HCL 496/2026 Cluj-Napoca adoptată

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA HOTĂRÂRE privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal - Construire locuinţă cu regim redus de înălțime, str. Episcop Marton Aron nr. 38 Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în şedinţa ordinară, Examinând proiectul de hotărâre privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal - Construire locuință cu regim redus de înălțime, str. Episcop Marton Aron nr. 38 — proiect din iniţiativa primarului; Reţinând Referatul de aprobare nr. 633141/1/30.06.2026, conex cu nr. 486600/1/27.04.2026, al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de iniţiator; Analizând Raportul de specialitate nr. 633291/433/30.06.2026, conex cu nr. 486871/433/27.04.2026, al Direcţiei Generale de Urbanism şi al Direcţiei Juridice, prin care se propune aprobarea Planului Urbanistic Zonal - Construire locuinţă cu regim redus de înălțime, str. Episcop Marton Aron nr. 38, beneficiari: Oltean Pavel-Dorin, Oltean Maria şi RRF COMSERV SRL Reţinând Avizul de Oportunitate nr. 173 din 15.07.2024, Avizul Arhitectului şef nr. 8 din 30.01.2026, precum și avizele organismelor teritoriale interesate; Văzând avizul comisiei de specialitate; Potrivit prevederilor art. 56 al Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi ţinând cont de prevederile Regulamentului Local de Urbanism, aprobat prin Hotărârea nr. 493/2014, cu modificările și completările ulterioare; Potrivit dispoziţiunilor art. 129, 133 alin. (1), 139 şi 196 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, HOTĂRĂȘTE: Art. 1. — Se aprobă Planul Urbanistic Zonal - Construire locuinţă cu regim redus de înălţime, str. Episcop Marton Aron nr. 38, beneficiari: Oltean Pavel Dorin, Oltean Maria şi RRF COMSERV S.R.L., pe o parcelă aflată în proprietate privată, identificată cu nr. cad. 305711. U.T.R. Li — zonă de locuinţe cu regim redus de înălțime - funcțiunea predominantă: locuinţe individuale şi/sau semicolective (cu maximum două unități locative) şi anexele acestora - garaje, filigorii, împrejmuiri, platforme carosabile și pietonale, amenajări exterioare, piscine; - regimul de construire: izolat; - înălțimea maximă admisă: trei niveluri supraterane. Totalizat, regimul de înălțime nu poate depăşi una dintre următoarele configurații: ($)+P+E+R/M, D+P+R/M. Înălţimea maximă admisă a clădirilor, măsurată la cornişa superioară sau la aticul ultimului nivel, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi 8 m. Înălţimea maximă admisă a clădirilor, măsurată la coama acoperişului, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi 12 m.; - indicii urbanistici: P.O.T. maxim = 35%, C.U.T. maxim = 0,9 pentru locuinţe, alte utilizări; - amplasarea față de aliniament: retragerea faţă de str. Episcop Marton Aron (regularizată) va fi de minim S m, cu preluarea alinierii construcţiei învecinate de la nr. 34-36. Garajele vor fi retrase cu minimum 6 m de la aliniament, pentru a permite parcarea în faţă a unui autoturism; - retragerea faţă de limitele laterale: cel puţin Hcornişă/2, dar nu mai puţin de 3 m; - retragerea faţă de limita posterioară: nu e cazul; - circulațiile şi accesele: din str. Episcop Marton Aron. Pe parcelă pot fi prevăzute un singur acces pietonal şi un singur acces carosabil. Accesul carosabil va avea lăţimea de maximum 3 m; - staționarea autovehiculelor: va fi organizată în interiorul parcelei. Necesarul locurilor de parcare: locuinţe individuale (unifamiliale) sau semicolective (familiale), inclusiv în cazul în care ocupanții desfăşoară activităţi liberale sau manufacturiere: a) minimum un loc de parcare pentru clădiri cu AU mai mică de 100 mp; b) minimum două locuri de parcare pentru clădiri cu AU mai mare de 100 mp.; Servicii cu acces public (servicii de proximitate): minim două locuri de parcare; - echiparea tehnico-edilitară: toate utilităţile vor fi asigurate prin racordarea la reţelele edilitare publice. Este interzisă conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine. Firidele de branşament și contorizare vor fi integrate în împrejmuire. Este interzisă dispunerea aeriană a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc). Fiecare parcelă va dispune de o platformă sau de un spaţiu interior parcelei (eventual integrat în împrejmuire), destinat colectării selective a deşeurilor menajere (pe $ fracţii), accesibil din spaţiul public. Toate investiţiile propuse prin documentaţia de urbanism vor fi suportate de beneficiarii acesteia. Suprafaţa de teren necesară regularizării străzii Episcop Marton Aron (cf. Planşei Reglementări urbanistice), va fi dezmembrată din parcela iniţială și înscrisă în CF cu titlul de „drum” anterior emiterii autorizaţiei de construire pe parcelă, iar până la recepţia construcției va fi adusă la strat de uzură. Regulamentul de urbanism se constituie în Anexa 1, planşa PUZOS - Plan Reglementări Urbanistice se constituie în Anexa 2 la prezenta hotărâre şi fac parte integrantă din aceasta. Art. 2, —Se stabileşte perioada de valabilitate a documentaţiei de cinci ani de la aprobare. Art. 3, —Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredinţează Direcţia Generală de Urbanism. Contrasemnează: Secretarul gener Jr. Aurora Ro N 1 7 al municipitehii, Nr. 496 din 9 iulie 2026 (Hotărârea a fost adoptată cu 25 voturi) ANEXA 1 LA HOTĂRÂREA NR. 496/2026 VOLUMUL 2 REGULAMENT LOCAL DE URBANISM AFERENT DOCUMENTAȚIEI URBANISTICE DE TIP PUZ CONSTRUIRE LOCUINTA SEMICOLECTIVA = Beneficiarul are în vedere constuirea în cadrul terenului al cărui drept de proprietate îl deţine conform Extraselor de Carte Punciară incluse în anexe, LOCUINTE INDIVIDUALE cu regim redus de înălţime[cu toate lucrările anexe ce servesc la buna funcţionare a acestuia (racorduri şi branşamente la reţele edilitare existente, accese carosabile şi pietonale, sistematizare verticală)], Prezentul studiu propune reglementarea urbanistică și edilitară a suprafeţei studiate prin adecvarea destinaţiei agricole actuale a acesteia la direcţia de dezvoltare impusă zonei de reglementările documentaţiilor urbanistice anterior avizate / în vigoare. Este important de menţionat faptul că demersul demarat de către beneficiar în anul 2018 pe această direcție se suprapune peste prevederile de dezvoltare a localităţii ale Planului Urbanistic General al Municipiului Cluj-Napoca = care propun deasemenea urbanizarea zonei în cauză sub destinaţia Locuinţe individuale mici cu regim redus de înălțime, Considerând poziționarea sa specifică - între strada Valea Seaca care bordează latura Vestică a amplasamentului, şi ansamblul de case care bordează latura Estică a acestuia, prezentul studiu constă în finalizarea - în corelaţie cu zonele limitrofe - problemelor funcţionale, tehnice și estetice din zona studiată, fără obstrucţionarea eventualei desfășurări ulterioare a unor proceduri de urbanizare având ca Subiect un areal extins. Pe direcţia realizării obiectivului propus elaborarea prezentei documentaţii urbanistice propune: Organizrea arhitectural - urbanistică a sitului; Reglementarea şi asigurarea condiţiilor specifice de amplasare a construcțiilor; Organizarea circulaţiei carosabile şi pietonale în interiorul suprafeţei studiate; Dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare; Circulăţia juridică a terenurilor; cuprinde detalierea reglementărilor specificereferitoare la: asigurarea accesibilităţii obiectivelor propuse racordarea la reţelele edilitare existente în zonă; permisivităţi şi constrângeri urbanistice privind volumele construite; relaţiile funcţionale și estetice cu vecinătatea zonei, în sensul integrării obiectivelor nou propuse; compatibilitatea funcţiunilor și conformarea construcțiilor; amenajările exterioare, plantaţii, etc, regimul juridic şi circulaţia terenurilor din zonă, Prezenta documentație modifică prin urmare reglementările în limita teritoriului studiat şi stabileşte un regulament urbanistic propriu (în ce privește asigurarea