HCL 188/2018 Lugoj adoptată

AVEXĂ ZA HCL A9/2510. 0/4 Membra corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. Evaluari şi Consultanră e Timişoara. Aleea Creație nr. 9 AN EVAR Tel: 0372 721 643 Îl Fax. 0371 609 195 Azile cazu METEO i mall. nicolae. era inarucemail.com [Sa 9007 2008 RAPORT DE EVALUARE - ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCŢII _ ÎN SUPRAFAȚĂ DE 450 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 406453 LUGOJ Cartier: M.Ap.N. Sir. Timişorii nr. 126-C14 Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcţie: BERARIU (SZMECSKAS) HAIFA August 2018 Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE NR. 93/10.09.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CF 406453 PROPRIETAR (|): PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. TIMIŞORII, NR. 126-C14, ZONA P.U.Z. M.Ap.N. PROPRIETAR (1) [persoană fizică] ( SZMECSKAS) CONSTRUCŢIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNATI: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEI : 22.08.2018 DATA RAPORTULUI: 28.08.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PLAȚĂ A SUPRAFATĂ TEREN: 450 mp SUPRAFATA CONSTRUCȚIEI: 219 mp suprafaţă desfăşurată ( casa tip P+M) REZULTATUL EVALUĂRII: | Imobil sI |; Suprafaţa | Valoare unitara | Valoare totală | |__mp | EURO LEI _| EURO | LEI | |Teren intravilan O Curți! 450 rap | 24,40€/mp | 113.26lei/mp 10,980 50.967 | Construcţii CF 406453 Ing. Grădinaru Nicolae NOTA: e Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare nu conţine T.V.A. * Valoarea de piaţă a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele şi ipotezele speciale din prezentul raport. Evaluator autorizat de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru ANE za A nr. 12963 Fată ip udă Es: i aie ala Evaluator autorizat dep 3 obiliare şi întreprinderi Membru AN 2Nmaţia nr. 12964 Pagina ? Raport de evaluare CUPRINS 1. TERMENI DE REFERINȚĂ 1. Identificarea evaluatorului şi a competenţei aCEStuiQ „.....nmanaeen emanat aaa apa Să 1.2, Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi... oana aaa 4 1.3. Scopul evaluării 1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect a evaluării 15. Tipul valorii „nana caca eeranaesea 2 primea 1-6. Data evaluării... ceea cena tenoeeacanenoeneca nenea 1.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării 1.8. Natura și sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea „n... 5 1.9. ipoteze şi ipoteze speciale ...........caanaa venerarea euenaennta aaa 6 110. Restrieţii de utilizare, difuzare sau publicare. .. man maae necurate aaa 7 1.41. Declararea conformităţii evaluării cu SEV.........cceeoa cecene aaa [i Ad 3 DESCFICPEG ADOPTIA ale sa oa pna ata Ba ee ma atzi ae ti a i A a De 7 2, PREZENTAREA DATELOR iz 8 2]. ddentificarea proprietății imobiliare maneca nano 8 2.2. Date despre localitate zonă şi vecinătate. „man ennacaeeeata conac 8 2.3. Descrierea proprietăţii imobiliare........ncn nenea ana eaoacananaa aa aa 9 3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE .. 11 3.1. Definirea pieței specifice. 3.2; 1 APOLIZII COFETARIE 3-3; Analiza ofertei «men nn conectate aaa a aa aaa E 3.4 1 Behiibraileieleiie. rc E ab taofa s P la ia Bu a aaa E aa e 4, ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI.. ; : 4.1, Analiza celei mai bune utilizări - CMBU macaroane enma eee aaa 12 4.2. Analiza CMBU a terenului considerat liber...... „12 4.3. Analiza CMBU a terenului considerat CONSIruit ......mconaeeoeecceneeaatacaa aaa 12 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII... 13 5.4. Evaluare Terehuttilor nana nnrarazatcateeaaataataa 13 5.2, Estimarea valorii terenului prin metoda comparaţiei directe... mancarea pa 15 6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII n nuoaonaatznuaaa să tie za să 18 A Pagina 2 Raport de evaluare Declaratia de conformitate Ca elaboratori devlarâm că raportul de evaluare, pe care îl semnăm, a fost realizat în concordanță cu reglementările Srandardelor de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu iporezele şi ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declarâm că nu avem niciu relație particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se hazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori. solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client. iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii. subsemnaţii. în calitate de elaboratori, ne asumăm responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Dectarăm că suntem persoane fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competenţă în evaluarea pe piața proprietăţilor imobiliare, cunoaştem și punem în aplicare în mod corect metodele şi tehnicile recunoscuie care suni necesare peniru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor. suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilizate publică, noi fiind reprezentaţi ai S.C. EXPERTUS S.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mod independeni. Certificare Subsemnaţii cenificăm în cunoştinţă de cauză şi cu bună credință că: |. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport. sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pt intormaţii şi date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecției asupra proprietăţii. pe care am efectuat-o în luna august 2018. - „. Analizele, opiniile și concluziile noastre suni limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare. 3. Nu avem interese anterivare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, exceptie făcând rolul menţionat aici. 4, Implicarea noastră în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultai prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment. care iavorizează cauza clientului in tuncţie de opinia noastră estimând o valoare obiectivă şi imparţială . 