HCL 184/2018 Lugoj adoptată

ANEXĂ A Hel Iu 5.10. 016 aci lili ial S.C. EXPERTUS S.R.L. Evaluari şi Consultancă Ei Timişoara. Aleea Creaţie nr. 9 ANEVAR el 037 PI 6 Mobil: 0722 247911 E-mail: nicolae.gradinaru gmail.com [SO 4001-2008 AUTORIZA LA U303 RAPORT DE EVALUARE ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII _ ÎN SUPRAFAȚĂ DE 393 MP INSCRIS IN C.F. 404861 LUGOJ Cartier: Eftimie Murgu Str. Vasile Goldiș nr. 19 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcție: [persoană fizică] şi soția August 2018 Raport dv evuluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE NR. 89:10.09.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 404861 PROPRIETAR (|): PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. VASILE GOLDIS NR. 19. Cartier Eftimie Murgu PROPRIETAR (1) TORGOVAN FLORIN SI SOȚIA CONSTRUCȚIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECȚIEL: 22.08.2018 DATA RAPORTULUI: 28.08.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ ză SUPRAFAȚĂ TEREN: 393 mp SUPRAFATA CONSTRUCŢIEI: (casatip P+I) REZULTATUL EVALUĂRII: (E ră Imobil | Suprafaţă | Valoare unitara | Valoare totală ] mp ELRO LEI EURO LEI Teren intravilan Curți 393 mp | 11.20€'mp | 51.99lei/mp 4.402 | 20.432 Construcţii CE 404861 | | AOTĂ: » Valuureu esiimură in prezentul ruport de evaluare nu conţine T.V.A. » Valoarea de piaţă a fost exprimută ţindnd seamu exclusiv de ipotezele şi ipotezele speciale din prezentul raport. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANEVAR. legitimaţia nr. 12963 Ec. Grâdinaru Nicoleta Evaluator autorizat de proprietăți imobiliare şi intreprinderi Membru AN a itimația nr. 12964 Oa: pai ai fpiuatnr sugi ce aa) CAD A) RUN a: d Ne "COLAg zi (Vata 2: 12963 gi U SA vs Ss Pagina 1 Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ «... 1.4. Identificarea evaluutorului şi a competenţei acestuia ........aceceaeeeaacaceecaere Sara aaa E cane 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați 59. > ASCODULEVOL ULEI esa 30 ae aaa a ta alice aaa ape 00 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării ........„cnaeacoeroeaenenonecaonoeuaeaa 4095: TUN SILOTIE sape E RE a 20 ala apa Ape E au ae a dacă :z 1.6. Data evaluării = 1.7. Documentarea necesară penru efectuarea evaluării... cenenaeaeaae cn oeraasenevaeaaeaeta anna 5 1.6. Natura şi sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea...........nnenceneeaneanaeoae nana nenceeoeeenaea 5 129. ApOLese ȘI ADOLEZeISDECEZIE cn son oana aa a a oale a i ae paza 6 1.10. Restricţii de utilizare, difuzare sau Publicare. caca onaonacoennaerenee anna nenoenaaraea oara 7 1.11. Declararea conformităţii evaluării cu SEV ......ncnnmoceonoeaeeoaeonoeneaoaee oo naanen aaa etapa aaaaaa 7 D480 o DESC LOPE UI POTOP a a pia aaa Era aa 2. PREZENTAREA DATELOR 2.1. Identificarea proprietăţii imobiliare ..........nnnnenoenannaenenacaa rapa eene aaa a ip ae) aaa 2.2. Date despre localitate zonă și vecinătate. .. 2.3. Descrierea proprietăţii imobiliare... momen oraaneaeeneneaea nene ana pana once 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE ses 10 3.1. Definirea pieței specifice. ........auconncoa nana aceeczenaontaeetnacaeanaaeaentaaaaa neoane aroeaoeno votat neneaanateaaeaace 10 3.2. Analiza cererii, ..........- ame ID 3.3. Analiza ofertei . a 1!) i RDe det T7 40 177 ff 2201 ao ceată pci Pc pă le Dort roua dez EEE SE 3 ir a Orga 10 lu INI 4, ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI. 4.1. Analiza celei mai bune utilizări - CMBU 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber. iN! 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat CONSIrUit ....ncacneoeaenenenennneoenenoaaraneneoauaananenaae ue eeaaaca IN! 5. EVALUAREA PROPRIETĂ i 12 5.1. Evaluare terenurilor. 12 5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe „14 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII nuaoensoceaeneonevensaeraaeaaas [7 Pagina 2 Rupori de evuluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori declarâm că raportul de evaluare. pe care îl semnâm. a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare a Bunurilor. Ed. 2018 și cu ipotezele şi ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar câ nu am nicio relaţie particulară cu clientul și niciun interes actual sau viitor tată de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului rapurt de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client. iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii. subsemnaţii, în calitate de elaboralori, ne asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate in prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoane fizice cu experiență semnificativă în domeniu, avem competenţă în evaluarea pe piața proprietăţilor imobiliare, cunvaştem şi punem în aplicare în mod corect metodele și tehnicile recunuscule cure sunt necesare pentru efectuarea unei evuluări tredibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, sunt membru ANEVAR, asociaţie de evaluare recunuscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentați ai S.C. EXPERTUS S.R.L.. membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independent . Certificare Subsemnaţii certifică în cunoştinţă de cauză și cu bună credință că: |. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport. sunt adevărate şi corecte. Estimările și cuncluziile se bazează pe intormaţii şi date considerate de câtre evaluatori ca fiind adevărate şi corecle. precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietăţii. pe care am efectuat-o în luna august 2018. Fă 2. Analizele, opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele și concluziile speciale menţionate și sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale. imparţiale şi nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare. prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care tace obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menţionat aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment, care favorizează cauza vlientului în funcţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă și imparţială . 