HCL 69/2021 adoptată

MEMORIU GENERAL Construire pensiune turistica Conform certificat de urbanism nr. 1755 din 20.10.2020 PUZ Str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba februarie 2021 Pagina 1 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba  Borderou general A.PARTE SCRISA 1. Memoriu general 2. Regulament local de urbanism B. PARTE DESENATA 1. Plan de incadrare in zona 2. Situatia existenta 3. Reglementari urbanistice 3’. Reglementari urbanistice cu drum reglementat prin PUG 4. Retele edilitare 5. Regim juridic si obiective de utilitate publica 6. Perspective volumetrice 7. Studiu de insorire: solstitiu decembrie Pagina 2 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba Cuprinsul memoriului de prezentare 1.Introducere 1.1.Date de recunoastere a documentatiei 1.2.Obiectul lucrarii 1.3.Surse documentare 2.Stadiul actual al dezvoltarii 2.1.Evolutia zonei 2.2.Incadrare in localitate 2.3.Elemente ale cadrului natural 2.4.Circulatia 2.5.Ocuparea terenurilor 2.6.Echiparea edilitara 2.7.Probleme de mediu 2.8.Optiuni ale populatiei 3.Propuneri de dezoltare urbanistica 3.1.Concluzii ale studiilor de fundamentare 3.2.Prevederi ale Planului Urbanistic General 3.3.Valorificarea cadrului natural 3.4.Modernizarea circulatiei 3.5.Zonificarea functionala-reglementari, bilant teritorial, indici urbanistic 3.6.Dezvoltarea echiparii edilitare 3.7.Protectia mediului 3.8.Obiective de utilitate publica 3.9.Cadru legal 4.Concluzii, masuri in continuare Pagina 3 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba 1.INTRODUCERE 1.1.Date de recunoastere a documentatiei Număr proiect: 32/ 2020 Număr contract: 31/26.10.2020 Denumirea lucrării: Plan Urbanistic Zonal “Construire Pensiune turistica” Amplasament: Intravilan, municipiul Alba Iulia, jud. Alba, str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, fiind în proprietatea privata a lui SC BARELI SRL, respectiv a Bacila Razvan Carte Funciară: CF 95029,103447 UAT - Alba Iulia Certificat de Urbanism: 1755/ 20.10.2020 Titular / Beneficiar: Bacila Razvan, SC BARELI SRL Faza de proiectare: Plan Urbanistic Zonal – realizat conform Legii 350/2001 Proiectant general: ARHITECT MAGDA SRL Str. Tudor Vladimirescu, nr. 57, Alba Iulia, jud. Alba Nr. inreg: J01/1174/205, CUI RO 18069810 E-mail: [email protected] Web: www.atelier-magda.com Tel: +40 724 243 939 arh. Sorin MAGDA arh. Oana BULGARU ing. Calin ROMAN Proiectant de specialitate: ARHITECT MAGDA SRL (arh. Sorin Magda) - arhitectura SC URBAN SYNAPSE SRL (urb. Alexandru Damian) - urbanism Data elaborării: februarie 2021 Pagina 4 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba 1.2.Obiectul lucrarii Solicitari ale temei-program Amplasamentul pentru care este necesar avizul de oportunitate este reprezentat de o supafata totala de teren de 1402 mp, formata din 2 parcele cu suprafete de 677 si respectiv 725 mp, situate in intravilanul Municipiului Alba Iulia, in zona de locuinte individuale si semicolective, cu maxim P+1+M niveluri situate in afara ariilor protejate, in regim de construire insiruit, cuplat si izolat. Conform extraselor de carte funciara anexate, terenul are categoria de folosinta “curti constructii si arabil”. Se vor corela reglementarile propuse cu cele din PUG aprobat si cu concluziile investigatiilor de specialitate. Solutia inaintata de elaboratorul documentatiei va tine seama de propunerile initiate de beneficiar. Etapele realizarii PUZ: 1.Actualizare suport topografic 2.Analiza situatiei existente in zona, zone de risc, relatia cu vecinatatile, probleme de mediu natural si contruit, potential, dotari tehnico-edilitare, circulatii 3.Propuneri pentru dezvoltarea urbanistica si consultarea beneficiarului si a populatiei 4.Intocmirea Regulamentului Local de Urbanism 4.Obtinerea acordurilor si avizelor, cu introducerea observatiilor acceptate de beneficiar in documentatie. 