HCL 550/2025 Reșița adoptată

JUDEȚUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REȘIȚA CONSILIUL LOCAL REŞIŢA HOTĂRÂREA NR. 550 DIN 09.10.2025 privind aprobarea vânzării terenului în suprafaţă de 4.246 mp identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad 31751, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în municipiul Reşiţa, str. Fântânilor nr. 1, către AQUACARAȘ SA, proprietarul construcțiilor edificate pe acest teren Consiliul Local al municipiului Reşiţa, întrunit în şedinţa de îndată din data de 09.10.2025; Văzând Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reşiţa nr. 84408 din 07.10.2025 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 84409 din 07.10.2025, precum şi rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului Local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 84630/07.10.2025; Luând în considerare extrasul de CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad. 31751; Ținând cont de cererea nr. R2089/18.08.2025, prin care AQUACARAȘ SA, prin care solicită achiziţionare terenului în suprafaţă de 4.246 mp identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad. 31751; Având în vedere Certificatul de Urbanism nr. 294/21.08.2025; În baza Raportului de evaluare nr. 70451/22.08.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafață de 4.246 mp, identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad 31751; Văzând fişa mijlocului fix ; Văzând Ordinul nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie și înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; Conform prevederilor art. 555 şi urm. şi art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil; În temeiul art.108 lit. e), art. 129 alin. 2 lit. c) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196 alin. 1, lit. a), art. 197 alin. | şi alin. 2, art. 199 alin. 1 şi alin. 2, art. 243 alin. 1 lit. a), art. 354 şi art. 364 alin. 1 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. HOTĂRĂȘTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa ia act de Raportul de evaluare nr. 70451/22.08.2025 întocmit de evaluator autorizati Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafață de 4.246 mp, identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad 31751, care devine document oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana autorizată Potocean Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea menţiunilor, a datelor, a calculelor, a preţurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naţionale în vigoare. Art. 2 - Consiliul Local al municipiului Reșița, îşi însuşește valoarea de piață a terenului în suprafață de 4.246 mp identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad. 31751, conform Raportului de evaluare nr. 70451/22.08.2025, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre; Art. 3 — Se aprobă vânzarea terenului în suprafaţă de 4.246 mp, identificat în CF nr. 31751 Reşiţa, nr. cad. 31751, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reșița, str. Fântânilor nr. 1, judeţ Caraş Severin, către AQUACARAȘ SA, proprietarul construcţiilor JUDEŢUL CARAȘ-SEVERIN MUNICIPIUL REȘIȚA CONSILIUL LOCAL REŞIŢA = — zi edificate pe acest teren, la preţul de 2.118.335 Ii, reprezentând valoarea din inventar, în conformitate cu prevederile_art 363, alin. 6) din _OUG nr. 57/2019, TVA se calculează conform prevederilor legale; Art. 4 - Se împuterniceşte primarul municipiului Reşiţa, domnul loan Popa, să semneze contractul de vânzare în formă autentică. Art. 5- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredinţează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat. Art. 6- Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către AQUACARAȘ SA. . Art. 7 - Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării, data la care se revocă IICL nr. 415/2025. Art. 8 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului -Judeţul Caraş-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, Finanţe-Contabilitate, Resurse Umane; - AQUACARAȘ SA. PREȘEDINTE DE SEDINȚĂ, MATICHESCU BOGDAN- NICOLAE (Girecţia pentru Administrarea Domeniului Public | i şi Privat al Municipiuiul Reşiţa i | Str, Patru Maior, nr.2, tal. fax: 0255212483 | 1 “Email: patrimoniuâprimariaresite e | i i li | i Aer ap pr 1R.590/00 (0 dap Valoarea de piata Proprietate imobiliara de tip: Teren intravilan Adresă! Resita, CF 31751 Cad 31751 Suprafata teren: 4246 Luna si anul elaborarii: 21.08.2025 Client: PRIMARIA RESITA Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar solicitare prestari servicii: 70722/21.08.2024 laborator: ing. Potocean Dorel ELEBM,EPLEIF ZENTARE Confidential Page 1 CUPRINS 1 Generalitati 1.4 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Ipotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa ! Verificarea documentatiilor 6 Etapali Inspectia ia fata locului 7 Etapa III Fiaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate "i s cat sai rabilelo; peritu terei foto aur evaluat Met mparatiei directe pentru Ter (te: ruinarea valori apreciate a lerorg CUPRINS Canfitiattial Page Z 1 Generalitati: Data evaluarii se identifica ai data inspectia: la fata locului si reprezinta data la care| 21.08.2025 sunt valabile concluziile lucrarii de evaluare resbecy: Cursul valuatr ia data 21.08,2025 1 EUR [__5.0578__|LEI Z2iieat: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESITA in calitate de client: PRIMARIA RESITA 2.7 Destinatarul fucrarii: PRIMARIA RESITA Tr £czuit apeaiuacii Obiectul svatuarii a ct; Produnul evatuat Valori defaicate i Demamntive si identificara pe! Proprioter Valoarea de piata Din care valoarea scurt a bunurilor evaluate (Ver) teren (Vp i EUR TE ERE (de Razazzatul evaluarii acte, e data de: [ARE 1 Primaria Resita | ja să Valori