HCL 646/2025 Reșița adoptată

JUDEȚUL CARAȘ-SEVERIN MUNICIPIUL REȘIȚA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA HOTĂRÂREA NR. 646 DIN 27.11.2025 privind aprobarea vânzării terenului în suprafață de 12 mp, identificat în CF nr. 50797 Reşiţa, nr. cad. 50797, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, Str. Buziaş, către numiții Stingu Eugen Filip și Stîngu Florentina Doina, proprietarii construcţiei edificate pe acest teren Consiliul Local al municipiului Reşiţa, întrunit în şedinţa ordinară din data de 27.11.2025; Văzând Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reşiţa nr. 99571 din 21.11.2025 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 99573 din 21.11.2025, precum şi rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului Local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 99708/21.11.2025; Luând în considerare contractul de concesiune nr. 15897/08.11.2006, cu modificările şi completările ulterioare prin acte adiţionale; Având în vedere Certificatul de urbanism nr. 423/17.11.2025 pentru operaţiuni notariale — cumpărare teren concesionat; Luând în considerare extrasul de CF nr. 50797 Reșița, nr. cad. 50797; Văzând Fişa mijlocului fix aferentă imobilului teren în suprafaţă de 12 mp, identificat în CF nr. 50797 Reşiţa, nr. cad. 50797, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, Str. Buziaş. Ținând cont de Autorizaţia de construire nr. 34/12.02.2007 şi procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 1/2007; Văâznd HCL nr. 180/2024 privind modificarea şi completarea inventarului bunurilor de natura mijloacelor fixe care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Reșița şi al celor care alcătuiesc domeniul privat al statului, conform prevederilor OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ; În baza Raportului de evaluare nr. 98826/19.11.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafață de 12 mp, identificat în CF nr. 50797 Reşiţa; Văzând H.C.L. nr, 422/29.11.2018 privind vânzarea terenurilor din domeniul privat al municipiului Reşiţa, concesionate, ocupate de construcţii proprietatea unor persoane fizice şi juridice; Văzând Ordinul nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie și înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, actualizat, cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; Conform prevederilor art. 555 şi urm. şi art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil; În temeiul art.108 lit. e), art. 129 alin. 2 lit. c) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196 alin. |, lit. a), art. 197 alin. 1 şi alin. 2, art. 199 alin. 1 şi alin. 2, art. 243 alin. ] lit. a)„art. 354 şi art. 364 alin. 1 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. JUDEŢUL CARAȘ-SEVERIN MUNICIPIUL REȘIȚA CONSILIUL LOCAL REŞIŢA ——- HOTĂRĂȘTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa ia act de Raportul de evaluare nr. 98826/19.11.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafață de 12 mp, identificat în CE nr. 50797 Reşiţa, nr. cad. 50797, care devine document oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana autorizată Potocean Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea menţiunilor, a datelor, a calculelor, a prețurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naţionale în vigoare. Art. 2 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa, își însuşește valoarea de piaţă a terenului în suprafață de 12 mp, identificat în CF nr. 50797 Reşiţa, nr. cad. 50797, conform Raportului de evaluare nr. 98826/19.11.2025, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre; Art. 3 — Consiliul Local al municipiului Reșița aprobă Studiul de oportunitate privind vânzarea imobilului: teren în suprafaţă de 12 mp, identificat în CE nr. 50797 Reşiţa, nr. cad. 50797, reprezentând Anexa și parte integrantă din prezenta hotărâre Art. 4 — (1) Se aprobă vânzarea terenului în suprafaţă de 12 mp, identificat în CF nr. 50797 Reşiţa, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reşiţa, Str. Buziaş, judeţ Caraş Severin, către numiții Stingu Eugen Filip şi Stîngu Florentina Doina, proprietarii construcției edificate pe acest teren, la preţul de 624 euro, TVA se calculează în conformitate cu prevederile legale, conform raportului de evaluare nr. 98826/19.11.2025 întocmit de către evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile.. (2) Plata se va efectua în lei, la cursul BNR din ziua plăţii. Art._5 - Se împuterniceşte primarul municipiului Reşiţa, domnul loan Popa, să semneze contractul de vânzare în formă autentică; Art, 6 — La data semnării în formă autentică a contractului de vânzare a terenului în suprafaţă de 12 mp, identificat în C.F. nr. 50797 Reşiţa, nr. cad. 50797, încetează Contractul de concesiune nr. 15897/08.11.2006. Art. 7- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredințează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat. Art. 8- Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către numiții Stingu Eugen Filip şi Stîngu Florentina Doina; Art. 9- Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării. Art. 10 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului -Judeţul Caraş-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, Finanţe-Contabilitate, Resurse Umane; - Direcţiei Juridice; - Numiţilor Stingu Eugen Filip şi Stîngu Florentina Doina; PREȘEDINTE DE SEDINȚĂ, RAPORT DE EVALUARE Valoarea de piata Proprietate imobiliara de tip: Teren intravilan CF 50797 Adresa! Resita , Al, Buziasului, Caras Severin CF 50797 CAD/TOP 50797 Suprafata mp. : 12 Luna si anul elaborarii: 16.11.2025 Client: PRIMARIA RESITA Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar solicitare prestari servicii: 97414/14.11.2025 Datele, informatiile. i apt pe candele, nu vor a fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transttise pi)of” terti fată KI scris si prealabil al Primariei Resita si al evaluatorului Potocean Dorel Vasile ă i PREZENTARE Confidential Page 1 CUPRINS CUPRINS 1 Generalitati 1.1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Tpotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa | Verificarea documentatiilor 6 Etapa II Inspectia la fata locului 7 Etapa III Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa 1 Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului Confidential Page 2 1 Generalitati: 4.2 Data evaluarii; Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data la care 16.11.2025 sunt valabile conduziile lucrarii de evaluare respectiv: Cursul valuatr la data 16.11.2025 1 EUR= 5.0847 ___|LEI 4.2.Client: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESITA in calitate de client: PRIMARIA RESITA 1.3 Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA _2 Rezumatul evaluarii: Nr Scopul evaluarii Obiectul evaluarii Valori rezultate crt] Produsul evaluat | Valori defalcate Denumire si Proprietar Valoarea de piata identificare pe scurt a (VYpp) bunurilor evaluate EUR | LEI | LEI A. Rezumatul evaluarii actuale, la data de; ! 16.11. 1 Teren intravilan CF 50797 Adresa: Resita , JAI.Buziasului.Caras Severin Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evaluarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluari imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrul raportului rin utilizarea urmatoarelor metode: metoda costurilor de inlocuire, metoda capitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata. 4 Ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit la cererea clientului, ca urmare a solicitarii acestuia. Raportul de evaluare este valabil numal in ansamblul sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre dlient, in alte Bar decat cel pentru care a fost alaturat si nu poate fi dat publicitatii, tul j idi ilor. Evaluatorul nu Îsi asuma r valuate, tea pentru factorii economici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezentate in raportul de evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, care ar avea ca efect o valoare diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-T- a si a-Il-a ale procedurii de luci li In cadrul evaluarii de fata |_nu s-au efectuat ud tehnice ale terenului rietatii şi '1 au fost expertizate cladirile din punctul de vedere al structurii de rezistenta, considerand cil: datele si documentatiile puse lal aaa de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. Re elativ la probtemele de mediu se apreciaza ca bunurile, evaluate individual, sunt in concordanta cu reglementarile privind mediul inconjurator si raportul de evaluare s-a intocmit in ipoteza ca nu exista contaminare. Se presupune ca se pot obtine sau reinnoi toate autorizatiile, certificatele de functionare Ii ri ni re Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor presa Cu aranitele, si Inu exista Aici senitute,. Se presupune ca proprietatea evaluata este confo! toate reale e istice: In baza actelor, datelor si documentatiilor puse la dispozitie de catre dient, bunurile au fost considerate, i Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate. Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele proprietatii. TEXT Raport Confidential Page 3 5 Etapa 1: verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul tei jucarari este: Bunul! propus: Teren intravilan CF 50797 Pe teren exista o constructie C1 scari si rampa care Terenul aferent proprietatii : 12 mp_ nu face obiectul actualei evaluari. Utilizare: Teren neimprejmuit Adresa: Resita , Al.Buziasului.Caras Severin Document de proprietate ( dupa caz): CF 50797 CAD/TOP 50797 Proprietar actual: STATUL ROMAN CF / Numar cadastral: CF 50797 CAD/TQP 50797 Au fost puse la dispozitie de catre dlient si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 50797 CAD/TOP 50797 Carte funciara/ Documentatie cadastrala: CF/nr.cad, CF 50797 CAD/TOP 50797 _ Releveul bunului imobil ( planuri, desene): DA Releveu Cadastral In urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se