HCL 187/2018 Lugoj adoptată

AVEA 24 Hei 930510 Al Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L Evaluări şi Consultanţă ANEVAR! ga ADA i? h el: 0372 72 Fax: 0371 609 195 GLOBAL AUTORIZATIA 0303 Mubil: 0722 247 91| E-mail: nicolae.gradinaruâgmail.com ISO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCȚII i ÎN SUPRAFAȚĂ DE 350 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 401955 LUGOJ Cartier: Eftimie Murgu Str. Iuliu Maniu nr. 28 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: IVANOVICI RINALDO RAIMOND August 2018 Raport de evaluare - SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE NR, 88/10.09.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 401955 PROPRIETAR (1) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. IULIU MANIU NR. 28 Cartier Eftimie Murgu PROPRIETAR (1) IVANOVICI RINALDO RAIMOND CONSTRUCŢIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEI : 22.08.2018 DATA RAPORTULUI: 28.08.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ SUPRAFATĂ TEREN: 350 mp SUPRAFATA CONSTRUCTIEI: 107 mp (casa zip parter) REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil | | Suprafaţa | Valoare unitara ] Valoare totală _] mp___| EURO. LEI | EURO |] LEI | | Teren intravilan Curți | 350mp | 11,20€/mp | 51,99iei/mp | 3.920 18.197 | | Construcţii CF 401955 | NOTĂ: e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conține T.VA. + Valoarea de piaţă a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Ec. Grădinaru Nicol Evaluator autorizat de p prizee țzimobiliare și întreprinderi Membru AM i Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINŢĂ maneca oaREzcEETE anetaneenaneartea 4 1.1. Identi, A îcarea evaluatorului șia a compăletițe acestuia mnananana nenea aa ea eneneaaoeea ananas aaa sua 4 1.2. 1.3. 14, 1.5, 16. 1.7. 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... 1.9. Ipoteze şi ipoteze Speciale... anna 1.10. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare. ...... 1.41. Declararea conformităţii evaluării cu SEV... 1.12. Descrierea raportului, „ma, 2. PREZENTAREA DATELOR. „aaa EDEA 2.1. Identificarea proprietății imobiliare 2.2. Date despre localitate zonă şi vecinătate. 2.3. Descrierea proprietății iMObiliare........ nana aaa 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE 3.1. Definirea pieţei specifice. ......... aaa, 3.2. Analiza cererii. aaa 3.3. Analiza ofertei nea 3.4. Echilibrul pieței... aa, 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI. seste 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber. 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat construit 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII 5.1. Evaluare terenurilor 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţie directe 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII. LE: putorizae (Sa FĂ unuia : „udate. 32963 zu 2048 +5) su Ss x / zu 37 7. bagi Pagina 2 Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele şi ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul și niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnaţii, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experiență semnificativă în domeniu, avem competență în evaluarea pe piaţa proprietăţilor imobiliare, cunoaştem şi punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: 1. Afirmațiile declarate de noi și cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o în luna august 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele și concluziile speciale menționate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcție de opinia noastră estimând o valoare obiectivă și imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoștințele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanție referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii dețin calificarea şi competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părţile interesate în Tabloul Asociaţiei (hitp:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reţinut, întotdeauna şi integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client și/sau utilizatorul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ec. Grădinaru Ni Evaluator autorizat de pr Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 1.1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L.. a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării și prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesității de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calității este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” și Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR. EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declarației de mai sus.: 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al! drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum și din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparţin domeniului public şi privat a! municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcţionează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, deconcentrării serviciilor publice, eligibilității autorităţilor administraţiei publice locale, legalităţii și al consultării cetățenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza și în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât față de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 4.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piață a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 104 din 31.05 2018 ”Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos , așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr.104 din 31.05 2918. 14. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință curţi construcții, situat în municipiul Lugoj, judeţul Timiş, str. luliu Maniu nr. 28, Cartier Eftimie Murgu. Suprafaţa terenului este de 350 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrăsului de carte funciară nr. 401955 şi a fost concesionat pe perioada existenței construcției, începând £ domnului Ivanovici Rinaldo Raimond. E pet Pe teren se află o casa familială tip parter, în suprafață construită de 107 mg Clădiostu obiectul evaluării. 3 GA E Li veti An 20415 a) 0 See [Ace 74 ara ANN Pagina 4 | Raport de evaluare TE Tipul valorii îi În prezentul raport se urmărește estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent și fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei și nu conțin T.V.A. . e SEV 101 Termeni de referinţă ai evaluării ; e SEV' 102 Implementare; e SEV103 Raportare; . . 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii august 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 22.08 2018- 31.08 2018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6416 lei, din data de 28.08.2018. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării [ Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL | | drepturile de proprietate asupra nr.104 din 31.05 2018, planul de amplasament, contractul de | bunurilor imobile | concesiune Inspecţia a fost executată la data de 22.08.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L,., | - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj ai Inspecţia proprietăţilor imobiliare | Limitări i | Nu este cazul 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate - adresă, planuri de amplasament; > Informaţii privind situația juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către client — extrase de carte funciară; > Planuri, schiţe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă şi localizare; Date privind piața imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanţi pe piaţa specifică și din mass-media de specialitate; > Date specifice din manualele și cărțile de specialitate; A > Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de : > Date despre preţuri, chirii (arende), grad de neocupare și rate PA analişti de piaţă recunoscuţi, alte analize și opinii publicate. vYV Raport de evaluare Surse bibliografice: Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR); Ordonanţa Guvernului nr. 24/20] 1 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor; Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea 1 cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente și materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva și biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile şi documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenței și a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nu aveau cunoştinţă. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. VvvyY YYvyvyYv 1.9. ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. ă Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: * Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât şi a terenului este bun și marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii; Informaţiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateţei lor; e Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; * Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor și restricţiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; Situaţia actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea (ea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; - * Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de eval lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; CA * Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-au avut dand)? ilă şi existenţa altor informaţii, de care evaluatorii nu avea cunoşlință; ul pe 2045 $/ * x-EpE aia, Padina 5 m Rapori de evaluare e Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, condiţiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment dat; » S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menține şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. ipoteze speciale: e Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanță, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfe| de înțelegeri în prealabil; e Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport; » Clădirea nu face [...]