HCL 353/2019 adoptată

 PROIECT NR.922/2019 SC. BIA.CZ.URB SRL B-dul M. Viteazul, nr. 16/O1/5, 450025, ZALĂU, jud. SĂLAJ MEMORIU JUSTIFICATIV PENTRU PLAN URBANISTIC DE DETALIU 1. Introducere 1.1. Date de recunoaştere a documentaţiei: - denumirea proiectului: INTOCMIRE P.U.D. - ZONA DE AGREMENT „POARTA TRANSILVANIEI” - iniţiator (beneficiar): ECOTEL POARTA TRANSILVANIEI SRL - elaborator (proiectant): S.C. BIA.CZ.URB S.R.L. - ZALAU - data elaborării: Septembrie-Octoambrie 2019 1.2. Obiectul lucrării Prin Planul Urbanistic de Detaliu elaborat pentru terenul situat în municipiul Zalău, str. Cetatii, nr. 20, se va detalia modul specific de construire în raport cu funcțiunea zonei. Acesta va reglementa retragerile față de limitele laterale și posterioare ale parcelei, procentul de ocupare a terenului, accesuri auto și pietonale, conformarea arhitecturală - volumetrică și modul de ocupare a terenului. Planul urbanistic de detaliu se elaborează numai pentru reglementarea amănunțită a prevederilor stabilite prin Planul Urbanistic General. Planul Urbanistic de Detaliu va reflecta amplasarea in interiroul parcelei a unor constructii pentru cazare si agrement, pentru o dezvoltare adecvată a zonei respective într-o conceptie unitară. Investitorul, ECOTEL POARTA TRANSILVANIEI SRL, prin P.U.D., va avea instrumentul necesar amplasării constructiilor, de amenajare și de dezvoltarea urbanistică a zonei. Prin P.U.D. se vor rezolva reglementările urbanistice şi coerente ale zonei situate în partea nord-estica a Municipiului Zalău, în afara zonei construite protejate, pe strada Cetatii, nr. 20. La obiectivul studiat se vor asigura condiţiile de amplasare, dimensionare, conformare şi servire edilitară a obiectivului. Pe terenul beneficiarului se propun a fi amplasate urmatoarele obiective: Garaj, Foisor, 2 Casute din lemn pt cazare, Cladire multifunctionala (Pavilion); Zona pentru foc decorativ. În documentaţie se va elabora şi se vor mai cuprinde reglementãri pentru regimul juridic, economic şi tehnic al terenului şi constructiilor. Se vor soluționa următoarele probleme: - Studierea urbanistică a zonei în vederea amplasării pe teren a unor constructii pentru cazare si agrement; - Stabilirea retragerilor față de limitele laterale şi posterioare ale parcelei; 1  - Asigurarea echipării tehnico - edilitare a zonei: alimentarea cu energie electrica, apă, canalizare menajera şi pluviala, gaze naturale, etc.; - Stabilirea acceselor auto si pietonale; - Conformarea arhitectural-volumetrică a construcţiilor propuse și armonizarea acestora cu cele existente în zonă. 2. Încadrarea în zonă 2.1. Concluzii din documentaţii deja elaborate: • 2.1.1. SITUAREA OBIECTIVULUI ÎN CADRUL LOCALITĂŢII, CU PREZENTAREA CARACTERISTICILOR SUBZONEI ÎN CARE ACESTA ESTE INCLUS: Zona propusă pentru întocmirea PLANULUI URBANISTIC DE DETALIU, este situată în zona nord-estica a municipiului Zalău, pe strada Cetatii, nr. 20. Zona studiată este delimitată la Nord de teren proprietate privată, de la nr. 22, proprietar Chiș Emil, la Vest de strada Cetății, la Sud de teren proprietate privată de la nr. 20, proprietar Terheș Florian și teren propretate privată având Nr. CAD 62286, proprietar Terheș Florian. La Est zona studiată se învecinează cu teren proprietate privată, de la nr. 2, strada Cimitirului, proprietar Bulgărean Dumitru. Regimul juridic: - imobilul este constituit din teren proprietate privata a numitilor Straistaru Ghenadie si sotia Straistaru Oxana, inscris in C.F. nr. 62603 Zalau, nr. cad. 62603, in suprafata de 1500 mp si este situat in intravilanul