HCL 610/2025 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA _ CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA HOTARAREA NR.O6L1O din 30.10.2025 Privind: Constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 240,00 mp, situat în Brăila, str. Oltului nr. 13, NCP 99276, în favoarea solicitanţilor teren pe care se află amplasate construcţiile C1 și C2, proprietatea acestora. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL ERAIILA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului, înregistrat sub nr.543806/22.10.2025, precum și cererea poe i ee E înregistrată la Primăria Municipiului Brăila sub nr. 505318/08.09.2025; Văzând raportul comun de specialitate al Instituţiei Arhitect Sef și Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, înregistrat sub nr. 523127/07.10.2025, precum și avizele comisiilor de specialitate nr. 1 și 2 din cadrul C.L.M. Brăila, înregistrate sub nr. 547164/29.10.2025 și nr. 547166/29.10.2025; În conformitate cu prevederile art. 693 și art. 697 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare, art. 20 alin. (1) lit. e) şi art. 28 alin. (3) din Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, cu modificările şi completările ulterioare, H.C.L.M. Brăila nr. 101/30.03.2017, cu modificările şi completările ulterioare, precum și ale H.C.L.M. nr. 51/27.03.2009, completată cu H.C.L.M. nr. 237/28.04. 2022, anexa 1.150, poziția nr. 2; În baza art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din O.U.G. nr.57/2019, privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare; În temeiul art. 139 alin. (1) şi (3) lit. 9), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare; HOTARASTE: Art.1 Se aprobă constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros, pe o perioadă de 49 de ani, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafată de 240,00 mp, situat în Brăila, str. Oltului nr, 13 NCP. 89276, în favoarea III i teren pe care se află amplasate construcțiile C1 și C2, proprietatea acestora. Art.2 Terenul pentru care se constituie dreptul de superficie, se identifică în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, potrivit anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3 Preţul superficiei se stabilește în cuantum de 8,00 lei/mp/an, conform raportului de evaluare prevăzut în anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.4 Se împuternicește executivul local, în vederea perfectării contractului de superficie în formă autentică, cu respectarea modelului — cadru prevăzut în anexa nr. 3 la H.C.L.M. Brăila nr. 101/30.03.2017, cu modificările şi completările ulterioare. Art.5 Beneficiarii dreptului de superficie au obligația să respecte prevederile H.C.L.M. Brăila nr. 76/28.02.2013, referitoare la „Ameliorarea confortului urban prin plantarea de arbori de către beneficiarii terenurilor aflate în proprietatea Municipiului Brăila”, obligaţie ce va fi prevăzută în contractul de superficie. Art.6 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Instituția Arhitect Șef, Direcţia Finanţelor Publice Locale și Direcţia Achiziţii Publice, Licitaţii și Parteneriat Public Privat, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesați. CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR GENERAL, ION DRĂGAN F-PO-09-02.01.05/rev.0 AAIEAA E Lp. HOLH NA Ar 98 lo 2025 1.35 la regulament PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI rgi 96662/2022 SCARA 1:200 Nr. cadastral Suprafata masurata a imobilului(mp) Adresa imobilului 99276 240 localitatea Braila, Strada Oltului nr.13 Î Nr. Cartea Funciara Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT) BRAILA | 2425304 425304 6 | Mocanu Metin Cosmin O = SC TRADING 3M SRL 06/10/2022 12:44:43 UTC+02 731550 ţa a 8 425274 425274 | A. Date referitoare la teren Nr. Categoria de Suprafata Mentiuni parcela folosinta mp) 1 Ce 240 Imprejmuit cu gard tabla pct 4-3-2-1;c-tie pct 1-9-8; lemn pet 8-7-6-5; Total 240 B. Date referitoare la constructii Cod Destinatia Bnpribiroangana la sol Mentiuni mp) [93] CL 110 Locuinta cu supr.desfasurata de 110 mp Magazie cu suprafata desfasurata de 24 mp ta a imobilului = 240mp mp Inspector C . ligii aria Ă E] Confirm introducerea IG lui “FERGIE ineera C ŢIA E i sI atribuia nuaru usa 301.17 “Gone executarea mai i SZ2.09:49-40:+02'00' N conitltrăi zu întaemirii Er ați că Data eră SP Ati corespondenta acesteia cu re lit atăt di Asan P d Stampila BCPI ' Semnatura s BG Data iunie 2022 ANEXA NR. 2, 4A HOLH AR. IO ce: 4905 RAPORT DE EVALUARE Nr. 543 din 15.09.2025 Beneficiari: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA |, Judeţul BRĂILA , Piata Independentei nr 