condiţiilor specifice de amplasare a construcţiilor), dependent de prezenta propunere de organizre arhitectural-urbanistică a sitului, .0cccootoovee 2|Pagina U.T.R, - Li - zona de locuinte cu regim redus de inaltime i AGIERU Caracterul actual Terenuri cu destinaţie agricolă — păşuni, fânaţe, arabil — sau libere situate în intravilanul municipiului. Caracterul propus Zonă cu funcţiune rezidenţială de densitate mică cu o structură urbană coerentă - ansambluri ce includ locuirea individuala și dotările aferente. EIRUNODIONA VĂ. E sla Se va aplica lista utilizărilor / activităţilor corespunzătoare fiecărei categorii de funcțiuni, conform Anexei 1 a Regulamentului Local de Urbanism aferent PUG mun. Cluj Napoca. Art, 1 UTILIZĂRI ADMISE Locuinţe individuale (unifamiliale) şi/sau semicolective şi anexele acestora: garaje, filigorii, împrejmuiri, platforme carosabile și pietonale, amenajări exterioare, piscine, Regimul de construire: izolat Art. 2 UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIȚIONĂRI Instalaţii exterioare (de climatizare, de încălzire, pompe de căldură etc) cu condiţia ca în funcţionare acestea să producă un nivel de zgomot care să fie inaudibil la nivelul ferestrelor vecinilor Servicii cu acces public (servicii de proximitate), conform Anexei 1 la prezentul regulament, prestate în special de proprietari, cu următoarele condiţii: (a) să se adreseze preponderent locuitorilor zonei (b) suprafaţa utilă ocupată de acestea să nu depășească 80 mp (0) să implice maximum 5 persoane (d) activitatea (inclusiv depozitarea) să se desfăşoare numai în interiorul clădirii (e) să nu producă poluare fonică, chimică sau vizuală, să nu afecteze intimitatea locuirii pe parcelele vecine (£) pentru activităţi ce nu se conformează prevederilor anterioare se va obţine acordul vecinilor de parcelă, Este de asemenea necesar acest acord pentru orice intervenţii asupra spaţiilor / clădirilor existenţe ce adăpostesc activităţi de natura celor mai sus menţionate (g) pentru activităţi de alimentaţie publică se va obţine acordul vecinilor pe o rază de 50 m de la limita parcelei, pe toate direcţiile Servicii profesionale sau manufacturiere, conform Anexei 1 la prezentul regulament, prestate de proprietari / ocupanţi numai în paralel cu locuirea, cu următoarele condiţii: (a) să se desfăşoare în paralel cu funcțiunea de locuire (a) suprafaţa utilă ocupată de acestea să nu depăşească 80 mp (b) să implice maximum 5 persoane (c) activitatea (inclusiv depozitarea) să se desfăşoare numai în interiorul clădirii (d) să nu producă poluare fonică, chimică sau vizuală, să nu afecteze intimitatea locuirii pe parcelele vecine (e) pentru activităţi ce nu se conformează prevederilor anterioare se va obţine acordul vecinilor de parcelă. Este de asemenea necesar acest acord pentru orice intervenţii asupra spațiilor / clădirilor existente ce adăpostesc activităţi de natuii'a celor mai sus menţionate 3 [Pagina Art. 3 UTILIZĂRI INTERZISE Sunt interzise orice utilizări, altele decât cele admise la punctul 1 şi punctul 2, Această reglementare are caracter definitv şi nu poate fi modificată prin PUZ. Sunt interzise lucrări de terasament şi sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice sau de pe parcelele adiacente. SECIIUNEA 3 GONDIII DE AMEVASAREȘEOHIE ARESIIGONEIGURAR În cazul particular al supafeţei sudiate, adecvarea structurii parcelare existente la dezvoltarea urbană propusă va presupune operaţiuni cadastrale specifice care vor'avea ca subiect problematici mai degrabă legate de Lă reglementarea juridică modului de utilizarea ansamblului rezidenţial propus — accesibilitatea imobilelor, delimitarea spatiului semipublic de cel semiprivat... LI] sau etapizarea realizării investiţiei Se consideră const'uibile parcelele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii: (a) să aibă front la stradă (b) lungimea frontului la stradă să fie mai mare sau egală cu 12 m (c) adâncimea să fie mai mare decât frontul la stradă (d) suprafaţa să fie mai mare sau egală cu 350 mp (e) să aibă formă regulată Prin excepţie, în cazul parcelelor în înţeles urban existente ce nu îndeplinesc condiţiile enumerate mai sus, se va elabora un PUD, prin care se va evidenția modalitatea de conformare la prevederile prezentului regulament privind utilizarea funcţională, amplasarea, echiparea şi configurarea clădirilor, staționarea autovehiculelor, posibilităţile maxime de ocupare și utilizare a terenurilor, In cazul parcelelor existente la data intrării în vigoare a PUG, accesibile prin servitute de trecere, rezultate din divizarea unei parcele iniţiale în adâncime, construibilitatea acestora e condiţionată de acordul vecinilor, dacă parcelele acestora nu se află, la rândul lor, în aceeași situaţie, Se admit operaţiuni de divizare sau comasare a parcelelor, numai cu condiţia ca toate parcelele rezultate să respecte condiţiile mai sus menţionate, specifice zonei. Art. 5/AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAȚĂ DE ALINIAMENT Amplasarea fata de aliniament: retragerea fata de strada Episcop Marton Aron(regularizata) va fi de minim 5 m, cu preluarea alinierii constructiei invecinate de la nr,34-36, Garajele se vor retrage cu minimum 6 m de la aliniament, pentru a permite parcarea în faţă a unui autoturism, Art, 6 / AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAȚĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR Retragerea fata de limitele laterale: cel putin Hcornisa/2 dar nu mai putin de 3in, Retragerea fata de limita posterioara: nu este cazul. Art. 7 / AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAȚĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ Distanţa minimă dintre două clădiri aflate pe aceeași parcelă va fi egală cu jumătate din înălţimea clădirii mai înalte, măsurată la cornişă sau atic în punctul cel mai înalt, dar nu mai puţin decât 3 a. În cazul în care încăperi principale (camere de zi, dormitoare) sunt orientate spre spaţiul dintie cele două clădiri, distanţa minimă va fi de 6 m. Art. 8 / CIRCULAȚII ȘI ACCESE Din strada Episcop Marton Aron. Pe parcela se poate prevedea un singur acces pietonal si un singur acces carosabil. Accesul carosabil va avea latimea de maximum 3 m, 4|Pagina Art. 9 / STAȚIONAREA AUTOVEHICULELOR Staţionarea autovehiculelor se va organiza în interiorul parcelei. Necesarul de parcaje: Locuinţe individuale (unifamiliale) sau semicolective (familiale), inclusiv în cazul în care ocupânțţii desfăşoară activităţi liberale sau manufacturiere: (a) minimum un loc de parcare pentru clădiri cu AU mai mică de 100 mp (b) minimum două locuri de parcare pentru clădiri cu AU mai mare de 100 mp Servicii cu acces public (servicii de proximitate): (a) minimum două locuri de parcare Art, 10 / ÎNĂLȚIMEA MAXIMĂ ADMISĂ A CLĂDIRILOR Regimul de înălțime maxim admis este de trei nivelui'i supraterane.Totalizat, regimul de înălțime nu poate depăşi una dintre următoarele configurații: S+P+E+Er/M,D+P+E+Er/M, (semnificaţiile prescurtărilor: S-subsol, D-demisol,P — parter, E - etaj,Er - etaj retras, M- mansarda). Înălţimea maximă admisă a clădirilor, măsurată la cornisa Superioara sau a aticului ultimului nivel, în punctul cel mai înalt, nu va depăşi 8 m. Inaltimea maxima admisa a cladirilor, masurata la coama acoperisului, in punctul cel mai inalt, nu va depasi 12 m, Art. 11 / ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcţiunii acestora, caracterului zonei (HG 525/1996, Art, 32) aşa cum a fost el descris în preambul şi peisajului urban, Autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, volumetrie şi aspect exterior, intră în contradicție cu aspectul general al zonei şi depreciază valorile general acceptate ale urbanismului şi arhitecturii, este interzisă. (HG 525/1996, Art. 32). Arhitectura clădirilor noi va fi de factură modernă și va exprima caracterul programului (locuire). Se interzice realizarea de pastișe arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice. Volumetria va fi echilibrată, specifică programului de locuit, Acoperișurile cu şarpantă vor avea forme simple, în două sau patru ape, cu pante egale şi constante ce nu vor depăși 600, sau cu terasă, Cornişele vor fi de tip urban. Raportul plin-gol va fi apropiat de cel predominant în zonă. Materialele de finisaj vor fi cele specifice zonei - ţiglă ceramică sau tablă lisă fălțuită pentru acoperișe înclinate, tencuieli pentru fațade, placaje din piatră sau tencuieli pentru socluri şi alte elemente arhitecturale. Pentru tâmplării (uşi şi ferestre) se recomandă lemnul. Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale, specifice, Se interzice folosirea culorilor saturate, stridente, închise la toate elementele construcţiei. La clădirile existente se interzice eliminarea decoraţiilor specifice (ancadramente, cornișe, brâuri, colonete, pilaştri, tâmplării împrejmuiri etc) cu ocazia renovării sau a reabilitării termice, In cazul restructurării extinderii aceste elemente se vor îngloba, de regulă, în conceptul general. Serviciile profesionale ale ocupanților vor putea fi marcate prin plăci metalice gravate cu dimensiunea maximă de 30x50 cm. Acestea vor fi amplasate numai la limita sau în afara domeniului public. Art. 12 / CONDIȚII DE ECHIPARE EDILITARĂ ŞI EVACUAREA DEŞEURILOR Toate utilităţile se vor asigura prin racordare la reţelele edilitare publice, zona beneficiind de echipare completă, Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine. Firidele de branşament și contorizare vor fi integrate în împerjmuire. Se interzice dispunerea aeriană a cablurilor de orice fe] (electrice, telefonice, CATV etc). Fiecare parcelă va dispune de o platformă sau de un spaţiu interior parcelei (eventual integrat în împrejmuire) destinat colectării selective a deșeurilor menajere (pe:5 fracţii), accesibil din spaţiul public, Art. 13 / SPAȚII LIBERE ȘI SPAȚII PLANTATE 5|Pagina Pe ansamblul unei parcele, spaţiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minim 40% din suprafaţa totală și vor cuprinde exclusiv vegetaţie (joasă, medie şi înaltă). Suprafeţele având o îmbrăcăminte de orice tip sunt cuprinse în categoria spațiilor libere. Pe fâşia de teren cuprinsă între stradă / spaţiu public şi clădirile retrase de la alinimanent (grădina de faţadă), minim 60% din suprafeţe vor fi organizate ca spaţii verzi. Eliminarea arborilor maturi este interzisă, cu excepția situaţiilor în care aceștia reprezintă un pericol iminent pentru siguranța persoanelor sau a bunurilor sau ar împiedică realizarea construcțiilor. i Art. 14 / ÎMPREJMUIRI Spre spaţiul public aliniamentul va fi obligatoriu închis pe toată lungimea sa prin împrejimuire. Imprejmuirile orientate spre spaţiul public vor avea un soclu opac cu înălțimea maximă de 80 cm şi 0 parte transparentă, realizată din grilaj metalic sau într-un sistem similar care pemite vizibilitatea în ambele direcţii și pătrunderea vegetației, Înălțimea maximă a împrejmuirilor va fi de 2,2 m, Împrejmuirile vor putea fi dublate de garduri vii. Imprejmuirile spre parcelele vecine vor aveă maximum 2,20 m înălţime şi vor fi de tip transparent sau opac. Porţile împrejmuirilor situate în aliniament se vor deschide spre interiorul parcelei. Tratamentul arhitectural al împrejmuirilor va fi corelat cu cel al clădirilor aflate pe parcelă. Art. 15 / PROCENT MAXIM DE OCUPARE A "TERENULUI (POT): Locuinţe, alte utilizări admise: POT maxim = 35% Art, 16 / COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT): Locuinţe, alte utilizări. admise: CUT maxim = 0,9 CM e 1 Raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a clădirii) şi suprafaţa parcelei. Suprafaţa pe A] esta) JE suprafaţa construită la nivelul solului, cu excepţia teraselor descoperite ale parterului care depăşesc planul adel, a platformelor, scărilor de acces. Proiecţia la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat şi ă logiilor închise ale etajelor se include în suprafaţa construită. (Legea 350/2001) 2 Raportul dintre sup [...]