5. Analizele, opiniile și concluziile noastre au fost formulate. la tel ca şi intocmirea acestui rapori. în concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoştinţele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare. nici altă persoană nu ne-a acordat asistenţă profesională. in vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării. factori de mediu eic.. care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici a garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării, 8. Evaluarorii dețin calificarea şi competenţa de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de părţile interesate in Tabloul Asociaţiei (htrp:/înotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic, în elaborarea lucrării s-a ţinut seama de prevederile legale. de prețurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport. de cursul de schimb valutar la data întucmirii raportului, precum și de starea reală a bunurilor evaluate ia data efectuării inspecției. Rezultatele și informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se cunsideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reţinut, întodeauna și integral, detaliile merodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate. Raportul se va transmite în format electronic către client și/sau utilizatorul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare. pentru client. Ing. Grădinaru Nicolae Evaluator autorizat de-praprietăți imobiliare şi bunuri mobile [i Membru ANEVAR. lesdliibaţiă na, 12963 poe (& ceia, , Ec. GrâdintNNBIRAS 4 AC zĂ Evaluator autorizat de/fcoprietăți îmâbiliare şi întreprinderi RE: Membru ia nr. 12964 [a Po A: Pagina 3 Raport de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ 4. Identificarea evaluatorului şi a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L. a fost înființată în anul 2005. cu sediul în Timişoara. Aleea Creaţiei. nr. 9. având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor, S.C. EXPERTUS S.R.L, este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporatii cu Certiticatul nr. 0303/01.01.2018. În calitate de furnizor al serviciilor de evaluare a bunurilor. declarăm că avem dreptul contractării și prestării serviciilor de evaluare a bunurilor. așa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/20] 1. S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită nâcesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman, plecând de la premisa câ un element fundamental a! managementului calităţii este tocmai competența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăți imobiliare”, "Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN [SO 9001:2015, prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experiență în domeniu, toți evaluatorii fiind membri titulari ANEVAR. cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizați ANEVAR — GRĂDINARU NICOLAE şi GRĂDINARU NICOLETA, conform declaraţiei de mai sus. 1.2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de clieni şi utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public. are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte, precum și din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice. în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparțin domeniului public și privat al municipiului Lugoj, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcţionează în temeiul principiilor descenitralizării. autonomiei locale. deconcentrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităților administraţiei publice locale, legalităţii şi al consultării cetățenilor în soluționarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege. Autorităţile administrației publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Local al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.). ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării. 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. ar. 104 din 31.05 2018 "Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piață a imobilului descris mai jos . aşa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România), în vederea în vederea vânzării conform HCL nr.104 din 31.05 2018. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan. având categoria de folosință curți ebasteucţii. situat în municipiul Lugoj județul Timiş str. Timişorii nr 126 C14 P.U.Z. M.Ap.N. Suprafaţa terenului sste dE450 mp. Imobilul subiect se află în proprietatea Municipiului Lugoj, conform extrasului de:cârte fundiară nr, 406453 şi a tost concesionat pe o perioada de 49 de ani, începând cu data de 01.01 2012. pentru constkuirea uni caşe de locuit doamnei [persoană fizică] ( Szmecskas). j i | L/ = Pagina 4 Rapart de evaluare Pe teren se află o casa familială tip P+M. în suprafaţă construită de 115 mp și suprafaţă desfășurată de 219 mp. Clădirea nu face obiectul evaluării. 1.5. Tipul valorii În prezentul raport se urmăreşte estimarea valorii de piată a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV 100 — Cadru general. valoarea de piaţă, bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbai(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent și fără constrângere. Conform SEV — 100, Cadrul general, standard care este în concordanță cu: SEV 101 Termeni de referinţă ai evaluării : SEV 102 Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare: GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evaluare sunt exprimate în lei și nu conţin T.VA.. 