3. Analizele. opiniile şi concluziile noastre au tost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport. in concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor. Ed. 2018 ANEVAR. 6. Pusedâm cunoştinţele și experiența necesare indeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare. nici o altă persoană nu ne-a avordat asistenţă profesională, în vederea indeplinirii acestei misiuni de evaluare, 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării. factori de mediu etc.. care ar putea influenţa în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanție reteritoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatorii deţin calificarea şi competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate (i verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (http:/înoti.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei ). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ținut sama de prevederile legale, de preţurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar la data întocmirii raportului. precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data etectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reţinut, întotdeauna și integral. detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul șe va transmite in format electronic câtre client şi/sau utilizatorul desemnat şi în format letrie în 3 (trei) exemplare, pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator auturizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Ei Membru ANEV A Betis nr. 12963 cai RR 2159454, 7. A Evaluator autorizat de drăpietați i timBillare şi întreprinderi Las 2 Membru ANES AR. |biifirhă (Ta nr. 12963 Si | 7 i e Eozaiz AA Pagna > Rupori de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 1]. ddentificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L.. a fos intiințată in anul 2005. cu sediul în Timişoara, Alera Creaţiei nr. 9, având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L... este membru corporativ ANEVAR. inserisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr, 0303/01.01.2018. In calitare de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarâm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor. aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. S.C. EXPERTUS S.R.L.. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei lactorului uman. plecând de la premisa câ un element fundamental al managementului calității este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”. "Evaluări de bunuri mobile” şi “Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN ISO 9001:2015. prin certiticatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toți evaiuatorii fiind membri titulari ANEVAR. cu asigurare protesiunală la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client și utilizator desemnat. Municipiul Lugoj «ste unitate administrativ - teritorială cucu personalitate juridică de drept public. are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este tirular a) drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparţin domeniului public şi privat in care acesta este parte, precum şi din raporturile cu alte persoane tizice sau juridice. în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care apartin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj. precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi tuncționează in temeiul principiilor descentralizării. autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităților administraţiei publice locale, legalităţii şi a! consultării cetârenilor in soluţionarea problemelor locale de interes deosebi. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administraţiei publice locale prin zare se realizează autonomia locală în municipiul Luguj suni Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L..NÂ.L..). ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H-C.L, nr. 104 din 31.05 2018 “Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ua obieu! estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos . aşa cum este definită în standardele ANEVAR i Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România). in vederea în vederea vânzării contorm HCL nr.104 din 31.05 2018. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării imobilul supus evaluării este un teren intravilan. având categoria de folosinţă curți construcții, situat in municipiul Lugoj. județul Timiş. str. Vasile Guldiş nr. 19. Cartier Eftimie Murgu. Suprafaţa terenului este de 393 mp. Imobilul subiect se atlă în proprietatea primăriei municipiului Lugoj, coniorpaT e care funciară nr, 404861 şi a fost concesionat pe o perioadă de 99 de ani . incepând cu pipe i SE dp domnului lorgovan Florin şi soţiei. +] Pe teren se află o casa familială tip P-LE. Clădirea nu face obiectul evamalăi Rupori de evaluare 15. Tipul valoră În prezentul raport se urmăreşte estimarea vaforii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general. valuarea de piață. bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hutărât și un vânzător hotârât, într-o tranzacție nepârtinitoure, după un marketing adecvat, în care părțile au «ţiunat fiecare în cunoştinţă de cauză. prudent și fără cunstrângere. Contorm SEY" - 140. Cadrul general. standard care este in concordanță cu: SEV 101 Termeni de referință ai evaluării : SEV 102 Implementare; SEV 193 Raportare: SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imubiliare: GEY' 63 Evuluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei şi nu conţin TVA. . 