HCL 867/2022 Cluj-Napoca adoptată

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA HOTĂRÂRE privind însuşirea Raportului de evaluare a imobilului teren situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Decebal nr. 104, înscris în CF nr. 321982 Cluj-Napoca, nr. cad. 321982 şi aprobarea sistării stării de indiviziune cu Municipiul Cluj-Napoca, prin plata unei sulte Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară, Examinând proiectul de hotărâre privind însuşirea Raportului de evaluare a imobilului teren situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Decebal nr. 104, înscris în CF nr. 321982 Cluj-Napoca, nr. cad. 321982 şi aprobarea sistării stării de indiviziune cu Municipiul Cluj-Napoca, prin plata unei sulte — proiect din iniţiativa primarului; Reţinând Referatul de aprobare nr. 883308/1/23.11.2022 al primarului municipiului Cluj- Napoca, în calitate de iniţiator; Analizând Raportul de specialitate nr. 883858/45/30/23.11.2022 al Direcţiei Patrimoniul municipiului şi evidenţa proprietăţii şi al Direcţiei Juridice, prin care se propune însuşirea Raportului de evaluare a imobilului teren situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Decebal nr. 104, înscris în CF nr. 321982 Cluj-Napoca, nr. cad. 321982 şi aprobarea sistării stării de indiviziune cu Municipiul Cluj-Napoca, prin plata unei sulte; Văzând avizul comisiei de specialitate; Luând în considerare prevederile art. 199 alin. 2, 354, 355 şi 357 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, ale art. 670, 676 din Codul civil, ale art. 9 din Regulamentul din 9 iulie 2014 de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, anexă la Ordinul nr. 700/2014 al Directorului General al Agenţiei de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ale art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicităţii imobiliare, republicată, precum şi ale art. 5 şi 6 din Anexa la Hotărârea Guvernului nr. 392/2020 privind aprobarea Normelor tehnice pentru întocmirea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public şi privat al comunelor, al oraşelor, al municipiilor şi al judeţelor şi ţinând cont de Adresa nr. 8373141/45/17.11.2022; Potrivit dispoziţiunilor art. 129, 133 alin. 1, 139 şi 196 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, HOTĂRĂȘTE: Art. 1. Se însuşeşte Raportul de evaluare a imobilului teren situat în municipiul Cluj- Napoca, str. Decebal nr. 104, identificat cu nr. cad. 321982, înscris în CF nr. 321982 Cluj-Napoca, întocmit de S.C. Neoconsult Valuation S.R.L., conform Anexei, care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 2. (1) Se aprobă sistarea stării de indiviziune cu Municipiul Cluj-Napoca, asupra imobilului teren în suprafață de 170 mp., identificat la art. 1, prin atribuirea cotei Municipiului Cluj-Napoca, de 14/55 parte, în favoarea coproprietarilor S.C. DAC ESTATES S.R.L. şi S.C. CONSRED CONSTRUCT S.R.L., cu plata unei sulte în valoare de 41.745 curo, la care se adaugă regimul T.V.A. de la data plăţii, potrivit Raportului de evaluare, întocmit de S.C. Neoconsult Valuation S.R.L., prevăzut la art. 1. (2) Coproprietarii S.C. DAC ESTATES S.R.L. şi S.C. CONSRED CONSTRUCT S.R.L. vor efectua plata sultei prevăzută la alin. (1), reprezentând contravaloarea cotei de 14/55 parte din imobil, în favoarea Municipiului Cluj-Napoca, la cursul B.N.R. din data plăţii, în termen de 60 de zile de la data comunicării prezentei hotărâri. Art. 3. Se mandatează doamna Olăh Emese, viceprimar, pentru semnarea actului de partaj în forma autentică. Art. 4. Comisia specială de inventariere a domeniului public şi privat al Municipiului Cluj- Napoca, reglementată potrivit prevederilor art. 5 din Anexa la Hotărârea Guvernului nr. 392/2020 privind aprobarea Normelor tehnice pentru întocmirea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public şi privat al comunelor, al oraşelor, al municipiilor şi al judeţelor, va asigura actualizarea inventarului bunurilor care aparțin domeniului privat al Municipiului Cluj-Napoca, conform prevederilor prezentei hotărâri. Art. 5. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredinţează Direcţia Patrimoniul municipiului şi evidenţa proprietăţii şi Direcţia Economică. > Nr. 867 din 5 decembrie 2022 (Hotărârea a fost adoptată cu 22 voturi) | ANEXĂ LA HOTĂRÂREA NR. 8G£-/2022 Nr. raport NCV: 5038 / 11.11.2022 | EREN LIBER INTRAVILAN (CURȚI | CONSTRUCŢII) solicitanţilor. Noiembrie 2022 Raport evaluare teren liber [curţi construcţii) SINTEZA EVALUĂRII Numele solicitanţilo p PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA Numele Municipiul Cluj-Napoca, în administrarea Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca - în cotă proprietari | actuală 14/55 părţi, or DAC ESTATES SRL [2/3 parte) și CONSRED CONSTRUCT SRL [1/3 parte) - în cota actuală 41/55 părţi. Data 21.10.2022 inspecției Data 02.11.2022 evaluării Tipul Teren liber intravilan [curţi construcţii) proprietăţii Adresa Loc. Cluj-Napoca, sir. Decebal, nr. 104, jud. Cluj, cod poștal 400205 proprietății Descriere Proprietatea imobiliară supusă analizei în cadrul prezentului rapori reprezintă un teren juridică - ] intravilan cu destinaţie „teren curţi construcţii”. Pe ieren este edificată o construcţie cu conform suprafaţă construită la so! de 87 mp., dar care nu face obiectul evaluării, CF Activul evaluat la solicitarea clientului este reprezentată de o parcelă de teren' în suprafaţă totală de 170 mp, conform Exirasului de CF nr. 321982 Cluj-Napoca, eliberat la data de 29.06.2022 pus la dispoziţie de către reprezentantul clientului, atașat prezentului raport de evaluare și considerat parte integrantă) și având nr. cadastral 321982. Dispunerea parcelei se regăsește în anexe. Parcela de teren nu are front la stradă. Accesul la parcelă se face pe o servitute de trecere pietonală cu lăţimea de 1,23 m pe lungirnea de 7,45 m peste imobilul înscris în CF nr. 148165 având nr. top.9626/1 (conform Extrasului de CF nr. 321982 Cluj-Napoca). Utilizarea preconizată a amplasamentului: Conform PUG amplasamentul analizat este situat în zona RRMI - parcelar riveran principalelor artere de trafic, destinat restructurării-zonă mixtă cu regim de construire închis, a se vedea mai jos imaginea: “S2CP Is] ZCP.Ve_ mi i ui Sursa: hitp:/Awmw.primariaclujnapoca.ro Conform Certificatului de urbanism cu nr. 2275 din 23.08.2022 lpus la dispoziţie de către reprezentantul clientului, atașat prezentului raport de evaluare), care mai este valabil la data prezentei evaluări, terenul NEOCONSULT VALUATION. Pag 2 din 84 Raport evaluare teren liber [curţi construcţii) îndeplinește toate condiţiile pentru a fi considerat construibil. Cea mai | Teren curţi construcţii cu utilizări admise: buna i în; Structură funcțională mixtă incluzând locuire colectivă, activităţi adrhinistrative, de administrarea utilizare afacerilar, financiar-bancare, terțiare, culturale, de învățământ, de sănătate, de turism etc, Spre spațiile publice, spaţiile de locuit vor putea fi amplasate doar la etajele imobilelor. Prezența locuirii nu este obligatorie. . N A La imobilele noi, parterele spre spațiile publice var avea în mod obligatoriu funcțiuni de interes pentru nublic, Descrierea | Destinația: RRMI - parcelar riveran principalelor artere de trafic, destinat restructurării-zonă zonei sia mixtă cu regim de construire închis amplasa- _ o , | e | o meritului Zona este caracterizată de funcțiunea rezidenţială de tip periferic, dezvoltat pe un parcelar cu clădiri de factură modestă, situate în lungul unor străzi care, odată cu dezvoltarea orașului și a traficului urban au devenit culoare importante de circulaţie dar și de interes. În zonă sunt amplasate construcţii vechi din anii 1930-1970 și construcţii noi. = Proprietatea este amplasată în loc. Cluj-Napoca, în zonă semicentrală, pe strada Decebal, nr. 104, conform Extrasului de Carte Funciară nr. 321982 Cluj-Napoca. a Destinația: RRMI - parcelar riveran principalelor artere de trafic, destinat restructurării- zonă mixtă cu regim de construire închis Pentru terenul evaluat există restricții de construire: conform Certificatului de Urbanism avut la dispoziţie, asitel o parcelă considerată construibilă trebuie să îndeplinească cumulativ mai multe condiţii. . A. