HCL 194/2026 Cluj-Napoca adoptată

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA HOTĂRÂRE Betta aprobarea P.U.Z. — Construire locuinţe cu regim redus de înălțime, strada Augustin Maior — latura sudică Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în şedinţa ordinară, Examinând proiectul de hotărâre privind aprobarea P.U.Z. — Construire locuinţe cu regim redus de înălțime, strada Augustin Maior — latura sudică — proiect din iniţiativa primarului; Reţinând Referatul de aprobare nr. 513568/1/8.05.2026, conex cu nr. 400957/1/17.03.2026, al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de iniţiator; Analizând Raportul de specialitate nr. 513699/433/8.05.2026, conex cu nr. 401068/433/17.03.2026, al Direcţiei Generale de Urbanism și al Direcţiei Juridice, prin care se propune aprobarea P.U.Z. — Construire locuinţe cu regim redus de înălțime, strada Augustin Maior — latura sudică, beneficiari: Miheştean Bogdan- Florin, Miheștean Evelina Carmen, Salanki Zoltan, Salanki Valeria şi Toth Laszlo-Zoltan; Reţinând Avizul de Oportunitate nr. 23 din 7.04.2025, Avizul Arhitectului şef nr. 190 din 18.12.2025, precum şi avizele organismelor teritoriale interesate; Văzând avizul comisiei de specialitate; Potrivit prevederilor art. 56 al Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi ţinând cont de prevederile Regulamentului Local de Urbanism, aprobat prin Hotărârea nr. 493/2014, cu modificările şi completările ulterioare; Potrivit dispoziţiunilor art. 129, 133 alin. (1), 139 și 196 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, HOTĂRĂȘTE: Art. 1. Se aprobă PU.Z. — Construire locuinţe cu regim redus de înălțime, strada Augustin Maior — latura sudică, beneficiari: Miheştean Bogdan-Florin, Miheştean Evelina Carmen, Salanki Zoltan, Salanki Valeria şi Toth Laszlo-Zoltan, pe parcelele identificate cu nr. cad. 301620, nr. cad. 302533 şi nr. cad. 303498. U.T.R Liu - zonă de locuinţe cu regim redus de înălțime dispuse pe un parcelar de tip urban (parcelele PI, P2 şi P3 conf. planşei Reglementări urbanistice zonificare) - funcţiune predominantă: locuinţe individuale (unifamiliale) şi/sau semicolective (familiale), cu maxim două unități locative (unităţi suprapuse sau alipite) şi anexele acestora (pentru parcelele 1 și 2) şi servicii cu acces public, profesionale, manufacturiere sau garare/parcare autovehicule (pentru parcela 3). - regim dle construire: izolat; - înălțimea maximă admisă: - pentru parcelele PI şi P2: trei niveluri supraterane. Totalizat, regimul de înălțime nu poate depăşi una dintre următoarele configurații: (S)+P+E+M, (S)+P+E+R, D+P+M, D+P+R. Retragerea nivelului retras va fi mai mare sau egală cu 1.80 m faţă de planul fațadei spre stradă/spațiul public. Înălțimea maximă admisă a clădirilor, măsurată la cornişa superioară sau la aticul ultimului nivel neretras, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi 8 m. Înălţimea maximă admisă a clădirilor, măsurată la coama acoperişului sau la aticul nivelului retras, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi 12 m; - pentru parcela P3: regimul maxim de înălțime este parter, cu posibilitatea realizării unui subsol, dacă prin natura terenului rezultă posibilitatea realizării unui nivel subteran. Înălțimea maximă admisă a clădirii, măsurată la cornişa superioară, nu va depăşi 4 m. Înălțimea maximă admisă a clădirii, măsurată la coama acoperişului, nu va depăşi 6 m; - indicii urbanistici: P.O.T max. = 35 %, C.U.T max. = 0.9 ADC/mp; - retragerea faţă de aliniament: minim 3 m; - retragerea faţă de limitele laterale: - pentru parcelele PI şi P2: clădirile se vor retrage de la limitele laterale de proprietate cu o distanță minimă egală cu jumătate din înălțimea clădirii, dar nu mai puţin de 3 m. Garajele, inclusiv cele incluse în corpul principal de clădire, se vor putea alipi limitelor laterale ale parcelei, cu condiţia ca înălțimea calcanului rezultat să nu depăşească 2,8 m. - pentru parcela P3: - minim 