HCL 709/2019 Cluj-Napoca adoptată

a RR — AU CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA HOTĂRÂRE privind însuşirea Raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5 şi aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în şedinţă ordinară, Examinând proiectul de hotărâre privind însuşirea Raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5 şi aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului — proiect din iniţiativa primarului; Reţinând Referatul de aprobare nr. 516508/1/09.10.2019 al primarului municipiului Cluj- Napoca, în calitate de iniţiator; Analizând Raportul de specialitate nr. 516920/45/30/09.10.2019 al Direcţiei patrimoniul municipiului şi evidenţa proprietăţii şi al Direcţiei juridice, prin care se propune însuşirea Raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. $ şi aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului; Văzând avizul comisiei de specialitate; Potrivit prevederilor Ordinului Directorului General al Agenţiei de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 700/2014, ale Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, precum şi ale art. 670, 676 Cod civil; Potrivit dispoziţiunilor art. 129, 133 alin. 1, 139 şi 196 din Ordonanţa de Urgenţă nr. 57/2019 privind Codul administrativ, Dac cae HOTĂRĂȘTE: Art. 1. Se însuşeşte Raportul de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5, întocmit de evaluator autorizat Cheşa I. Florin, potrivit căruia valoarea imobilului este de 52.000 euro fără TVA, conform Anexei care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 2. (1) Se aprobă sistarea stării de indiviziune asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5, identificat cu nr. topo. 6827/2/4/2/V, înscris în CF nr. 280165-C1-U4 Cluj-Napoca, CF vechi 166192, cu drept de proprietate în favoarea Municipiului Cluj-Napoca, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, în cotă de 12,53/100 parte şi Toroczkai Ileana, în cotă de 87,47/100 parte, prin atribuirea cotei de 12,53/100 parte, aflată în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, în favoarea numitei Toroczkai Ileana, cu plata unei sulte în valoare de 6.516 euro fără TVA, potrivit Raportului de evaluare întocmit de evaluator autorizat Cheşa I. Florin. (2) Toroczkai Ileana va efectua plata sultei reprezentând contravaloarea cotei de 12,53/100 parte din imobil, în valoare de 6.516 euro, fără TVA, la cursul BNR din data plăţii, în favoarea Municipiului Cluj-Napoca, în termen de 60 de zile de la data adoptării prezentei hotărâri. Art. 3. Se mandatează doamna Olâh Emesg pentru semnarea actului în forma autentică. Art. 4. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcţia Patrimoniul municipiului şi evidenţa proprietăţii şi Direcţia economică. Nr. 709 din 16 octombrie 2019 (Hotărârea a fost adoptată cu 25 voturi) ANEXĂ LA HOTĂRÂREA NR. 709/2019 a fe | CHEŞA |. FLORIN- EVALUATOR AUTORIZAT „CIF 32848140 E Sediu: Sat Floreşti, nr. 278, ap. 24, jud.Cluj , cod poşial 407280 la : | Tel 0740 086 246 , Nr. 236 / 17 mai 2019 "Apartament la casa" ADRESA „PROPRIETATII: „corp II, jud. Cluj " PROPRIETAR: Municipiul Cluj-Napoca, in administratea Consiliului Loca! a! Municipiului Cluj-Napoca in cota de 1253/10000 si Toroczkai Ileana in cota de „8747110000 a FGEIENT: ——— TOROEZICA ILEANA Adresa: Mun. Cluj-Napoca, str. Campul Painii nr.20, ap. 5, corp ||, jud. Cluj DESTINATAR: Primaria Municipiului Cluj-Napoca i : Evaluator: Cheşa Florin legitimaţia ANEVAR: 17909 - valabila 2019 ASR SINTEZA EVALUĂRII y | Executant raport de evaluare CHEŞA |. FLORIN- EVALUATOR | | | AUTORIZAT | Reprezentant legai Nume Cheșa , Prenume Florin Data predării raportului: 17 mai 2019 Data de referinţă a evaluării / Data inspecției 9 mai 2019 Semnătura GIIPRLOR > FEanoe zutoriz(i Ştampila f* GHtsA BORA ci iata Nr, 17909 * KE a, o A - Evaluator autorizat. Nume . Cheşa Prenume Florin Nr. . legitimatie 17909 - valabila 2019 __ Evaluatorul ca care a participat la inspecţie Cheşa Florin leg 17909. Imobil evaluat Nr.CF / localitate Adresa (judet , localitate , strada nr., bloc, scara, apartament, ete Proprietar conform CF Cadastral / topografic - CF 280165-C1-U4 / Cluj-Napoca Top: 6827/2/4/2N Mun. Cluj-Napoca, str. Campul Painii nr.20, ap. 5, corp II, jud. Cluj