HCL 140/2015 adoptată

România Anexa nr. 1 la HCL nr. 140/2015 Județul Alba Municipiul Alba Iulia Consiliul local STUDIU DE OPORTUNITATE privind concesionarea prin licitaţie publică a unui spațiu situat în șanțurile Fortificației de tip Vauban, Cetatea Alba Carolina, Contragarda Bastionului Trinitarienilor(spațiul nr.2 cu indicativul M4C1) NOTA CONCEDENTULUI Avand in vedere dezvoltarea ansamblului istoric Cetatea Alba Carolina si intrarea acesteia in circuitele turistice interne si internationale, constatand ca este un flux de vizitatori, turisti in continua crestere pe toate traseele superioare ale monumentului cu obiectivele sale turistice si cunoscandu-se potentialul inca nefructificat si al zonei inferioare situata în șanțurile Fortificației de tip Vauban, amenajata si aceasta dar mai putin cunoscuta si folosita cu precadere doar de cetatenii municipiului ca si o zona de promenada si recreere. In acest perimetru exista si spatii interioare de diverse suprafete si forme, care nu sunt puse in valoare, si care la randul lor reprezinta un potential mijloc de a creste potentialul turistic al zonei , prin exploatarea lor cu diverse functiuni care prin natura lor sa dea viata zonei in discutie, sa mareasca numarul de turisti , si sa produca venituri directe si indirecte bugetului local, prin redeventa si prin impozitele aferente spatiilor si activitatilor desfasurate in acestea. In acest sens, CONCEDENTUL a executat prin firme specializate studii de specialitate specifice monumentelor istorice, expertize tehnice, cat si rapoarte de evaluare, care au stat la baza intocmirii intregului material ce sta la baza licitatiei in cauza. Studiul care prezinta atat situatia existenta a spatiului cat si cea propusa si care este parte integranta a documentatiei prezente, numit in continuare „studiu D.A.L.I.” are caracter obligatoriu pentru toti ofertantii castigatori si va sta la baza elaborarii PROIECTULUI DE AUTORIZARE si a PROIECTULUI TEHNIC si este denumit: REVITALIZARE A ŞANŢURILOR FORTIFICAŢIEI DE TIP VAUBAN CETATEA “ALBA CAROLINA”, SPAŢII INTERIOARE LIBERE MUNICIPIUL ALBA IULIA, JUD. ALBA PR.NR.XXIII-939/2013 FAZA: D.A.L.I - Extrasul din „studiu D.A.L.I.” aferent fiecarui spatiu cu plansele aferente se regaseste la anexa 4 la HCL.......  Costul studiului D.A.L.I. aferent fiecarui spatiu in parte se regaseste la anexa 5 la HCL.......... si este obligatorie pentru ofertantul castigator I.Descrierea și identificarea bunului care urmează să fie concesionat Imobilul (construcție) ce urmează să fie concesionat este spațiul situat în șanțurile Fortificației de tip Vauban, Cetatea Alba Carolina, Contragarda Bastionului Trinitarienilor(spațiul nr.2 cu indicativul M4C1), făcând parte din linia exterioară de apărare alcătuită din contragărzi și raveline ce protejau fețele și flancurile bastioanelor, având Aria utilă de 521,59 mp și Aria construită de 1017 mp, poziția pe Lista Monumentelor Istorice:codul LMI 2010, AB–II–a–A–00088.  Bunul imobil(construcție) mai sus arătat aparține domeniului public al municipiului Alba Iulia. Cetatea Alba Carolina este edificată de-a lungul unei istorii de aproape două milenii. Primul nucleu al actualului oraş edificat, în secolul II(Apulum), a fost castrul legiunii romane Gemina; a urmat apoi Bălgrad, oraşul care renaşte după perioada în care regiunea a fost străbătută de popoarele barbare(1241-invazia tătară; 1442 atacul turcilor) urmând apoi perioada principatului autonom al Transilvaniei (1541-1690); dezvoltarea în spiritul renascentist italian a oraşului cetate medievală (1516-sec.XVII).În anul 1688, Transilvania intră în componența Imperiului habsburgic, iar în anul 1711 se hotărăşte începerea construirii unei fortificaţii. Construcţia Cetăţii bastionare a început după instaurarea dominaţiei habsburgice în Transilvania, la începutul sec. al XVIII-lea (1715-1738).Cetatea este reprezentativă pentru tipul de fortificaţie de tip”Vauban” şi a fost construită după planurile inginerului militar şi arhitect al cetăţii Giovanni Morando Visconti, în perioada conducerii trupelor militare de către generalul Stefan de Steinville, suferind modificări în perioada activităţii lui Konrad von Weiss (1736) și a generalului Bohn (1747). Cetatea este alcătuită conform necesităţilor militare ale timpului cu elemente de fortificaţie specifice armamentului greu utilizat.Organizarea tuturor acestor elemente s-a făcut atât planimetric cât şi volumetric în ideea apărării de la distanţă a cetăţii precum şi în baza „principiului flancării reciproce”.Sunt prezente în cadrul formei stelate a fortificaţiei elementele caracteristice de fortificare:bastioane(7), contragărzi, cleşti, şanţ, anteşanţ, glacis, etc. Cele 7 bastioane sunt (după modulele de gestiune): – Sf.Eugenia de Savoia, Sf.Stephani, Trinitarienilor, Sf. Michael, Sf.Carol, Sf.Elisabetha, Sf.Capistrano. - Ravelinele (bastioane detaşate) şi contragărzile poartă numele bastioanelor pe care le apără. Accesul în cetate se face prin 6 porţi, din care au decoraţie figurativă barocă. Spațiul ce urmează a fi concesionat face parte din Contragarda Bastionului Trinitarienilor care este parte componentă a structurii exterioare de apărare alcătuită din contragărzi și raveline destinate protejării fețelor și flancurilor bastioanelor.Contragărzile erau prevăzute cu baterii de artilerie și cu tunel defensiv de acces la partea superioară a fortificației, partea construită utilă a contragărzilor fiind cazematele.Contragarda este construită pe latura de vest a Cetății, cu orientare – azi / spre cartierul ”Cetate” Pentru revitalizarea Cetăţii Alba Carolina, în urma lucrărilor de conservare şi restaurare efectuate până acum s-au realizat trasee turistice:Traseul celor trei fortificaţii, Traseul eroilor neamului românesc, Traseul Porţilor, Traseul Sudic, Traseul Estic şi Traseul Nordic. Toate aceste trasee au căutat să pună în valoare atât fondul construit a fortificației cu valoare istorică, cât şi sistemele istorice defensive suprapuse ce caracterizează acest tip. Imobilul(construcție)Bastionul Trinitarienilor(spațiul nr.2 cu indicativul M4C1) care urmează să fie concesionat, conform măsurătorilor efectuate în teren are următoarele arii caracteristice: Au=521,59 mp Ac=1017 mp Sistem constructiv : La baza identificării elementelor de construcţie au stat releveul, expertiza tehnică, studiile de specialitate, informaţiile vizuale, documentațiile aprobate, materialul de arhivă, alte informaţii. Deasemenea despre sistemul constructiv al incintei fortificate, precizate în proiectul „Revitalizarea urbană a centrului Cetăţii Alba Iulia”, elaborat de Muzeul Unirii Alba Iulia 1999 sub coordonarea Dr.Anghel Gheorghe, se menţionează că „infrastructura incintei fortificate este realizată din cărămidă cu mortar de var cald, fundaţie realizată prin cofrag.Mortarul din var cald care participă ca liant este degresat cu rocă vulcanică măcinată.Amestecul de var cald conferă celor două elemente un caracter hidrofug. Fundaţia are o adâncime de cca. 2,0 m şi o lăţime identică. Nivelul de fundare al infrastructurii se edifică la cca.12-15 cm sub nivelul de călcare a masei de pământ. Împingerile masei de pământ sunt anulate prin două metode: a) înclinarea faţă de verticală cu cca.10º a feţei exterioare a zidăriei, element prezent atât la infrastructură cât şi la elevaţia propriu-zisă b) prezenţa contraforţilor interiori care intersectează masa de pământ, contraforţi ţesuţi în masivitatea fundaţiei şi elevaţiei...” Materialele folosite sunt cărămida, var cald degresat cu rocă vulcanică măcinată şi moloane de întărire. Tehnica folosită la realizarea infrastructurii sau a întăririi la colţuri era cea a cofragului.Moloanele de capăt superior erau profilate (teşite la 45º conform piese in situ).Unghiurile contragărzii erau întărite cu moloane (piatră de talie). Tehnica de construcţie se baza pe descreşterea grosimii de zid, pe verticală cu cca. 50 cm pentru obţinerea unei abateri de 10º de la verticalitate. Tot pentru rigidizarea masei de zidărie la cca.2,0 m sub coronament s-a încastrat un tor din gresie. În acelaşi studiu se precizează că „paramentul ... este realizat cu o cărămidă medievală de foarte bună calitate ... realizat prin dispunerea alternativă a asizelor dintr-o cărămidă pe lungime şi o alta pe lăţime ... prin tehnica cofragului. Contragarda atât în secţiune longitudinală cât şi transversală a fost executată în conformitate cu normele manierei