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEȚE, FORME, DIMENSIUNI i se consideră construihile parcelele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții: la)să albă front la stradă, drum cu acces public; (o)lungimea frontului la stradă să fie de mai mare sau egală cu 15 m; Ic)adâncirnea să fie rai mare decât frontul la stradă; (disuprafaţa să fie rnai rare sau egală cu 500 imp. _ Prin excepţie, în cazul parcelelor în înțeles urban existente ce nu îndeplinesc condițiile en punctele (b), (c) sau [d) se va elabora un P.U.D, prin care se va evidenția modalitatea de cor prevederile prezentului regulament privind utilizarea funcțională, amplasarea, echiparea și e clădirilor, staționarea autovehiculelor, posibilitățile maxime de ocupare şi utilizare a tarenuriid aperaţiuni de comasare a parcelelor, cu condiția ca toate parcelele rezultate să aibă front Ja st Spațiile libere din interiorul cvartalelar se var utiliza numai pentru funcțiunea de locuire, În ac] recomandă folosirea acestora în comun, prin introducerea și extinderea treptată a unul contra comună, Conform Certificatului de urbanism cu nr. 2275 din 23.08.2022 lpus la dispoziţie de către reprezentantul clientului, atașat prezentului raport de evaluare), sunt următoarele utilizări adrnise/utilizări admise cu condiţionări: SECȚIUNEA 2. UTILIZARE FUNCȚIONALĂ Se va aplica lista utilizărilar / activităților corespunzătoare fiecărei catagorii de tunețiuni, conform Anexei 1 la prezentul Regulament, 1, UTILIZĂRI ADMISE Structură funcţională mixtă incluzând locuire colectivă, activități administrative, de administrarea afacerilor, financiar-bancare, terțiare, culturale, de învățământ, de sănătate, de turism ete. Spre spaţiile publice, spaţiile de locuit vor putea fi amplasate doar la etajele imobilelor, Prezența locuirii nu este obligatorie. Ă i Ă La imabilele noi, partarele spre spaţiile publice vor avea în mod obligatoriu funcțiuni de interes pentru nubtic. NEOCONSULT VALUATION Pag 3 din 84 Raport evaluare teren liber [curţi construcţii] 2. UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIȚIONĂRI Elemente aferenta infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiţia amplasării acestora în subteran sau în afara spaţiului public. Instalaţii exterioare (de climatizare, de încălzira, pompe de căldură etc) cu condiţia ca în funcţionare acestea să producă un nivel de zgomot care să fie inaudibil la nivelul ferestrelor vecinilor. Garaje publice sau private sub şi supraterane în clădiri dedicate cu următoarele condiţii: (a)să nu ocupe frontul spre spaţiul public (să fie amplasate în interiorul parcelei, în spatele unui tract dedicat altor funcțiuni); (bjaccesul autovehiculelor să se realizeze acolo unde este posibil din străzi cu circulație redusă ră secundare și să fie organizat astfel încât să nu perturbe traficul, Utilizările interzise sunt: 3, UTILIZĂRI INTERZISE , Activităţi /servicii da tip industrial sau cvasiindustrial, poluante de orice natură, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat ; Depozitare en gros; Depozitare de materiale refolosibile; Comerţ en gros; Comarţ an detail în clădiri independente de tip supermarket, hypermarket (big box), mal! etc. Comerţ şi alimentaţie publică practicate prin vitrine / ferestre; Garaje în clădiri pravizarii sau permanenta independente amplasate în interiorul parcelelor; Elemente supraterane independente'ale infrastructurii tehnico-edilitara dispuse pa spațiul public; Ansambluri monofuncționale rezidenţiale; Locuira de tip individual; Constructii provizorii de orice natură. Reparaţia capitală, restructurarea, amplificarea (mansardarea, etajarea, extinderea în plan) în orice