3 m faţă de limita de proprietate vestică; - minim 20,5 m faţă de limita de proprietate estică; - relragerea față de limitele posterioare: - pentru parcelele PI şi P2: clădirile se vor retrage de la limita posterioară a parcelei cu o distanţă minimă egală cu înălţimea clădirii, dar cu nu mai puţin decât 6 m. Garajele se vor retrage cu cel puţin 6 m faţă de limita posterioară a parcelei; - pentru parcela P3: minim l,5m; - circulaţiile şi accesele: accesul pe parcele se realizează din str. Augustin Maior. De regulă, pe o parcelă se poate prevedea un singur acces pietonal și un'singur acces carosabil (cu lățime minimă de 3 m şi maximă de 6 m). Pentru căile pietonale și carosabile din interiorul parcelelor se recomandă utilizarea învelitorilor permeabile. - staționarea autovehiculelor: se va organiza în interiorul parcelelor. Necesarul locurilor de parcare: - Locuinţe individuale (unifamiliale) sau semicolective (familiale), inclusiv în cazul în care ocupanții desfăşoară activități liberale sau manufacturiere: (a) minimum un loc de parcare pentru clădiri cu AU mai mică de 100 mp; (b) minimum două locuri de parcare pentru clădiri cu AU mai mare de 100 mp; - Servicii cu acces public, profesionale sau manufacturiere (servicii de proximitate): minimum două locuri de parcare; Alte activităţi: conform Anexei 2 la P.U.G.. - echiparea tehnico-edilitară: toate construcțiile vor fi racordate la rețelele edilitare edificate, disponibile şi existente în zonă. Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine. Firidele de branşament şi contorizare vor fi integrate în împrejmuire. Se interzice dispunerea aeriană a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc). Fiecare parcelă va dispune de o platformă sau de un spaţiu interior parcelei (eventual integrat în împrejmuire) destinat colectării deşeurilor menajere, accesibil din spaţiul public. Se menţin prevederile R.L.U. P.U.G. pentru suprafața de teren încadrată în UTR Ve. Suprafaţele de teren necesare lărgirii străzii Augustin Maior la profil de 9 m (conform planşei Reglementări urbanistice-zonificare), vor fi dezmembrate din parcelele inițiale, înscrise în CF cu titlu de „drum” anterior emiterii autorizaţiilor de construire pe parcele, iar până la recepţia construcțiilor propuse, aduse la strat de uzură şi transferate în domeniul public cu titlu gratuit (cf. Propunerii din planşa Proprietăți asupra ternurilor şi obiective de utilitate publică). Conform Avizului de gospodărire a apelor nr. 123-CJ din 16.12.2024, confirmat prin Adresa nr. 3941 din 17.09.2025, la faza D.T.A.C. se va obţine avizul de gospodărire a apelor, pe baza unei documentații tehnice întocmite conform Normativului privind conţinutul documentaţiei tehnice supuse avizării, aprobat prin Ordinul M.A.P. nr. 828/2019, de către un proiectant certificat de Ministerul Apelor şi Pădurilor. De asemenea, se vor prezenta soluţia de colectare și evacuare a apelor rezultate din epuisment pe durata lucrărilor, studiul de inundabilitate pentru parcelele analizate, precum şi lucrările de consolidare a malului pârâului necadastrat, limitrof parcelei cu C.F. nr. 303498. Toate investiţiile propuse prin această documentaţie de urbanism vor fi suportate de beneficiarii acesteia. Regulamentul de urbanism se constituie în Anexa 1, planșa Reglementări Urbanistice-zonificare se constituie în Anexa 2 și planşa Proprietăți asupra terenurilor și obiective de utilitate publică se constituie în Anexa 3, anexe care fac parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 2. Se stabileşte perioada de valabilitate a documentaţiei de cinci ani de la aprobare. Art. 3. