HCL 183/2018 Lugoj adoptată

AVEA 24 Hey 6345.10 Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L Evaluări şi Consultanţă AN EV, TAR" Timişoara. Aleea Creaţie nr. 9 Tel: 0372 721 643 ( )B Îi Fax: 0371 609 195 GLOBAL AUTORIZATIA 0303 : Mobil: 0722 247 9 | j E-mail: nicolae.gradinaru gmail.com 1SO 9001:2008 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII ÎN SUPRAFA ȚĂ DE 466 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 406474 LUGOJ Cartier: M. Ap. N. Str. Timişorii nr. EN Beneficiar: PRIMĂRLA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: [persoană fizică] şi FILIPECZ-INISCONI LOREDANA-MINODORA August 2018 Raport de evuluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE NR. 94/10.09.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 406474 PROPRIETAR (|): PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. TIMIȘORII ZONA P.UZ. M.Ap.N. PROPRIETAR () [persoană fizică] și FILIPECZ INISCONI CONSTRUCŢIE: LOREDANA MINODORA CLIENT; PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECȚIEL : 22.08.2018 DATA RAPORTULUL: 28.08.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ SUPRAFATĂ TEREN: 466 mp SUPRAFAŢA CONSTRUCŢIEI: 183mp(casatip parter) REZULTATUL EVALUĂRII: Imobil _ | Suprafaţa Valoare unitară ___| Valoare totală __ a _ mp EURO LEI EURO | LEI Teren intravilan Curți | , | Construcţii CF 406474 466 mp 25,00€/mp | 116,04lei/mp | 11.650 ] „54.075 NOTĂ: e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.V.A. e Valoarea de piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR, legitimaţia nr. 12963 Ec. Grădinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăţi Membru ANEV AAek Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINŢĂ ERIE Ea RET EI 4 1], Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia .... nm aeneeeeecce none 4 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi „m.m. eee 4 1.3. Scopul evaluării „cancan ananas eee 4 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării 1.5. Tipul valorii 1.6. Data evaluării 17. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării... accente 5 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea... acneea 5 1.9. Ipoteze și ipoteze Speciale... neoane 6 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare, ....... cnc 7 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV........nceneeneeaa cecene 7 1.12. Descrierea raportului, „noa 7 2. PREZENTAREA DATELOR... 2.1. Identificarea proprietăţii imobiliare .... 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate... 8 2.3. Descrierea proprietății imobiliare ........ mananca eee aaa 9 3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE Zi 3.1. Definirea pieței specifice. .......macnnnoenen acneea eee neon . am Il 3.2. Analiza Cereri, cnc aaa 1 3.3. Analiza ofertei nn N 3.4. Echilibrul pieței nn IN! 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI... 12 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU ........ aceata 12 4.2, 4.3. 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII mmaaaaaenaaszaeee SR 5.1. Evaluare terenurilor 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII....nnoosaastseaa SEEEsesEI aasaae 18 / Ş Peart a Lă 17 SRADMAUNIcOr,. Legi. 4 PA 12063 (a 4 Vali 20,8 Py 00 IONII a Pagina 2 > Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 și cu ipotezele și ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnaţii, în calitate de elaboratori, ne asum resporisabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competență în evaluarea pe piaţa proprietăţilor imobiliare, cunoaștem și punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, suntem membrii ANEVAR, asociație de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acţionând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoştinţă de cauză și cu bună credință că: 1. Afirmațiile declarate de noi și cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate și corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o în luna august 2018. 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menționate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza clientului în funcție de opinia noastră estimând o valoare obiectivă şi imparțială . 5. Analizele, opiniile și concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoștințele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factori de mediu etc., care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ţinut seama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului, precum și de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client și/sau utilizatorul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizaj oprietăţi imobiliare şi bunuri mobile ia nr. 12963 Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINȚĂ 1.1. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată în anul 2005, cu sediul în Timişoara, Aleea Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L., este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor, așa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calității este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, *Evaluări de bunuri mobile” şi Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR, cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE și GRĂDINARU NICOLETA, conform declarației de mai sus. 1.2. Identificarea clientului şi a oricăror aiți utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client și utilizator desemnat. Municipiul Lugaj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public, are capacitate juridică deplină și posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public și privat al municipiului Lugoj, precum și drepturile și obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcționează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilității autorităților administrației publice locale, legalităţii și al consultării cetăţenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autoritățile administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă și Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât faţă de client și utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 104 din 31.05 2018 "Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piață a imobilului descris mai jos , aşa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr.104 din 31.05 2018. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosinţă curți OASTE Neții=situat în municipiul Lugoj județul Timiş str. Timișorii P.U.Z. M.Ap.N. Suprafaţa terenului eş rii subiect se află în proprietatea Municipiului Lugoj, conform extrasului de carte funoigt Șă ri f Ash a fost concesionat pe o perioada de 49 de ani, începând cu data de 01.05 2012, pentru con fireşi case d locuil domnului [persoană fizică] şi doamnei Filipecz Inisconi Loredana Minodorâ ez ala) a ra S) ăn „A E] | sira 4 Raport de evaluare Pe teren se află o casa familială tip parter, în suprafață construită de 183 mp. Clădirea nu face obiectul evaluării. 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmăreşte estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general, valoarea de piață, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărâi și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 101 Termeni de referinţă ai evaluării ; SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei și nu conțin T.V.A. . 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii august 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare și valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 22.08 2018- 31.08 2018, la un curs valutar de 1 Euro = 4,6416 lei, din data de 28.08.2018. 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-au pus la dispoziția evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL drepturile de proprietate asupra | nr.104 din 31.05 2018, planul de amplasament, contractul de bunurilor imobile concesiune | Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 22.08.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L., _ - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj Limitări Nu este cazul 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate - adresă, planuri de amplasament; > Informaţii privind situaţia juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către client — exrrase de carte funciară; > Planuri, schiţe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate. Informaţii colectate de evaluator: Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localizare; Date privind piața imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului, actualizate cu informaţii de la participanți pe piaţa specifică şi din mass-media de specialitate; Date specifice din manualele și cărțile de specialitate; - Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date Date. despre.preţuri, chirii (arende), grad de neocupare Şi rate de ca ai analişti de piaţă recunoscuţi, alte analize și opinii publicate. LE. dee Yyy!, V.v Rn VISE Raport de evaluare Surse bibliografice: Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR); Ordonanţa Guvernului nr..24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor; Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/11.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.2013, partea 1 cu intrare în vigoare în 19.04.2013. Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018; Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică; Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR; Arhiva și biblioteca personală a evaluatorilor. Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenței şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nu aveau cunoştinţă. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu îşi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte. v vyv vvvyYv 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea pfezentului raport de evaluare sunt următoarele: Iporeze. e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către beneficiarul raportului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât și a terenului este bun și marketabil; Se presupune o stăpânire responsabilă și o administrare competentă a proprietăţii; Informaţiile furnizate de către terţi sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanţii asupra acurateței lor; e “Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile și materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate; Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului ; + Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor și restricţiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport; e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport; + În afara cazurilor descrise în acest raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății; e Totuşi, evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor; . Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de aie utilizate Și a a valorii activiilui în condiţiile tipului valorii selectate; e Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; Raport de evaluare * Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piaţa, condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment dat; - e S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menține şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări, care pot să apară în perioada următoare. ipoteze speciale: e Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanță, sau să depună mărturie în instanță, referitor la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil; e Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi [...]