HCL 513/2023 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA HA OTARAREA NR.5128 din 27.09.2023 Privind: Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 45,71 mp, indiviz din suprafața de 272,00 mp, situat în Brăila, Fnd. Stefan Octavian losif nr. 2, NCP 99770, în favoarea solicitantilor teren pe care se află amplasate construcţiile C1, C2, C3 și C4 proprietatea acestora. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL ERAILA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului, precum şi cererea „ înregistrată la Primăria Municipiului Brăila sub nr. 120004/31.07.2023; Văzând raportul comun de specialitate al Direcţiei Arhitect Șef și Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, precum și avizele comisiilor de specialitate nr. 1 și 2 din cadrul C.L.M. Brăila; În conformitate cu prevederile art. 693 și art. 697 Cod Civil, art. 20 alin. (1) lit. e) şi art. 28 alin. (3) din Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, cu modificările şi completările ulterioare, H.C.L.M. nr. 101/30.03.2017, cu modificările şi completările ulterioare, precum și ale H.C.L.M. nr. 51/27.03.2009, completată cu H.C.L.M. nr. 678/25.11.2022, anexa 1.155, poziția nr. 1; În baza art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din O.U.G. nr. 57/2019, privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare; În temeiul art. 139 alin. (1) şi (3) lit. g), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare; HOTAR A STIE: Art.1 Se aprobă constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, pe o perioadă de 49 de ani, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 45,71 mp, indiviz din suprafața de 272,00 mp, situat în Brăila, Fnd. Ștefan Octavian losif nr. 2, NCP 99770, în favoarea solicitantilor teren pe care se află amplasate construcţiile C1, C2, C3 și C4 proprietatea acestora. | Art.2 Terenul pentru care se constituie dreptul de superficie, se identifică în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, potrivit anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3 Prețul superficiei se stabilește în cuantum de 9,70 lei/mp/an, conform raportului de evaluare prevăzut în anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.4 Se împuternicește executivul local, în vederea perfectării contractului de superficie în formă autentică, cu respectarea modelului — cadru prevăzut în anexa nr. 3 la H.C.L.M. Brăila nr. 101/80.03.2017, cu modificările şi completările ulterioare. Art.5 Beneficiarii dreptului de superficie au obligaţia să respecte prevederile H.C.L.M. Brăila nr. 76/28.02.2013, referitoare la „Ameliorarea confortului urban prin plantarea de arbori de către beneficiarii terenurilor aflate în proprietatea Municipiului Brăila”, obligaţie ce va fi prevăzută în contractul de superficie. Art.6 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Arhitect Șef, Direcţia Finanţelor Publice Locale și Direcţia Achiziţii Publice, Licitaţii și Parteneriat Public Privat, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesați. PREȘEDINTE DE PEDINȚĂ, FLORIN ORGHIȚĂ — CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR GENERAL, ION DRAGAN F-PO-09-02.01.05/rev.0 Piavde amplasament 'si delimitare a imobilului LA i ANEXA MAI LA HCL NA 513] 27 99. 2023 ai Scara 1:200 Supraf. masurata Adresa imobilului O.C.P.|. BRAILA 272 Jud. Braila, intravilan mun. Braila Ii str. Fundatura Sft.O.losif nr.2 Nr.R.G.].. Ca riezFunciara nl. UAT. Braila 42682-2 420128 421128 > o[ = ISI Ş Ş [ză 732723 732649 421105 421105 A. Date referitoare la teren Nr. pPârcila Categorie de folosinta Suprafata din masuratori Mentiuni 1 Ce 272 TOT 22 DI B. Date referitoare la constructii Cod Corstr, Cod grupa destinatie Suprafata construita la sol Mentiuni Lei] CL 46 Locuinta, regim inaltime, parter Sd=Sc=46mp, eri CA 73 Locuinta, regim inaltime, parter Sd=Sc=73mp. 3 CA 3 Anexa, regim inaltime, parter Sd=Sc=3mp, [ei CA 13 Anexa,regim inaltime, parter Sd=Sc=13mp. TOTAL 127 SUPRAFATA MASURATA =272MP Executant: PF MUNTEAN Certificat autorizare Seria Confirm executarea masuratorilor la taran, coi cadastrale si corespondenta acesteia. Semnatura: Data: 12.01.2023 EEE AGE: “NE.0018 Inspector Confirm introducerea imobilului in baza de date integrata si atribuirea numarului cadastral Semnatura si parala Data: ANEXA AIA A za keLei NP, 513|2%09. 