HCL 45/2019 Lugoj adoptată

7 ANEXA LA Hol ja 020 „Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L Evaluări şi Consultanţă e Timişoara, Aleea Creație nr. 9 AN EVAR Tel: 0372 721 643 Mobil: 0722 247 911 AUTORIZATIA 0303 Fi ARE! i i E-mail: nicolae.gradinaruQgmail.com 1SO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCȚII _ ÎN SUPRAFAȚĂ DE 374 MP INSCRIS IN C.F. 409754 LUGOJ Cartier: Eftimie Murgu Ă Str. Iuliu Maniu nr. 43 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: [persoană fizică] și TODOR TABITA Noiembrie 2018 Raport de evaluare ? SINTI RTULUI DE EVALUARENR. 155/12.11.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 409754 PROPRIETAR (1) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. IULIU MANIU NR.43 Cartier Eftimie Murgu PROPRIETAR [persoană fizică] EMANUEL ȘI TODOR TABITA CONSTRUCŢIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEI : 09.11.2018 4 DATA RAPORTULUI: 12.11.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ SUPRAFATĂ TEREN: 374 mp SUPRAFATA CONSTRUCȚIEI: Suprafaţă construită = 97 mp Suprafaţă desfășurată = 194 mp Casa tip P+IE REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil Suprafața Valoare unitara Valoare totală mp EURO LEI EURO | LEI Teren intravilan Curți | 374mp | 11,20€/mp | 52,18 lei/mp 4.189 19.515 | Construcţii CF 409754 4 NOTA: * Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.V.A. * Valoarea de piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele şi ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi întreprinderi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 Pagina 1 Raport de evaluare 1. Il. 1.2. 1.3. 14. 1.5. 1.6. 1.7 1.8. 1.9, 1.10, LI. 1.12. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4, 4, 4.1. 4.2. 4.3. 5. 5.1. 5.2. 6. CUPRINS TERMENI DE REFERINȚĂ „aaoooeoesosesceu 4 Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia ........<c nana 4 Identificarea clientului și a oricăror alţi utilizatori desemnaţi „nn 4 Scopul evaluării Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării ......mmccceeeee nenea 4 Tipul valorii ...... Data evaluării Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării... Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... nana nea enna nenea near 5 Ipoteze și ipoteze speciale... mmm nananaanneena an nnnanezae 6 Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. ........cc nana neoane ă Declararea conformităţii evaluării cu SEV. Descrierea raportului. PREZENTAREA DATELOR A , . 8 Identificarea proprietății imobiliare ........mcaaaaean ana rnnnreeeeeeennennnntennnreenneeanneennnnaneanaenne 8 Date despre localitate zonă şi vecinătate... nenea nnoenaeaneen 8 Descrierea proprietății imobiliare... manea enron 8 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE ..+-. 10 Definirea pieței specifice. ......mnemneneennenancenene 10 Analiza cererii. ........ Analiza ofertei . Echilibrul pieței ....... ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI Analiza celei mai bune utilizări - CMBU cnc nne amenoree eneaneneanennana nenea Analiza CMBU a terenului considerat liber...... Analiza CMBU a terenului considerat CONStruit cnc enorme eenencerennnananano nano naenane 1 EVALUAREA PROPRIETĂȚII . 12 Evaluare terenurilor........ncnannnanen arene neeneneenennanenaneneenaenanneenaneanazeneanean „12 Estimarea valorii terenului prin metoda comparatiei directe........ „14 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ncuuusacmnsocennennscansee „17 > > Peeard a ceioigal case 7, natia Ne 12862 Pagina 2 e, Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 și cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relație particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiții, subsemnații, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că Suntem persoane fizice cu experiență semnificativă în domeniu, avem "competenţă în evaluarea pe piața proprietăţilor imobiliare, cunoaștem și punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoștință de cauză şi cu bună credință că: |. Afirmațiile declarate de noi și cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şiztorecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o în luna noiembrie 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcție de opinia noastră estimând o valoare obiectivă și imparţială . 5. Analizele, opiniile și concluziile noastre au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoștințele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistenţă profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. | 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii deţin calificarea și competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ţinut seama de prevederile legale, de prețurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de. schimb valutar la data întocmirii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției, Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatoțul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimația nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi înțregsi Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12964 SĂ Ld tu [ANRE E Pta Sa Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, așa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental a! managementului calității este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” şi Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN 150 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR -— GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINĂRU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public și privat al municipiului Lugoj, precum și drepturile și obligațiile cu caracter patrimonial. Administrația publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilității autorităților administraţiei publice locale, legalităţii şi al consultării cetăţenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR. şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu- » şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are cascop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 182 din 25.10 2018”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vâuzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr. 182 din 25.10 2018. 1,4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință curți construcții, situat în municipiul Lugoj, judeţul Timiș, str. luliu Maniu nr.43,Cartier Eftimie Murgu. Suprafaţa terenului este de 374 mp. Imobilul subiect se aftă în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrașului decarte funciarănr.409754 şi a fost concesionat pe perioadă de 39 de ani şi 6 luni începând cu data dg |) 1.07 2015domnului [persoană fizică]. Terenul este împrejmuit cu gard din zidărie . Pe teren se află o casa familială tip P+1E, cu o suprafaţă construită de 97 mp suprafață desfăşurată. Clădirea nu face obiectul evaluării. ) h TA Z, Raport de evaluare 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmărește estimarea valorii de piață a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piață, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent și fără ConStrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 101 Termeni de referință ai evaluării; SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conţin T.V.A. . 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii noiembrie 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 05.11 2018- 14.112018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6588lei, din data de 12.11.2018. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziţia evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL | drepturile de proprietate asupra mr.182 din 25.102018, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 09.11.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L., - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări Nu este cazul 18. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate- adresă, planuri de amplasament. > Informații privind situaţia juridică a proprietății puse la dispoziţie de către client-extrase de carte funciară; > Planuri, schiţe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea și corectitudinea informaţiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietății evaluate, despre zonă şi localizare; Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanţi pe piaţa specifică şi din mass-media de speci Date specifice din manualele şi cărțile de specialitate; Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaţii şi Abe > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare şi rate de capitalizapec fu BĂRuA analişti de piață recunoscuți, alte analize şi opinii publicate. Vvv vyYv „* Surse Bibliografice: ; > Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor * (ANEVAR); Raport de evaluare > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Președintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea | cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; . Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziție de biblioteca ANEVAR; Arhiva și biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile şi documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenţei și a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nuaveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. VYvyvyYv 1.9. ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: » Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile și documentele furnizate de către beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât şi a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietății; Informaţiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateţei lor; e Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricţiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; posibilă şi existenţa altor informaţii, de care evaluatorii nu avea cunoștință; e Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața, condiții, Pi Raport de evaluare e S-a presupus că legislația în vigoare se va menţineşi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare [...]