scop a clădirilor provizarii sau parazitare sau a celor cara nu se încadrează în prevederile prezentului Regulament; Orice utilizări, atele dacăt cele admise la punctul 1 şi punctul 2; Sunt interzise lucrări de terasament și sisternatizare verticală de natură să afectaze amenajările din spaţiile publica sau de pe parcelele adiacente. Acces: Accesul pietonal este facil, se realizează direct din sir. Decebal, pe un drum de servitute de trecere pietonală cu lăţimea de 1,23 m pe lungimea de 7,45 m pesie irnobilul înscris în CF nr. 148168 având nr. top.9626/1 ( conform Extrasului de CF nr. 321982 Cluj-Napoca). Drept de servitute da trecere in favoarea imobilului da sub A+1 pe portiunea A-B-C-D pa latime de 1,23m si lungime de 7,45m peste Imobilul cu nr. top. 926/1 din CF 148165. Regimul juridic al drumului de acces - Str. Decebal este drum public, amenajat, asfaltat, cu o bandă pe sensul de mers. Abordari în | Abordare prin piaţă - metoda comparațţiilor de piaţă evaluare: NEOCONSULT VALUATION Pag 4 din 84 Raport evaluare teren liber [curţi construcţii) În continuare prezentam centralizatorul valorilor rezultate și abordarea în evaluare: VALOAREA JUSTĂ RECOMANDATĂ Viusu = 164.000 euro, echivalent 805.798 lei din care cotă parte deţinută de Municipiul Cluj-Napoca 14/55 părţi 41.745 euro, echivalent 205.112 lei PI e Curs de schimb valutar la data evaluarii (lei/EUR - curs BNR) 47154 Considerentele privind valoarea sunt următoarele: v Valoarea este fără TVA; Y Valoarea este valabilă numai în baza ipotezelor și ipotezelor speciale prezentate în raport; “Cursul de schimb mediu LEU/EURO considerat este de 4.9134 și este cursul BNR valabil la data evaluării; Estimările noastre sunt valori juste, conform definiţiilor menţionate pe parcurs și nu au luat în calcul condiţii atipice de limitarea a vandabilităţii cum ar fi vânzarea forţată. Această evaluare reflectă cea mai bună judecată a noastră, având în vedere informațiile disponibile și scopul procedurilor aplicate. Noi, echipa Neoconsult Valuation, apreciem oportunitatea de a vă asista în continuare în acest proiect. Dacă aveţi întrebări, vă rugăm nu ezitaţi să contactaţi managerul acestui proiect - Marius ȘUFANĂ, maa la nr. de telefon +40 786 130 650. Evaluator: N NEOCONSULȚ MEMBRU TITULAR d. Asociaţia Naţională 'a-Evatuatokil FA GIBUDEAN DELIA OLIMPIA MEMBRU TITULAR, EPI, 19115 Evaluator autorizat EPI Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România NEOCONSULT VALUATION Pag b din 84 Raport evaluare teren liber [curţi construcţii] Declaraţia evaluatorului Evaluatorul prezeniului rapori este SC NEOCONSULT VALUATION SRL, membru corporativ ANEVAR, autorizaţia 0377, prin colectivul de evaluatori autorizaţi din cadrul societăţii, care au competenţa cerută de domeniul specific al evaluării (specializarea EPl), respectiv cel [cei) care semnează prezentul raport de evaluare. Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informaţiilor deţinute, certificărn că: afirmaţiile prezentate și susţinute în acest raport sunt adevărate, corecte, obiective și imparţiale; nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la obiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate; suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul sau vreo parte implicată și nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior Evaluarea de faţă nu a impus evaluatorului să apeleze la asistenţă substanţială din partea altor specialiști; analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt în concordanţă cu ipotezele și ipotezele speciale considerate și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerinţelor din standardele ANEVAR în vigoare (a data evaluării. S-au primit informaţii și documente legate de identificarea obiectului evaluării din partea solicitantului evaluării și/sau a reprezentanţilor acestuia; prezentul raport a fost realizat prin respectarea recomandărilor „Codului de Etică al profesiei de evaluator autorizat”, se supune Standardelor