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcţia Generală de Urbanism. Nr. 194 din 19 mai 2026 (Hotărârea a fost adoptată cu 24 voturi) ANEXA 1 LA HOTĂRÂREA NR. 194/2026 1 SC BOGART PROJECT SRL Bd. 1 Decembrie 1918 nr. 38 tel./fax: 0264 582 782 e-mail: office(Abogartconstruci.ro 400217 Cluj Napoca, Romania REGULAMENT LOCAL DE URBANISM AFERE ZONIFICAREA FUNCTIONALA Se propune urbanizarea si parcelarea suprafetei totale reglementate, detinuta de beneficiari, de 1 473,00 mp, in vederea construirii de locuinte cu regim redus de inaltime pe P1 si P2, iar pentru P3 datorita formei atipice si a dimensiunilor reduse, se permit doar destinatii de tip: garare/parcare autovehicule si/sau cladire de mici dimensiuni cu destinatia de servicii cu acces public, profesionale sau manufacturiere. In vederea construirii, beneficiarii trebuie sa dezmembreze suprafetele de teren necesare largirii strazii Augustin Maior si sa le inscrie in alte Carti funciare cu destinatia de drum. Suprafata totala de dezmembrat pentru largirea strazii Augustin Maior la 9 m - 114.13 mp. In urma alipirii virtuale a parcelelor existente si stabilirea suprafetelor necesare pentru largirea strazii Augustin Maior, terenul s-a parcelat astfel: Liu* - locuinţe cu regim redus de înălțime dispuse pe un parcelar de tip urban (pentru parcelele Pl, P2 si P3, conf. Plansei Reglementari urbanistice - zonificare), Parcela 1: 597.65 mp, din care Liu* = 459.85 mp Parcela 2: 460.09 mp, din care Liu* = 286.90 mp Parcela 3: 301.13 mp, din care Liu* = 300.38 mp Fasii pentru largirea strazii Augustin Maior la profil de 9 m, in suprafata totala de 114.13 mp Ve - Zona verde de protectie a apelor sau cu rol de culoar ecologic - se mentin prevederile RLU PUG pentru suprafata de teren incadrata in UTR Ve Etapizare PUZ: 1. Se conditioneaza emiterea Autorizatiilor de construire a cladirilor propuse .de inscrierea in alt CF a fasiilor necesare pentru largirea strazii Augustin Maior la 9 si atribuirea destinatiei de „drum” acestora; 2. Se conditioneaza receptia cladirilor propuse pe cele 3 parcele, de aducerea la strat de uzura si cedarea cu titlu gratuit catre municipalitate a suprafetele de teren dezmembrate pentru largirea la 9 m a str. Augustin Maior. 3. Conform Avizului de gospodarire a apelor nr. 123-CI din 16.12.2024, la faza DTAC, se va obtine avizul de gospodarire a apelor, pe baza unei documentatii tehnice intocmite conform Normativului privind continutul documentatiei tehnice supuse avizarii, aprobat prin Ordinul M.A.P. nr. 828/2019, de catre un proiectant cerţificat de Pi 2 "SC BOGART PROJECT SRL Bd. 1 Decembrie 1918 nr. 38 tel./fax: 0264 582 782 e-mail: office(a)bogariconstruct.ro 400217 Cluj Napoca, Romania Ministerul Apelor si Padurilor. De asemenea, se vor prezenta solutia de colectare si evacuare a apelor rezultate din epuisment pe durata lucrarilor, studiul de inundabilitate pentru' parcelele analizate, precum si lucrarile de consolidare a malului paraului necadastrat, limitrof parcelei cu CF nr. 303498. IV. PREVEDERI LA NIVELUL UNITATILOR SI SUBUNITATILOR FUNCTIONALE Liu* — locuinţe cu regim redus de înălțime dispuse pe un parcelar de tip urban (pentru parcelele P1, P2 si P3 conf. Plansei Reglementari urbanistice - zonificare) SECŢIUNEA 1. CARACTERUL ZONEI Zona este caracterizată de funcțiunea rezidenţială de densitate mică (predominant locuinţe unifamiliale), de un parcelar omogen și regulat, rezultat al unor operatiuni de urbanizare, cu cladiri de locuit de tip urban modern, retrase din aliniament. SECŢIUNEA 2. UTILIZARE FUNCŢIONALĂ Se va aplica lista utilizărilor / activităţilor corespunzătoare fiecărei categorii de funcțiuni, conform Anexei 1 la PUG. 1. UTILIZĂRI ADMISE Locuinţe individuale (unifamiliale) si/sau semicolective (familiale) cu maxim 2 unitati locative (unitati suprapuse sau alipite), în regim de construire izolat și anexele acestora: garaje, filigorii, împrejmuiri, platforme carosabile și pietonale, amenajări exterioare, piscine — pentru P1 si P2. Pentru parcela P3 se interzice amplasarea de locuinte de orice fel, se admit doar destinatii de servicii cu acces public, profesionale sau manufacturiere, de di- mensiuni reduse sau de garare si parcare a autovehiculelor. 2. UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI Instalaţii exterioare (de climatizare, de încălzire, pompe de căldură etc) cu condiţia ca în funcţionare acestea să producă un nivel de zgomot care să fie inaudibil la nivelul ferestrelor vecinilor. Servicii cu acces public (servicii de proximitate), conform Anexei 1 la PUG, prestate în special de proprietari - in cazul P1 si P2, cu următoarele condiţii: (a) să se adreseze preponderent locuitorilor zonei . (b) activitatea (inclusiv depozitarea) să se desfăşoare numai în interiorul clădirii (c) să nu producă poluare fonică, chimică sau vizuală, să nu afecteze intimitatea locuirii pe parcelele vecine (d) pentru activităţi ce nu se conformează prevederii anterioare se va obţine acordul vecinilor de parcelă. (e) pentru activităţi de alimentaţie publică se va obţine acordul vecinilor pe o rază de 50 m de la limita parcelei, pe toate direciiile. , fr ăi 3 SC BOGART PROJECT SRL Bd. 1 Decembrie 1918 nr. 38 tel./fax: 0264 582 782 e-mail: office(Abogartconstruct.ro 400217 Cluj Napoca, Romania Servicii profesionale sau manufacturiere, conform Anexei 1 la PUG, prestate de proprietari / ocupanţi numai în paralel cu locuirea - in cazul Pi si P2, cu următoarele condiţii: (a) să se desfăşoare în paralel cu funcțiunea de locuire. (b) să nu producă poluare fonică, chimică sau vizuală, să nu afecteze intimitatea locuirii pe parcelele vecine (c) activitatea (inclusiv depozitarea) să se desfăşoare numai în interiorul clădirii În cazul locuinţelor semicolective acestea se vor amplasa exclusiv la parterul clădirilor, în partea dinspre stradă, cu acces separat față de locuinţe, direct din exterior. Funcţiuni de turism - in cazul P1 si P2, cu următoarele condiţii: (a) să nu includă alimentaţie publică; (b) să se obțină acordul vecinilor. 3. UTILIZĂRI INTERZISE Sunt interzise orice utilizări, altele decât cele admise la punctul 1 și punctul 2. Sunt interzise lucrări de terasament și sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice sau de pe parcelele adiacente. SECŢIUNEA 3. CONDIŢII DE AMPLASARE, ECHIPARE ȘI CONFIGURARE A CLĂDIRILOR Se recomandă ca amplasarea, orientarea și configurarea clădirilor de locuit să se înscrie în tipologia specifică zonei - specific rezidentiala, 4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEȚE, FORME, DIMENSIUNI Parcelele sunt considerate construibile dacă îndeplinesc cumulative următoarele condiţii: (a) să: aibă front la strada Augustin Maior; (b) lungimea frontului la stradă să fie mai mare sau egală cu 12 m; (c) suprafaţa pentru constructiile individuale sa fie să fie mai mare sau egală cu 350 mp, cu exceptia P2 și P3 pentru care se accepta o suprafata de min. 280 mp, respectiv min. 300 mp; (d) suprafaţa parcelei pentru constructiile semicolective sa fie să fie mai mare sau egală cu 450.00 mp. 5. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT Cladirile se vor retrage cu min 3.00 m fata de aliniament. 6. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTE- RIOARE ALE PARCELELOR Clădirile se vor retrage în mod obligatoriu de la limitele laterale de propri- etate cu o distanţă minimă egală cu jumătate din înălţimea clădirii, dar nu cu mai puţin decât 3.00 m pentru P1 si P2. Pentru Parcela P3, distanta fata de limita lat- erala estica este de min. 20.50 m, iar fata de limita laterala vestica de min. 3.00 m. Clădirile se vor retrage de la limita posterioară a parcelei cu o distanţă minimă egală cu înălţimea clădirii, dar cu nu mai puţin de 6 m - cu exceptia P3 unde se permite o retragere minima de 1,50 m. Garajele, inclusiv cele incluse în corpul principal de clădire, se vor putea alipi limitelor laterale ale parcelei, cu condiţia ca înălţimea calcanului rezultat să nu depăşească 2,80 m. 2 4 SC BOGART PROJECT SRL Bd. 1 Decembrie 1918 nr. 38 tel./fax: 0264 582 782 e-mail: office(Abogartconstruct.ro 400217 Cluj Napoca, Romania Garajele se vor retrage cu cel puţin 6 m faţă de limitele posterioare ale parcelei - cu exceptia P3. 7. AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ Nu este cazul. 