065 LUGOJ : Cartier: Micro II Aleea Nucilor nr. FEN. Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: POP ION-COSMIN şi POP MONICA-ANA Noiembrie 2018 Da Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE E VALUARENR. 159/12.11.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 408065 PROPRIETAR (|) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, ALEEA NUCILOR FN Cartier Micro II PROPRIETAR (1) POP ION COSMIN și POP MONICA ANA CONSTRUCȚIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECȚIEI : 09.11.2018 DATA RAPORTULUI : 12.11.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ SUPRAFATĂ TEREN: 47 mp SUPRAFATĂ CONSTRUCȚIE: Locuinţă P+1E Suprafaţa construită = 47 mp , Suprafață desfășurată = 102 mp REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafaţa Valoare unitara Valoare totală | mp EURO LEI EURO LEI Teren intravilan Curți 47 mp 15,60 €/mp | 72,68 lei/mp 733 3.415 Construcţii CF 408065 NOTĂ: + Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.VA. + Valoarea de piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul rapori. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de prâprietăți imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR i Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina î Raport de evaluare CUPRINS 1, TERMENI DE REFERIN] ȚĂ sumnacee . . . umonoaeotneoneneneneasatesee 4 1.1. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia „uanaeezeraeaataaaenenananeeanoee 4 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alţi utilizatori desemnaţi 1.3. Scopul evaluării 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării.......... 1.5. Tipul valorii ... 1.6. Data evaluării 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării... 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... 1.9. Ipoteze şi ipoteze speciale ........mmanane arene 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV... 1.12. Descrierea raportului .....c nenea 2, PREZENTAREA DATELOR. ..uuamu0ee+ 2.1. Identificarea proprietății imobiliare... ceeace 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate .......enneaeeeneee 2.3. Descrierea proprietății imobiliare ..................-- 3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE... 3.1. Definirea pieţei specifice .......mnc nano 3.2. Analiza cererii ........ 3.3. Analiza Ofertei „mmm enorme 3.4. Echilibrul pietei. aaa anenenemnaneanennnee 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI... 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber... nene eenene nana enee 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat construit 5. 5.1. 5.2. 6. Pagina 2 Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relație particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnaţii, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competenţă în evaluarea pe piața proprietăților imobiliare, cunoaștem şi punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoștință de cauză şi cu bună credinţă că: 1. Afirmațiile declarate de noi și cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informaţii și date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o în luna noiembrie 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele și concluziile speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile și concluziile noastre profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu avem nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea Ă unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă și imparțială . 5. Analizele, opiniile și concluziile noastre au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii dețin calificarea şi competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (hitp:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei;). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ţinut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data înfocmifii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele şi informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatorul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării și prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calității este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR - GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizato: desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public și privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public și privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile și obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia: publică în municipiul Lugoj se organizează și funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilității autorităţilor administraţiei publice locale, legalității și al consultării cetăţenilor în soluţionarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât față de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1,3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 182 din 25.10 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , aşa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 182 din 25.10 2018. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință curţi construcții, situat în municipiul Lugoj, județul Timiş,Aleea Nucilor FN „Cartier Micro II. Suprafaţa terenului este de 47 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului de carte funciarănr.408065şi a fost concesionat dor ului Pop Ion Cosmin în baza contractului de concesiune nr ji 27& de ani începând cu data de 28 02 2013 1.5. Tipul valorii În prezentul raport Pagina 4 Raport de evaluare Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 101 Termeni de referinţă ai evaluării. SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conțin T.V.A. . + . . . e. 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii noiembrie 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018. 1.7. . _ Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr. 182 din 25.102018, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 09.11.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L., - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări Nu este cazul 1-8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente și date de identificare ale proprietăţii evaluate- adresă, planuri de amplasament, > Informaţii privind situația juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către client-extrase de carte funciară; > Planuri, schiţe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente și informaţii au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informațiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: > Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă şi localizare; >» Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informații de la participanţi pe piața specifică şi din mass-media de specialitate; > Date specifice din manualele şi cărțile de specialitate; > Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii şi internet; > Date despre prețuri, chirii (arende), grad de neocupare și rate de capitalizare publicate de principalii analişti de piaţă recunoscuţi, alte analize şi opinii publicate. Surse bibliografice: / > Materiale metodologice ale AsoeiaţieiNaţionale a „Evalvatorilor Attuală ORIZESR omânia (ANEVAR); 1 Ra > Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri î în , domeniul: ovala Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Președintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea I cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând'posibilitatea existenței și a altor informaţii sau documente de care evaluatoriinuaveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. VvyvyYv 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze și ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: * Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiaru' raportului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcţiilor cât şi a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; e Informaţiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateţei lor; e “Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; * Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; e Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietății, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare, urbanis. şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietăţii; » Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietății. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor, e Situaţia actuală a proprietățiiimobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților cestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a Y4 ațită/is condiţiile tipului valorii selectate; e Evaluatorii qon: Ă ta lumina faptelos ct ui |poifibie la data evaluării; + Evaluatorii au agthizăt i estimarea valorii numai informaţiile pe care le-au avut la dispoziție, fiind posibilă şi existențăra fe torni, de care evaluatorii nu avea cunoştinţă; » Valoarea justă estimată Eosvălabilă la data evaluării. Întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi'liicorectă sau necorespunzătoare la un alt moment dat; Pagina 6 Raport de evaluare + S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţineşi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. Ipoteze speciale: * Evaluatori, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanţă, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil; e Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi ș [...]