HCL 648/2025 Reșița adoptată

JUDEŢUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REȘIȚA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA HOTĂRÂREA NR. 648 DIN 27.11.2025 privind aprobarea vânzării terenului în suprafaţă de 47 mp identificat în CF nr. 50757 Reşiţa, nr. cad 50757, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, B-dul Republicii, nr. 24, către SC Dahore Group SRL Consiliul Local al municipiului Reşiţa, întrunit în şedinţa ordinară din data de 27.11.2025; Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reşiţa nr. 98965 din 19.11.2025 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 98966 din 19.11.2025, precum şi rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului Local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 98973/19.11.2025; Luând în considerare cererea domnului Dahore Dumitru, reprezentant al firmei SC Dahore Group SRL privind intenţia de cumpărare a terenului înregistrată sub nr. 45324/28.05.2025; Având în vedere Certificatul de Urbanism nr. 439/18.11.2025; Luând în considerare extrasul de CF nr. 50757 Reșița, nr. cad 50757; Văzând Autorizaţia de construire nr. 66/16.05.2016, precum şi procesul- verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 1/01.06.2016; Ținând cont de Certificatul de atestare fiscală nr. 98691/19.11.2025; Având în vedere Inventarul bunurilor de natura mijloacelor fixe care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Reşiţa conform prevederilor OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ; În baza Raportului de evaluare nr. 88432/17.10.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafaţă de 47 mp, identificat în CF nr. 50757 Reșița; Având în vedere HCL nr. 567/30.10.2025 privind aprobarea trecerii din domeniul public în domeniul privat al municipiului Reşiţa, a imobilului teren în suprafță de 47 mp, situat administrativ în municipiul Reşiţa, Bd. Republicii nr. 24, identificat în CF nr. 50757, nr. cad. 50757, completarea cu această poziţie a Anexei nr. 22 la Inventarul bunurilor de natura mijloacelor fixe care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Reşiţa; Văzând Ordinul nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; Conform prevederilor art. 555 şi urm. şi art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil; În temeiul art.108 lit. e), art. 129 alin. 2 lit. c) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196 alin. 1, lit. a), art. 197 alin. 1 şi alin. 2, art. 199 alin. | şi alin. 2, art. 243 alin. 1 lit. a)art. 354 şi art. 364 alin. 1 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. HOTĂRĂȘTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa ia act de Raportului de evaluare nr. 88432/17.10.2025 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafață de 47 mp, identificat în CF nr. 50757 Reşiţa, care devine document oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana autorizată Potocean DIRECŢIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT Adresa: Petru Maior nr.2. Tel./Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniuteiprimariaresita.ro JUDEŢUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL. REŞIŢA CONSILIUL. LOCAL REŞIŢA a 200 e i Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea menţiunilor, a datelor, a calculelor, a preţurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naţionale în vigoare. Art. 2 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa, își însuşeşte valoarea de piaţă a terenului în suprafață de 47 mp, identificat în CF nr. 50757 Reşiţa, conform Raportului de evaluare nr. 88432/17.10.2025, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. 3 — (1) Se aprobă vânzarea terenului în suprafaţă de 47 mp, identificat în CF nr. 50757 Reşiţa, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reşiţa, B-dul Republicii, nr. 24, către SC Dahore Group SRL la preţul 2.444 euro, conform Raportului de evaluare nr. 88432/17.10.2025 întocmit de către evaluator autorizat Potocean Dorel. TVA se calculează în conformitate cu prevederile legale. (2) Plata se va efectua în lei, la cursul BNR din ziua plăţii. Art, 4 - Se împuterniceşte primarul municipiului Reșița, domnul loan Popa, să semneze contractul de vânzare-cumpărare. Art. 5- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredințează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat. Art. 6 - Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către SC Dahore Group SRL. Art. 7- Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării. Art. 8 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului -Judeţul Caraş-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, Finanțe-Contabilitate, Resurse Umane; - SC Dahore Group SRL. PREȘEDINTE DE SEDINŢĂ, / A DINU GĂBRIEL | : ] z ie = / DIRECȚIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT Adresa: Petru Maior ar.2, Tel/Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniul primariaresita.ro “inistrarea Domeniului Public şi Priva: ai Municipiului Reşiţa ANENĂ 46 HCL MC ji daă ta TE NR. IF. ol _____edlet5) Valoarea de piata Proprietate imobiliara de tp: Teren intravilan Adresa: Resita, CF 50757 Cad 50757 Suprafata teren: 47 Luna si anul elaborarii: 16.10.2025 Client: PRIMARIA RESITA Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar solicitare prestari servicii 86608/13.10.2025 E/aborator: îng. Potocean Dorel ELEBM,EPIEIF Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, (7 fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al Primariei Resita si al evaluatorului Potocean Dorel Vasile ZENTARE Confidential Page 1 CUPRINS 1 Generalitati 1.1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 tpotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa 1 Verificarea documentatiilor 6 Etapali Inspectia la fata locului 7 Etapa III Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa 2 Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului CUPRINS Confidential Page 2 1 Generalitati: 1.1 Daia evaluarii: Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data la care 16.10.2025 sunt valabile concluziile lucrarii de evaluare respectiv: Cursul valuatr la data 16.10.2025 1 EUR= 5.0884 ___|LEI 2.2.Clieni: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESIȚA in calitate de dient: PRIMARIA RESITA 12.3 Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA 2 Rezumatul evaluarii: 8. Istoria evaluarii acelorasi bunuri. |._1JEvaluare la data de: _|nu se cunoaste. intocmita de EI ] ] | [ 3 Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evaluarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluarii imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrul ranortului. prin utilizarea, urmatoarelor metode: metodeda costuritor de inlocuire, metoda capitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata. 4 Ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit la cererea dientului, ca urmare a solicitarii acestuia. Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblul sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre dient, in alte secui sect cel pentru care a fost eleborat si nu pia fi dat ii a ba; e di ic al ni lor r eval alutul duri nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezentate in raportul de evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, care ar avea ca efect o valoare diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-I- si a-ll-a ale procedurii de lucru ee al erei „n cadrul evaluarii de fata | nu s-au efectuat studii geotehnice ale terenului proprietatii si respectiv_|, nu au fost expertizate cladirile din punctul de vedere al structurii de rezistenta, considerand actele, datele si documentatiile puse la dispozitie de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. Relativ la problemele de mediu se apreciaza ca bunurile, evaluate individual, sunt in concordanta cu reglementarile privind mediul inconjurator si raportul de evaluare s-a intocmit In ipoteza ca nu exista contaminare. Se presupune ca se pot obtine sau reinnoi toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte aprobari necesare pentru orica Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele_si nu exista nici o servitute. Se presupune ca proprietatea evaluata este conforma cu toate reglementarile_si restrictiile urbanistice In baza actelor, datelor si documentatiilor puse la dispozitie de catre dient, bunurile au fost considerate, in procesul evaluarii, ca fiind Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate. Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele proprietatii. RIAA, A X: „7 AS TEXT Raport Confidential 5 Etapa I: verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezentei lucarari este: Teren intravilan Bunul propus: Terenul aferent proprietatii : 47 Imp Utilizare: Teren imprejmuit. Adresa: Resita, CF 50757 Cad 50757 Document de proprietate ( dupa caz): CF 50757 RESITA- Proprietar actual: MUNICIPIUL RESITA-Domeniul public CF / Numar cadastral: CF 50757 RESITA- Au fost puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 50757 REȘITA- Carte funclara/Documentatie cadastrala: CF/nr.cad, _ |Cad 50757] [ Releveul bunului imobil ( planuri, desene): DA Releveu cadastral în urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se poate trece la etapa urmatoare de elaborare a 6 Etapa II: Inspectia la fata locului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu clientul. Rezultatele inspectiei la fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei", Anexa 2 "Fisa de “mregistrare caracteristici teren" si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat" z, Prezentarea locatiei: Proprietatea supusa evaluarii este situata intr-o zona centrala, la bulevard. In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale dar si institutii si parcuri, spati comerciale, Proprietatea imobiliara evaluata se afla intr- o zona cu spatii rezidentiale, spatii comerciale la parter de bloc. Accesul se face printr-o strada asfaltata cu locuri de parcare . Prezentarea problemelor de mediu: - nu este cazul Situatia utilizarii actuale; Teren imprejmult. Date de piata si sursele lor: - publicatii de specialitate si adrese internet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de client ( releveu, adresa, tip în urma vizualizarii proprietatii, se considera ca bunurile indeplinesc conditiite de a fi admise in garantie si se poate trece ia etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. / TEXT Raport Confidentiat Page 4 7 Etape III: Evaluarea propriu zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare il constituie „principiul celei mai bune utilizări” , care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare în prezent, pastrandu-i utilitatea. Condiţiile avute in vedere !a analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: permisibila legal posibila fizic fezabila financiar maxim productiva Permisa legal - in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere. Fizic posibila - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geotogica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utilităţilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţilor cum ar fi: clădiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptata de investitori pe piața atunci utilizarea este fezabila. Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare aziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piaţa pentru acea utilizare. In conformitate cu elementele identificate in cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinaţia actuala. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: * -utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. * -raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unul bun, relativ ia cererea pentru el. * -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziţiona bunuri sau servici cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influențează, inchirierii, din aceasta cauza se va determina un cost de inlocuire net si o valoare de Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obţine imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrucţie : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de ia data evaluării, o copie(o replică exactă) a clădirii «valuate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile clădirii evaluate. -costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmciie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziţionează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influenţează puternic proprietatea. Una din premisele de baza ale abordării investitionale este relaţia direct proporţionala dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament in evaluare. Principiul abordării previzionale este fundamental pentm acest gen de metode. Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare al proprietăţii. Câştigul luat in considerare este in mod curent cel prognozat pentm anul următor. Capitalizarea directa se bazeaza pe venitul bmt potential, venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau dădiri. TEXT Raport Confidential Page 5 Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăţi comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vpeoperatorai / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). In condiții normale de pe piaţa se anticipează obținerea unui profit datorat fie creşterii veniturilor rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia. Argumentele care susţin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode sunt de natura previzionala si de anticipare a schimbării: m Valoarea si venitul ce s-ar obtine prin inchirierea proprietăţii se pot aprecia prin substituire cu alte proprietăţi similare la care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; m Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii la finele perioadei de investiţie . Abordarea prin comparatii de piata În abordarea prin comparaţia directă se urmăreşte estimarea valorii proprietăţii imobillare prin analiza pieţei pentru proprietăţi similare şi prin compararea acestor proprietăţi cu proprietatea supusă evaluării. În metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă este estimată prin compararea proprietăţii imobiliare cu proprietăţi similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare , ori sunt contractate. In cazul de fata pe piata imobiliara nu s-au identificat tranzactii pentru proprietati similare suficiente si in consecinta s-au utilizat propunerile de vanzare Prin aplicarea acestor metode [...]