HCL 450/2025 Reșița adoptată

JUDEȚUL CARAS-SEVE MUNICIPIUL RES EONSILIUL LOCAL REȘIȚA HOTĂRÂREA NR. 450 DIN 28.08.2025 privind aprobarea vânzării terenului în suprafaţă de 62 mp, identificat în CF nr. 36847 Reșița, nr. cad. 3503, top. G100/i/50/12/2/2/p/2/1/a71, proprietate privată a municipiului Reșița, situat administrativ în Reşiţa, Bld. Republicii, nr. 8, către numiții Brici Cristian Nicuşor și Brici Violeta, proprietarii construcției edificate pe acest teren Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 66490/07.08.2025; Luând în considerare contractul de concesiune nr. 3692/2005, cu modificările şi completările ulterioare prin acte adiţionale; Având în vedere Certificatul de urbanism nr. 258/21.07.2025 pentru operaţiuni notariale — Cumpărare teren concesionat; Luând în considerare extrasul de CF nr. 36847 Reşiţa, nr. cad. 3503, top, G100/i/50/12/2/2/b/2/1/a/1; Văzând Fişa mijlocului fix aferentă imobilului teren în suprafaţă de 62 mp, identificat în CF nr. 36847 Reşiţa, nr. cad. 3503, top. G100/;/50/ 12/2/2/b/2/1/a/1, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, Bld. Republicii, nr. 8; În baza Raportului de evaluare nr. 6 1319/21.07.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafață de 62 mp, identificat în CE nr. 36847 Reşiţa; prevederilor OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ; Văzând H.C.L. nr. 422/29.11.2018 privind vânzarea terenurilor din domeniul privat al municipiului Reşiţa, concesionate, ocupate de construcţii proprietatea unor persoane fizice şi juridice; Văzând Ordinul nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului. şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; Conform prevederilor art. 555 şi urm. şi art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil; În temeiul art.108 lit. e), art. 129 alin. 2 lit. €) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196 alin. 1, lit. a), art. 197 alin. 1 şi alin. 2, art. 199 alin. 1 şi alin. 2, art. 243 alin. 1 lit. a)art. 354 şi art. 364 alin. 1 din O.U.G. nr, 5772019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările HOTĂRĂŞTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa ia act de Raportul de evaluare nr. 61319/21.07.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafață de 62 mp, identificat în CF nr. 36847 Reşiţa, nr. cad. 3503, top. A DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT ISTRARE Peuu Maior ar? Tel/Fax: 028 57220546, E-mail: patrimoniu: primariaresita.ro G100/i/50/12/2/2/b/2/1/a/1., care devine document oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana autorizată Potocean Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea mențiunilor, a datelor, a calculelor, a preţurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naţionale în vigoare. Art. 2 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa, își însuşeşte valoarea de piaţă a terenului în suprafaţă de 62 mp, identificat în CE nr. 36847 Reşiţa, nr. cad. 3503, top. G100/i/50/12/2/2/b/2/1/a/1, conform Raportului de evaluare nr. 61319/21.07.2025, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile. raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 3 — Consiliul Local al municipiului Reşiţa aprobă Studiul de oportunitate privind vânzarea imobilului: teren în suprafață de 62 mp, ideutificat în CF nr. 36847 Reșița, nr. cad. 3503, top. G100/i/50/12/22/bP2/1/a/1, reprezentând Anexa și parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 4 — (1) Se aprobă vânzarea terenului în suprafaţă de 62 mp, identificat în CF nr. 36847 Reşiţa. proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reşiţa, Bld. Republicii, nr. 8, judeţ Caraş Severin, către numiții Brici Cristian Nicuşor şi Brici Violeta, proprietarii construcției editicate pe acest teren, la preţul de 3.224 euro, TVA se calculează în conformitate cu prevederile legale, conform raportului de evaluare nr. 61319/21.07.2025 întocmit de către evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile. (2) Plata se va efectua în lei. la cursul BNR din ziua plăţii. Art. 5 - Se împuterniceşte primarul municipiului Reșița, domnul loan Popa, să semneze contractul de vânzare în formă autentică; Art. 6 — La data semnării în formă autentică a contractului de vânzare a terenului în suprafață de 62 mp. identificat în C.F. nr. 36847 Reșița, nr. cad. 3503, top. G100/i/50/12P/2/b/2/ 1/a/1, încetează Contractul de concesiune nr. 3692/2005. Art. 7- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredinţează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public și Privat, Art. 8- Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către numiții Brici Cristian Nicușor şi Brici Violeta; Art. 9- Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării. Art. 10 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului -Judeţul Caraş-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, F inanțe-Contabilitate, Resurse Umane; - Numiţilor Brici Cristian Nicuşor şi Brici Violeta; PRESEDINTE DE SEDINŢĂ, MATICHESCU Ea DMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT Tel: Pax: 0255:220546. E-mail: patrimon huiprimariaresita. ro DIRECȚIA PENTRU zu Maior ur? Are sa a = Porți Atu pane ALuminnu ÎN Porti GARAJ RAPORT DE EVALUARE Valoarea de piata Proprietate imobiliara de tip: Teren Adresa: Resita , CF 36847 1 3507 70P 6100/;/50/12/2 Suprafata mp. : 62 Luna si anul elaborarii: 20.07.2025 Client: PRIMARIA RESITA Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar solicitare prestari servicii: 60970/17.07.2025 pfidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in Datele, informatiile si continuă Îi ret gh: tis si preajabil al Primariei Resita si al evaluatorului ZENTARE Confidential Page 1 CUPRINS CUPRINS 1 Generalitati 1.1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Ipotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa 1 Verificarea documentatiilor 6 Etapa II Inspectia la fata locului 7 Etapa III Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa 1 Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului Confidential Page 2 1 Generalitati: 1.1 Data evaluarii: Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data la care 20.07.2025 sunt valabile concluziile lucrarii de evaluare respectiv: Cursul valuatr la data 20.07.2025 1 EUR= 5.0736__|LEI 1.2.Client: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESITA in calitate de client: PRIMARIA RESITA 1.3 Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA 2 Rezumatul evaluarii; Nr Scopul evaluarii Obiectul evaluarii Vaiori rezultate crt] Produsul evaluat | Valori defaicate Denumire si Proprietar Valoarea de piata identificare pe scurt a (Ypp) bunurilor evaluate EUR | LEI | Er A. Rezumatul! evaluarii actuale, la data de: | 20.07.2025 i Teren d, Istoria evaluarii acelorasi bunuri î la data de: e ENI ] ] ] ] 3 Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evaluarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluari imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrul raportului prin utilizarea urmatoarelor metode: metoda costurilor de inlocuire, metoda capitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata. 4 ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit la cererea clientului, ca urmare a solicitarii acestuia. Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblul sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre client, in alte Scopuri decat cel pentru care a fost eleborat si nu poate fi dat publicitatii. “fahrtul iuridic al bunurilor evaluata „Valuatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezentate in raportul de evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, care ar avea ca efect o valoare diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-t-a si a-ll- a ale procedurii de lucru pentru evaluare; In cadrul evaluarii de fata | nu s-au efectuat studii geotehnice ale terenului proprietatii si respectiv |, nu au fost expertizate cladirile din punctul de vedere a! structurii de rezistenta, considerand actele, datele si documentatiile puse la; dispozitie de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. Relativ la problemele de mediu se apreciaza ca bunurile, evaluate individual, sunt in concordanta cu reglementarile privind mediul inconjurator si raportul de evaluare s-a intocmit in ipoteza ca nu exista contaminare. Se presupune ca se pot obtine sau reinnoi toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte aprobari necesare pentru oricare utilizare Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele. si nu exista nici o servitute. Se presupune ca proprietatea evaluata este conforma cu toate regtementarile_si restrictiile. urbanistice In baza actelor, datelor si documentatiilor puse la dispozitie de catre client, bunurile au fost considerate, in proces Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate. Psi Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele proprietatii. | fiind lipsite 7» A TEXT Raport Confidential Page 3 5 Etapa I!: verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezentei lucarari este: Bunul propus: Teren Pe teren se afla o cladire Spatiu comercial, cu acte, Terenul! aferent proprietatii : 62 mp Care nu face obiectul actualei evaluari. Utilizare: Teren Adresa: Resita , CF 36847 Document de proprietate ( dupa caz): CF 36847 CAD 3503 TOP G100/i/50/12/2/2/b/2/1/a/1 Proprietar actual: STATUL ROMAN CF / Numar cadastral: CF 36847 CAD 3503 TOP G100/i/50/12/2/2/b/2/1/a/1 Au fast puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 36847 CAD 3503 TOP G100/i/50/12/2/2/b/2/1/a/1 Carte funciara/Documentatie cadastrala: CF/nr.cad, CF 36847 CAD 3503 TOP G100/i/50/12/2/2/b/2/1/a/1 ] Reieveul bunului imobil ( planuri, desene): DA Releveu Cadastra! In urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se poate trece la etapa urmatoare de elaborare a raportului 6 Etapa II: Inspectia ia fata locului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu clientul. Rezultatele inspectiei ia fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei", Anexa 2 "Fisa de inregistrare caracteristici