HCL 629/2025 Cluj-Napoca adoptată

ai CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA HOTĂRÂRE privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal - Instituire subzonă de activități economice cu caracter terțiar și facilităţi dedicate agrementului, str. Borhanciului nr. 76F Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în şedinţă ordinară, Examinând proiectul de hotărâre privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal — Instituire subzonă de activităţi economice cu caracter terțiar şi facilități dedicate agrementului, str. Borhanciului nr. 76F - proiect din iniţiativa primarului; Reţinând Referatul de aprobare nr. 776593/1/2.10.2025, conex cu nr. 674773/1/7.08.2025, al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de inițiator; Analizând Raportul de specialitate nr. 776745/433/2.10.2025, conex cu nr. 674808/433/7.08.2025, al Direcţiei Generale de Urbanism și al Direcţiei Juridice, prin care se propune aprobarea Planului Urbanistic Zonal — Instituire subzonă de activități economice cu caracter terțiar şi facilități dedicate agrementului, str. Borhanciului nr. 76F, beneficiare: S.C. TCI CONTRACTOR GENERAL S.A. și S.C. TCI SOCIAL CLUB S.A.; Reţinând Avizul de oportunitate nr. 6 din 17.03.2025, Avizul Arhitectului şef nr. 68 din 20.05.2025, precum şi avizele organismelor teritoriale interesate; Văzând avizul comisiei de specialitate; Potrivit prevederilor art. 56 al Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu modificările şi completările ulterioare şi ţinând cont de prevederile Regulamentului Local de Urbanism, aprobat prin Hotărârea nr. 493/2014, cu modificările şi completările ulterioare; Potrivit dispoziţiunilor art. 129, 133 alin. (1), 139 şi 196 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, HOTĂRĂȘTE: Art. 1.— Se aprobă Planul Urbanistic Zonal - Instituire subzonă de activități economice cu caracter terțiar şi facilități dedicate agrementului, str. Borhanciului nr. 76F, beneficiare: S.C. TCI CONTRACTOR GENERAL S.A. şi S.C. TCI SOCIAL CLUB S.A., pe teren în suprafață de 0,768 ha, cu nr. cad. 327627, nr. cad. 292026 şi nr. cad. 292027 în proprietate privată. Prevederi P.U.Z. - R.L.U. propuse: - U.T.R. S_Et*- Subzonă de activităţi economice cu caracter terțiar - funcțiunea predominantă: funcțiuni administrative - birouri, sedii companii, financiar- bancare, comerciale, cu ADC de maxim 1000 mp, alimentaţie publică, servicii cu acces public, servicii profesionale, servicii manufacturiere, cazare turistică, cercetare ştiinţifică, funcțiuni sportive — bază de agrement, piscină, ştrand, sală de sport specializată, teren de sport în aer liber, anexe funcțiuni sportive, unităţi de cazare ce deservesc complexul sportiv şi anexele acestora (garaje, filigorii, împrejmuiri, platforme carosabile și pietonale, amenajări exterioare); - regimul de construire: extinderea în legătură directă cu corpul existent, imobile cazare de tip izolat şi înşiruit; - înălțimea maximă admisă: înălţimea maximă admisă a imobilului destinat bazinului de înot, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi 18 m, iar înălțimea maximă admisă la cornişă/atic nu va depăși 15 m. Se admit nivele parţiale (supante, mezanine), cu condiţia încadrării în înălțimea la cornişă/atic reglementată, (1-3S)+P+3E+R. Înălțimea admisă a imobilelor destinate unităților de cazare este de trei nivele supraterane. Totalizat, regimul de înălţime nu poate depăşi una dintre următoarele configurații: (S)+P+1E+M, (S)+P+IE+R, D+P+M, D+P+R. Înălţimea maximă admisă a clădirilor, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi 12 m, înălțimea maximă la cornişă/atic nu va depăși 8 m; -indicii urbanistici: P.O.T. maxim = 40% (extinderea bazinului de înot şi unitățile de cazare), C.U.T. maxim = 2.2 ADC/mp (pentru extindere bazin înot) C.U.T. maxim = 1.2 ADC/mp (pentru unităţi de cazare); - retragerea faţă de aliniament: min. 5 m faţă de str. Cezar Bolliac; Art. 2. — Art. 3. — - retragerea față de limitele