1 , cod poştal 810210;Telefon: 0239/694947, fax 0239/692394 E-mail: pmb(Oprimariabraila.ro ] solicitant drept de superticie Obiectul evaluării: Imobil tip: TEREN INTRAVILAN, curti constructii in suprtafata de 240 mp situat în Braila adresa: Strada Oltului nr 13 CF 99276 Scopul evaluarii : Estimarea valorii de piata pentru superficie Data evaluării: 15.09.2025 Curs B.N.R. =5,0737 lei/euro din data de 09.09.2025 » Valoarea de piață propusă pentru superficie este de 48.271 lei, echivalent a 9.514 euro. b Redevenţa minimă propusă: 1930 leilan- superficie pe 25 ani 160 leilluna $ leilmplan - superficie pe 25 ani Executant: FIRMA: Persoană Fizică Autorizată TĂNĂSUICĂ E. FLORIN, Reg.Comerţ Brăila: FO9/589/2009, C.U.I. : 25699266, prin reprezentant Tănăsuică Florin evaluator autorizat, membru titular ANEVAR, legitimaţia nr. 16542, telefon 0744349580, email: astral_55Qyahoo.com. S ERIPIORILOR IIS „f A ăduator dtitort;, ISN A ? TANASUIEA FLORIN Legala Nr, 16542 i a Valibii 2025 A 9/ ] RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE TIP „TEREN CURTI CONSTRUCTII INTRAVILAN” | Termenii de referinta ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR ÎNREGISTRARE LA U.A.T. Nr. 543/16.09.2025 BRAILA Li | II 1. |EVALUATOR Firma. PFA. TĂNĂSUICĂ E. FLORIN Reg. Comerţ Brăila: F09/589/2009, CUI: 25699266 Adresa: Brăila, str. Ipotești nr.6, bloc A2, sc. E, apt. 95 email; astral_55Qyahoo.com, telefon: 0744349580 Legitimaţie ANEVAR Nr. 16542 - categoria de folosinţă: curți construcţii; - forma : dreptunghi - tip acces direct din str Oltului nr 13(15) - suprafaţa = 240 mp conform acte - deschidere = 7,41 ml; - adancime = 32,11ml - adresa; nr cad 99276, strada Oltului nr 13; = îngrădit Asigurare profesională S.C. ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI SA. TIRIAC ASIGURARI S.A. certificat nr.52602/30.01.2025. suma 10.000,00 EURO / anul 2025 Evaluator autorizat, membru titular ANEVAR specializarile EPI,EBM Evaluator autorizat Tănăsuică Florin 2. CLIENT PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, judeţul Brăila Adresa Piata Independentei nr 1 , cod poștal 810210; Telefon: , 0239/694947, fax 0239/692394 E-mail pmbG primariabraila.ro Destinatarul PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, judeţul Brăila raportului IN o icitant drept de superficie 3. [PROPRIETATEA EVALUATĂ TEREN (conform inspecției) - tip: intravilan Proprietar PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, judeţul Brăila 11093/07.12..1990 emis de Notariatul de Stat. - domeniul privat, HCLM Nr 237/28.04.2022-+9552/10.06.2022+30211/06.10.2022+ Act notarial nr Condiţii limitative deosebite - nu este cazul DECLARAREA VALORII VALOAREA DE PIAŢĂ 48.271 lei ESTIMATĂ A TERENULUI (fără T.V.A.) 9.514 euro TIP DE VALOARE Valoarea de piaţă SCOPUL EVALUARII Estimarea valorii de piaţă pentru superficie DATA EVALUARII 16.09.2025 Curs de schimb valutar stabilit de E P | Banca Naţională a României 1 euro=5,0737 lei ( curs BNR euro / leu din 09.09.2025) Prezentarea datelor STR pa A PE amar milita, 2 (7 unasuea non TA (i Ne Legicenata Nr. 16542 £ | Valabil 2025 Ra, 2izarea+ cf „e Sau DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE = Drept integral de proprietate al Primăriei Municipiului Braila, domeniul privat, HCLM Nr 237/28.04.2022+9552/10.08.2022+30211/06.10.2022+ Act notarial nr 11093/07.12..1990 emis de Notariatul de Stat. Situaţia privind Cartea Funciară = ANCPI Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Braila Carte funciara nr. 99276 UAT Braila 7. DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA = ANCPI Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Braila, Dosar / Încheiere CADASTRALĂ nr.96662/06.10.2022, imobil identificat sub nr. cadastral 99276, categorie folosinta: curti constructii, intravilan, 8. | UTILIZAREA ACTUALĂA Teren curti constructii TERENULUI Pe teren sunt amplasate constructile C1 si C2 proprietar fiind defuncta Parvu Ioana .Este in lucru Certificatul de Mostenitori. 9. | DESCRIEREAZONEI DE AMPLASARE Zona de amplasare URBANA: zona impozitare „D” Distanta pana la centrul urban 2,5 km Artere importante de circulaţie în apropiere = Auto: = Calitatea reţelelor de transport: drumuri comunale secundare pietruite. Caracterul edilitar al zonei Tipul zonei Cartier rezidenţial de locuinte unifamiliale modeste Reţea de auto transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere Unităţi de învăţământ primar -1 scoala Unităţi medicale -nu Instituţii de cult da Cursuri de apă Dunarea la 2 km Utităţi Reţea urbana de energie electrică: existentă Reţea urbana de apă: existentă Reţea urbana termoficare: inexistentă Reţea urbana de gaze: existentă = Reţea urbana de canalizare: existentă Gradul de poluare Absența poluării (rezultat din observaţii sau informaţii ale evaluatorului, fără expertizare sau determinări de laborator ale noxelor). Ambient = Liniştit =_Trafic auto slab CONCLUZIE PRIVIND AMPLASAMENTUL Zona de referință amplasare favorabilă, Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare . Poluare redusă . Ambient civilizat . 