8. CIRCULAŢII ŞI ACCESE Accesul pe parele se realizeaza din str. Augustin Maior. De regula, pe o parcela se poate prevedea un singur acces pietonal si un singur acces carosabil (latime min. de 3 m si maxima de 6 m). Pentru căile pietonale şi carosabile din interiorul parcelelor se recomandă utilizarea învelitorilor permeabile. 9. STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR Staţionarea autovehiculelor se va organiza în interiorul parcelei. Necesarul de parcaje: Locuinţe individuale (unifamiliale) sau semicolective (familiale), inclusiv în cazul în care ocupanţii desfăşoară activităţi liberale sau manufacturiere: (a) minimum un loc de parcare pentru clădiri cu AU mai mică de 100 mp (b) minimum două locuri de parcare pentru clădiri cu AU mai mare de 100 mp Servicii cu acces public, profesionale sau manufacturiere (servicii de proximitate): (a) minimum două locuri de parcare Alte activități: - conform Anexei 2 la PUG in vigoare. 10. ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISĂ A CLĂDIRILOR Pentru P1 si P2: Regimul de înălțime maxim admis este de trei niveluri supraterane (parter + etaj + mansardă / nivel retras) sau (demisol + parter + mansardă / nivel retras), Retragerea nivelului retras va fi mai mare sau egală cu 1,80 m faţă de planul fațadei spre stradă / spaţiul public. Totalizat, regimul de înălțime nu poate depăși una dintre următoarele configurații: (S)+P+E+M, (S)+P+E+R, D+P+M, D+P+R (semnificaţiile prescurtărilor: S - subsol, D - demisol, P - parter, M -— mansardă, R — nivel retras). Înălțimea maximă admisă a clădirilor, măsurată la cornișa superioară sau la aticul ultimului nivel neretras, în punctul cel mai înalt, nu va depăși 8 m. Înălțimea maximă admisă a clădirilor, măsurată la coama acoperișului sau la aticul nivelului retras, în punctul cel mai înalt, nu va depăși 12 m. Pentru P3: Regimul maxim admis este Parter, cu posibilitatea realizarii unui subsol, daca prin natura terenului rezulta posibilitatea realizarii unui nivel subteran (daca stratul bun de fundare impune o sapatura de adancime pentru realizarea fundatiilor). Înălțimea maximă admisă a clădirii, măsurată la cornisa superioara nu va depasi 4 m. Înălțimea maximă admisă a clădirii, măsurată la coama acoperisului nu va depasi 6 m. LU $ SC BOGART PROJECT SRL Bd. 1 Decembrie 1918 nr. 38 tel./fax: 0264 582 782 e-mail: office(Abogartconstruct.ro 400217 Cluj Napoca, Romania 11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcţiunii acestora, caracterului zonei (HG 525/1996, Art. 32) așa cum a fost el descris în preambul și peisajului urban. Autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, volumetrie și aspect exterior, intră în contradicţie cu aspectul general al zonei și depreciază valorile general acceptate ale urbanismului și arhitecturii, este interzisă. (HG 525/1996, Art. 32), Arhitectura clădirilor noi va fi de factură modernă și va exprima caracterul programului (locuire). Se interzice realizarea de pastișe arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice. Volumetria va fi echilibrată, specifică programului de locuit, Acoperişurile cu şarpantă vor avea forme simple, în două sau patru ape, cu pante egale şi constante ce nu vor depăşi 60%, sau cu terasă. Cornişele vor fi de tip urban, Raportul plin-gol va fi apropiat de cel predominant în zonă. Materialele de finisaj vor fi cele specifice zonei - ţiglă ceramică sau tablă lisă fălţuită pentru acoperişe înclinate, tencuieli pentru faţade, placaje din piatră sau tencuieli pentru socluri şi alte elemente arhitecturale. Pentru tâmplării (uşi şi ferestre) se recomandă lemnul. Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale, specifice. Se interzice folosirea culorilor saturate, stridente, închise la toate elementele construcţiei. La clădirile existente se interzice eliminarea decoraţiilor specifice (ancadramente, cornişe, brâuri, colonete, pilaştri, tâmplării împrejmuiri etc) cu oca [...]