6.Aprobare PUZ. Prevederi ale programului de dezvoltare a localitatii, pentru zona studiata Extras din PLANUL URBANISTIC GENERAL in vigoare: Se doreste realizarea unei cladiri pensiune turistica, tinand seama de caracterul general al zonei si de aspectul cladirilor din vecinatate cu care se afla in realtii de co- vizibilitate. In urma studiului si a propunerilor de solutionare a categoriilor de probleme, este necesara elaborarea unui PUZ, care trebuie sa ofere instrumente de lucru necesare in domenii precum: proiectare, agenti economic, colectivitati sau persoane beneficiare. Prin elementele de reglementare, proiectul ce urmeaza a fi elaborat favorizeaza cresterea calitatii vietii prin protejarea mediului urban valoros si ameliorarea acestuia, promovarea calitatii dezvoltarii, protejarea peisajului atractiv, natural si construit. Pentru realizarea investitiei descrisa mai sus se propunerea scoaterea parcelei studiate din UTR L3A si crearea unei subzone noi L3A.1 - zona de locuinte individuale si semicolective, cu maxim P+1+M niveluri situate in afara ariilor protejate, in regim de construire insiruit, cuplat si izolat si servicii turistice. 1.3.Surse documentare - Certificat de urbanism nr.1755 din 20.10.2020 - Extrasuri de carte funciara Pagina 5 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba Lista studiilor si proiectelor elaborate anterior PUZ - Plan Urbanistic General al Municipiului Alba Iulia Lista studiilor de fundamentare intocmite concomitent cu PUZ - studiu geotehnic 2.STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII 2.1.Evolutia zonei Date privind evolutia zonei Zona studiata are o istorie legata de prezenta unei culturi de vita de vie, dezafectata incepand cu anii ’90. In deceniile ce urmeaza acestei perioade, zona s-a dezvoltat considerabil, primind cladiri cu caracter rezidential. Aceasta dezvoltare a fost, intr-un final, reglementata prin PUG aprobat cu HCL 158/2014. Caracteristici semnificative ale zonei, relationate cu evolutia localitatii Parcela, identificata prin CF nr. 95029 si nr. 103447, UAT - Alba Iulia, nu este inclusa in listele monumentelor istorice su in zona de protectie a acestora. Terenul se afla intr-o zona cu caracter mixt constituita din locuinte dispuse izolat, din cladiri pentru activitati legate de culte si cladiri destinate servciilor turistice. Functiunea de pensiune tursitica este prezenta chiar pe parcela studiata, intr-o cladire autorizata prin autorizatia de construire nr. 838 din 17.11.2016. Accesul se face din strada Mircea Eliade si printr-un acces provizoriu din Bd. Transilvaniei, avizat de Comisia tehnica de urbanism a Primariei Municipiului Alba Iulia, prin avizul cu nr. 143 din 14.08.2018. In prezent strada Mircea Eliade prezinta circulatie auto cu sens unic, trotuar pe o singura latura, insa prin PUG aprobat cu HCL 158/2014, este prevazut un profil stradal cu 4 benzi si doua sensiuri de circulatie auto, despartite printr-o fasie de vegetatie. Potential de dezvoltare Datorita distantei mici fata de Cetatea Alba Carolina si zona de agrement Mamut, aceasta zona poate primi functiuni turistice care sa sprijine economia si dezvoltarea locala. Acest caracter va fi amplificat de implementarea reglementarilor prevazute prin PUG aprobat referitoare la circulatia din aceasta zona. Regimul juridic Conform Certificatului de Urbanism nr. 1755 din 20.10.2020 Regimul economic Conform Certificatului de Urbanism nr. 1755 din 20.10.2020 Regimul tehnic Conform Certificatului de Urbanism nr. 1755 din 20.10.2020 2.2.Incadrarea in localitate Din punct de vedere teritorial si administrativ, terenul studiat este amplasat in intravilan, pe strada Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, pe teritoriul administrativ al Municipiului Alba Iulia. Terenul se invecineaza: • la nord: - Proprietate privata: RUS CORNEL VASILE; • la sud: - Domeniu public: proprietate Primaria Alba Iulia; Pagina 6 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba  • la vest: - Domeniu public: strada Mircea Eliade; • la est: - Proprietatea privata: ARHIEPISCOPIA ORTODOXA ROMANA-ALBA IULIA Relationarea zonei cu localitatea, sub aspectul pozitiei, accesibilitatii, cooperarii in domeniul edilitar, servirea cu institutii de interes general etc. Relatia terenului cu restul localitatii se realizeaza prin intermediul strazii Mircea Eliade si printr-un acces provizoriu din Bd. Transilvaniei, avizat de Comisia tehnica de urbanism a Primariei Municipiului Alba Iulia, prin avizul cu nr. 143 din 14.08.2018. Terenul este o parcela de colt, iar investitia propusa vine sa completeze functional o zona cu un mare potential de dezvoltare turistica pentru oras. Din punct de vedere al accesului la retele de utilitati, terenul are acces la toate retelele tehnico edilitare din zona. 2.3.Elemente ale cadrului natural Relief Localitatea Alba Iulia este situată la o altitudine medie de 230 m (Orașul de Jos ~225 m, Cetatea la ~250 m), în zona de terase a Mureșului, într-un areal cu relief relativ plat, fără denivelări sau teren foarte accidentat. Terenul în studiu prezintă denivelări de relief, ce vor fi tratate în proiectele tehnice de specialitate. Hidrografie La 1,7 km km distanță spre nord-est de zona studiată se află râul Ampoi. La 2 km distanță spre sud-est de zona studiată se află râul Mureș. În condițiile de fundare preconizate în zonă, se consideră că apele subterane nu vor afecta, permanent sau secvențial, fundațiile obiectivelor în cauză și nici eventualele zone cu regim de subsol/demisol ale acestora; subsolurile/demisolurile în cauză se vor hidroizola contra apelor de infiltrație și vor fi prevăzute cu pardoseli din beton și racorduri la canalizare. Nu există nici un curs de apă minor/temporar care traversează terenul sau este situat în vecinătatea imediată a acestuia. Clima Poziția orașului la confluența Mureșului cu Ampoiul și Sebeșul conferă climei din zonă un caracter aparte, permițând pătrunderea maselor de aer cu diferite origini: -mediteraneene dinspre S-V, favorizând toamne lungi și blânde -polare dinspre N, favorizând temperaturi scăzute în timpul iernii -vestice dinspre Munții Apuseni, favorizând durată prelungită a soarelui și precipitații mai reduse. Conditii geothenice Riscuri naturale Zona nu este afectată de riscuri naturale. Conform imaginii de mai jos, arealul este situat în afara zonelor inundabile ale principalelor râuri din zonă. De asemenea, aici nu au fost semnalate fenomene fizico-geologice active (alunecări sau prăbușiri de teren) care să pericliteze stabilitatea obiectivelor ce se propun. Pagina 7 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba 2.4.Circulatia Circulatii carosabile si pietonale Zona este accesibila prin intermediul strazii Mircea Eliade si printr-un acces provizoriu din Bd. Transilvaniei, avizat de Comisia tehnica de urbanism a Primariei Municipiului Alba Iulia, prin avizul cu nr. 143 din 14.08.2018. Pentru functionarea investitiei propuse nu va fi necesara dezvoltarea suplimentara a circulatiilor publice existente, in timp ce spatiile publice pietonale vor primi, pe zona accesului auto pe terenul studiat, dalaj rezistent traficului auto, cu respectarea geometriei, culorii si materialului pavajului existent. Investitia propusa va beneficia de o mai mare accesibilitate in momentul modernizarii strazii Mircea Eliade, asa cum este reglementat prin PUG apropbat. 2.5.Ocuparea terenurilor Principalele caracteristici ale functiunilor ce ocupa zona studiata Terenul studiat are categoria de folosinta curti constructii si arabil (intravilan - conform extras CF) si prezinta o constructie cu regim de inaltime D+P+M, in suprafata construita de 248,10 mp si desfasurata de 665,10 mp. Restul de suprafata o reprezinta amenjare circulatii auto si pietonale si spatii verzi. Cladirea existenta pe terenul studiat se pastreaza. Relationari intre functiuni Deoarece terenul are in vecinatate directa si indirecta zone urbane mixte, formate din locuire individuala, birouri, educatie vocationala si activitati destinate cultelor, nu exista nici o posibila incompatibilitate functionala intre obiectivul propus si zonele inconjuratoare. Gradul de ocupare a zonei cu fond construit Terenul studiat prezinta o constructie cu regim de inaltime D+P+M, in suprafata construita de 248,10 mp si desfasurata de 665,10 mp.. Terenul se invecineaza la est cu terenuri construite, iar la nord, vest si sud cu terenuri neconstruite proprietate ale persoanelor fizice si administratiei locale si circulatii publice administrate de municipiul Alba Iulia. Aspecte calitative ale fondului construit Imobilul nu este inclus in zona de protectie a monumentelor istorice sau in zona de protectie a acestora. Cladirea existenta pe parcela NU este monument istoric. Zona studiata prezinta cladiri izolate in stare buna sau foarte buna. Cladirea vecina in partea de est cu parcela studiata se afla intr-o stare de buna (biserica ortodoxa si seminar teologic). Asigurarea cu servicii a zonei, in corelare cu zonele vecine Deservirea cu servicii de interes public/general care ar putea fi necesare pentru desfasurarea activitatii este asigurata de municipiul Alba Iulia, zona unde se afla situat terenul in studiu se bucura de un caracter de pericentralitate, in plina dezvoltare. Asigurarea cu spatii verzi Terenul ramas liber dupa realizarea constructiei si a circulatiilor din incinta se va amenaja peisager. Pagina 8 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba Existenta unor riscuri naturale in zona studiata sau in zonele vecine Zona nu este afectată de riscuri naturale. Principalele disfunctionalitati Nu exista disfunctionalitati care sa afecteze investitia propusa. De asemenea, aici nu au fost semnalate fenomene fizico-geologice active (alunecări sau prăbușiri de teren) care să pericliteze stabilitatea obiectivelor ce se propun. 