ANEVAR în vigoare la data evaluării, și poate fi experiizat (la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului) și verificat, în conformitate cu Standardele ANEVAR în vigoare la data evaluării, în speţă SEV 400 „Verificarea evaluărilor”. Evaluatorul care certifică prezentul raport de evaluare are cornpetența necesară impusă de complexitatea temei de evaluare [iip proprietate, arie geografică, scop lucrare); la data elaborării acestui raport, evaluatorul care semnează mai jos este membru autorizat al ANEVAR și a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională al ANEVAR. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ = ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma NEOCONSULT VALUATION S.R.L. are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-ȚIRIAC ASIGURĂRI S.A. Raportul de evaluare este realizat cu respeciarea procedurilor interne de calitate ale companiei NEOCONSULT VALUATION, aplicarea și respectarea procedurilor interne fiind verificate intern, NEOCONSULI VALUATION Pag 6 din 84 Raport evaluare teren liber [curţi construcţii) CUPRINS SINTEZA EVALUĂRII seen eee eee eee atenian 2 1 TERMENII DE REFERINŢĂ Al EVALUĂRII. nene eee eee ans 8 1,1 IDENTIFICAREA ŞI COMPETENȚA EVALUATORULUI 1,2 IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI... 8 1,3 SCOPUL EVALUĂRII eee 8 1.4. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE. IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII. IDENTIFICAREA JURIDICĂ, CADASTRALLĂ ȘI FAPTICĂ. ... 1.5 TIPUL VALORII „eee 1.6 DATA INSPECȚIEI. DATA EVALUĂRII. DATA RAPORTULUI „eee 12 1.7 MONEDA RAPORTULUI sun ran rea ae ae e rea rea at că e a DA A i OR A 3, A DI Pt RA E 12 1.8 DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU EFECTUAREA EVALUĂRII. NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR PE 1.9 IPOTEZE SEMNIFICATIVE ȘI IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE „nenea eee enma 14 1.10 RESTRICŢII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE „neant 16 1.41 DECLARAREA CONFORMITĂŢII EVALUĂRII CU STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR 2027 ......... 16 1.12. DESCRIEREA RAPORTULUI a aaa aaa 18 2 PREZENTAREA DATELOR mea vea oaia ra apoasa ci o at să aa a tă că Ba ti 0 CE da al EREI ci 18 2.1 IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUBIECT, DESCRIEREA JURIDICĂ... nana cneaz 18 2.2 DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE 2.3 INFORMAŢII DESPRE AMPLASAMENT seen aaa 22 2.4 DATE PRIVIND IMPOZITELE ȘI TAXELE eee eee aan 27 2,5 ISTORIC, INCLUZÂND VÂNZĂRILE ANTERIOARE ȘI OFERTELE SAU COTAȚIILE CURENTE „ua aneanaanaaa 27 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE mere eee eee eee nea eee neuen 28 3,1 GENERALITĂŢI....... CT E E CT 3 it E E E ED RA E E i E E TC a tă E a 28 3.2 DEFINIREA ŞI IDENTIFICAREA PIEȚEI SPECIFICE „eee 3.3 CEREREA. OFERTA COMPETITIVĂ. ECHILIBRUL. PIEȚEI 4 ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZII eee eee nenea eee eee anna enennua 33 4.1 CEA MA! BUNĂ UTILIZARE „eee 33 4.2 EVALUAREA TERENULUI „eee aaa aaa aa ne 34 4.4 (OPINIA EVALIIATORULU| saci enescu eat cr i ca că Ga ta it pă ic i i tătic aie 51 5 ANEXE eee eee eee eee eee nea eee enerva enunta never anuaieeeveneeanuteu 53 NEOCONSULT VALUATION Pag 7 din 84 Y8 ip 8 Geq NOILVYOIVA LINSNOIOaIN "9UNIZIAIPUl 9p |gIS 11JE]SIS 28J9p8A U| 'ed0deN-(N]9 |Ndoiunp ap g)nuliop lied 19309 e 15 ZB6LZE |2IJSEPED "1U Ul J2II)USP! 'Z86LZE '1U '4"9 Ul SIOSUI 'pOL '1U |eq399q epeus 'e90deN-Î[NI9 INIdIUNA ul Jenjis 'oyejaludoudoo ul 1242 |njnua8) e pierd ap eaueojeA pulal.ld 1N)N3U812 (11EU1.107u |NdODS Uj EIUudoUuj 3S0j e ie sp ea1e19n nJeneAs ndoos £'| "91eNUIu0o u| jeuolijuauu |ndoos n.usd nu )n1oyeneAa Je! 'aoipiun[ nes a aueos.ad aja) ape aJedo 15 Joa]ue jjeuoljusul 'jeuuasap orezin nnusd je2ap ayejugesuodsau ou guunse NIU8d Jeujsep aJse Nu 8JenJeA8 ap |Nuodei 'VOOdVN-7N19 INNIdIOINNA YiuyWlid iuns țjeuuasap oeznin nunbuls 15 14819) leyuezaud Hţu [...]