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii august 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele și ipotezele speciale luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în perioada 22.08 2018- 31.08 2018, la un curs valutar de | Euro = 4.6416 lei. din data de 28.08.2018, 1.7. Documeniarea necesară pentru efectuarea evaluării Documentele privind dobândirea. | S-au pus la dispozițiu evaluatorilor extrasele de carte funciară, HCL | drepturile de proprietate asupra | nr.104 din 31.05 2018, plenul de umplasament, contractul de bunurilor imobile | concesiune | | Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspecţia a fost executată la data de 22.08.2018, de către: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS S.R.L.. st | - Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj | | Limitări | Nu este cazul 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate - adresă, planuri de amplasumeni: Informaţii privind situația juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către client — exrrase de carte funciară; „ Planuri, schiţe; > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente și intormaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către client care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate. x Informaţii colectate de evaluator: > Informaţii despre vecinătatea praprietății evaluate, despre zonă şi locatiz nt > Dare privind piaţa imobiliară locală. incluzând elemente deja exisțehită în taza'd Alațeevaluatorului. actualizate cu informaţii de la participanţi pe piața specifică şi din masș-nădia de, specfelitare: > Date specifice din manualele și cărțile de specialitate; A d Ne-a SE 3 i > Date despre cuantumuri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date| pub ezițit-și fiiternă, PSOE e Pagina 5 Raport de evaluare „> Date despre preturi. chirii (arende). grad de neocupare și rate de capitalizare publicate de principalii analişti de piaţă recunoscuţi. alte analize și opinii publicate. Surse bibliografice: p Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR): Ordonanţa Guvernului nr. 24/201 | privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor: Ld Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 24/2011 - privind unele măsuri în evaluarea bunurilor. lege promulgată prin Decretul Preşedimelui României nr. 373/1 1.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213;15.04.2013, partea |.cu intrare în vigoare în 19.04.2013. 7 Standardele de Evaluare a Bunurilor - Ediţia 2018: 7 Extrase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică: 7 Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR: > Arhiva şi biblioteca personală a evaluatorilor, Evaluatorii au utiliza! în estimarea vulurii numai informaţiile şi documentele pe cure le-a inut la dispoziție. existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii mu cnecru cunoștință. Evaluatorul a obținut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de incredere dar nu își asumă nicio responsabilitate in cazul în care ucesiua s-ur dovedi a fi incorecte. 1.9. Ipoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale. prezentate în cele ce urmează, Opinia evaluatorilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale. precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului rapori de evaluare sunt următoarele: ipoteze: e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de câtre beneficiarul raportului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare: Se presupune că titlul de proprietate asupra cunstrucţiilor cât şi a terenului este bun şi marketabil: Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii: Informaţiile furnizate de către terţi sunt considerate a fi autentice, dar nu se acordă garanţii asupra acuratetei lori e Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte, Planurile şi materialul grafic din acest raport suni incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine despre proprietate: Nu s-au luat în considerare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului : Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietății, solului sau structurii, care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi: e Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricţiilor urbanistice de zonare şi utilizare. în afara cazului în care a fost identificată o non-contormitate. descrisă şi luată în vonsiderare în prezentul raport: e Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale privind mediul inconjurător. în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse. descrise şi luate în considerare in raport; e Se presupunecă proprietatea se contormează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare. urbanism şi utilizare, in afara cazului în care a tost identiticată o neconiormitate. descrisă şi luată în considerare in prezentul raport: > În afara cazurilor descrise în acest raport. nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietăţii: e Totuşi. evaluatorul nu are calitatea și calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pot afecta valoarea proprietății. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea.cazuri sau peninui orice lucrare tehnică necesară pentru descuperirea lor: , e Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţitor de aplicare a acestora, pentru ca valurile rezultate să conducă la'eştim că mai probabilă a valorii activului in condiţiile tipului valorii selectate: | ce Fi iii AA Pagina 6 . Raporr de evaluure * Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelur ce sunt disponibile [...]