HCL 189/2018 Lugoj adoptată

AVEXĂ (4 HeL R9)A5] JO. Membru corporativ S.C. EXPERTUS S.R.L. Evaluări și Consultanţă Li Timişoara. Aleea Creaţie nr. 9 ANEVAR Tel:0372 721633 Îi Pas: 0371 609 195 Mobil: 8722 247911 AL TORIZA [TA 0303 zu A E-mail: nicolae.gradinaru gmail.com 150 2001:2008 RAPORT DE EVALUARE î ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ A TERENULUI CURȚI CONSTRUCȚII ÎN SUPRAFAȚĂ DE 403 MP ÎNSCRIS ÎN C.F. 406414 LUGOJ Cartier: M. Ap. N. Str. Timişorii nr. EN Beneficiar: PRIM. ARIA MUNICIPIULUI LUGOJ Proprietar pe construcție: [persoană fizică] August 2018 Raport de evaluare SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE NR. 91/10.09.2018 OBIECTUL EVALUAT: TEREN INTRAVILAN CPE 406414 PROPRIETAR (1) : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ ADRESA : LUGOJ, STR. TIMIŞORII nr. 126 Al ZONA PUZ. MApN. PROPRIETAR (D [persoană fizică] CONSTRUCȚIE: CLIENT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ UTILIZATOR DESEMNAT: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI LUGOJ DATA INSPECŢIEL: 22.08.2018 DATA RAPORTULUI: 28.08.2018 SCOPUL EVALUĂRII: ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ - SUPRAFAŢĂ TEREN: 403 mp SUPRAFATA CONSTRUCȚIEI: 232 mp desfășurată ( casa tip P+M ) REZULTATUL EVALUĂRII: | Imobil | Suprafața Valoare unitară [E Valoare totală 2] | | mp. „EURO | LEI | EURO __| _LEI | Teren intravilan Curți | 403 mp 25.006/mp | 116, 0ilei/mp | 10.075 46.764 | Construcţii CF 306414 | EI E; NOTI. * Valuureu estimată în prezentul raport de evuluure nu conține [.V.A, . Valoarea de piuță u fost exprimată ținând seamu exclusiv de ipotezele şi ipotezele speciale din prezentul raport. ing. Grădinaru Niculae Evaluator Sniiseaze de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile Membru : (0e Grotţia nr. 12963 Ec. Grâdinaru Nicoleta Evaluator autorizat de pa i imobiliare şi i Iurapeiicei Pagina î Rupon de evuluare LA 14 EPA A 1.4. L5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9. 1.10, 1.4], 1.12. 2 2.1 2.2. 23. > 3.1. 3.2, 3.3. 3.4. 4.1. 4.2, 4.3. sl 5.2. CUPRINS TERMENI DE REFERINŢĂ Identificarea evaluatorului şi a compelenței acestuia «macaroane annnreneemnerenn ear eranntoranta Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi ... Scopul evaluării Identificarea proprietății imobiliare subiect aevaluării.......nnmmneccenna eee neee Tipul VOLOTIĂ „...nmnun- pna aaa neoane cana name seamana are 5 Data evaluării nn ommanaeacnoenennaaaenneaaeaoeteeenenoneoneneneaa ae a) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării... -onanaeceea Natura şi sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea...... Ipoteze şi ipoteze Speciale .......mnn naum enaanauarananereanaenarena enorme Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. „nana noennoeeeaca Declararea conformităţii evaluării cu SEV ......nennnareceoea Descrierea raportului. PREZENTAREA DATELOR cezar oder L.] Descrierea proprietății imobiliare......<.nanaaananena nenea narator net nana reeneenetee ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE „. Definirea pieţei specifice. ..... Analiza cererii, „aere Analiza ofertei .... Echilibrul pieţei ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI 2 Analiza celei mai bune utilizări - CMBU mananca anananaeeeenaenreneneeneenenaeonene ea aaneeraraca are 12 Analiza CMBU a terenului considerat liber..... „12 Analiza CMBU a terenului considerat CONSITUIL „nn rnnananaeenaneaneanee zener eaneraanatanaeneaeaee 12 EVALUAREA PROPRIETĂȚII „mos ouocuocaateeeoaoeeee 13 Evaluare terenurilor... nana ena cana eaeee neon onoaeagoanaooaneraenaonaaaeanneeaanen ronbananenoaneaaaee eneneenarane 13 Estimarea valorii terenului prin metoda comparației directe...........nmnnnaenanenncaneeon renoenanoaaaee 15 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII usuce mnooeenacenoonotenseaneenaa Rapori de evaluure Declaraţia de conformitate Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare. pe care îl semnăm. a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardeior de Evaluare a Bunurilor, Ed. 2018 şi cu ipotezele şi ipotezele speciale, cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nicio relaţie particulară cu clientul și niciun interes actual sau viitor fața de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului rapart de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de saristacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiții. subsemnaţii. în calitate de elaburatori. ne asum responsabilitate pentru darele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. Declar că suntem persoune fizice cu experienţă semnificativă în domeniu, avem competenţă în evaluarea pe piaţa proprietăţilor imobiliare, cunoaştem și punem în aplicare în mod coreci metodele şi tehnicile