10. DESCRIEREA TERENULUI Date generale = Amplasare: periferic = Suprafaţa: S = 240 mp = Deschiderea la stradă:7,41 ml = Tip drum acces: asfalt. = Regim juridic pentru drum: public. Descriere Dimensiuni Lxl Forma:dreptunghi Topografie: plana, Stare teren: ocupat constructii anexe Utilitati existente — retea energie electrica -retea apa potabila -retea gaze -retea canalizare Natura teren — leossuri galbene macroporice umiditate redusa „nisipuri prafoase de origine eoliana, bun de fundare. Adancime panza freatica 4-8 m Restrictii = Privind construirea nu =_Altele nu 1 II Analiza pietei imobiliare Evolutia actuala a pietei imobiliare releva un declin puternic al tuturor segmentelor de piata pe fundalul dificultatilor economice si financiare care au acutizat vulnerabilitatile unei piete aflate inca in faza incipienta de dezvoltare. Atitudinea rezervata a investitorilor a fost amplificata de situatia politica tensionata a Romaniei. Dupa cresterea economica impresionanta inregistrata consecutiv in 2005-2008, anii 2009 — 2015, au marcat contractii succesive. In anul 2023 s-a constata o usoara crestere a preturilor pe piata imobiliara, in special a proprietatilor de tip apartament, in parte datorat programului “prima casa'dar tendinta s-a atenuat dupa incetarea acestui program. Domeniul constructiilor a inregistrat scaderi reflectand in parte si reculul pietei imobiliare. Diminuarea activitatii economice si implicit efectele negative induse in piata imobiliara sunt evidentiate de nivelul scazut al investitiilor straine directe din ultimii 4 ani.. Inevitabil, greutatile economice pe care le intampina companiile datorita conflictului din Ukraina , majorarii costului au ca rezultat cresterea ratei somajului si scaderea puterii de cumparare a populatiei. Astfel, toate segmentele pietei au inregistrat o anumita contractie. Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la | această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate, care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă si pot să fie influențate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc. În general, proprietăţie imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia este periclitată. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astiel ca, de multe ori, să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărători şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre prețuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile sau sunt deformate. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţi. Sunt puţin lichide şi de obicei, procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt gale motivațiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factori endogeni şi exogeni proprietăţi. În funcţie de nevoile, dorinţele, motivațiile, localizarea, tipul şi vârsta participanţilor la piaţă pe de o parte şi tipul, amplasarea, design şi restricţii privind proprietăţile, pe de altă parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Oferta Piata rezidentiala a fost cel mai afectat segment si in 2023 datorita actiunii mai multor factori ce au rezultat in scaderea semnificativa a cererii si diminuarea numarului de unitati locative finalizate. Contractia acestui segment a fost cauzata de diminuarea puterii de cumparare indusa de scaderea salariilor, rata in crestere a somajului si devalorizarea monedei nationale. Devalorizarea monedei nationale a diminuat sau chiar a anulat scaderea preturilor de vanzare pentru spatiile locative cotate in Euro, in timp ce cresterea costurilor de finantare a afectat, in prima faza, cumparatorii finali si apoi, ca efect indus, dezvoltatorii. In consecinta, dezvoltatorii nu au mai initiat proiecte rezidentiale ample sau au diminuat semnificativ ritmul lucrarilor de constructie datorita vanzarilor scazute si a sistarii finantarii, cauzata de nerespectarea nivelului anticipat al veniturilor. Mai multe proiecte au fost oprite. Oferta pe segmentul locuintelor noi a fost sustinuta atat de dezoltatori cat si de fondurile oportuniste, care sunt in situatia de a vinde portofoliile detinute, fiind presati de plata creditelor accesate pentru cumpararea proprietatilor. In condiţiile in care actuala conjuntura