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii august 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator, Evaluarea a tost realizată în perioada 22.08 2018- 31.08 2018, la un curs valutar de | Euro = 4.6416 (ei. din data de 28.08.2018. 1.7. Documentareu necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea, | S-uu pus la e dispuziția evuluarorilur extrusele de carte funciară, HCL drepturile de proprietate asupra nr. [04 din 31.05 2015, planul de umplusameni, coniructul de bunurilor imobile concesiune Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspevția a fost executată la data de 22.08.2018. de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L., | __| - Ing. Mazilu Dinel din partea Primâriei municipiului Lugoj | Limitări _______ 1 Nueste cazul 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de lu client: 7 Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate - aclresă, plemuri de amplasament; intormaţii privinu situaţia juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către client — extrase de curte funciară: > Planuri. schiţa: Informaţii privind amplasamentul, Aceste documente și informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de câtre client care poartă intreaga responsabilitate in ceca ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate. Y N Informaţii coleciate de evaluator: > Intormaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate. despre zonă şi localizare: 7 Date privind piața imobiliară locală. incluzând elemente deja existente în baza de date evaluatorului. actualizate cu intormaţii de la participanţi pe piața specifică şi din mass-media de specialitate: » Date specifice din manualele şi cărțile de specialitate: Date despre cuantumuri/marje de venituri;cheltuieli din baze de daie, publicaţii şi imernet: Date despre prețuri. chirii (arende). rad de neocupare şi rate de capitalizare analişti de piață recunuscuti. alte analize şi opinii publicate. pi X + Rupont de evuluare > Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilur Autorizaţi din România (ANEVAR): Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor: Lai > Legea ar. 99/;14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 — privind unele măsuri în evaluarea bunurilor. lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373/1 1.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213:15.04,2013. panea | cu intrare în vigoare în 19.03.2013. > Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018: 7 Extrase din comunicatele Comisiei Nationale de Statistică: > Alte documente și materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR: > Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor. Evulunorii au utilizat în estimureu vulorii numtui intormaţiile şi documehleli pe care le-a «nut la dispoziţie. existind posibilitatea existenței şi u altor informaţii suu documente de cure vvuluutorii cu uveau cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii. opinii. estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dur nu iși usumă nicio responsabiliture în cazul în care acestea s-ar dovedi u fi incorecte. 1.9. Ipoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării stau o seric de ipoteze și ipoteze speciale. prezentate in cele ce urmează. Opinia evaluatorilur este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale. precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi iputeze speciale de care s-a ţinu! seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze: e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele turnizate de câtre beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare: Se presupune că titlul de proprietate asupra construcțiilor cât şi a terenului este bun şi market abil: e Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii: Informaţiile furnizate de către terţi sunt considerate a Îi autentice, dar nu se acordă garanţii asupra acurateței lor; e Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte, Planurile şi materialul gratic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facâ o imagine despre proprieiate: Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activ ului : Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietăţii. solului sau structurii, care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții. sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi: » Se presupune că proprieiaiea se coniormează tuturor reglementarilor şi restricţiilor urbanistice de zunare şi utilizare. în afara cazului în care a fost identiticată o non-conformitate, descrisă şi luată in considerare în prezentul raport; e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător. în afara cazurilor când neconcordanțele suni expuse. descrise şi luate in considerare în raport: e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare. urbanism şi utilizare. in afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport: * În afara cazurilor descrise în acesi raport, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să atecteze valoarea proprietăţii: e Totuşi. evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care put atecra valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu enistă asemenca materiale sau resurse ce ar atecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri său pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lur; » Situaşia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităţilor de aplicare a acestora. pentru ca valurile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate: + Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metod [...]