2022 RAPORT DE EVALUARE Nr 491.din 26.05.2023 Beneficiari: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA , Judeţul BRĂILA , Piata Independentei nr 1 , cod poștal 810210;Telefon: 0239/694947, fax 0239/692394 E-mail: pmbOprimariabraila.ro , proprietar imobil MOSTENITORII: Obiectul evaluării: Imobil tip: TEREN INTRAVILAN, curti constructii in suprafata de 46 mp situat în Braila adresa: Strada Fundatura St O Iosif nr 2 aflat in proprietate privata a UAT Braila conform HCLM nr............. Scopul evaluarii : Estimarea valorii de piata pentru superficie Data evaluării: 26.05.2023 Curs B.N.R. = 4,9780 lei/euro din data de 22.05.2023 » Valoarea de piață propusă pentru superficie este de 11.130 lei, echivalent a 2.236 euro. > Valoare redeventa superficie estimata : 9,7 lei/mp/an- superficie pe 25 ani 445 lei/an - superficie pe 25 ani Executant: FIRMA: Persoană Fizică Autorizată TĂNĂSUICĂ E. FLORIN, | Reg.Comerţ Brăila: F09/589/2009, C.U.I. : 25699266, prin reprezentant Tănăsuică Florin expert evaluator, membru titular ANEVAR, legitimaţia nr. 16542, telefon 0744349580 „email : astral_55(Qyahoo.com. Pa Pa [AA TANASUICA FLORIN “A Y NI feitimatta Nr. 36542 E)! NE Valabit 2023 Dn Tallzarea: EP e RAPORT.DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE TIP „TEREN CURTI CONSTRUCTII INTRAVILAN" ÎNREGISTRARE LA ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR Nr.491/ 26.05.2023 U.A.T. BRAILA N ] | 1. ȚEVALUATOR Firma: P.F.Ă. TĂNĂSUICĂ E. FLORIN Reg. Comerţ Brăila: F09/589/2009, CUI: 25699266 Adresa: Brăila, str. Ipotești nr.6, bloc A2, sc. E, apt. 95 email: astral_55Qyahoo.com, telefon: 0744349580 |Legitimaţie ANEVAR Nr. 16542 Asigurare profesională S.C. ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A. certificat nr. . 43696/30,12.2022 suma 10000,00 EURO / anul 2023 Expert evaluator Tănăsuică Florin 2. CLIENT PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, judeţul Brăila MOSTENITORII: Adresa Piata Independentei nr 1 , cod poştal 810210; Telefon: 0239/694947, fax 0239/692394 E-mail pmbQprimariabraila.ro Destinatarul PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, județul Brăila raportului 3. |PROPRIETATEA Data inspectiei imobilului 30.09.2022 EVALUATĂ (conform TEREN inspecției) - tip: intravilan - categoria de folosinţă: curţi construcţii; - forma : neregulata - topografie: plana - tip acces indirect din strada Fundatura St O Iosif nr 2 - Suprafaţa = 46 mp indiviz din 272,29 mp - deschidere =3,51 ml; - adancime =9,28 ml - adresa: strada Fundatura St O Iosif nr2; - îngrădit Proprietar PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BRAILA, judeţul Brăila - domeniul privat. HCLM nr din. Documentatie Cadastrala si inscriere in Cartea Funciara in curs de executie Condiţii limitative deosebite - hu a. | DECLARAREA VALORII i | li | VALOAREA DE PIAŢĂ 11.130 lei | |ESTIMATĂ A TERENULUI (fără T.V.A.) 2.236 euro | Ls 5. |TIP DE VALOARE Valoarea de piaţă SCOPUL EVALUARII Estimarea valorii de piață în vederea instituirii dreptului de superficie DATA EVALUARII Curs de schimb valutar stabilit de Banca Naţională a României 1 euro = 4,9780 lei ( curs BNR euro / leu din 22.05.2023) —== / For zu 0 (P isuca ioan CĂ Legitimatia Nr. 16542 g ş, Vatibil2023 A (4 aaa mt 2 ANZVAR? cd 110. | DESCRIEREA TERENULUI DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE = Drept integral de proprietate al Primăriei Municipiului Braila, - domeniul privat, HCLM Documentatie Cadastrala si inscriere in Cartea Funciara in curs de executie . Situaţia privind Cartea Funciară - Documentatie Cadastrala si inscriere in Cartea Funciara in curs de executie. 7. | DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ - In curs de executie. A TERENULUI 8. | UTILIZAREA ACTUALĂ Teren liber intravilan curti constructii 9. | DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE ! Zona de amplasare URBANA: zona impozitare „2” Distanta pana la centrul urban 2,5 km Artere importante de circulaţie în apropiere - Auto: - Calitatea rețelelor de transport: drumuri asfaltate. | Caracterul edilitar al zonei Tipul zonei Cartier rezidenţial de locuinte unifamiliale modeste Reţea de auto transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere Unităţi de învăţământ primar-1 scoala Unităţi medicale nu Instituţii de cult da Cursuri de apă Dunarea la 2 km Utilităţi Reţea urbana de energie electrică: existentă Reţea urbana de apă: existentă Reţea urbana termoficare: inexistentă Reţea urbana de gaze: existentă = Reţea urbana de canalizare: existentă Gradul de poluare Absența poluării (rezultat din observaţii sau informaţii ale evaluatorului, fără expertizare sau determinări de laborator ale noxelor). Ambient = Liniştit -_ Trafic auto slab CONCLUZIE PRIVIND LAMPLASAMENTUL Zona de referinţă amplasare