HCL 415/2025 Reșița adoptată

JUDEŢUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REŞIŢA CONSILIUL LOCAL RESITA eroieeetea . ea == îi sa HOTĂRÂREA NR. 415 DIN 28.08.2025 privind aprobarea vânzării terenului în suprafaţă de 4.246 mp identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad 31751, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în municipiul Reșița, str. Fântânilor nr. 1, către AQUACARAŞ SA, proprietarul construcţiilor edificate pe acest teren Consiliul Local al municipiului Reşiţa. întrunit în şedinţa ordinară din data de 28.08.2025; Văzând Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reşiţa nr. 70497/22.08.2025 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 70498/22.08.2025, precum și rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului Local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 70508/22.08.2025; Luând în considerare extrasul de CF nr. 31751 Reșița, nr. cad. 31751; Ținând cont de cererea nr. R2089/18.08.2025, prin care AQUACARAȘ SA, prin care solicită achiziţionare terenului în suprafaţă de 4.246 mp identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad. 31751; Având în vedere Certificatul de Urbanism nr. 294/21.08.2025; În baza Raportului de evaluare nr. 70451/22.08.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafaţă de 4.246 mp, identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad 31751; Văzând fișa mijlocului fix ; Luând în considerare H.C.L. nr. 422/29.11.2018 privind vânzarea terenurilor din domeniul privat al municipiului Reşiţa. concesionate, ocupate de construcţii proprietatea unor persoane fizice şi juridice: Văzând Ordinul nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie și înscriere în evidenţele de cadastru și carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare; In baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare: Conform prevederilor art. 555 şi urm. şi art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil: În temeiul art.108 lit. e), art. 129 alin. 2 lit. €) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196 alin. |, lit. a), art. 197 alin. 1 şi alin. 2, art. 199 alin. | şi alin. 2, art. 243 alin. 1 lit. a), art. 354 şi art. 364 alin. 1 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. HOTĂRĂȘTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa ia act de Raportul de evaluare nr. 70451/22.08.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafaţă de 4.246 mp, identificat în CF nr. 31751 Reșița, nr. cad 31751, care devine document oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana autorizată Potocean Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea menţiunilor, a datelor, a calculelor, a preţurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naţionale în vigoare. UDEȚUL CARAȘ-SEVERIN MUNICIPIUL REŞIŢA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA „oma ein E Art. 2 - Consiliul Local al municipiului Reșița, îşi însuşește valoarea de piaţă a terenului în suprafaţă de 4.246 mp identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad. 31751, conform Raportului de evaluare nr. 70451/22.08.2025, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre; Art. 3 — Se aprobă vânzarea terenului în suprafaţă de 4.246 mp. identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad. 31751, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reşiţa, str. Pântânilor nr. 1, judeţ Caraş Severin. către AQUACARAȘ SA, proprietarul construcţiilor cdilicate pe acest teren. la preţul de 2.541.187,72, reprezentând _valoarea_din_inventar,_ în conformitate cu prevederile art 363, alin. 6) din _OUG nr. 57/2019. TVA se calculează conform prevederilor legal; Art. 4 —Plata sumei rezultată în urma achiziţionării terenului, se poate face și eşalonat; Art. 5-Se împuternicește primarul municipiului Reşiţa, domnul loan Popa. să semneze contractul de vânzare în formă autentică. Art. 6- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredințează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat. Art. 7- Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către AQUACARAŞ SA. Art. 8 - Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării. Art. 9 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului -Judeţul Caraș-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, Finanţe-Contabilitate, Resurse Umane: - AQUACARAŞ SA. PREȘEDINTE DE SEDINŢĂ, MATICHESCU BOGDAN NICOLAE (Pa 1 PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT u Maior nr.2. Tel./Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniură primariaresita.ro Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat a! Municipiului Reșița Str. Petru Maior, nr-2, tel. fax: 0255212483 Ziua AĂ Luna 08 mul DS — je >, uiciiii Valoarea de piata Proprietate imobiliara de tip: Teren intravilan Adresa: Resita, CF 31751 Cad 31751 Suprafata teren: 4246 Luna si anul elaborarii: 21.08.2025 Client: PRIMARIA RESITA Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar solicitare prestari servicii: 70722/21.08.2024 Elaborator: ing. Potocean Dorel ELEBM,EPLEIF Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea i copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al Primariei Resita si al evaluatorului Potocean Dorel Vasile ZENTARE Confidential Page 1 CUPRINS 1 Generalitati 1,1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Ipotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa 1 Verificarea documentatiilor 6 Etapa II Inspectia la fata locului 7 Etapa III Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa 2 Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului CUPRINS Confidential Page 2 1 Generalitati: 1.1 Data evaluarii: Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data la care 21.08.2025 sunt valabile concluziile lucrarii de evaluare respectiv: Cursul valuatr la data 21.08.2025 1 EUR= 5.0578 ___JLEI 1.2.Client: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESITA in calitate de client: PRIMARIA RESITA 1.3 Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA 2 Rezumatul evaluarii; B. Istoria evaluarii acelorasi bunuri. - _1JEvaluare la data de: nu se cunoaste. intocmita de. Li ] ] ] ] 3 Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evaluarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluarii imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrul raportului prin utilizarea urmatoarelor metode: metodeda costurilor de inlocuire, metoda capitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata. 4 Ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit la cererea clientului, ca urmare a solicitarii acestuia. Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblul sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre client, in alte scopuri decat cel pentru care a fost eleborat si nu poate fi dat publicitatii. a bazat pe datele nform autentice, precum si pe baz: Evalu a verificat ii documentatiilor prezentate si nu s-au efectuat alte investigatii privind Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezentate in raportul de evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, -care ar avea ca efect o valoare. diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-I- 5i a-ll-a ale procedurii de lucru pentru evaluare; un cadrul evaluarii de fata |_nu s-au efectuat studii geotehnice ale terenului proprietatii si respectiv ], nu au fost expertizate cladirile din punctul de vedere al structurii de rezistenta, considerand actele, datele si documentatiile puse la dispozitie de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. Relativ la problemele de mediu se apreciaza ca bunurile, evaluate individual, sunt in concordanta cu reglementarile privind mediul inconjurator si raportul de evaluare s-a intocmit in ipoteza ca nu exista contaminare. Se presupune ca se pot obtine sau reinnoi toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte aprobari necesare pentru oricare Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele. si nu exista nici o servitute. Se presupune ca proprietatea evaluata este conforma cu toate reglementarile_si restrictiile urbanistice In baza actelor, datelor si documentatiilor puse la dispozitie de catre dient, bunurile au fost considerate, in procesul evaluarii, ca fiind Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate. Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele proprietatii. TEXT Raport Confidential Page 3 5 Etapa 1: verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezentei lucarari este: Teren intravilan Pe teren exista mai multe constructii, Bunul propus: dar care nu fac obiectul actualei evaluari Terenul aferent proprietatii : 4246___|mp Utilizare: Teren neimprejmuit. Imobil imprejmuit partial Adresa: Resita, CF 31751 Cad 31751 Document de proprietate ( dupa caz): CF 31751 RESITA- Proprietar actual: Primaria Resita CF / Numar cadastral: CF 31751 RESITA- Au fost puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 31751 RESITA- Carte funciara/Documentatie cadastrala: CF/nr.cad, __|Cad 31751] | ] Releveul bunului imobil ( planuri, desene): DA Releveu cadastral In urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se poate trece la etapa urmatoare de elaborare a 6 Etapa II: Inspectia la fata locului — Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu clientul. Rezultatele inspectiei la fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei”, Anexa 2 "Fisa de inregistrare caracteristici teren" si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat" 7 rezentarea locatiei: Proprietatea supusa evaluarii este situata intr-o zona centrala. In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale dar si institutii si parcuri, spati comerciale si spaiul Barzavei Proprietatea imobiliara evaluata se afla intr- o zona cu spatii de birouri. Accesul se face printr-o strada pavata cu putine locuri de parcare , Prezentarea problemelor de mediu: - nu este cazul Situatia utilizarii actuale; - Teren neimprejmuit. Imobil imprejmuit partial. Date de piata si sursele lor: - publicatii de specialitate si adrese internet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de client ( releveu, adresa, tip In urma vizualizarii proprietatii, se considera ca bunurile indeplinesc conditiile de a fi admise ie si se poate trece la etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. DZ EV, PS TEXT Raport Confidential Page 4 7 Etapa III: Evaluarea propriu zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare il constituie „principiul celei mai bune utilizări” , care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea, Condiţiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: m permisibila legal m posibila fizic m fezabila financiar m maxim productiva Permisa legal - in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere. Fizic posibila - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utilităţilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţilor cum ar fi: clădiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptata de investitori pe piaţa atunci utilizarea este fezabila. > Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare „eziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piaţa pentru acea utilizare. In conformitate cu elementele identificate in cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinaţia actuala. EVALUAREA PROPRIETAŢII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: * utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorință umană. « -raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unui bun, relativ la cererea pentru el. * -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziţiona bunuri sau servicii cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influenţează, e proprietati simila ertarii, ionarii in vederea inchirierii, din aceasta cauza se va determina un cost de inlocuire net si o valoare de capitalizare. Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obţine imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrucţie : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o copie(o replică exactă) a clădirii «valuate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile clădirii evaluate. -costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmcţie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziţionează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influenţează puternic proprietatea. Una din premisele de baza ale abordării investitionale este relaţia direct proporţionala dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare. Principiul abordării previzionale este fundamental pentm acest gen de metode. Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare al proprietăţii. Câştigul luat in considerare este in mod curent cel prognozat pentm anul următor. Capitalizarea directa se bazeaza pe venitul bmt potential, venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sauclădiri. TEXT Raport Confidential Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăţi comparabile, Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vpeoperationai / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). In condiţii normale de pe piaţa se anticipează obţinerea unui profit datorat fie creşterii veniturilor rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia. Argumentele care susţin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode sunt de natura previzionala si de anticipare a schimbării: m Valoarea si venitul ce s-ar obţine prin inchirierea proprietăţii se pot aprecia prin substituire cu alte proprietăţi similare la care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; m Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii la finele perioadei de investiţie . Abordarea prin comparatii de piata In abordarea prin comparaţia directă se urmăreşte estimarea valorii proprietăţii imobiliare prin analiza pieţei pentru proprietăţi similare şi prin compararea acestor proprietăţi cu proprietatea supusă evaluării. În metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă este estimată prin compararea proprietăţii imobiliare cu proprietăţi similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare , ori sunt contractate. In cazul de fata pe piata imobiliara nu s-au identificat tranzactii pentru proprietati similare suficiente si in consecinta s-au utilizat propunerile de vanzare Prin aplicarea acestor metode s-au obţinut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator şi prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea proprietăţii imobiliare. [...]