recunoscute care sunt necesure pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor. suntem membrii ANEVAR, asociaţie de evaluare recunoscută ca fiind de utilitate publică, noi fiind reprezentaţi. ai S.C. EXPERTUS $.R.L., membru corporativ ANEVAR, acționând în mud independent . Certificare Subsemnaţii certifică in cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: 1. Afirmațiile declarate de noi şi cuprinse în prezentul raport, sunt adevărate şi orecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații şi date considerate de cârre evaluatori ca fiind adevărate și corecte. precum și pe concluziile inspectiei asupra proprietății. pe care ara etectuat-o în luna august 208. mi Analizele. opiniile şi concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile speciale menţionate şi sunt analizele. opiniile şi concluziile noastre profesionale personale. imparțiale şi nepârtinitoare. 3. Nu avem interese anterioare. prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind pârţile implicate în prezenta misiune. excepție făcând rolul menţionat'aici. 4. Implicarea noastră în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment. care favorizează cauza clientului în funcție de upinia noastră estimând o valoare ubiectivă şi imparțială . 5. Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport. în concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor. Ed. 2018 ANEVAR. 6. Posedăm cunoştinţele şi experiența necesare indeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menţionate în raportul de evaluare. nici o altă persoană nu ne-a acordat asistenţă prutesională, în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 7. Evaluatorii se consideră degrevaţi de râspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării. tactari de mediu etc.. care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză. fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestuia ulterioară evaluării. 8. Evaluatori deţin calificarea şi competența de a realiza prezenta evaluare. aspect care poate ți verificat de părțile interesate în Tabloul Asociaţiei (hitp:/inotl.anevar.roipagini/tabloul-asociatiei). 9. Metodologic. în elaborarea lucrării s-a ținut seama de prevederile legale. de prețurile de comercializare a unor bunuri similare cu cel care face obiectul prezentului raport. de cursul de schimb valutar la data intocmirii raportului, precum şi de starea reală a bunurilor evaluate la data efectuării inspecției. Rezultatele şi informaţiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, întotdeauna şi integral, detaliile metodologiei de evuluare tare au condus la rezultatele evidențiate. Raportul se va transmite în iormat electronic către client şi/sau utilizatorul desemnat şi în format letric în 3 (trei) exemplare. peniru client. Ing. Grădinaru Nicolae 1 ți imobiliare și bunuri mobile > AS AR. levitimăţiă nr. 12963 LEE [i GRAVINARU NICOLA: Ec. Gradii ae Ntitofea 2 . i 2]) Evaluator autorizat “(oiieai imabi are şi întreprinderi î Făt iza E Membru ANRE Y ff ăditirgla ne. 12964 Pagina 3 Rapori de evaluare 1. TERMENI DE REFERINŢĂ LI. Identificarea evaluatorului și a competenţei acestuia S.C. EXPERTUS S.R.L., a fost înființată in anul 2005. cu sediul în Timişoara. Aleea Creatiei nr. 9. având ca domeniu de activitate servicii de evaluare a bunurilor. S.C. EXPERTUS S.R.L.. este membru corporativ ANEVAR, înscrisă în Tabloul membrilor corporativi cu Certificatul nr. 0303;01.01.2018. În calitate de furpizor al serviciilor de evaluare a bunurilor, declarăm că avem dreptul contractării şi prestării serviciilor de evaluare a bunurilor. aşa după cum este reglementat acest aspect în OG 24/2011. . S.C. EXPERTUS S.R.L. acordă o atenţie deosebită necesităţii de instruire a personalului propriu pentru realizarea competenţei factorului uman. plecând de la premisa că un element fundamental al managementului calităţii este tocmai vompetența personalului. Societatea este certificată pentru „Evaluări de proprietăţi imobiliare”. “Evaluări de bunuri mobile” şi "Evaluări de întreprinderi”, conform standardului de calitate SR EN 150 9001:2015. prin certificatul cu nr. C 3468. Echipa noastră este formată din evaluatori cu o bogată experienţă în domeniu, toţi evalvatorii fiind membri titulari ANEVAR. cu asigurare profesională la nivel de 50.000 €. Evaluarea se realizează prin intermediul evaluatorilor autorizaţi ANEVAR — GRÂDINARU NICOLAE și GRÂDINARU NICOLETA. conform declaraţiei de mai Sus. 1.2. Ldentificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnaţi - Raportul de evaluare se adresează Primăriei Municipiului Lugoj în calitate de client şi utilizator desemnat. Municipiul Lugoj este unitate administrativ — teritorială cu personalitate juridică de drept public. are capacitate