a pietei nu le ofera profitul scontat, fondurile oportuniste prefera sa ofere aceste locuinte spre inchiriere. Cerere Noile conditii de pe piata rezidentiala au determinat modificari majore in structura cererii comparativ cu perioada 2006-2008. In 2020 cererea a fost aproape in exclusivitate reprezentata de cumparatorii finali, constrastand puternic cu perioada de boom a pietei cand proportia dintre acestia si investitorii speculativi era aproximativ egala. In 2023 persoanele tinere cu varste cuprinse intre 20 si 35 de ani care folosesc creditarea bancara au sustinut cererea pe segmentul apartamentelor noi, in special a celor de 2 camere. Comparativ cu perioada de crestere a pietei rezidentiale, cererea a inregistrat o contractie evidenta pentru toate segmentele de piata rezidentiala. Cea mai mare parte a cererii generate de acest tip de cumparatori este pentru apartamente cu preturi de pana la 60.000 Euro. Aceste facilitati au constat in posibilitatea achizitionarii locuintelor printr-un sistem de rate platite direct catre dezvoltator. Investitori speculativi prospecteaza in continuare piata in vederea achizitionarii de proiecte rezidentiale afiate in dificultate. Conditiile actuale ale pietei au creat oportunitati pentru acest tip de investitori care doresc parteneriate cu proprietarii pentru continuarea lucrarilor de constructii inlesnind finantarea pentru finalizarea proiectelor. In piata terenurilor pe fondul schimbarilor de pe piata imobiliara, mentionate anterior , s-a remarcat o crestere semnificativa a preturilor terenurilor extravilane agricole.In ceea ce priveste pretul terenurilor intravilane - , s-a constatat in perioada anilor 2020-2024 o crestere mica. si intr-un ritm mult mai lent.Un reviriment nu este asteptat in viitorul apropiat si datorita situatiei economice incerte pentru anul 2025. DEFINIREA PIEŢEI ŞI = Piaţa terenurilor SUBPIEŢEI = Piata terenurilor intravilane NATURA ZONEI = Zonă rezidenţială de case rezidentiale modeste = Din punct de vedere edilitar. zona în în stagnare . = Din punct de vedere economic: economie inactivă, =_Informaţii despre taxele şi impozitele locale:- OFERTA DE TERENURI = În stagnare SIMILARE CEREREA DE TERENURI = in stagnare SIMILARE ECHILIBRUL PIEŢEI (RAPORTUL CERERE!/ OFERTĂ) = Echilibru cuun mic avantaj al ofertei PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU TERENURI SIMILARE =. Minim: 40 euro/mp = Maxim: 80 euro/mp PREŢURI ÎN ZONA VECINĂ Minim: 40 euro/mp PENTRU TERENURI SIMILARE | Maxim: 80 euro/mp CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND = Dezechilibru în favoarea OFERTEI PIAŢA TERENURILOR = Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI = REZULTATUL CERCETĂRII: posibilitatea creşterii mici a preţurilor terenurilor intravilane. ([S TANASUICA LORIN s / A 12. EVALUARE REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL STANDARDE DE EVALUARE Ţinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardelor de evaluare ANEVAR editie ANEVAR 2022 2022: Standarde generale SEV 100 Cadrul general (IVS) SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării(!VS101) SEV 102 Documentare și conformare (IVS102) SEV 103 Raportare (IVS103) SEV 104 Tipuri ale valorii (IVS104) SEV 105 Abordări și metode de evaluare Standarde pentru active Bunuri imobile SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400) GEV 630-Evaluarea bunurilor imobile |V. Analiza celei mai bune Analiza celei mai bune utilizări Definitie: CMBU este „utilizarea probabilă în mod rezonabil şi justificată utilizari adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă cea mai mare valoare a proprietăţii imobiliare." Standardele de evaluare ANEVAR 2022: O utilizare a unei proprietăţi devine CMBU a acesteia dacă satisface simultan următoarele condiții: 1. Probabilitatea rezonabilă 2. Justificarea adecvată 3. Permisibilitatea legală 4. Posibilitatea fizică 5. Fezabilitatea financiară 6. Conduce la cea mai mare valoare (utilizarea care este maxim productivă) Analiza celei mai bune utilizări, . 1.Utilizări probabile în mod rezonabil : Rezidentiala3. Testul de permisivitate legală. Restricţiile legale sau private: pot permite utilizarea; 4.Pot afecta dezvoltarea sau funcționarea Testul pentru posibilitatea fizică. Caracteristicile fizice:pot permite utilizarea 5. Testul fezabilităţii financiare -construcţia posibila şi permisibila -fezabilitatea poate fi indicată prin activitatea pieţei -fezabilitatea poate fi cuantificată prin analiză financiară: tehnica reziduală a terenului; -utilizarea indicelui profitabilităţii Testul valorii maxime Concluzii la cea mai bună utilizare rezidential [...]