trece la etapa urmatoare de elaborare a 6 Etapa II: Inspectia /a fata locului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu dientul. Rezultatele inspectiei la fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei", Anexa 2 "Fisa de "registrare caracteristici teren” si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat" Prezentarea locatiei: Proprietatea supusa evaluarii este situata intr-o zona centrala. In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale dar si institutii si parcuri, spati comerciale »roprietatea imobiliara evaluata se afla intre blocuri. Accesul se face pe alei pietonale. „rezentarea problemelor de mediu: - nu este cazul Situatia utilizarii actuale; - Teren neimprejmuit Date de piata si sursele lor: - publicatii de specialitate si adrese internet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de client ( releveu, adresa, tip n urma vizualizarii proprietatii, se considera ca bunurile indeplinesc conditiile de a fi admise în garantie si se poate trece la etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. Mi TEXT Raport Confidential Paga 4 7 Etapa III: valuarea propriu zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiite evaluării proprietăţilor imobiliare il constituie „principiul celei mai bune utilizări” , care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea. Condiţiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: permisibila legal posibila fizic fezabila financiar maxim productiva Permisa legal - in toate cazurile evaluatorui trebuie sa determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere. Fizic posibila - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utilităţitor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţilor cum ar fi: clădiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptata de investitori pe piaţa atunci utilizarea este fezabila, Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare sziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piaţa pentru acea utilizare. In conformitate cu elementele identificate in cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinaţia actuala. EVALUAREA PROPRIETAŢII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: * -utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. * -raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unui bun, relativ la cererea pentru el. + -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziţiona bunuri sau servicii cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influenţează. In zona se pot ide a inchirierii, din aceasta cauza se va determina un cost de inlocuire netsio valoare de capitalizare, Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obține imediat un teren şi o dădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrucţie : -cost estimat pentru a construi ia prețurile curente de la data evaluării, o copie(o replică exactă) a clădirii _waluate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi ptanuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile clădirii evaluate. -costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmdţie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziţionează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influențează puternic proprietatea. Una din premisele de baza ale abordării investitionale este relaţia direct proporţionala dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare. Principiul abordării previzionale este fundamental pentm acest gen de metode. Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare al proprietăţii. RIA ae - Câştigul luat in considerare este in mod curent cel prognozat pentm anul următor. Capitalizarea directa se bazăăză pe venitul bmE potential, venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul-generat de teren iri. TEXT Raport Confidential Page 5 Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relația acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăţi comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile, Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vaerperationa! / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). In condiţii normale de pe piaţa se anticipează obţinerea unui profit datorat fie creşterii veniturilor rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia. Argumentele care susţin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode sunt de natura previzionala si de anticipare a schimbării: m Valoarea si venitul ce s-ar obţine prin inchirierea proprietăţii se pot aprecia prin substituire cu alte proprietăţi similare la care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; m Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii la finele perioadei de investiţie . _ Abordarea prin comparatii de piata În abordarea prin comparaţia directă se urmăreşte estimarea valorii proprietăţii imobiliare prin analiza pieţei pentru proprietăţi similare şi prin compararea acestor p [...]