juridică deplină şi posedă un patrimoniu propriu. Municipiul Lugoj este titular al drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public şi privat în care acesta este parte. precum și din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice. în condiţiile legii. Constituie patrimoniu al municipiului Lugoj bunurile mobile şi imobile care aparţin domeniului public şi privat al municipiului Lugoj. precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial. Administraţia publică în municipiul Lugoj se organizează şi funcţionează în temeiul principiilor descentralizării, autonomiei locale, desconcentrării serviciilor publice, eligibilităţii autorităţilor administraţiei publice locale, legalităţii și al consultării cetăţenilor în soluţionarea problemelor locale de interes deosebit. Autonomia locală este numai administrativă şi financiară şi se exercită pe baza şi în limitele prevăzute de lege, Autorităţile administratiei publice locale prin care se realizează autonomia locală în municipiul Lugoj sunt Consiliul Locai al Municipiului Lugoj (C.L.M.L.), ca autoritate deliberativă şi Primarul Municipiului Lugoj, ca autoritate executivă. Având in vedere statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât faţă de client şi utilizatorul desemnat al lucrării 1.3. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a imobilului (teren) ce urmează a fi vândut conform H.C.L. nr. 104 din 31.05 2018 “Privind aprobarea începerii procedurii pentru vânzarea unor terenuri situate în municipiul Lugoj” Prezentul raport de evaluare are ca obiect estimarea valorii de piață a imobilului descris mai jos „ așa cum este definită în standardele ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizaţi din România). în vederea în vederea vânzării conform HCL nr.104 din 31.05 2018. 1.4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect a evaluării Imobilul supus evaluării este un teren intravilan, având categoria de folosință custileai cții, situat în municipiul Lugoj judeţul Timiş str. Timişorii nr. 126 Al P.U.Z. M.Ap.N. Suprafașfșere iuli i mp. Imobilul subiect se află în proprietatea municipiului Lugoj, conform extrasul de funcfărăcar. 406414 şi a fost concesionat pe o perioada de 48 de ani şi 5 luni începând cu dată de, 10 VE Opera: construirea uni case de locuit domnului [persoană fizică]. că d Rapuri de evuluure Pe teren se află o casa familială tip P+M, în supralaţă construită de 126 mp respectiv 232 mp suprafața desfăşurată. Clădirea nu face ubiectul evaluării. 15. Tipul valorii În prezentul raport se urmăreşte estimarea valurii de piață a terenului. Conform standardului de evaluare general SEV. 100 — Cadru general, valoarea de piaţă. bază de evaluare, este definită după cum urmează: Valoarea de piaţă este sumu estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbar(ă) la data evaluării, între un cumpărăror hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acţionar fiecare în cunoștință de cauză, prudent şi fără constrângere. n Contorm SEV - 100. Cadrul general. standard care este în concordanță cu: » SEV' 141 Termeni de referință ai evaluării : SEVY 102 Implementure; SEV 103 Raportare; SEY 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare; GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile . Valorile estimate în prezentul raport de evuluare suit exprimate în lei şi nu conţin T.V.A. . 1.6. Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzâroare lunii august 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele şi ipotezele speciale luate in considerare şi valorile estimate de către evaluatur. Evaluarea a fost realizată in perioada 22.08 2018- 31.08 2018, la un curs valutar de | Euro = 46416 Iei, din data de 28.08.2018. 1.7... Dovumentareu necesară pentru efectuarea evaluării | Documentele privind dobândirea. | S-au pus lu dispoziția evaluatorilor extrasele de care funciură, HCL | | drepturile de proprietare asupra nr.104 din 31.05 2015. planul de amplusament. cuntraciul de | bunurilor imubile concesiune | Inspecţia proprietăților imobiliare | Inspecţia a fos: executată la data de 22.08.2018, de câtre: - Ing. Grădinaru Nicolae din partea S.C. EXPERTUS SR... ici Cr. | = Ing. Mazilu Dinel din partea Primăriei municipiului Lugoj | Nu este cazul ___ Limitări 1.8. Natura şi sursa informaţiilor pe cure se bazează evaluarea Informaţii primite de la client: > Elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate - adresă, planuri de amplasamenr: > formaţii privind situația juridică a proprietăţii puse la dispoziție de către elient — exiruse de carte funciară. > Planuri, schiţe: > Informaţii privind amplasamentul. Aceste documente şi informaţii au fost puse la dispoziţia evaluatorului de câtre ciient care poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilur furnizate. Informaţii colectate de evaluator: informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate. despre zonă şi localizare: >» Date privind piaţa imobiliară locală. incluzând elemente deja existente în bază actualizate cu informaţii de la participanţi pe piaţa specifică şi din mass- » Date specifice din manualele și cărțile de specialitate; > Date despre cuantumuri'marje de venituri/cheltuieli din baze de date. pul N ct: rm iată afit si = Pagina 5 Rapori de evaluare pitalizare publicate de principalii. » Date despre preţuri. chirii (arende ), grad de neocupare şi rate de ca analişti de piaţă cecunuscuţi. alte analize și opinii publicate Surse bihliogrufie: > Materiale metodologice ale Asociaţiei Nationale a Evaluatorilur Autorizaţi din România (ANEVAR): Ordonanta Guvemului nr. 24/201 | privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor: PF 7 Legea nr. 99/14.04.2013 pentru aprobarea OG nr. 242011 — priv ind unele măsuri în evaluarea bunurilor, lege promulgată prin Decretul Preşedintelui României nr. 373;1 1.04.2013 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 213/15.04.20/3. panea ['cu intrare în vigoare în 19.04.2013. > Standardele de Evaluare a Bunurilur - Ediţia 208; > Exurase din comunicatele Comisiei Naţionale de Statistică: > Alte documente şi materiale puse la dispoziţie de biblioteca ANEVAR: p Arhiva şi biblioteca personală a evaluawrilor, Evaluatorii au utilizar în estimarea valorii numui informatiile şi documeniele pe cure le-u «nul lu dispuziție, existănul posibilitatea existenței şi u altor informații sau documente ie cure evuluuturii nu uveau cunoştinţă. Evaluatorul a obținul informaţii. opinii, estimări din surse considerate af corecte şi de incredere «dar nu își usumă nicio respunsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecre. 1.9. Ipoteze și ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale. prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluaturilor este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi ipoteze speciale. precum şi cu celelalie aprecieri din aces! raport. Principalele ipoteze şi ipoteze speciale de sare s-a ținur seama în elaburarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ipoteze. e Aspectele juridice se bazează exclusiv pe intormaţiile şi documentele Fumizate de către beneticiarul raportului şi au tost prezentate tără a se întreprinde veriticări sau investigaţii suplimentare: Se presupune că titlul de proprietate asupra construcţiilor căt şi a terenului este bun şi marhetabil: * Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă u proprietăţii: Informaţiile furnizate de câtre terți sunt considerate a fi autentice. dar nu se acordă garanţii asupra acurateţei lor: + Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine despre proprietate: Nu s-au luat in cunsiderare implicaţiile pe care le poate avea schimbarea destinaţiei activului + » Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii. solului sau structurii. care să influenţeze valarea. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii, sau pentru ubtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi: . Se presupune că proprietatea se contormează tuturor reglementarilor şi restricţiilor urbanistice de zonare şi utilizare, în atara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport: „Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale priv ind mediul înconjurător, în atara cazurilor când neconcordanțele suni expuse. descrise şi luate în considerare în raport: » Se presupune că proprietatea se contormează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare, urbanism şi utilizare. în atara cazului în care a tost identificată o neconformitate. descrisă şi luată în considerare în prezentul raport: e În afara cazurilor descrist în acest rapurt, nu a fost observată de evaluator existenta unor contaminări naturale sau chimice care să afecteze valoarea proprietății: * Totuşi. evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să detecteze aceste materiale sau resurse care pol afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale sau resurse ce ar afecta valvarea proprietăţii. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor: Pi arata + Situaţia actuală a proprictăţii imobiliare a stat la baza seleutării metodelor/4e 2 iar utilizate şi a modaliăţilor de aplicare a acestora. pentru ca valorile rezultate să conducă la estimat 400 maj, probabilă a valorii activului în condiţiile tipului valorii selectate; să, Ia Za Pagina 5 Raport de evuluare e Evaluatorii consideră că presupunerile etectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării: e Evaluatori au utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-au avut la dispoziție. tind posib [...]