rotunjite Adresa: Ti $ + pri Lai iResita, CF 31751 Cad | PR 3 3 134754 5 îs i | Hi i i i 2 Cadrul de reglementare, bezea si instructiunile evaliarii: Cadrut de reglementare; Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Provedurilor de eraborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate a Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evahiarii: Evaluarea ia valoarea de piata in vederea preluarii imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată), ia data evatuării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţite au acţionat fiecara în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata în cadrul raportului prin utilizarea urmatoarelor metode: . . metodeda costurilor de iniocuire, mateda canitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata, + Ipotezele si conditiile jimitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit la cererea dlientului, ca urmare a solicitarii acestuia, Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblul sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat ce catre cliepi, in alte alu rio albi runiar ERluatE: rea pentru factorii econorici fiziă și de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezentate in raportul de evaluare, Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiile, care ar avea ca efect o valoare diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de caire evaluator, prin parcurgerea etapetor a-l- 3 a-it-a ale procedurii Cp pir suapeei —— = „+ Sădrul evaluarii de fata | nu s-au efectuat studii acotehnice ale terenului propetetati si respectiv lau au fost expertizate dadirie din punctul de vedere al structurii de rezistenta, considerand actele, datele si documentaliiie puse la |dispozitie de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. 5 Relativ la problemele de mmeiiu se apregaza ca bunurile, &valuate inxitiiuai, sunt in concordanta cu regiementarile privind piediui i lincumuratar și raporțul de eyaiuare s-a intocmit in iocteza ca nu există contaminare, j Se presupune ca se pot obtine sau reinnai toate autorizatiile, certificatele de functionare se alte aprobari pegesate pentr oricare ___S€ presupune ca utilizarea terenului și a consturtiilor corespunde cu dranitele si ___ inu exista nici o seniitute. Se presupune ca propnetatea evaluata 3 eziementarila. și restrictie urbanistice. in baza actelor, datelor si documentatiitor puse la dispozitie de catre dient, bunurile au fost considerate, în procesul evatuarii, ca ind Sa presupune o stapanire resporisabila si o aministrare competenia a bunurilor evaluate. Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele propiietatii. TEXT Papei Confidentiai Page 3 5 Etapa I: verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezentei iucarari este: Teren intravilan |Pa teren exista mai multe constructii, !Bunul propus: idar care nu fac obiectul actualei evaluari Terenul aferent proprietati 4246 __|me Utilizare: Teren neimrrzimuit, Imobil imorejmult partial _ Adresa: Resita, CF 31751 Cad 31751, Document de proprietate ( dupa caz): CF 31754 REȘITA- Proprietar actual: Primaria Resita CF / Numar cadastrai: CF 31751 RESITA- Ş Ş Au fost puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie ia elaborarea prezentului raport, urmatoarele documențe (Document de proprietate: ICE 31751 RESITA- EI ——— 'Carțe funciara/Documentatie cadastrala: |CF/nr cad, _|Cad 34751. j n! 'Reieveul bunului imobil ( planuri, desene): __IDA Releveu cadastral îi rară VorIiIcariI docurveniialor dă înal surs, se considera ca se poate trece Îa sta: urmatoare de elaborare e =] $ Etapa 21: Inspectia la fata jocului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreina cu dientul. Rezultatele inspectiei la fata locului sint cuprinse în Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristiciior constructiei”, Anexa 2 "Fisa de inregistrare caracteristici teren” si anexa 3 "Fotografii ale tunului evaluat” [.. ta a» Li Orazentarea jocatiei: Proprietatea supusa evaluarii este situata intr-a zona centrala. In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale dar si institut si parcuri, pati comerdale si spaiul Barzavei Proprietatea imobilara evaluata se afla într- o zona cu spatii de birouri. Accesul se face prinis-o strada pavala cui patine Jocuri de parcare . Prezentarea problemelor de mediu: - nu este cazul Situatia utilizari! actuala; - Teren neimprejmuit. îmobil împrejmuit partial. Date de piata si sursele ior: - publicatii da specialitate si adrese internet de i Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din acteie si documentele puse la dispozitie de dient ( reteveu, adresa, tip TEORA IZUGTIZaII proprietatii. se considâra ca bunurile indeplinesc conditiile de a fi admise in garantie si se poate ltrece ia etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. _S . ZE Doza ga 7 CN a / [7 a Domoftay E (tao ip "PS n Că A: Ss NS, pb aa mal TEXT Raport Canfidentiai 7 Etapa IE: Evpluares propriu zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiile evaluării proprietăţitor imobiliare i! constituie „principiul celei mai bune utilizări” , care imolica o utilizare tegala, posibila, si probabila a proprietăţii imabiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastranduri utilitatea, Condiţiile avute in vedere ia analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: 2 fezabila financar 2 main pxoductiva tegal - in toate cazurile evaluatorul trebiuie sa determine care utilizări sunt permise de lege. E! trehuie sa analizeze Permisa reglementările privind zonarea, restrichile de construire, normativeie de construcţii, restricţiile privind construcțiile din patrimoniu si Siturile istorice, impactul asupra mediului, In ceea ce priveşte inchiriarea mei proprietăți pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietății din cauza unor clauze in contractul de inchiriere. Fizic posibita - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare, Evaluatorui are misiunea de a considera capacitatea şi disponibilitățile utilităţilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic), Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţitor cum ar fi: clădiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna, Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fuxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezainie, Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheitulelile de exploatare inctusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul nat. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptate de investitori pe piaţa atunci utilizarea este fezabila, „ Maim productiva - dintre utilizările fazabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului în concordanta cu rata de fructificare a capitaluiui ceruta pe piaţa pentru acea utilizare, In conformitate cu stementele identiticate in cadrul analizei de piața, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinația actuala. a permisibiia legal posibila fizic EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: * -uţilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. - raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unul bun, relativ la cererea pentru ei, > -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau 2 unui grup de persoane de a achiziționa bunuri sau servicii cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o infiuențează, Pippin eri pare e ai Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decăt costul de a obține imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrudie : -cost estimat pentru a construi la prețurile curente de ia data evaluării, o copie[o repiică exactă) a clădirii „aluate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile dădirii evaluate. costul de înlocuire : -cost estimat peritru a construi ia preţurile curente de la data evaluării, o dădire cu utilitate echivalentă cu cea a dădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative de cunstmaie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziţionează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care infivențează puternic proprietatea. Una din premisele de baza ale abordării investitionale aste relata direct proporționala dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare, Principiul abordării previzionaie este fundamental pentm acest gen de metode, directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat ai venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare al proprietății. Câştigul luat in considerare este in mod curent cel prognozat pentm anul următor, Capitalizarea directa se batea pe venii bat potential, venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul + ueu dădiri, & Lira a , ză SEA EP, tom, st TEXT Raport Confidential Sr cms Peas Rata de capitalizare reprezintă relația dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparaţiva a vanzarii de proprietăți comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau muliplicatonul selectat va satisface un investitor mediu si za perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-a proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vpeoveratiocat rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). în condiţii normale de pe piaţa se anticipează obținerea unui profit datorat fie creşterii veniturior rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia. Argumentele care susțin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode sunt de natura previzionala si de antiapare a schimbării: m Valoarea sivenitul ce s-ar obține prin inchirierea proprietăți se pat aprecia prin substituire cu alte proprietăţi similare la care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; m Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea hui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii la finele perioadei de investiţie . Abordarea prin comparatii de piata În abordarea prin comparaţia directă se urmăreşte estimarea valorii proprietăţii imobiliare prin analiza pieței pentru proprietăţi similare şi prin compararea acestor proprietăţi cu proprietatea supusă evaluării, În metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă este estimată prin compararea proprietăţii imobiliare cu proprietăţi similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare , ori sunt contractate, în cazul de fata pe piata imobiliara nu s-au identificat tranzactii pentru proprietati similare suficiente si in consecinta s-au utiiizat propunerile de vanzare Prin aplicarea acestor metode s-au obţinut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator şi prin reconcilierea ior s-a format opinia evaluatorului privind valoarea proprietăţii imobiliare. CONCLUZIE Caracteristicile si informatiile necesare evaluarii cladirii si terenului sunt prezentate în Anexa nr.1 si 2 Cararterristicile comparabilejor pentru teren sunt prezentate în Anexa tr 3 Metoda comparatiei directe pentru valoarea terenului este prezentata în Anexa nr 5 Calculul valorii apreciate al terenului este prezentat in Anexa 6, Caiculu! valorii de reconstructie este prezentat in Anexa 7, Determinarea valorii de piata de comparatie pentru casa si teren este prezentata în Anexa 8 Calculul valorii de capitalizare este prezentat in Anexa 9 Vpt= 418,825 EUR Avand în vedere, pe de o parte, rezultatele obţinute prin aplicarea metorielor de evaluare, relevanța acestora şi informaţiite de piaţa care au ştat la baza aplicarii lor şi pe de alta parte, scopul evaluării şi caracteristicile praprietății imobiliare, în opinia evaiuatorulu [...]