HCL 38/2019 Lugoj adoptată

N AUlEXA 11 Hel 33 J2103,2019 Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. j i Evaluări şi Consultanţă AN EVAR* Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 e CEE, i Tel: 0372 721 643 AC E e Fax: 0371 609 195 : GLOBAL i AUTORIZATA 0303 Mobil: 0722 247 911 E . E-mail: nicolae.gradinaruQgmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIA ȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII ÎN SUPRAFA ȚĂ DE 450 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 406454 LUGOJ Cartier: M. Ap. N. Str. Timişorii nr. 126 C 15 mr Beneficiar: PRIMĂRIA M UNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcție: [persoană fizică] Noiembrie 2018 Raport de evaluare ] SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARENR. 158/12.11.2018 si et ELALUARENR. 158/12.11.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 406454 PROPRIETAR (D: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. TIMIȘORII NR 126 CI5 PROPRIETAR (| [persoană fizică] CONSTRUCTIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIUL UI LUGOJ 4 31 UR DESEMNAT: DATA INSPECȚIEI ; 09.11.2018 2 DATA RAPORTULUI: 12.11.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ SUPRAFATĂ TEREN: 450 mp SUPRAFAȚA CONSTRUCȚIEI: Casa tip P+M REZULTATUL EVALUĂRII: Teren intravilan Curți | 450 mp | 24,4 E/mp Construcţii CF 406454 Suprafaţa |_ Valoare unitara | Valoare totală mp__|EURO |] LEI |__EURO 113,67 lei/mp | 10.980 up NOTA: e Valoarea estimată în Prezentul raport de evaluare nu conţine I.V.A. * Valoarea de piaţă a Fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele şi ipotezele speciale din prezentul Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare și întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 4 1.1. Identificarea evaluatorului și a competenţei ACOStui a mn naenenenonnneneneeeenan a nenoneneane 4 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnaţi ........... manea „4 1.3. Scopul Evaluări nana rrome emma 4 1.4, Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării.............-ncnece-- 4 1,5. Tipul VAlOrĂĂ„eneeeeernereeeee nn 1.6. Data evaluării 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării... noncnceeceee 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... nana eneeneneanneneneeneenee 1.9. Ipoteze și ipoteze Speciale ......... nene 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare ............ 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV.neneeeeneee 1.12. Descrierea raportului -.nmceaencan acneea mmeeenete 2, PREZENTAREA DATELOR 2.1. Identificarea proprietății imobiliare «<<< 2.2, Date despre localitate zonă și Vecinătate „...nccuneeennaennaeeeneeeneeee 2.3. Descrierea proprietății imobiliare... ...nnn manere 3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE 3.1. Definirea pieţei specifice 3,2, Analiza Cereri «momen reeeneneeneneneee 3,3. Analiza Ofertei „maneca 34, Echilibrul pieței anunte 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI. 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU......... 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber... 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat CONSTruĂt „..nnnenaenene nenea nenea eneenensenneneanane nea 11 5, EVALUAREA PROPRIE TĂȚII aaa 12 5.1. Evaluare terenurilor 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe... 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII „conac ceenoaoannonennereeenee 17 ri ri Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 și cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnaţii, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile Standardele de Evaluare a Bunurilor, Suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate Publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., menibru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o în luna noiembrie 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menționate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat obiectivă şi imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoştinţele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. . 7. Evaluatorii se consideră degrevați de răspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (hitp:/Înotl.anevar.roipagini tabloul asociatiei). 9. Metodologie, în elaborarea lucrării s-a ţinut seama de prevederile legale, de prețurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de c Raportul se va transmite în format electronic către cli letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădi Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi î Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anu! 2005, cu sediul în Timișoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării și prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesității de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calității este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăţi imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR - GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client și utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor și obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public și privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public și privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligațiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează și funcţionează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilității autorităţilor administraţiei publice locale, legalității şi al consultării cetăţenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul n”- şi asumă răspunderea decât faţă de client și utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 17t din 27.09 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piață a imobilului descris mai jos așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 171 din 27.09 2018. 1.4, Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Irhobilui supus evaluării este un feren intravilan, având categoria de folosință curți construcții, situat în municipiul Lugoj, judeţul Timiş, str. Timișorii nr. 126 C15. Suprafaţa terenului este de 40 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului de carte iarănr. 406454 şi a fost concesionat pe perioadă de 49 de ani , începând cu data de 01.01 2012 domnului Pe teren șe află o casa familială tip P+M, Clădirea nu face obiectul evaluării În prezentul raport se urmărește estimarea valorii de pi. A Coriform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, Şi F, zi SSC Piizarea: sp (3, poală de SPRE Pagina 4 Raport de evaluare evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimba!(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care Părțile au acţiona! fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanţă cu: SEV 101 Termeni de referinţă ai evaluării. SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile. Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei și nu conţin T.VA, . 4.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare. lunii noiembrie 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018, pi 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr.I7ldin 27.09 2018, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăţilor imobiliare Inspecţia a fost executată la data de 09.11.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS SRL. - ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări | Nu este cazul 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate: adresă, planuri de amplasament; > Informații privind Situaţia juridică a proprietății puse la dispoziţie de către client-extrase de carte . > Planuri, schiţe; ri > Informaţii privind amplasamentul, Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informațiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localizare; Date despre Cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii şi internet; Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare şi rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piață recunoscuţi, alte analize și opinii publicate. > > > Date specifice din manualele şi cărțile de specialitate; > > Surse bibliografice: > Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR); Ea > Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării 48 sali > Legea ar. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind us bunurilor, lege promulgată prin Decretul Președintelui României nr. 373//$. i», Monitorul Oficial nr, 213/15.04.2013, partea I cu intrare în vigoare în 19.04 Raport de evaluare Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nu aveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. vvyvyYv 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și ipoteze speciale de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcţiilor cât și a terenului este bun şi marketabil; e Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; + Informaţiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateţei lor; e Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte, Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; e Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor și restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi late în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare ? prezentul raport; e În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; e Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; + Evaluatori au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-au avut | posibilă şi existenţa altor informaţii, de care evaluatorii nu avea cunoştinţă; e Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața, condiții valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt mome 6 t e S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţineţi nu au fost luate în (cut Ve y. pot să apară în perioada următoare. Că Hispoziţie, fiind Raport de evaluare Jpoteze speciale: * Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanță, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil; 110. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat, evaluatorii nu Îşi asumă responsabilitatea niciodată şi în nicio altă circumstanţă sau context, în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat, Raportul de evaluare sau orice alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii, fără acordul scris şi predlabil al evaluatorilor cu specificarea formei şi a contextului în Publicarea, parțială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. la redactarea raportului de evaluare, au fost în Spiritul şi cu respectarea prevederilor din „STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR - 201 8", astfel: e SEV100Cadrul general, * SEV101 Termeni de referinţă ai evaluării; . SEV/02 Implementare; * SEV103 Raportare; e SEV104 Tipuri ale valorii: * SE/230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; e SE/300 Evaluări Pentru raportarea financiară; e SEV400 Verificarea evaluărilor; * GEV630 Evaluarea bunurilor imobile; L] Glosar 2018. Conform prevederilor contractuale și a instrucțiunilor evaluării, nui a fost necesară abaterea de la niciunul din standardele respective. 1.12. Descrierea raportului nicio excludere [...]