HCL 40/2019 Lugoj adoptată

ANEXĂ î9 HeL 40/2804 2018 . Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L A. Evaluări şi Consultanţă AN EV, AR" Timişoara, Aleea Creaţie nr. 9 Tel: 0372 721 643 GLOBAL AUTORIZATIA 0303 Mobil: 0722 247 911 i E-mail: nicolae.gradinaruOgmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIA ȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII ÎN SUPRAFA ȚĂ DE 404 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 406415 LUGOJ Cartier: M. Ap. N. Str. Timişorii nr. 126 42 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: FIAT DANIELA Noiembrie 2018 Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVAL UARENR. 154/12.11.2018 * Valoarea de piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de raport. ă OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 405415 PROPRIETAR (]) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. TIMIŞORII NR 126 A PROPRIETAR (1) FIAT DALIELA CONSTRUCȚIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEI : 09.11.2018 pi DATA RAPORTULUI : 12.11.2018 S SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ SUPRAFAȚĂ TEREN; 404 mp SUPRAFAȚA CONSTRUCŢIEI: Suprafaţă construită = 97 mp Suprafaţă desfășurată = 194 mp Casa tip P+IM REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafața Valoare unitara Valoare totală _] mp EURO_ | LEI EURO | LEI | Teren intravilan Curți | 404mp [24,7€/mp | 115,07 lei/mp 9.979 | 46.489 Construcţii CF 406415 i) NOTĂ: A e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conține TVA. ipotezele și ipotezele speciale din prezentul Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr, 12963 nui) Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 s/ Pagina 1 Raport de evaluare ' CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINŢĂ „..... „aaeeaaneeneeneoaaaaaneeenanateeeana 4 1.1]. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia... nenea eee aa 4 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alţi utilizatori desemnați... anna enzeeaceenaenaaeane 4 1.3. Scopul evaluării... ananas 4 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării... nenea, 4 1,5. Tipul valorii nenea eee neoane aaaaaaaaa 5 1.6. Data evaluării... reeeeenenaeeaaaeeeaaaaeeeaaaaaaaaaaaa 5 1.7... Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării... .5 1.8. Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea...... ...5 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale... ananas .6 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. „mananca 7 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV..... nareaza 7 1.12. Descrierea raportului „aceea eee ” 2. PREZENTAREA DATELOR . 2.1. Identificarea proprietății imobiliare... acneea 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate. 2.3. Descrierea proprietăţii imobiliare... amana aaa 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE A 10 3.1. Definirea pieței specifice. .........uauanae nana aaa 10 3.2. Analiza cererii, ......... 3.3. Analiza ofertei... aaa 3.4. Echilibrul pieței 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI Zi 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU Ș 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat Construit... aaa, IN! 5, EVALUAREA PROPRIETĂȚII. . 5.1. Evaluare terenurilor... eaaaat aaa aaa 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII. EA î i agina 2 IN, Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnărm, a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiții, subsemnaţii, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competenţă în evaluarea pe piața Proprietăților imobiliare, cunoaştem și punem în aplicare în mod corect metodele și tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANE VAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentați ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acţionând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoștință de cauză și cu bună credinţă că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o în luna noiembrie 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparţiale și nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă și imparţială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoştinţele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. i 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părţile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/inotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut seama de prevederile legale, de prețurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatorul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi Membru ANEVAR, legitimația nr. 12964 Raport de evaluare ” 1. TERMENI DE REFERINŢĂ I.]. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timișoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării și prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, așa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenție deosebită necesității de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calităţii este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” și "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR - GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizat. desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al! drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile și obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilității autorităţilor administraţiei publice locale, legalităţii şi al consultării cetățenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă și financiară şi se exercită pe baza și în limitele prevăzute de lege. Autoritățile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. h 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 171 din 27.09 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , așa cum este definită în standardele ANEVAR. (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 171 din 27.09 2018. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință curţi construcții, situat în municipiul Lugoj, județul Timiş, str. Timișorii nr. 126 A2 Suprafaţa terenului este de 404 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului de carte fun: şi a fost concesionat pe perioadă de 49 de ani , începând cu data de 01.02 2017 doamnei Fia Pe teren se află o casa familială țip P+M, în suprafață construită de 79 mp respecti desfășurată. Clădirea nu face obiectul evaluării. ÎL DE Raport de evaluare 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmăreşte estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piață, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată Peniru care un activ sau datorie ar putea Fi schimbată) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care Părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără ConStrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 101 Termeni de referinţă ai evaluării. SEV 102 Implementare; :SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile. Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conțin T.V.A.. 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii noiembrie 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator, Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extrasele de carte fimciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr.17ldin 27.09 2018, planul de amplasament, contactul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăţilor imobiliare Inspecţia a fost executată la data de 09.1 1.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L., - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj | Limitări | Nu este cazul 18. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate: adresă, planuri de amplasament; > Informații privind Situația juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către client-extrase de carte funciară, > Planuri, schițe; > Informații privind amplasamentul, Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informațiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietății evaluate, despre zonă şi localizare; Date privind piața imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanţi pe piaţa specifică și din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele şi cărțile de specialitate; Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii şi internet; > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare şi rate de capitalizare publicaje de principalii analişti de piaţă recunoscuţi, alte analize şi opinii publicate. Surse bibliografice: > Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilrf (ANEVAR); ÎN Ă > Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaliăă VYv vyY Raport de evaluare i > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea 1 cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente și materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei și a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nu aveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. vvvyYv 1.9. . Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și ipoteze speciale, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile și documentele furnizate de către benefician raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât și a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă și o administrare competentă a proprietății; Informaţiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateței lor; Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietății, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricțiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare, urbanis,. şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; Totuşi, evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; Situaţia actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost/ezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-au av posibilă şi existența altor informaţii, de care evaluatorii nu avea cunoştinţă; Sa She 4 Raport de evaluare e S-a presupus că legislația în vigoare se va menţineţi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. Ipoteze speciale: * Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanţă, sau să depună mărturie în instanță, referitor la proprietatea în chestiune, în afara [...]