laterale și posterioare: a) Extinderea bazinului de înot va fi retrasă cu - min. 3 m față de limita nord-vestică, - min. 6 m faţă de limita sud- estică, - min. 0,5 m față de limita sud-vestică. b) Imobilele cu unităţi de cazare - distanța minimă faţă de limita laterală (SV) a parcelei va fi egală cu jumătate din înălțimea clădirii mai înalte, măsurată la cornișă sau atic în punctul cel mai înalt, dar nu mai puţin de 3 m, - minim 6 m faţă de limita posterioară; - circulaţiile şi accesele: din str. Cezar Bolliac şi din aleea de incintă desprinsă din str. Cezar Bolliac; - staționarea autovehiculelor: va fi organizată în interiorul parcelei, locuri de parcare amenajate la sol şi în garaje, necesarul locurilor de parcare calculându-se conform Anexei 2 din Regulament aferent P.U.G.; - echiparea tehnico-edilitară: toate construcțiile vor fi racordate la rețelele edilitare edificate, disponibile şi funcţionale (apă, canalizare, electrica, gaz). În conformitate cu prevederile Avizului nr. 525311/446/10.05.2023 al Serviciului Siguranţa Circulaţiei emis pentru P.U.Z. s-a avizat favorabil, cu următoarele condiţii: - strada Cezar Bolliac, între str. Borhanciului şi aleea auto de acces către unităţile de cazare, precum şi parcela identificată cu nr. cad. 309950, dezmembrată anterior din parcela inițială, pentru lărgirea străzii Cezar Bolliac, va fi amenajată/modernizată/asfaltată la lăţimea de 8.5 m cu asigurarea a 2 benzi carosabile şi a unui trotuar adiacent zonei studiate, cu lărgimea de 1,5 m, până la recepţia imobilelor propuse; - la aleea de acces auto înspre unităţile de cazare vor fi asigurate 2 benzi carosabile cu lățimea de minim 5,5 m şi a unui trotuar cu lățimea minimă de 1,5 m, respectiv zonele cu parcările propuse conform planului vizat. Anterior emiterii autorizaţiilor de construire pe parcele, suprafața de teren necesară regularizării străzii Cezar Bolliac (conform planşei „U.06 — Plan Circulaţia Juridică a terenurilor”), va fi dezmembrată din parcelele iniţiale şi înscrisă în CF cu titlul de „drum”, iar până la recepţia imobilelor propuse va fi adusă la aceeaşi îmbrăcăminte rutieră cu strada Cezar Bolliac. Toate investiţiile propuse prin această documentaţie de urbanism vor fi suportate de beneficiarele acesteia. Regulamentul de urbanism se constituie în Anexa 1, iar Planșa U04 Zonificare Plan Reglementări Urbanistice se constituie în Anexa 2, anexe care fac parte integrantă din prezenta hotărâre. Se stabileşte perioada de valabilitate a documentaţiei de şapte ani de la aprobare. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcţia Generală de Urbanism. Pieşedinte de şedinţă, Nr. 629 din 9 octombrie 2025 (Hotărârea a fost adoptată cu 22 voturi) Ata ANEXA 1 LA HOTĂRÂREA NR. 629/2025 REGULAMENT LOCAL DE URBANISM AFERENT P.U.Z. 4 DISPOZIŢII GENERALE. Prezentul regulament reprezintă un instrument ajutăter preliminar în vederea elaborării documentaţiilor necesare construirii în viitor în zona studiată. Regulamentul stipulează zonificarea funcţională, condiţiile de ocupare a terenurilor, alinieri, accese, regim de înălţime, indicatori de ocupare a terenurilor. De asemenea precizează priorităţile la nivelul organizării arhitectural-urbanistice şi a rezolvării circulaţiei. Zona reglementata în urma procesului de urbanizare se va încadra în : S_ Et* - Subzonă de activităţi economice cu caracter terțiar Suprafaţa totală reglementată prin P.U.Z. :'7689.0 m2. Amplasamentul este situat în sud-estul municipiului Cluj-Napoca, în cartierul Borhanci. Terenul studiat este în intravilanul municipiului Cluj-Napoca, are o suprafaţă totală de 7689.0 m?, are o formă poligonală neregulată și se învecinează: la nord- cu strada Borhanciului, la est-cu strada Cezar Boliac și teren aflat în proprietate privată, la sud-cu terenuri aflate în propietate privată, la vest-cu terenuri aflate în proprietate privată. În prezent pe zona reglementată se află CLUBUL DE AGREMENT TCI SOCIAL CLUB. Întocmit, * Arh. Sorin Scripcariu Scripcariu