2.6.Echipare edilitara Stadiul echiparii edilitare a zonei in corelare cu infrastructura localitatii Terenul este amplasat intr-o zona cu utilitati, in consecinta, noua investitie se va racorda la retelele existente in zona, conform studiilor tehnice de specialitate avizate conform legii. Terenul este amplasat in zona de protectie (partial) si de siguranta a magistralei de gaz. Principalele disfunctionalitati Nu exista disfunctionalitati care sa afecteze investitia propusa. Dintre riscurile antropice se pot mentiona nerespectarea, in timpul intereventiilor in zona, a efectuarii manuale a sapaturilor in zona de intersectie cu retelele de apa si canalizare sau in zona de protectie a retelei de gaze naturale. 2.7.Probleme de mediu Relatia cadrului natural-cadrul construit Propunerea se incadreaza functional in teritoriul studiat, terenurile din arealul inconjurator fiind ocupate cu functiuni identice sau complementare. Strada Mircea Eliade, unde este amplasat terenul studiat, este o strada orientata nord-sud, avand fronturi discontinue. Cadrul natural este dat de vegetatia salbatica crescuta pe frontul de vest al strazii Mircea Eliade, dar si de amenjarea peisagera a proprietatilor private existente inspre strada.. Amprenta antropica este reprezentata de cladiri construite dupa anii ’90, cu precadere in decada anilor 2000. In zona nu exista nici o rezervatie naturala sau arie naturala protejata care sa fie afectata de propunerile facute. Terenul nu se afla in interiorul vreunei zone de protectie sanitara si hidrogeologica a surselor de captare a apei potabile/minerale sau a lacurilor terapeutice. Evidentierea riscurilor naturale si antropice Ca riscuri antropice in zona, se pot mentiona interventiile urbanistice neplanificate la scara zonala, fara un masterplan de dezvoltare general. Marcarea punctelor si traseelor din sistemul cailor de comunicatii si din categoriile echiparii edilitare, ce prezinta riscuri pentru zona Terenul este amplasat in zona de protectie (partial) si de siguranta a magistralei de gaz. Evidentierea valorilor de patrimoniu ce necesita protectie Pagina 9 din 20 Plan Urbanistic Zonal CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICA str. Mircea Eliade, nr. 2A, 2B, Alba Iulia, judetul Alba  Nu este cazul. Evidentierea potentialului balnear si turistic- dupa caz Datorita distantei mici fata de Cetatea Alba Carolina si zona de agrement Mamut, aceasta zona poate primi functiuni turistice care sa sprijine economia si dezvoltarea locala. Acest caracter va fi amplificat de implementarea reglementarilor prevazute prin PUG aprobat referitoare la circulatia din aceasta zona. 2.8. Optiuni ale populatiei Nu este cazul la faza de aviz de oportunitate. 3.PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICA 3.1.Concluzii ale studiilor de fundamenare Nu este cazul. 3.2.Prevederi ale Planului Urbanistic General Conform PUG, parcela studiata face parte din UTR L3 – Zona locuintelor individuale şi semicolective cu P, P+1, P+1+M niveluri, subzona L3A- Subzona locuintelor individuale si semicolective cu maxim P+1+M niveluri situate in afara zonei protejate in regim de construire înşiruit,cuplat si izolat. SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE L3 A -locuinte individuale cu maxim P+1+M in regim de construire insiruit, cuplat sau izolat; -anexe gospodaresti – bucatarie de vara, garaje, sere, piscine, chioscuri de gradina, pergole ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDITIONARI L3 P+ L3 A -se admite mansardarea cladirilor existente si construirea unor noi cladiri cu mansarda numai cu respectarea pantelor acoperisului de 30-40o ; la locuintele existente suprafata utila de planseu a mansardei va fi de maxim 60% din aria unui nivel curent ; -se admit spatii comerciale si servicii la parterul locuintelor situate in intersectii de strazi, cu conditia ca [...]