Municipiului Zalau. Intabulat drept de superficie pe o perioada de cinci ani de la data inscrierii contractului pentru Ecotel Poarta Transilvaniei SRL. Regimul economic - Categoria de folosinta conform C.F. - curti - c-tii, arabil; Conform P.U.G. 2010 Zalau - Subzona locuintelor cu regim mic de inaltime si functiuni complementare existente situate in exteriorul limitei construite protejate (LFCm2); Imobilul se afla in zona „”B” de impozitare fiscala a Municipiului Zalau. Regimul tehnic - Conform P.U.G. Zala - Subzona locuintelor cu regim mic de inaltime si functiuni complementare existente situate in exteriorul limitei construite protejate (LFCm2); Functiunea dominanta a zonei - locuinţe unifamiliale-semicolective (max. 3 ap.), cu regim mic de înălțime D+P- D+P+M/P+1E. Functiuni complementare admise: - anexe gospodărești; ateliere meșteșugărești, producție industrială în mici intrerinderi nepoluante, comerț alimentar, comerț nealimentar cu mărfuri de folosință zilnică; prestări servicii/ profesii liberale; dispensar/cabinet medical; sedii firme, daca S utilă este sub 200 mp; creșe/grădinițe, parcari, garaje, circulație pietonală și carosabilă; construcții și amenajări de echipare edilitară. Sunt interzise: discoteci, cluburi; unități productive poluante sau incomode pentru traficul generat; unități agro-zootehnice; adăposturi pentru animale; abatoare; stații de întreținere auto; construcții provizorii de orice natură; depozite engros/de substanțe inflamabile sau toxice/materiale refolosibile; platforme de precolectare a deșeurilor urbane; orice lucrări de terasament care impiedică evacuarea și colectarea apelor meteorice; Parcela este construibila dacă are suprafața minimă de 500 mp și front minim la stradă de 15,00 m pentru clădiri izolate, 300 mp și front minim la stradă de 12,00 m pentru clădiri cuplate, 150 mp și front minim la stradă de 8,00 m pentru clădiri înșiruite. P.O.T. max=25,00 %, C.U.T. max = 0,6; H max = 6,00 m la cornișă/streașina, nu se va depași regimul 2 D+P+M/P+1E. Retragerea față de aliniament (limita domeniului public-trotuar) va fi de minim 5,00 m. Distanta intre cladiri pe aceeasi parcela 4,5 m, retragerea fata de limitele proprietatii h/2 inaltimea la cornisa, dar nu mai putin de 3m. • 2.1.2. CONCLUZIILE STUDIILOR DE FUNDAMENTARE CARE AU AVUT CA OBIECT SUBZONA CARE INCLUDE OBIECTIVUL STUDIAT: Investiţia nu a necesitat întocmirea de studii de fundamentare în afara Ridicărilor topografice şi a Studiului geotehnic. STUDIUL TOPOGRAFIC al zonei studiate a fost realizat de ing. topograf Ignatyuk Gabor-Otto, autorizație RO-SJ-F Nr. 0063. Memoriul tehnic: Obiectul lucrării: ,, RIDICARE TOPOGRAFICĂ IN VEDEREA OBȚINERII AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE în mun. Zalău, str. Cetății, nr. 20, jud. Sălaj. Descrierea amplasamentului: Conform Planului Urbanistic general al mun. Zalau, această zonă este situată in intravilanul municipiului, pe str. Cetații, la nr. 20 și are categoria de folosință “curti construcții și arabil”. Accesul se asigură direct din stradă. Terenul prezintă următoarele vecinatăți: - la nord - imobil cu casă la nr. 22; - la est - proprietar particular; - la sud - imobil cu casă la nr. 18; - la vest - str. Cetății. Situaţia juridică: Terenul studiat în suprafață totală de 1500 mp, adica 0.15 ha este situat în intravilanul mun. Zalău și se află în proprietatea numiților Străistaru Ghenadie și soția Străistaru Oxana cu drept de superficie în favoarea Ecotel Poarta Transilvaniei SRL, fiind identificat cu numărul cadastral 62603, înscris în CF nr. 62603 