favorabilă, Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare . Poluare redusă . Ambient civilizat . | | Date generale = Amplasare : periferic = Suprafaţa: S = 46 mp = Deschiderea =3,51 ml = Tip drum acces: pietruit. = Regim juridic pentru drum: public. Descriere Dimensiuni Lx! Forma:neregulata Topografie: plana, Stare teren: ocupat partial cu constructii anexe Utilitati existente — retea energie electrica -retea apa potabila -retea gaze- nu -retea canalizare Natura teren — leossuri galbene macroporice umiditate redusa „nisipuri prafoase de origine eoliana, bun de fundare. Adancime panza freatica 8-12 m Restrictii = Privind construirea nu =_Altele nu 11 | ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Evolutia actuala a pietei imobiliare releva un declin puternic al tuturor segmentelor de piata pe fundalul dificultatilor economice si financiare care au acutizat vulnerabilitatile unei piete aflate inca in faza incipienta de dezvoltare. Atitudinea rezervata a investitorilor a fost amplificata de situatia politica tensionata a Romaniei. Dupa cresterea economica impresionanta inregistrata consecutiv in 2005-2008, = L* ș Valabil 2023 ltarea: EX, € SL ANZVAR E ZIP ATORLOR Peioator sutat N (a FLORIN “ N Legitiatia Nr. 16542 E asta | măsura în care aceştia sunt afectaţi de factori endogeni şi exogeni proprietăţii. În funcţie de nevoile, anii 2009 — 2015, au marcat contractii succesive. In anul 2020 s-a constata o usoara crestere a preturilor pe piata imobiliara, in special a proprietatilor de tip apartament, in parte datorat programului "prima casa'dar tendinta s-a atenuat dupa incetarea acestui program. Domeniul constructiilor a inregistrat scaderi reflectand in parte si reculul pietei imobiliare. Diminuarea activitatii economice si implicit efectele negative induse in piata imobiliara sunt evidentiate de nivelul scazut al investitiilor straine directe din ultimii 4 ani. Situatia internationala este delicata in conditiile in care tari precum Grecia, Irlanda, Spania, Italia, Malta au dificultati majore. Inevitabil, greutatile economice pe care le intampina companiile au ca rezultat cresterea ratei somajului si scaderea puterii de cumparare a populatiei. Astfel, toate segmentele pietei au inregistrat o anumita contractie. Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate, care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă si pot să fie influențate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc. În general, proprietăţile imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia este periclitată. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca, de multe ori, să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile sau sunt deformate. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei, procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi dorinţele, motivațiile, localizarea, tipul şi vârsta participanţilor la piaţă pe de o parte şi tipul, amplasarea, design şi restricţii privind proprietăţile, pe de altă parte, s-au creeat tipuri diferite de pieţe imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Oferta Piata rezidentiala a fost cel mai afectat segment si in 2020 datorita actiunii mai multor factori ce au rezultat in scaderea semnificativa a cererii si diminuarea numarului de unitati locative finalizate. Contractia acestui segment a fost cauzata de diminuarea puterii de cumparare indusa de scaderea salariilor, rata in crestere a somajului si devalorizarea monedei nationale. Devalorizarea monedei nationale a diminuat sau chiar a anulat scaderea preturilor de vanzare pentru spatiile locative cotate in Euro, in timp ce cresterea costurilor de finantare a afectat, in prima faza, cumparatorii finali si apoi, ca efect indus, dezvoltatorii. In consecinta, dezvoltatorii nu au mai initiat proiecte rezidentiale ample sau au diminuat semnificativ ritmul lucrarilor de constructie datorita vanzarilor scazute si a sistarii finantarii, cauzata de nerespectarea nivelului anticipat al veniturilor. Mai multe proiecte au fost oprite. Oferta pe segmentul locuintelor noi a fost sustinuta atat de dezoltatori cat si de fondurile oportuniste, care sunt in situatia de a vinde portofoliile detinute, fiind presati de plata creditelor accesate pentru cumpararea proprietatilor. In conditiile in care actuala conjuntura a pietei nu le ofera profitul scontat, fondurile oportuniste prefera sa ofere aceste locuinte spre inchiriere. Cerere Noile conditii de pe piata rezidentiala au determinat modificari majore in structura cererii comparativ cu perioada 2006-2008. In 2020 