HCL 352/2024 Reșița adoptată

JUDEŢUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REŞIŢA CONSILIUL LOCAL REȘIȚA HOTĂRÂREA NR. 352 DIN 30.07.2024 privind aprobarea vânzării terenului în suprafaţă de 57 mp din totalul de 152 mp, identificat în CF nr. 47762 Reșița, nr. cad 47762, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în Reşiţa, Str. Cloşca, către Stancu Petru Marius și soția Ișfan Mihaela Cristina, proprietarii construcției edificate pe acest teren Consiliul Local al municipiului Reşiţa, întrunit în şedinţa ordinară din data de 30.07.2024; Văzând Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reşiţa nr. 63575 din 19.07.2024 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 63576 din 19.07.2024, precum si rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului Local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 63971/22.07.2024; Luând în considerare extrasul de CF nr. 47762 Reșița, nr. cad. 47762; Ținând cont de cererea înregistrată sub nr. 12555/13.02.2024, prin care domnul Stancu Petru Marius solicită cumpărarea terenului în suprafaţă de 57 mp, identificat în CF nr. 47762 Reşiţa, nr. cad. 47762; Având în vedere inventarul bunurilor de natura mijloacelor fixe care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Reşiţa conform prevederilor OUG nr. 57/2019 privind Codul administrative; Având în vedere Certificatul de Urbanism nr. 229/19.07.2024; În baza Raportului de evaluare nr. 61887/15.07.2024 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, pentru evaluarea terenului în suprafaţă de 57 mp, identificat în CF nr. 47762 Reşiţa; Văzând H.C.L. nr. 422/29.11.2018 privind vânzarea terenurilor din domeniul privat al municipiului Reşiţa, concesionate, ocupate de construcţii proprietatea unor persoane fizice şi juridice; Văzând Ordinul nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie și înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; Contorm prevederilor art. 555 şi urm. şi art. 876 şi urm. din Noul Cod Civil; În temeiul art.108 lit. e), art. 129 alin. 2 lit. c) coroborat cu alin. 6 lit. b), art. 139 alin. 2, art. 196 alin. 1, lit. a), art. 197 alin. 1 şi alin. 2, art. 199 alin. 1 şi alin. 2, art. 243 alin. 1 lit. a)art. 354 şi art. 364 alin. 1 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. HOTĂRĂȘTE: Art. 1 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa ia act de Raportului de evaluare nr. 61887/15.07.2024 întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru evaluarea terenului în suprafaţă de 57 mp din totalul de 152 mp, identificat în CF nr. 47762 Reşiţa, nr. cad 47762, care devine document oficial certificat prin ştampile şi semnături şi care produce efecte juridice, fapt pentru care persoana autorizată Potocean Dorel Vasile, răspunde personal, după caz administrativ, civil şi penal pentru exactitatea menţiunilor, a datelor, a calculelor, a preţurilor cuprinse în acesta şi pentru respectarea întocmai a actelor normative naționale în vigoare. “DIRECȚIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT Adresa: Petru Maior nr.2, Tel./fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniu(dprimariaresita.ro JUDEȚUL CARAȘ-SEVERIN MUNICIPIUL. REȘIȚA CONSILIUL LOCAL REŞIŢA Art. 2 - Consiliul Local al municipiului Reşiţa, își însuşește valoarea de piaţă a terenului în suprafață de 57 mp din totalul de 152 mp, identificat în CF nr. 47762 Reşiţa, nr. cad. 47762, conform Raportului de evaluare nr. 61887/15.07.2024, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel, raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre; Art. 3 — (1) Se aprobă vânzarea terenului în suprafaţă de 57 mp din totalul de 152 mp, identificat în CF nr. 47762 Reşiţa, nr. cad. 47762, proprietate privată a municipiului Reşiţa, situat administrativ în loc. Reşiţa, Str. Cloşca, judeţ Caraș Severin, către Stancu Petru Marius şi soţia Ișfan Mihaela Cristina, proprietarii construcţiei edificate pe acest teren, la preţul de 4.275 euro, conform raportului de evaluare nr. 61887/15.07.2024, întocmit de către evaluator autorizat Potocean Dorel. TVA se calculează în conformitate cu prevederile legale. (2) Plata se va efectua în lei, la cursul BNR din ziua plății. „Art, 4 - Se împuterniceşte primarul municipiului Reșița, domnul loan Popa, să semneze contractul de vânzare în formă autentică; Art. 5- Cu ducerea la îndeplinire a prezentei se încredințează Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat. Art. 6- Cheltuielile aferente punerii în aplicare a prezentei hotărâri vor fi suportate de către domnul Stancu Petru Marius și soţia Ișfan Mihaela Cristina; Art. 7 - Prezenta hotărâre intră în vigoare la data comunicării. Art. 8 - Prezenta hotărâre se comunică: - Primarului municipiului Reşiţa; - Prefectului şi Instituţiei Prefectului -Judeţul Caraş-Severin; - Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat; - Direcţiei Buget, Finanţe-Contabilitate, Resurse Umane; - Domnului Stancu Petru Marius și soției Işfan Mihaela Cristina. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, DINU GABRIEL % >, [se] z > = CORNEL negii? ENE PD, =) e, 3 (CIA Sea E fa DIRECȚIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT Adresa: Petru Maior nr.2. TelsFaa: 0255220546, E-mail: patrimoniurieprimariaresila.ro ANExă PP A. Ap. 07 2004 Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public și Privat al Municipiului Reşiţa Ste. Petru Maior/nr. Emai!: patri INTRARE NR. 2, tel. fax: 0255-212483 Ziua (d L eri d RAPORT DE EVALUARE etate imobilara de Pa: tai de pila | Adresa: Resita, CF 47762, Str. Crisan, FN. Suprafata mp. : 57 din 152 Luna şi anul elaborarii: 12.07.2024 Client: PRIMARIA RESITA Destinataruli lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar contract prestari servicii; 61281/11.07.2024 Elaborator: îng. Potocean Dorel. ELEBM,.EPLEIF E Z fă Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabii al Primariei Resita si al evaluatorului Potocean Dore! Vasile ZENTARE Confidentia! Page 1 CUPRINS CUPRINS 1 Generalitati î.1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Tpotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa 1 Verificarea documentatiilor 6 Etapa II Inspectia ia fata locului 7 Etapa III Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa i Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului Confidential Page 2 1 Generalitati: 1.2 Data evaluarii: Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data la care! 12.07.2024 unt valabil iil rii de evaluare resnectiv: Cru valute a da e ceara 1 EUR= 4,9749 LEI 1.2.Client: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESITA in calitate de client: PRIMARIA RESITA 4.2 Destinatarul lucrarii; PRIMARIA RESITA 2 Rezumatul evaluarii: Nr Scopul evaluarii Obiectul evaluarii Valori rezultate crt| Produsul evaluat | Valori defalcate Denumire si Proprietar Vaioarea de piata identificare pe scurt a (Ypp) bunurilor evaluate EUR | LEI | LEE A, Rezumatul evaluarii actirale, la data de: | 12.07.2024 ii MUNICIPIUL Teren RESITA- DOMENIUL în ge. PRIVAT. SI Ş Adresa: * Lai Resita, CF 47762, Str. Crisan, EN. £. Istoria evaluarii acelorasi bunuri 1|Evaiuare la data de:__|nu se cunoaste. ă intocmita de 1 3 Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evaluarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluari imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrul ranortului prin utilizarea urmatoarelor metode: metoda costurilor de inlocuire, metoda capitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata. 4 ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit la cererea clientului, ca urmare a solicitarii acestuia. Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblul sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre client, in alte scopuri ai cu pentru care a fost eleborat si nu poate fi dat publicitatii. a s-a ba: statutul juridic al bunurilor evaluate. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii econormici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezentate in raportul de evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, care ar avea ca efect o valoare diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-I-a si a-il-a ale procedurii de lucru pentru evaluare; In cadrul evaluarii de fata |_nu s-au efectuat studii geotehnice ale terenului proprietatii si respectiv], nu au fost expertizate cladirile din punctul de vedere al structurii de rezistenta, considerand actele, datele si documentatiile puse la dispozitie de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. Relativ la problemele de mediu se apreciaza ca bunurile, evaluate individual, sunt in concordanta cu reglementarile privind mediul inconjurator si raportul de evaluare s-a intocmit in ipoteza ca nu exista contaminare. Se presupune ca se pot obtine sau reinnoi toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte aprobari necesare pentru oricare Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele si nu exista nici o servitute. Se presupune ca proprietatea evaluata este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice. In baza actelor, datelor si documentatiilor puse la dispozitie de catre client, bunurile au fost considerate, in procesul evaluarii, ca fiind Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate, Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele proprietatii TEXT Raport Confidential Page 3 5 Etapa I! verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezentei lucarari este: Bunul propus: Teren Ciadire 47762-C1 si 47762-C2 nu fac obiectul actualei evaluari. Terenul aferent proprietatii : 57 mp _ Utilizare: Teren intravilan neimprejmuit Adresa: Resita, CF 47762, Str. Crisan, FN. Document de proprietate ( dupa caz): CF 47762 Cad 47762 Proprietar actual: MUNICIPIUL RESITA-DOMENIUL PRIVAT _ CF / Numar cadastral: CF 47762 Cad 47762 _ Au fost puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 47762 Cad 47762 Carte funciara/Documentatie cadastrala: CF/nr.cad, CF 47762 Cad 47762__ | Releveul bunului imobil ( planuri, desene): DA Releveu Cadastra! în urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se poate trece la etapa urmatoare de elaborare a 6 Etape ZI: Inspectia la fata locului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu clientul. Rezultateie inspectiei la fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei“, Anexa 2 "Fisa de - inregistrare caracteristici teren" si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat" Proprietatea supusa evaluarii este situata într-o zona centrala. In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale dar si institutii si spati comerciale Proprietatea imobiliara evaluata se afia la intersectia a doua strazi, Accesul se face printr-o strada pavata, Prezentarea problemelor de mediu: | - nu este cazul Situatia utilizarii actuale; - Teren intravilan neimprejmuit Date de piata si sussele lor: - publicatii de specialitate si adrese internet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de client ( releveu, adresa, tip în urma vizualizarii proprietatii, se considera ca bunurile indeplinesc conditiile de a fi admise in garantie si se poate trece ia etapa urmatoare - evaiuarea propriu zisa. TEXT Raport Confidentia! Page 4 7 Etapa HI: Evaluarea prooriu zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare il constituie „principiul celei mai bune utilizări” „ care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea, Condiţiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: = permisibila legal a posibila fizic m fezabila financiar m maxim productiva Permisa legal - in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permise de lege, El trebuie sa analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiite privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen iung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere. Fizic posibila - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utilităţilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţilor cum ar fi: clădiri cu regim inalt, subsolurile s.a, De asemenea, condiţiile fizice influențează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptata de investitori pe piaţa atunci utilizarea este fezabila. Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piata pentru acea utilizare. În conformitate cu elementele identificate in cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinaţia actuala. EVALUAREA PROPRIETAŢII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: = -utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. e -raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unui bun, relativ la cererea peniru el. * -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziţiona bunuri sau servicii cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influenţează. În zona se pot identifica proprietati similare ofertarii, ionarii in vederea inchirierii. din aceasta cauza se va determina un cost de inlocuire net si o valoare de capitalizare, Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obţine imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrucţie : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o copie(o replică exactă) a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile clădirii evaluate. -costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmcţie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziționează ca investiţii, iar din punct de vedere a! investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influenţează puternic proprietatea. Una din premisele de baza ale abordării investitionale este relaţia direct proporţionaia dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare. Principiul abordării previzionale este fundamental! pentm acest gen de metode. Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare al proprietăţii. Câştigul luat in considerare este in mod curent cel prognozat pentm anul următor. Capitalizarea directa se bazeaza pe venitul bmt potential, venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau cl TEXT Rapori Confidential Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăți comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vaesoperationai / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). In condiţii normale de pe piaţa se anticipează obţinerea unui profit datorat fie creşterii veniturilor rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia. Argumeniele care susţin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode suni de natura previzionala si de anticipare a schimbării: m Valoarea si venitul ce s-ar obţine prin inchirierea proprietăţii se pot aprecia prin substituire cu alte proprietăţi similare la care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; a Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii la finele perioadei de investiţie . Abordarea prin comparatii de piata In abordarea prin comparaţia directă se urmăreşte estimarea valorii pr [...]