Zalău anexat la prezenta documentație. Scopul lucrării: Întocmirea unui „Plan Topografic” în vederea obținerii unei Autorizații de construire pentru o construcție nouă. Conținutul planului: Pentru realizarea planului de situație sc. 1:500 s-a adoptat sistemul de proiectie Stereo 70 și sistemul de nivelment stereografic. Integrarea în sistemul de proiecție Stereografic 1970 s-a realizat direct cu un GPS marca SP60, precizia măsurătorilor fiind de: 0.8 cm în regim RTK. Ca și metode le lucru pentru determinarea punctelor caracteristice din planul topografic s-a folosit metoda RTK cinematica. Calculul suprafetelor s-a facut analitic. Evidențierea diferențelor de nivel s-a făcut prin puncte cotate. Măsurătorile s- au făcut cu aparatură modernă GPS SP60, iar prelucrarea datelor s-a realizat cu programul AUTOCAD. În formatul vectorial planul de situație este creat în format DWG. și DXF. 3  Pentru o bună gestionarea a planului acesta a fost creat pe straturi diferite, astfel fiecare element de detaliu este creat pe strat diferit (rețele, construcții, cămine, alei, drumuri, poduri, garduri, limite, puncte, identificatori nr., cod, destinație). Punctele măsurate se regăsesc în formatul vectorial pe două straturi: - points în care punctele sunt reprezentate în format 3D X,Y,Z - points 2D în care punctele sunt reprezentate în format 2D X,Y având Z=0.00 Toate punctele măsurate au fost măsurate cu coduri fiecare punct avand pe stratul cod descrierea sumară a ceea ce reprezintă acel punct masurat. Stocarea datelor se realizează pe suport CD. STUDIU GEOTEHNIC Elaborat de catre S.C. Bader Prod Com SRL Ing. Geolog Victor Muresan C. 2 DATE PRIVIND TERENUL DE AMPLASAMENT a) Date privind zonarea seismică. Conform Normativului STAS 11100/1993 terenul studiat se încadrează în zona de intensitate seismică cu gradul 6. Conform Normativului P100-1/2014 amplasamentul se încadrează în zona F cu coeficientul seismic ag = 0,10 și perioada de colț Tc = 0,7. b) Date geologice generale Geologic amplasamentul studiat este situat in bazinul neogen al Silvaniei. Roca de bază este reprezentată prin argilă marnoasă cenușie sau cenușiu vineție, peste care în cursul erelor geologice s-au depus orizonturi de strate cuaternare reprezentate prin argile, argile prăfoase, nisipuri, pietrișuri, nisipuri argiloase. c) Cadrum geomorfologic, hidrografic si hidrogeologic Amplasamentul clădirii se găsește în bazinul Hidrografic Inferior al Râului Agrij, Subbazinul Hidrografic al Pârâului Ortelec pe malul drept al pârâului în zona inferioară a versantului. În forajele executate nu am întălnit apă subterană până la adâncimea la care s-a forat, repectiv 3,50 m fiecare. Apa subterana apare rar în zonă ca apă de izvoare de coastă la adâncimi variabile de cca. 5,00 - 6,00 m. d) Date geotehnice (a se vedea punctul C3 și C4). e) Istoricul amplasamentului și situația actuală În trecut amplasamentul a fost ocupat de arabil iar la ora actuală amplasamentul este ocupat de fâneață neîngrijită. f) Condiții referitoare la vecinătățile lucrăriiȘ Accesul la amplasament se face din strada Cetății modernizată prin asfaltare. Traficul pe strada Cetății este relativ mare întrucât face legătura între Municipiul Zalău și localitățile de pe Valea Agrijului si Someșului. Pe strada Cetății există rețele de de energie electrică, de apă și gaz dar lipsește canalizarea. Casele din proxima vecinătate sunt noi si vechi și se prezintă bine fără a avea fisuri sau crăpături în zidării și elevații. g) Incadrarea obiectivului in ”zone de risc” Pe amplasamentul obiectivelor nu sunt pericole de inundatii și nu sunt rupturi sau alunecări de teren de tipul curgerilor plastice. Teerenul pe amplasament are un aspect de versant cu o pantă mică și înclinare lină spre strada Cetății. 