Municipiul Cluj-Napoca, in administratea Consiliului Local al Municipiului Cluj- | Napoca in cota de 1253/10000 si | Toroczkai Ileana in cota de 8747110000 | Client i “Denumire ). TOROCZKAI ILEANA "Tipul valorii: Valoarea de piaţă conform SEV 104 — Tipuri ale valorii: | „Valoarea de piaţă esie suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea îi] | schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărâi, într-o | “tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au actionat fiecare în | | | cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”. | | | | | | | Descrierea raportului | Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele | ! de evaluare a bunurilor, ediţia 2018, adoptate de ANEVAR, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor şi judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la | indicaţia asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 103 _ | Raportare (IVS 103), = _ aa 1 | Prezentul raport poate fi ideniificat sub nr. Nr. 236/ 17 mai 2019 în baza de date a! ' evaluatorului. Raportul este identificat (în forma electronică - pdf), cu semnătura electronică a | evaluatorului. MRI _ CARACTERISTICILE IMOBILULUI E EVALUAT | | | Imobil Identificare scriptică : conform CF (ap,vila,spatiu,teren,etc) Identificare faptică : conform inspecţie Dreptul de proprietate evaluat ' Amplasare în localitate : Denumire cartier Vecinătăţi: Calitatea vecinătăţilor : Utilizarea actuală : actuala/viitoare “ Apartament la casa situat la etajul Parter | „compus din: 4 cameră, 1 bucătărie, 1 baie, 1 | cămară de alimente, 1 antreu, 1 boxă p.i.c. în cotă de 22,34/100 parte, teren în proprietate 69/308 parte” | | Conform cu identificarea din CF, cu exceptie camara alimente a fost transformata in bucatarie iar in loc de bucatarie se afla o camera de locuit. Integral (deplin) zona mediană Cartier Iris — Zona Clujana | mixt, preponderent rezidential bună rezisanilală i lă / rezidenţială_ | | “Intravilan / extravilan : “conform CE Categoria de folosinţa : conform CF ) Suprafața : mp/ha Utilităţi la front stradal : | Tipul drumului de acces la terenul evaluai : | Calitatea/starea drumului de acces : intravilan Cota parte indiviză, proprietate personală, în folosinţă 69/3808 m? energie elecirică, apă, canalizare, gaz metan | asfaltat | bună | Tip: ____ RI;CAete rezidenţiale _ Ei | ! Regim de înalțime construcţia de bază: Sp+P | | | Vechime : „ani 1900, modernizata in 2018 | | Stare tehnică apreciată: | bună | | Stadiu fizic apreciat ca fiind executat : % 100% | ! Etajul la care se afla imobilul : P | Gradul de finisare a construcţiilor evaluate : inferioare | | ' Modernizari : Da/Nu Da | | Sc;Sd;Su : mp. S construită = 7 m?; E utila = 51,42 m? i | Abordări / Metode/Tehnici utilizate | Cursul d de schimb. lu-€ | Valoare de piaţă: _ Cota de 1253/10000 - Municipiul Cluj- € folosit pentru Wanspunebea calculelor în în evaluare Î s= 4, 7599 lei Abordarea prin piaţă — comparații Abordarea prin venit — capitalizare directă 52.000 € echivalent a 247.515 isi 'Napoca in administrarea Consiliului 6.516 < echivalent a 31 014 lei Local Cluj-Napoca . hivaleni . i Cota de 8747/10000 - Toroczkai Meana 45.484 € se va en a ini so si Data evaluarii . __09.mai.19 Curs 1€£= i 4,7599 lei Da —— ERE T Întoemit:CHEȘA |, FLORIN —Evaluator Autozizat _ Utilizator ; Primaria Municipiului Clui-Napoca Cuprins 1 Termenii de referinţă ai evaluării... eee esa =] 1.1 Identificarea şi competența evaluatorului........m eee aan 5 1.2 Identificare/Descrierea raportului... 1.3 Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi. 1.4 Scopul evaluării caen enenaneneneaneneeneeeanaeanea nea enaneee 6 1.5 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării (obiectul evaluării) ......... manere 6 1.6 Tipul valorii... nene aneneneneneneneenenenenenenenenanea aaa 7 17 Data evaluării Ry, 1.8 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ......mn nana aan cacezaee 7 1.9 Natura şi sursa informaţiilor utilizate... ananas 8 1.10 Ipoteze — Ipoteze speciale . 1.11 Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. Condiţii limitativ... nenea 9 1,12 Reglementări / Conformitatea cu standardele de evaluare... 