teren" si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat" Proprietatea supusa evaluarii este situata intr-o zona centrala. In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale dar si institutii si parcuri, spati comerciale Proprietatea imobiliara evaluata se afla intre blocuri. Accesul se face pe alei pietonale. Prezentarea problemelor de mediu: - nu este cazul Situatia utilizarii actuale; - Curti constructii Date de piata si sursele lor: - publicatii de specialitate si adrese internet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de client ( releveu, adresa, tip ia etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. Dan 4 Poze 4 TENT Ponor Doiiticiatia! DO cra zi Caiimuenăai 7 Etapa III: Ev ri zis CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare il constituie „Principiul celei mai bune utilizări” , care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea. Condiţiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: permisibila legali posibila fizic fezabila financi maxim productiva Permisa legal - in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permise de lege. EI trebuie sa analizeze reglementările privind zonarea, reştricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere. Fizic posibila - dimensiunile, forma, Suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utilităţilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţilor cum ar fi: clădiri cu regim inait, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezuita fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de xploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce Ia venitul net. După aceasta se va caicula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptata de investitori pe piaţa atunci utilizarea este fezabila. Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare reziduaia a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piaţa pentru acea utilizare. In conformitate cu elementele identificate in cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinaţia actuala. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: * utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. * “raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unui bun, relativ ia cererea pentru el. * -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziţiona bunuri sau servicii cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influenţează. In zona se 2 proprietati Similare supuse ofertarii/tranzactionarii în 3 inchirierii, din aceasta cauza se va determina un cost de inlocuire net si o valoare de capitalizare. pat identii Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obţine imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară, Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrucţie : -cost estimat pentru a construi la prețurile curente de la data evaluării, o copie(o replică exactă) a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile clădirii evaluate. -costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmcţie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziţionează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influențează puternic proprietatea, Una din premisele de baza ale abordării investitionale este relaţia direct proporţionala dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament în evaluare. Principiul abordării previzionale este fundamenta! pentm acest gen de metode. Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat al venitului net aştepiat intr-un indicator de valoare al proprietăţii. Tâştiaul luaț in coneidarare acta in mod cur e! proanozat nen venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul gen at | TEXT Raport Confidential Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăţi comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorui selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Voesoperatoral / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). In condiţii normale de pe piaţa se anticipează obţinerea unui profit datorat fie creşterii veniturilor rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia, Argumentele care susţin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode Sunt de natura previzionala si de anticipare a schimbării: m Valoarea si venitul ce s-ar obţine prin inchirierea proprietăţii se pot aprecia prin substituire cu alte proprietăţi similare la care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; m Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii la finele perioadei de investiţie . Abordarea prin comparatii de piata . în atrgidăiză pitia co a diieriă se iinăvegte estimaiea văl piietăţii E pini âii pieiei pentiu proprietăţi siinilaic şi prin compararea acestor proprietăţi cu proprietatea supusă evaluării. În metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă este estimată prin compararea proprietăţii imobiliare cu proprietăţi similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare , ori sunt contractate. In cazul de fata pe piata imobiliara nu s-au identificat tranzactii pentru propr [...]