4  C.3 PREZENTAREA INFORMAȚIILOR GEOTEHNICE a). Pe teren s-a efectuat prospectarea amlasamentului cât și a zonelor de apropiere, executarea a trei foraje mecanice cu foreza de 100 mm diametru la 3,50 m adâncime astfel: Forajul F1 s-a executat pe amplasamentul din aval al garajului Forajul F2 s-a executat pe amplasamentul căsuțelor Forajul F3 s-a executat pe amplasamentul pavilionului b). Forajele s-au executat cu o foreza mecanică având sapa de 100 mm cu recoltarea de probe tulburate. c). Lucrările de teren și laborator s-au executat în perioada 1-6 august 2019. e) Stratificația pusă în evidență (vezi planul de situație și fișa forajului): Foraj F1 pe amplasamentul garajului • între 0,00 - 0,30 m am interceptat un strat de sol fertil cafeniu inchis; • între 0,30 - 0,80 m adâncime am interceptat un strat de praf argilor cenușiu cafeniu plastic vârtos spre consistent, compresibilitate redusă, umflări și contracții mici (UL= 82%); • între 0,80 - 1,50 m adâncime am interceptat un strat de argilă cafenie plastic tare compresibilitate medie, umflături și contracții mici (UL= 95%); • între 1,50 - 2,40 m adâncime am interceptat un strat de argila cafenie plastic tare și compresibilitate medie; • între 2,40 - 3,50 m adâncime am interceptat un strat de argilă cafenie plastic vârtoasă și compresibilitate medie. Foraj F2 pe amplasamentul foișorului și căsuțelor • între 0,00 - 0,30 m am interceptat un strat de sol fertil cafeniu deschis; • între 0,30 - 1,60 m adâncime am interceptat un strat de argilă cafenie plastic tare, compresibilitate medie si umflări și contracții mici (UL= 90%); • între 1,60 - 2,50 m adâncime am interceptat un strat de argilă cafenie plastic tare, compresibilitate medie; • între 2,50 - 3,50 m adâncime am interceptat un strat de argilă cafenie plastic vârtoasă și compresibilitate medie. Foraj F3 pe amplasamentul pavilionului • între 0,00 - 0,30 m am interceptat un strat de sol fertil cafeniu; • între 0,30 - 1,50 m adâncime am interceptat un strat de argilă cafeniu ruginie plastic tare, compresibilitate medie și umflări și contracții mici (UL= 86%); • între 1,50 - 2,30 m adâncime am interceptat un strat de argilă cafeniu deschis plastic vârtoasă și compresibilitate medie; • între 2,30 - 3,50 m adâncime am interceptat un strat de argilă cafenie plastic vârtoasă spre tare și compresibilitate medie. 5  f) Nu am interceptat apa subterană până la adâncimea de 3,50 m la care s-a forat. Apele subterane apar rar in zona ca apă de izvoare de coastă la cca. 5,00 - 6,00 m. • 2.1.4. PRESCRIPTII ŞI REGLEMENTĂRI DIN DOCUMENTAȚIILE DE URBANISM APROBATE Zona studiată este situată în zona a cărui indicativ urbanistic este LFCm2. Zona studiată se învecinează cu zone avand indicativ urbanistic LFCm2. Funcţiunea principală a zonei studiate este cea de locuinţe şi funcţiuni complementare – LFC – Subzona locuinţelor cu regim mic de înaltime şi funcţiuni complementare existente situate în exteriorul limitei construite protejate (LFCm2); Capitolul 1 - Generalități - specifice zonei studiate Art. 1 Zona de locuințe și funcțiuni complementare (LFC) cuprinde subzonele: - Subzona locuințelor cu regim mic de înălțime și funcțiuni complementare existente situate în exteriorul limitei construite protejate (LFCm2); Art. 2 Funcțiunea dominantă a zonei este cea de locuințe: LFCm2 - locuințe unifamiliale / semicolective (max. 3 ap.), existente