10 2 Prezentarea datelor 2.1 Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Descrierea juridică 2.2 Identificarea bunurilor mobile evaluate ( componenta nonimobiliară). 2.3 Date despre zonă, oraş, vecinătăţi şi amplasare „mec nene nenea 2.4 Informaţii despre amplasament. Descriere fizică... neeeaeeeeneneeeaeeneee Terenul de amplasare Construcţia de bază... Apartamentul . 2.5 Date privind impozitele şi taxele n emaaaai Na aia ie aa aaa ea d elita i a e 2.6 Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente 3 Analiza pieței... nenea nenea nana ana 3.1 Analiza cererii .. 3.2 Analiza ofertei .. 3.3 Echilibrul pieţei 3.4 Condiţiile pieţei - “Analiza prețurilor”... anemia 4 Cea maibunăultilizare.........eeeeeeeeee 5 Evaluarea... 5.1 Abordarea prin piaţă 5.2 Abordarea prin venit........ 6 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii. O Cheşa |. Florin-Evaluator Autorizat. Publicarea sau reproducerea sunt interzise | | Pag. 4 din 47 URR, - ntocmit:CHEŞA |. FLORIN Evaluator Autorizat a Uiilizator : Primaria Municipiului Ciui-Napoca a | 52.000 € Cota de 1253/10000 - Municipiul Cluj- Napoca in administrarea Consiliului 6.516 € Local Cluj-Napoca Cota de 8747/10000 - Toroczkai Ileana _ 45.484 € Data evaluarii 08.mai.19, echivalent a 247.515 lei unitar echivalent a 31.014 lei echivalent a 216.501 lei Curs 1€= 447699 lei Rezultatul abordării prin piaţă: 52.000 € echivalent a 247.515 lei Valoarea estimată prin aceasta metodă include şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent proprietăţii şi a situat apartamentul cotelor părţi indivize comune din imobilul în care este Valoarea nu cuprinde TVA informaţiile de piață obținute (interviuri) rezultând că preţul final de S-au ajustat comparabilele ofertate datorită faptului ca aceste proprietati sunt ofertate si nu tranzacții. Din analizele de piaţă efectuate şi din tranzacţionare al proprietăţilor de acest fel este mai mic în comparaţie cu prețul de ofertă. Comparabilele au fost verificate telefonic. 1. Drept de proprietate transferai 2. Condiţii de finanţare. 3. Condiţii de vânzare 4.Cheltuieli imediat după cumpărare 5. Condiţii de piaţă ( timpul ) 6. Localizare 7. Caracteristici fizice a. Tip apartament b.Etaj c.Finisaje d.Incalzire / apa calda proprie e.Vechime - an construcţie Nu au fost necesare ajustari Nu au fost necesare ajustari Nu au fost necesare ajustari Nu au fost necesare ajustari Nu au fost necesare ajustari Ajustari aplicate comparabileor pentru pozitionarea lor in zone mai bune / slabe din punct de vedere economic si social fata de proprietatea subiect, Ajustari aplicate in urma studiului de piata a evaluatorului. Ajutari aplicate comparabilei 3 pentru tipul de apartament, respectiv apartamentele de tip decomandat sunt cele mai tranzactionare si au un pret mai mare fata de apartamentele de tip semidecomandat. Ajustari rezultate din analiza de piata a evaluatorului. Nu au fost necesare ajustari Ajustari aplicate comparabilelor 1 si 2 pentru aducerea lor la nivelul de finisare a proprietatii subiect. Ajustari aplicate tuturor comparabilelor doarece beneficiaza de centrala termica. Ajustari rezultate din costul de achizitie si montaj al centralei termice Nu au fost aplicate ajustari, proprietatea subiect beneficiaza de acoperisul schimbat si modernizata la exterior in anul 2018 î. Suprafaţa utilă g. Balcon 8.Teren in exploatare 9.Garaj, parcare sau anexa imobiliară 10. Utilizarea 11. Componente non-imobiliare ale valorii Ajustarea aplicata comparabilelor a fost calculata inmultind ajustarea unitara (pretul ajustat/ suprafata) cu diferenta de arie intre fiecare comparabila si subiect. Acolo unde dimensiunile comparabilelor si proprietatea subiect au fost mici (piata "nu le vede" ) nu au fost aplicate ajustari. Nu au fost necesare ajustari , Nu au fost necesare ajustari Ajustari aplicate comparabilei deoarece beneficiaza de parcare proprie , Nu au fost necesare ajustari Ajustari aplicate comparabilelor 1 si 2 pentru ca acestea vin complet mobilaie si uiilaie. Evaluarea nu cuprinde elemente de tip non-imobiliat. Valoarea estirnată a fost asimilabilă valorii corectate cu cele mai puţine corecţii (corecţia brută procentuală cea mai mică) O Cheşa |. Florin-Evaluator Autorizat. Publicarea sau reproducerea sunt interzise | ț Pag. 23 din 47 Întocmit:CHEȘA |. FLORIN Evaluator Autorizat Utilizator : Primaria Municipiului Clui-Napoca 5.2 Abordarea prin venit În abordarea prin venit evaluatorul analizează capacitatea proprietăţii de a genera venituri viitoare (beneficii). Veniturile viitoare sunt capitalizate pentru a determina o opinie asupra valorii actualizate. Principiul fundamental este cel al anticipării. Evaluatorul a folosit ca şi metodă conversia valorii prin aplicarea factorului de venit (multiplicator de venit - Multiplicatorul Venitului Brut Potenţial“). Formula de calcul: V abordare prin venit 2 Venit brut potenţial x MVBP Venitul brut potenţial se bazează pe chiria potenţială. Din analiza de piaţă rezultă că pentru proprietăţi asemănătoare cele evaluate chiriile se încadrează în intervalul: 250 €/lună şi 550 €/ună. Având în vedere scopul evaluării, ţinând cont de cererea la închiriere pentru proprietăţi similare celei evaluate, localizarea proprietăţii precum şi caracteristicile fizice ale subiectului evaluat (dotări, finisaje), chiria selectata de evaluator a fost 300 €/lună (5,83 euro/mp inchiriabil). MVBP - Multiplicatorul venitului brut potenţial a fost selectat din intervalul valorilor obţinute din piaţă. Calculul şi selectarea acestuia este prezentată astfel: Estimarea robii pliostoruul (Mvbp) Comparabila 1 | "79, 020€. 550 € 140 “Preţ tranzactie (ofertă Comparabila 2 „75. 518 € 350 €' ___220 decotată) / Chirie brută Comparabila 3 “88.011 e ___ _400€£ 220 lunară Calculul abordării se prezintă astfel: Calcul - Capitalizare directa alizi de oiaţă “Cor form e cul 57.000€ ctr. 2 x crt. 3 1.109 €/mp... raportata la suprafata | utila 2 Chirie potențială Ă „3 Muptiplicator N VBP „4 Total 1 Valoare estimată Total 2 Costuri de conversie / reparaţii / investiţii de î 3.857 € „adecvare pentru atingerea performanţelor pietei i estimat conform CIN | _ ra portata la din care: | Municipiul Cluj- Napoca i in administrarea Consiliului 6.641 € echivalent a 31.610 lei „Local Cluj-Napoca Cota de 8747/10000 - A echivalent a 220.665 lei Toroczkai lleana 46.359 £ Rezultatul abordării prin venit: 53.000 € echivalent a 252.275 Lei Valoarea estimată prin această metodă include şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent proprietăţii şi a cotelor părţi indivize comune din imobilul în care este situat apartamentul Valoarea nu cuprinde TVA. * Evaluatorul consideră adecvată utilizarea metodei, fiind destul de credibilă, întrucât cheltuielile de exploatare aferente proprietăţii (cheltuieli care cad în sarcina proprietarului), pentru proprietăţi similare celei evaluate pot diferi semnificativ de la o proprietate la alta. . E Cheşa |. Florin-Evaluator Autorizat. Publicarea sau reproducerea sunt interzise |. | Pag. 24 din 47 Întocmit; CHESA |. FLORIN Evaluator Autorizat ______ Uiilizațor ; Primaria Municipiului Cluj-Napoca 6 Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii Aplicarea metodelor de evaluare prezentate a condus la obţinerea următoarelor indicaţii asupra | i valorii de piață a proprietăţii: Rezultate obţinute: Abordarea prin piaţă + Abordarea prin venit ; Abordarea prin cost 52.000 € 53.000 € neaplicabilă echivalent a (rotunjiţ) : 247.515 lei 252.275 lei i În analiza selectării indicaţiei asupra valorii s-a ținut cont de Adecvarea metodei bună bună “neadecvată Precizia bună i rezonabilă fără precizie Cantitatea informaţiilor „Male „. Suficientă mică Având în vedere rezultatele obţinute prin aplicarea metodei de evaluare (adecvarea), relevanţa şi precizia acesteia, informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării (inclusiv cantitatea informaţiilor) şi scopul evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este: Valoarea de piaţă 52.000 € echivalent a 247.515 Isi Valoarea a fost determinată prin abordarea prin piaţă — metoda comparaţiilor 52.000 € echivalent a 247.515 lei unitar Gota de 1253/10000 - Municipiul Cluj- ă Napoca in administrarea Consiliului 6.516 € echivalent a 31.014 lei Local Cluj-Napoca _ __ Cota de 8747710000 - Torocziai Ileana a6qaqe Sehalenta 216601 4,7599 lei “Data evaluarii 09.mai.19 Curs 1€= ” fre FO no ao autoriza > > CaesA ELOR (să Ş Lesfimatia Ar. 175908 - Valabil 204 :, | | | | i ! Evaluator ; Gheşa Florin i A g 4 (e) Cheşa |. Florin-Evaluator Autorizat. Publicarea sau reproducerea sunt interzise | | Pag. 25 din 47