HCL 41/2019 Lugoj adoptată

ANEXĂ LA HCL 41]24.03, 2019 Membru corporativ S.C. EXPERTUS S. R.L. Evaluări şi Consultanţă AN EV, A R* Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 EEE Tel: 0372 721 643 | Fax: 0371 609 195 a AUTORIZATIA 0303 , Mobil: 0722 247 911 , ACCREDITAȚION E-mail: nicolae.gradinarug mail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIA ȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII ÎN SUPRAFAȚĂ DE 427 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 400912 LUGOJ Cartier: Eftimie Murgu Sir. Vasile Goldiș nr. 8 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPI ULUI LUGOJ Proprietar pe construcție: [persoană fizică] Noiembrie 2018 % Lă Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARENR. 153/12.11.2018 A ea te 135/12.11-2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 400912 PROPRIETAR (|): PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. VASILE GOLDIȘ NR. 8 Cartier Eftimie Murgu PROPRIETAR (1 [persoană fizică] CONSTRUCTIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEI : 09.11.2018 - DATA RAPORTULUI ; 12.11.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIA ȚĂ SUPRAFATĂ TEREN: 427 mp SUPRAFAŢA CONSTRUCŢIEI: 736 mp Suprafaţă desfășurată ( casa tip P+M) REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafaţa |___ Valoare unitara | Valoare totală mp __ | EURO | LEI |___EURO Teren intravilan Curți | 427 mp | 11,20 €/mp | 52,18 lei/mp | 4.782 Construcţii CF 400912 a: NOTĂ: mai e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.V.A. e Valoarea de piaţă a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele şi ipotezele speciale din prezentul Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare și întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ «me. . DR! 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei ACESTuiQ „mmm aenenenenenenenoneanenanaeanaaanoenenanene 4 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alţi utilizatori desemnați cnc nenea nenea 4 1.3. Scopul evaluării... 4 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării .... «nenea 4 1.5. Tipul VAlOrĂĂ „manea eee neneee manance ...5 1.6. Data evaluării mmm eeeneneaeoneeananenenanaananenoneaearenananananea near „5 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării............. ...5 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... ...5 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale...........mmenaeeeoeneneeenereneenaeenreennee ....6 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. .......c anna 7. 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV....nmmcanennneneenne nenea eenrenneenonmeenneannee , 1.12. Descrierea raportului. „mccain none neant anna nteea 7 2. PREZENTAREA DATELOR-uoe+. 2.1. Identificarea proprietăţii imobiliare ........uaa anna eee 2.2. Date despre localitate zonă şi vecinătate. ........mcnaee nenea 2.3. Descrierea proprietății imobiliare 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE ... 3.1. Definirea pieţei specifice. ........n. anno nonnenee 3.2. Analiza cererii, .......... 3.3. Analiza ofertei .... ne 3.4. Echilibrul pieței „nn eanneaaneeen aaa nnneen 4, ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI ++ 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber... 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat CONSITUIE nn emana 5, EVALUAREA PROPRIETĂȚII .... a RI > 5.1. Evaluare terenurilor 12 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe........... nn 14 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORI] mana eeennneeeeaceeennnezee 17 ÎN Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 și cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau condiții, subsemnaţii, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experiență semnificativă în domeniu, ave competență în evaluarea pe piaţa proprietăţilor imobiliare, cunoaştem şi punem în aplicare în mod corect metodele și tehnicile recunoscute care sunt Hecesare penru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent. Certificare Subsemnaţii certifică în cunoștință de cauză şi cu bună credinţă că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate și corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii și date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate şi corecte, şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă şi imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de Schimb valutar la data Raportul se va transmite în format electronic către client şi letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Orinara icoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare i Siptepfin Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 ff GE ră 4 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timișoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării și prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, așa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calităţii este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăţi imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” și "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR - GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINARU NICOLETA, conform declarației de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizate desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile și imobile care aparțin domeniului public și privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităților administraţiei publice locale, legalităţii şi al consultării cetățenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 182 din 25.10 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , aşa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 182 din 25.10 2018. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință curți construcții, situat în municipiul Lugoj, judeţul Timiș, str. Vasile Goldiș nr.8,Cartier Eftimie Murgu. Suprafaţa terenului este de 427 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului de carte funciară nr.400912 şi a fost concesionat pe perioadă de 49 de ani , domnului Petesei Samuel. Pe teren se află o casa familială tip P+M, în suprafaţă construită de fs SUAISE mp suprafaţă desfășurată. Clădirea nu face obiectul evaluării. i > ra Raport de evaluare 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmăreşte estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar Putea fi schimbat(ă) ta data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărâ, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care Părțile au actionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără Constrângere, Conform SEp -— 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conțin T.VA.. . SEV101 Termeni de referință ai evaluării. * SEV 102 Implementare; * SEV103 Raportare; . . 16. Data evaluării Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018, 1.7. Documentarea hecesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziţia evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr. 182 din 25.10 2018, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile Concesiune Inspecţia proprietăților imobiliare Inspecţia a fost executată la data de 09.11.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L,, - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări | Nu este cazul 18. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: Elemente și date de identificare ale proprietăţii evaluate- adresă, planuri de amplasament; Informații privind Situaţia juridică a proprietăţii puse la dispoziţie de către client-extrase de carte funciară; Planuri, schițe; Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea și corectitudinea informaţiilor furnizate. vYv vyv Informaţii colectate de evaluator. Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localizare; > > > Date specifice din manualele și cărțile de specialitate; > Date despre Cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii și internet; > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare și rate de capitalizare publițate de principalii analişti de-piaţă Tegunoscuți, alte analize și opinii publicate, | Surse bibliografice: - > Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor | Aut (ANEVAR); : Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.20i3 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea 1 cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente și materiale puse la dispoziție de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile şi documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenței şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nu aveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. vYvyvyYv 1,9. Ipoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiaru” raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcţiilor cât şi a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; e Informaţiile furnizate de către terţi sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateţei lor; + Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine despre proprietate; e Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor și restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conforinitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport; + Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare, urbanis, şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; + În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietăţii; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; + Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluard|au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; + Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe car posibilă şi existența altor informaţii, de care evaluatorii nu avea cunoşti âub ziție, fiind : RADNA e e Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața, Atâdii aţă“44tpăi schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt mo fab! 20(5 %3 Ş 47 AA [AR Pagina 6 .. Raport de evaluare e S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menține şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. Ipoteze speciale: e Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligați să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanță, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în Care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil; e Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport; Clădirea nu face obiectul evaluării, Evaluatorii presupun că cel care citeşte raportul a primit Situaţiile legate de restricţii (dacă există). Orice valori estimate în r. ii proprietăți şi orice divizare sau distribuire a valorii pe 7 7 cazului în care o astfel de distribuire a fost 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat, evaluatorii nu îşi asumă responsabilitatea niciodată şi în nicio altă circumstanță sau context, în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat. Raportul de evaluare sau orice alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității, fără acordul scris și prealabil al evaluatorilor cu specificarea formei şi a contextului în Care urmează sa apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de Către alte persoane atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. J.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV Toate demersurile evaluatorilor, de la primirea temei şi stabilir [...]