și propuse, cu regim mic de înălțime D+P, D+P+M/ P+1; Art. 3 Funcțiunile complementare admise în zonă sunt: LFCm2 - culturi agricole în cadrul parcelei aferente; - anexe gospodărești; - ateliere meșteșugărești, producție industrială în mici intreprinderi nepoluante, comerț alimentar, comert nealimentar cu mărfuri de folosință zilnică, prestări servicii/ profesiuni liberale, dispensar/ cabinet medical, sedii firme, daca S utilă este sub 200 mp; - creșe/ grădinițe, dacă suprafață utilă este sub 200 mp și se asigură min. 100 mp teren de joacă; - circulație pietonală și carosabilă; - parcări, garaje; - spații verzi de protecție, locuri de joacă pentru copii; - construcții și amenajări de echipare edilitară. Capitolul 2 - Utilizarea funcțională a terenurilor: Art. 4 - Utilizări permise: toate tipurile de construcții și amenajări care corespund funcțiunii zonei și îndeplinesc condițiile prezentului regulament (art. 2 si 3). Art. 5 - Utilizări permise cu condiții: LFCm2 - orice interventie din exteriorul limitei construite protejate, este condiționată de existenţa PUZ/PUD însoţit de regulament, corelat cu cel de faţă; 6  Art. 6 - Utilizari interzise: LFCm2 - discotecă, club; - unități productive poluante, sau incomode prin traficul generat; - unități agro-zootehnice; - adăposturi pentru animale; - abatoare; - stații de întreținere auto; - construcții provizorii de orice natura; - depozite en gros/ de substante inflamabile sau toxice/ materiale refolosibile; - platforme de precolectare a deseurilor urbane; - orice lucrări de terasament care împiedica evacuarea și colectarea apelor meteorice. Art. 7 - Interdicții temporare de construire se stabilesc: LFCm2 - până la stabilizarea versanților, pe bază de expertiză geotehnică: - pe terenurile cu alunecări de teren declanșate și cu risc ridicat de alunecări de teren și prăbușiri; - până la consolidarea/ stabilizarea situației, conf. expertizelor geotehnice, respectiv redimensionarea hidraulică: - pe terenurile cu alunecări de teren stabilizate/ risc mediu-mic de alunecări de teren; - pe terenurile cu tasare activă; - pe terenurile cu risc de inundare prin: scurgerea apelor de pe versanți/ ridicarea nivelului pânzei freatice/ revarsare; - poduri subdimensionate dpdv hidraulic; Art. 8 - Interdicții totale de construire se stabilesc pentru: - zone de siguranță față de căile de comunicație: - 13 m din ax drum național, pe ambele părți; - 12 m din ax drum județean/ ocolitor, pe ambele părți; - 10 m din ax drum comunal, pe ambele parți; - 20 m din ecartament cale ferată, pe ambele parți - culoare de protecție față de: - stație de transformare, LEA 220/ 110/ 20kV; - antena GSM; - SRM gaz, magistrala de transport gaz; - rezervoare de înmagazinare a apei potabile; - stații de pompare/ tratare; - conducta de aducțiune a apei potabile; - depozitul de carburanti. ............................................................................................................................ 7  Art. 21 Procentul maxim de ocupare a terenului admis: LFCm2 POT = MAX 25 % În cazul în care POT existent>POT max. admis se interzic construcții noi/ extinderi pe orizontala Art. 22 Coeficientul maxim de utilizare a terenului (regim maxim de înălțime) CUT= max. 0,60 (D+P- D+P+M/ P+1E, maxim 6 m la cornișă sau streașină). 3. Situaţia existentă • accesibilitatea la căile de comunicaţie Accesul la zona studiată se face din partea vestică a proprietății, de pe strada Cetății. Strada Cetații este o stradă cu două sensuri de circulaţie având o lăţime totală de cca 14,50 m cu zona de circulați [...]