Birou Arhitectură Pagina 1 din 6 REGULAMENT PENTRU S_Et* - SUBZONĂ DE ACTIVITĂŢI ECONOMICE CU CARACTER TERȚIAR 1. UTILIZĂRI ADMISE Structură funcţională dedicată exclusiv activităţilor economice de tip terțiar: (a) administrative - birouri, sedii de companii etc (b) financiar-bancare (c) comerciale cu ADC de maximum 1000 mp, alimentaţie publică (d) servicii cu acces public, alimentatie publica, servicii profesionale, servicii manufacturiere, (e) cazare turistică (£) cercetare ştiinţifică (9) functiuni sportive - bază de agreement, piscină, ștrand, sală de sport specializată, teren de sport în aer liber, anexe functiuni sportive (f) unitati de cazare ce deservesc complexul sportiv TCI Social Club, imobile de tip izolat sau înșiruit și anexele acestora: garaje, filigorii, împrejmuiri, platforme carosabile și pietonale, amenajări exterioare. 2. UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI Elemente aferente infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiţia amplasării acestora în subteran sau în afara spaţiului public. Garaje publice sau private sub şi supraterane în clădiri dedicate cu următoarele condiţii: (a) să nu ocupe frontul spre spaţiul public (să fie retrase spre interiorul parcelei cu minimum 8 m, sau să fie dispuse în spatele unui tract dedicat altor funcțiuni) (b) accesul autovehiculelor să se realizeze din străzi cu circulaţie redusă şi să fie organizat astfel încât să nu perturbe traficul. Activităţi de mică producţie, cu următoarele condiţii: (a) să fie parte a unei activităţi de tip comercial - producţia să fie desfăcută preponderent în această locaţie (b) spaţiile de producţie să nu fie dispuse spre spaţiile publice (c) nivelul de poluare să se încadreze în limitele admise pentru această zonă. Instalaţii exterioare (de climatizare, de încălzire, pompe de căldură etc) cu condiţia ca funcţionarea acestora să producă un nivel de zgomot care să fie inaudibile la nivelul ferestrelor vecinilor. 3. UTILIZĂRI INTERZISE Locuire de orice tip. Activităţi / servicii de tip industrial sau cvasiindustrial, poluante de orice natură, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat. Depozitare en gros. Depozitare de materiale refolosibile. Comerţ en detail în clădiri independente de tip supermarket, hypermarket (big box), mall etc. Pagina 2 din 6 A Comerţ şi alimentaţie publică practicate prin vitrine / terestre. Garaje în clădiri provizorii amplasate în interiorul parcelelor. Elemente supraterane independente ale infrastructurii tehnico-edilitare. Reparaţia capitală, restructurarea, amplificarea (mansardarea, etajarea, extinderea în plan) în orice scop a clădirilor provizorii sau parazitare existente. Publicitate comercială realizată prin amplasarea de materiale publicitare de orice natură pe imobile - faţade, calcane, acoperişuri, terase - sau pe împrejmuiri. Orice utilizări, altele decât cele admise la punctul 1 şi punctul 2. Sunt interzise lucrări de terasament şi sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice sau de pe parcelele adiacente. 4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEȚE, FORME, DIMENSIUNI Parcela destinata extinderii bazinului de inot se consideră construibila așa cum este reprezentata pe planșa U 04 „Zonificare”. Extinderea propusă se va edifica exclusiv pe parcela cu nr. cad. 327627. Parcelele destinate unitatilor de cazare se consideră construibile așa cum sunt ele reprezentate pe planșa de Zonificare U.04 si care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii în cazul parcelării: -să aibă front la aleea carosabila propusă; Se admit operaţiuni de divizare sau comasare a parcelelor, numai cu condiţia ca toate parcelele rezultate să respecte condiţiile mai sus menţionate, specifice zonei. 5. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT Imobilele propuse prin P.U.Z. se vor retrage fata de aliniamentul strazii Cezar Boliac cu o distanta minima de 5.0m 6. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR Extinderea bazinului de inot propusă prin P.U.Z. se va construi in calcan sau in legătură directă cu corpul de cladire existent pe parcela cu nr. cad. 327627. Corpul de clădire propus se va retrage faţă de limitele parcelei cu nr. cad. 327627 după cum urmează: -minim 3.0 m față de limita nord-vestică a parcelei 327627 -minim 6.0 m față de limita sud-estică a parcelei 327627 -minim 0.5 m față de limita sud-vestică a parcelei 327627 Unitati de cazare: Distanţa minimă față de limita laterala (limita sud vestica) a parcelei destinate unitatilor de cazare va fi egală cu jumătate din înălţimea clădirii mai înalte, măsurată la cornişă sau atic în punctul cel mai înalt, dar nu mai puţin decât 3 m(așa cum este reprezentata retragerea pe planșa U 04 „Zonificare”). Cladirile propuse destinate unitatilor de cazare se vor retrage față de limita posterioară(limita nord vestica de proprietate) cu minim 6.0m (așa cum este reprezentata retragerea pe planșa U 04 „Zonificare”). 7. AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ Extinderea bazinului de inot propusă prin P.U.Z. se va construi în calcan sau în legătură directă cu corpul de clădire existent pe parcela cu nr. cad. 327627. Pagina 3 din 6 7 Distanţa minimă dintre două imobile de gazduiesc unitati de cazare aflate pe aceeaşi parcelă va fi egală cu 3.0m 8. CIRCULAŢII ŞI ACCESE Organizararea circulatiilor propuse se va face conform plansei U.04 Zonificare Plan : Reglementatari Urbanistice si conform cu avizul de principiu emis de Directia Siguranta Circulatiei cu nr.525311/446/22.05.2023 P.U.Z. propune asigurarea pentru functiunile noi propuse a 24 locuri de parcare, cu urmatoarele conditii care intra in grija si cheltuiala investitorului: - strada Cezar Boliac intre strada Borhanciului si aleea auto de acces catre unitatile de cazare va fi amenajata/modernizata/asfaltata la latimea de 8,5m cu asigurarea a 2 benzi carosabile si a unui trotuar adiacent zonei studiate cu latimea de 1,5m. - la aleea de acces auto inspre unitatile de cazare se vor asigura 2 benzi carosabile cu latimea de minim 5,5m si a unui trotuar cu latimea minima de 1,5m, respectiv zonele cu parcarile propuse Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există posibilitate de acces la drumurile publice, în mod direct. Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului şi autorizaţiei de construire, eliberate de administratorul acestora. Pentru căile pietonale şi carosabile din interiorul parcelelor se recomandă utilizarea pavimentelor permeabile. 9. STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR Locurile de parcare necesare extinderii complexului și unităților de cazare se vor amenaja strict pe terenul reglementat, la sol sau în garaje. Conform reglementărilor, se propune realizarea unei extinderi a clădirii existente . care azi găzduiește o piscină acoperită, cu un corp de clădire nou care va găzdui o nouă piscină acoperită de cca. 375 mp luciu de apă, aceasta urmează să fie amenajată la standarde europene, precum și alte funcțiuni conexe acesteia. Conform anexei 2 din P.U.G. aprobat cu H.C.L. nr. 493 din 22.12.2014 aceasta extindere necesită minim 12 locuri de parcare, din care: 4 parcări pentru spectatorii din tribune (1 loc parcare/15 locuri pentru public) 8 parcări pentru bazinul semiolimpic(1 loc parcare/ 50 mp luciu de apă) NECESAR PARCĂRI PENTRU DOTĂRILE NOI PROPUSE fe NR. LOCURI DE DOTĂRI PROPUSE NECESAR (calcul) PARCARE BAZIN SEMIOLIMPIC (eca375 m2)| 1 loc de parcare la 50 m?luciu de apă 8 SPECTATORI (60) 1 loc de parcare la 15 locuri pentru public 4 UNITĂŢI DE CAZARE (18) 40% din nr. de camere 8 TOTAL NR. LOCURI DE PARCARE NECESARE TOTAL NR. LOCURI DE PARCARE PROPUSE Pagina 4 din 6 a 10. ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISĂ A CLĂDIRILOR Înălțimea maximă a imobilului destinat bazinului de inot la cornișă/atic nu va depăși 15 m, iar înălțimea totală (maximă) nu va depăși 18 m, respectiv un regim de înălţime de (1-3S)+P+3+1R. Ultimul nivel va avea o retragere faţă de planul fațadei spre domeniul public de minim 1,80 m. Se admit nivele parțiale (supante, mezanine) cu condiţia încadrării în înălțimea la cornișă/atic reglementată. Regimul de înălţime maxim admis a imobilelor destinate unitatilor de cazare este de trei niveluri supraterane (parter 1 etaj și mansardă/etaj retras sau demisol parter şi mansardă/etaj retras). Totalizat, regimul de înălţime nu poate depăşi una dintre următoarele configurații: (S)+P+1+M, (8)+P+1+R, D+P+M, D+P+R (S - subsol, D - demisol, P - parter, M -mansardă, R - nivel retras). Înălţimea maximă admisă a imobilelor destinate unitatilor de cazare, măsurată la cornişa superioară sau la aticul ultimului nivel neretras, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi | 8 m. Înălţimea maximă admisă a imobilelor destinate unitatilor de cazare, măsurată la coama acoperişului sau la aticul nivelului retras, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi 12 m 11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcțiunii acestora, caracterului zonei (HG 525/1996, Art. 32) aşa cum a fost el descris în preambul şi peisajului urban. Autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, volumetrie și aspect exterior, intră în contradicţie cu aspectul general al zonei și depreciază valorile general acceptate ale urbanismului şi arhitecturii, este interzisă. (HG 525/1996, Art. 32). Arhitectura clădirilor va fi de factură modernă şi va exprima caracterul programului. Se interzice realizarea de pastișe arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice. Fațadele spre spaţiile publice se vor situa în retragere față de aliniament. Clădirile se vor acoperi cu terase sau șarpante, funcţie de nevoile de armonizare cu cadrul construit adiacent. In cazul acoperirii cu şarpante, acestea vor avea forme simple, în două sau patru ape, cu pante egale şi constante cu înclinația cuprinsă între 35" şi 60%, funcţie de contextul local. Cornişele vor fi de tip urban. Raportul plin-gol va fi în concordanţă cu caracterul arhitectural impus de profilul funcţional, dar şi cu specificul zonei. Pentru a determina o imagine urbană unitară se vor utiliza de o manieră limitativă materialele de finisaj specifice zonei - tencuieli lise, zidării din cărămidă aparentă pentru fațade, placaje din piatră pentru faţade, socluri şi alte elemente arhitecturale, confecţii metalice din oţel vopsit. Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale. Se interzice folosirea culorilor saturate, stridente, închise la toate elementele construcţiei. Firmele comerciale / necomerciale şi vitrinele vor respecta reglementările cuprinse în Anexa 3 din P.U.G. 12. CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ ŞI EVACUAREA DEŞEURILOR Extinderea propusă se va racorda la rețelele edilitare edificate, disponibile și funcţionale in cadrul corpului de cladire existent. Pagina 5 din 6 Pi Bar Toate imobilele destinate unitatilor de cazare se vor racorda la reţelele edilitare edificate, disponibile şi funcţionale. Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine. Firidele de branşament şi contorizare vor fi integrate în împerjmuire. Se interzice dispunerea aeriană a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc). Fiecare parcelă va dispune de o platformă sau de un spaţiu interior parcelei (eventual integrat în împrejmuire) destinat colectării selective a deşeurilor menajere, accesibil din domeniul public. 13. SPAŢII LIBERE ŞI SPAŢII PLANTATE Pe ansamblul terenului reglementat prin P.U.Z., spaţiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minimum 20% din suprafața totală și vor cuprinde exclusiv vegetație (joasă, medie şi înaltă). Suprafeţele având o îmbrăcăminte de orice tip sunt cuprinse în categoria spațiilor libere. Eliminarea arborilor maturi este interzisă, cu excepţia situaţiilor în care aceştia reprezintă un pericol iminent pentru siguranţa persoanelor, a bunurilor sa ică realizarea construcţiilor. 14. ÎMPREJMUIRI Împrejmuirite sunt obligatorii [...]