cererea a fost aproape in exclusivitate reprezentata de cumparatorii finali, constrastand puternic cu perioada de boom a pietei cand proportia dintre acestia si investitorii speculativi era aproximativ egala. In 2020 persoanele tinere cu varste cuprinse intre 20 si 35 de ani care folosesc creditarea bancara au sustinut cererea pe segmentul apartamentelor noi, in special a celor de 2 camere. Comparativ cu perioada de crestere a pietei rezidentiale, cererea a inregistrat o contractie evidenta pentru toate segmentele de piata rezidentiala. Cea mai mare parte a cererii generate de acest tip de cumparatori este pentru apartamente cu preturi de pana la 60.000 Euro. Aceste facilitati au constat in posibilitatea achizitionarii locuintelor printr-un sistem de rate platite direct catre dezvoltator. Investitori speculativi prospecteaza in continuare piata in vederea achizitionarii de proiecte rezidentiale aflate in dificultate. Conditiile actuale ale pietei au creat oportunitati pentru acest tip de investitori care doresc parteneriate cu proprietarii pentru continuarea lucrarilor de constructii inlesnind finantarea pentru finalizarea proiectelor. In piata terenurilor pe fondul schimbarilor de pe piata imobiliara, mentionate anterior, s-a remarcat o crestere semnificativa a preturitor terenurilor extravilane agricole.In_ceea ce priveste pretul terenurilor sait du Do ”y ii Legitimatia Nr, 16542 N Se ANEVAR ” . SASUICA FLORIN “A a Valabii 2023 n S Qecarae EP ast = pr intravilane, s-a constatat in perioada anilor 2015-2022 o crestere mică si într-un Tit mult mai lent.Un reviriment nu este asteptat in viitorul apropiat si datorita situatiei economice incerte pentru anul 2023. DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUBPIEŢEI = Piaţa terenurilor - Piata terenurilor intravilane NATURA ZONEI Zonă rezidenţială de case rezidentiale modeste Din punct de vedere edilitar: zona în în stagnare . Din punct de vedere economic: economie inactivă, Informaţii despre taxele şi impozitele locale:- OFERTA DE TERENURI SIMILARE În stagnare CEREREA DE TERENURI SIMILARE » In stagnare ECHILIBRUL PIEŢEI (RAPORTUL CERERE/ OFERTĂ) = Echilibru cu un mic avantaj al ofertei PREŢURI ÎN ZONA PENTRU TERENURI SIMILARE = Minim: 50 euro/mp) = Maxim: 80 euro/mp) PREŢURI IN ZONA VECINĂ PENTRU Minim: 50 euro/mp) Maxim:80 euro/mp TERENURI SIMILARE CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA TERENURILOR - Dezechilibru în favoarea OFERTEI = Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI = REZULTATUL CERCETĂRII: posibilitatea creşterii mici a preţurilor __terenurilor intravilane. 13. EVALUARE REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL STANDARDE DE Standarde generale EVALUARE ANEVAR SEV 100 Cadrul general 2022 SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării SEV 102 Documentare şi conformare SEV 103 Raportare SEV 104 Tipuri ale valorii SEV 105 Abordări și metode de evaluare Standarde pentru active Bunuri imobile: SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile Analiza celei mai bune utilizări Definitie: CMBU este „utilizarea probabilă în mod rezonabil şi justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă cea mai mare valoare a proprietăţii imobiliare." Standardele de evaluare ANEVAR 2022: O utilizare a unei proprietăți devine CMBU a acesteia dacă satisface simultan următoarele condiții: 1. Probabilitatea rezonabilă 2. Justificarea adecvată 3. Permisibilitatea legală 4. Posibilitatea fizică 5. Fezabilitatea financiară 6. Conduce la cea mai mare valoare (utilizarea care este maxim productivă) Analiza celei mai bune utilizări, . 1.Utilizări probabile în mod rezonabil : Rezidentiala E INTORS Ferma (F musranatae ( jeg 16542 ) pa Valabil 2023 (gata ep.ott ANEVAR 2 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI [ 3.Testul de permisivitate legală. Restricţiile legale sau private: pot permite utilizarea; 4.Pot afecta dezvoltarea sau funcţionarea Testul pentru posibilitatea fizică. Caracteristicile fizice: pot permite utilizarea 5.Testul fezabilităţii financiare -construcţia posibila şi permisibila -fezabilitatea poate fi indicată prin activitatea pieţei -fezabilitatea poate fi cuantificată prin analiză financiară: tehnica reziduală a terenului; -utilizarea indicelui profitabilităţii Testul valorii maxime Concluzii la cea mai bună utilizare: rezidentiala _ 13.1 EVALUAREA PRIN METODA COMPRATIEI VANZARILOR În anexa nr. 6 este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe. VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAŢIEI VÂNZĂRILOR [...]