HCL 185/2018 Lugoj adoptată

ANEXĂ 24 Mel [95/2510 20% Ri poe poti S.C. EXPERTUS S.R.L. Evaluări şi Consultanţă AN EV AR: Timişoara. Aleea Creaţie nr. 9 Tel: 0372 721 643 a TETIERE aaa Fax: 0371 609 195 CLOBAL AUTORIZATIA 0303 j Mobil: 0722 247 911 | E-mail: nicolae. gradinaru dgmail.com ISO 900 1:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII _ ÎN SUPRAFAȚĂ DE 403 MP INSCRIS ÎN C.F. 406416 LUGOJ Cartier: M. Ap. N. Str. Timişorii nr. EN Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: [persoană fizică] August 2018 Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE NR. 92/10.09.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 406416 PROPRIETAR (|) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. TIMIŞORII ZONA P.U.Z. M.Ap.N. PROPRIETAR (1) [persoană fizică] CONSTRUCTIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECȚIEI : 22.08.2018 G DATA RAPORTULUL: 28.08.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ SUPRAFATĂ TEREN: 403 mp SUPRAFATA CONSTRUCȚIEI: 2/8 mp suprafaţă desfășurată ( casa tip P+1E) REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil | Suprafaţa |__ Valoare unitara _] _ Valoare totală ] mp EURO | LEI |__EURO__| LEI ] Teren intravilan Curți | 403 mp | 24,70€/mp | 114,65lei/mp | 9.954 | 46.203 | Construcţii CF 406416 | Noră: e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conține T.V.A. e Valoarea de piaţă a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare și bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimația nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta A. Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare și întreprinderi A ta |, musstat Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ ocncenascenastacesesmeesoeeazeeezanzseea „neenaaaeaaazeanaosanevrneazazese 4 1.1. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia... anna nene nenea en eaaaae 4 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi... nnnnenonenenneneeineea nenea 4 1.3. Scopul evaluării... eee nenenennenenanenn enma eee enenaanenaneoenaenanenerenenaneeae eneararanaaee 4 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării 1.5. Tipul valorii 1.6. Data evaluării nn ene nenea cenea en eenenanenonenennenenanenen oa nanaaonaen nenea enane amana nenea nenoenannennennen 5 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ..........mancncnennecnenceee ne neneoaennannonanenanna oare 5 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea .............mcncenaa neoane neneeeeeaaeeezen cena 5 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale... enma enneanaea unea anae nana neaaeaneaee 6 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. .........cecneneaeocecee PET EEE IEEE 7 1.1i. Declararea conformităţii evaluării cu SEV..........cneo anna eneeenenoneaen cancan aceea rea enenetae 7 1.12. Descrierea raportului, cacao mean nana en nenenen anna aaa neaeeeenana aaa nana anaaeaeaee 7 2. PREZENTAREA DATELOR.. EESEza eu omtatesenenenee sanse 8 2.1. Identificarea proprietății imobiliare ... 2.2. Date despre localitate zonă şi vecinătate. manea nenea neeeneeananeneneaaneaae eee 8 2.3. Descrierea proprietății imobiliare... nenea enanenconne nenea nene enonenene nenea nnoraenanenee 3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE 3.1. Definirea pieței specifice. 3.2. Analiza cererii, „mec ennen anno nenea cee nenea nenea nnneaa 3.3. Analiza ofertei... eee enena neam naeneaaennanaaa nn aeneaaa 3.4. Echilibrul pieței... . 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE v: TILIZĂRI.. 1.]. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU ...... . 1.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber... eee onaeae nenea eaaa aa naarazaze 1.3. Analiza CMBU a terenului considerat CONStruit mananca n enonne neoane eaaaaeea 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII . 5.1. Evaluare terenurilor 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII cnc eaanananonavaenenaneesoase 18 Pagina 2 Raport de evaiuare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Srandardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele şi ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relație particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnații, în calitate de elaboratori, ne asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experiență semnificativă în domeniu, avem competenţă în evaluarea pe piaţa proprietăților imobiliare, cunoaştem și punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoştinţă de cauză şi cu bună credință că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii și date considerate de către evaluatori ca fiind âdevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o în luna august 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile și concluziile noastre profesionale personale, imparțiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă și imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoştinţele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistenţă profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei)). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut seama de prevederile legale, de prețurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele şi informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reţinut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezulțatele evidențiate. Raportul se va transmite în format electronic către client şi/sau utilizatorul desemnat şi în format litri în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANE ația tr. 12963 UD N ş ; N Ec. Cruel Evaluator autorizat d proprietă a) |iare și întreprinderi Membru Ls: Ag lia nr, 12964 SI) ua Sar / SĂ e (Să E = Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 1.1. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporatii cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm câ avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calității este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEV AR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin, intermediul evaluatorilor autorizaţi ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnați Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client și utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparţin domeniului public și privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligațiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează și funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, deconcentrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităților administraţiei publice locale, legalităţii şi al consultării cetățenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 104 din 31.05 2018 »Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piață a imobilului descris mai jos , așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr.104 din 31.05 2018. 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării ţii, situat în Tica Nr se 20 ] Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință cuzi-și municipiul Lugoj județul Timiș, str. Timişorii, P.U.Z. M.Ap.N. Suprafaţa terenului 85 de subiect se află în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, conform extrasului de carl?i şi a fost concesionat pe o perioada de 49 de ani, începând cu data de 01.Î1 2011, pentru:eo de locuit domnului [persoană fizică]. az Raport de evaluare Pe teren se află o casa familială tip P+1E, în suprafaţă construită de 109 mp, suprafaţă desfășurată de 218mp. Clădirea nu face obiectul evaluării. 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmărește estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piață, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent şi fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanţă cu: SEV 101 Termeni de referință ai evaluării ; SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conțin T.V.A. . . . . ss e 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii august 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 22.08 2018- 31.08 2018, la un curs valutar de | Euro = 4,6416 lei, din data de 28.08.2018. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării | Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziţia evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL | drepturile de proprietate asupra nr.104 din 31.05 2018, planul de amplasament, contractul de | bunurilor imobile concesiune | Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 22.08.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L., L_ - Ing. Mazilu Dine! din partea Primăriei municipiului Lugoj | | Limitări Nu este cazul 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate - adresă, planuri de amplasament; > Informaţii privind situaţia juridică a proprietății puse la dispoziţie de către client — exzrase de carte funciară: > Planuri, schițe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente și informații au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informațiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă şi localizare; Date privind piața imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actuălizate cu informaţii de la participanţi pe piaţa specifică şi din mass-med/a|de specialitate; Date specifice din manualele şi cărțile de specialitate; - = Date despie cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de da legi et; Date despre prețuri, chirii (arende), grad de neocupare și rate de că e principalii analişti de piaţă recunoscuți, alte analize şi opinii publicate, Ă COqg 3, z) vvyY vYyY Raport de evaluare Surse bibliografice: > Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR); > Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor; > Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea î cu intrare în vigoare în 19.04.2013. > Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; > Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; > Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; > Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile şi documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenței şi a altor informaţii sau documenie de care evaluatorii nu aveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu își asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. 1.9. ipoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și ipoteze speciale de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze. e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât şi a terenului este bun şi marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă și o administrare competentă a proprietății; Informaţiile furnizate de către terți sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanții asupra acurateţei lor; e Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte, Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine despre proprietate; e Nus-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; e Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului sau structurii, care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricțiilor urbanistice de zonare și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; + În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; e "Totuși, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; e Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de eva a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valoril [...]