Vauban, ca un spaţiu construit, realizat pe baza unui proiect ingineresc, unic cu adaptări la teren. Fiind o structură interioară acoperită cu pământ, toate spaţiile realizate sunt boltite, dimensiunile geometrice (înălţimi, lăţime, lungime) sunt strict funcţionale. Finisaje interioare: – Anterior prezentei documentaţii, în spaţiul interior al contragărzii au fost efectuate lucrări în vederea introducerii unor noi funcţiuni, făcând obiectul unui contract de asociere încheiat între Consiliul Local al municipiului Alba Iulia și S.C.MONOLIT S.R.L., contract reziliat de Consiliul Local. Aceste lucrări nefinalizate se referă la pardoseli (decapări pardoseli originale) anterioare şi realizare pardoseli ceramice (local) cu un spaţiu perimetral lat cu pietriş, la decaparea tencuielilor originale anterioare straturi succesive, văruiala de pe pereţi şi bolţi, realizare trasee instalaţii electrice aparente la pereţi, pozare locală tâmplării lemn în vederea funcţio balizării spaţiului. – Pardoseli: strat de pietriş cca. 10 cm aşezat pe pardoseala de pământ cu dale ceramic, cărămizi de epocă înglobate local, perimetral zidurilor cca. 50 cm pietriş. – Pereţi şi boltă zona de acces tunel pereţi au suprafeţe de cărămidă cu stratul finit ce şi-a pierdut capacitatea portantă. – Pereţi şi bolţi zona centrală cu ciobituri şi lacune mici ca urmare a decapării forţate a tencuielilor originale ce se menţin local naşterea bolţilor. – Pereţi şi bolţi ce prezintă toate suprafeţele acoperite anterior cu smoală în intenţia de a asigura o hidroizolare mai bună a spaţiului boltit, pe aceste suprafeţe sunt montate corpuri de iluminat de factură modernă tip spot/reflector, pe şine. – Ambrazurile ferestrelor şi gurilor de tragere sunt parţial închise/înfundate cu cărămidă sau grilaje recuperate; se pot identifica părţi ale tâmplăriilor. Acestea se vor identifica şi releva bucată cu bucată în vederea stabilirii pieselor ce compuneau ferestre originale sau ulterioare. – Piesele portarului de acces cu excepţia zonei de călcare sunt în poziţie. – Se pot identifica ferestre cu ancadramentul de piatră original inclusiv zona de graţie după care se pot restaura ambrazurile şi ramele de piatră.  Studiile anterioare au identificat un calcar de tip Podeni. Conform proiectului de revitalizare urbană elaborat în 1991 de Muzeul Unirii Alba Iulia s-au făcut precizări referitoare la tehnologia de execuţie a portarelor şi ancadramentelor. Astfel ancadramentele de fereastră sunt de obicei elemente prismatice de calcar, decorate la exterior cu retrageri drepte succesive şi asamblate în aceeaşi manieră a racordării clasice pe conturul deschiderii de fereastră.Ancadramentele din calcar sunt montate la fila exterioară a paramentului de zidărie. „...În ancadramentul de piatră al deschiderilor de fereastră sunt montate grilaje din fier prelucrat prin batere la cald. Elementul vertical al grilajului de fier are practicate din 20 în 20 cm orificii de penetrare de formă pătrată egală ca dimensiune cu vergeaua orizontală de profil pătrat al grilajelor.Elementele verticale şi orizontale ale grilajului sunt montate în racord clasic în ancadramentul de piatră al ferestrei, la 1/3 spre interior din dimensionarea ancadramentelor.Tâmplăria de fereastră se montează în cadrul deschiderii interioare evazate.Portalele de la uşi sunt executate din montanţi prismatici din calcar şi arhivolte de calcar (boltari) racordate prin metoda clasică, vergea metalică de plumb... Uşile din lemn ale portalelor sunt prinse în montanţi verticali de calcar prin balamale de fier cu spini fixaţi în plumb.Tăbliile uşilor de lemn se etanşează pe interiorul arhivoltei şi montanţilor ancadramentelor de calcar al deschiderii de uşă”. – Spaţiile interioare boltite (bolţi semicilindrice) precum şi coridorul longitudinal caracteristic contragărzii au fost tencuite cu mortar de var , cu nisip cu granulaţie mare (2,5 – 3,0 mm)- mortar medieval – Construcţia prezintă pe faţada estică garguiele din piatră ce se vor restaura inclusiv lăcaşul lor, cele dispărute precum şi sistemul lor educaţional se vor identifica cu ocazia decapărilor de la partea superioară – Pardoseala originală de tip funcţional – pământ bătut cu strat de nisip, local lemn – podine, grinzi, etc. Finisaje exterioare: – Zidăria aparentă a feţelor construite prezintă toată gama de vegetaţie (cele 5 categorii principale de vegetaţie: crustă de alge verzi, de licheni, strat ierbos, arbuşti şi puieţi precum şi arbori la partea superioară, spre interior). – Toate piesele din piatră sculptate, placarea cu piatră fasonată de talie de la soclu (elevaţie înaltă) prezintă degradări şi pierderi de capacităţi fizice. – Zona studiată nu prezintă lacune în anvelopa exterioară. – Sistematizare verticală ( paviment realizat anterior) ce prezintă declivităţi şi iarbă în zonele de rost a pieselor din piatră (pavele, calupi, etc). Se propune prin prezentul studiu să se prevadă obligația concesionarului de a respecta cu strictețe sarcinile rezultate din Obligația privind folosința monumentului istoric, întocmită de către Direcția Județeană pentru Cultură Alba. II.Motivații de ordin financiar, economic, social și de mediu privind necesitatea și oportunitatea concesionării Inițiativa concesionării are ca obiectiv principal punerea în valoare a zonei istorice a municipiului Alba Iulia, pentru a se profita la maximum de posibilitățile de dezvoltare ale acestui obiectiv și ale orașului. Spațiul nr.2 cu indicativul M4C1 credem că se pretează pentru desfășurarea în incinta acestuia a unei game largi de activități, printre funcțiunile propuse numărându-se: -amenajarea ca spațiu comercial pentru desfășurarea de activități de comerț (vânzarea de produse artizanale, cramă și spațiu pentru degustare vinuri, distribuire/vânzare de materiale promoționale, etc.)  -amenajarea ca spațiu pentru desfășurarea de activități de alimentație publică(bar, restaurant, pub, club, cafenea, etc.), numai în situația în care concesionarul va putea obține toate avizele și autorizațiile de funcționare prevăzute de lege -amenajarea ca spațiu cultural polivalent(prezentare tipuri de armament și tehnici medievale specifice cetății, expoziții foto, pictură, organizare conferințe, spectacole, etc.) -punct de informare turistică -spațiu servicii turistice(hotel, pensiune, agenție turism) Aceste funcțiuni sunt gândite pentru a atrage potențialii investitori dispuși să contribuie cu capital propriu la restaurarea și amenajarea acestui spațiu, oferindu-le o gamă largă de posibile activități care se pot desfășura în acest spațiu. Aceste obiective au fost gândite și puse în operă ca un tot unitar, pentru a profita la maximum de bogățiile istorice și culturale ale zonei, pentru dezvoltarea turismului în municipiul Alba Iulia și pentru a da noi direcții de dezvoltare acestuia prin atragerea de noi investitori prin aportul cărora să se creeze noi locuri de muncă, prin care să crească gradul de bunăstare al locuitorilor orașului și – nu în ultimul rând – să genereze noi surse de venituri la bugetul local. În același timp nu poate fi neglijat impactul economic și social generat de promovarea imaginii orașului prin atragerea capitalului privat în acțiuni ce vizează satisfacerea unor nevoi ale comunității locale, precum și ridicarea gradului de dezvoltare a acesteia, pentru o dezvoltare durabilă. Din punct de vedere economic și social, punerea în valoare a acestui obiectiv va conduce la obținerea de venituri directe și indirecte atât de necesare bugetului local, venituri provenind din încasarea redevenței rezultată ca urmare a procedurii de licitație, impozite și taxe aferente acestui spațiu, impozite pe salarii, etc, precum și degrevarea bugetului local de cheltuirea unor mari sume de bani necesare restaurării, punerii în valoare, amenajării și exploatării acestui spațiu și a celorlalte spații din zona istorică a orașului. Conform proiectelor tehnice, tipurile de funcțiuni permise pentru spațiul ce urmează a fi concesionat nu generează noxe sau alți poluatori, concesionarul urmând a fi obligat să doteze spațiul cu pubele pentru colectarea deșeurilor menajere, cu capac și recipiente pentru colectarea lichidelor(uleiuri și grăsimi arse, etc.). Funcțiuni interzise: a.activități de comerț care necesită aprovizionare, depozitare și desfacere în cantități mari(ex.:depozite de mărfuri industriale, comerț materiale de construcții, comerț/depozite legume-fructe, comerț/depozite agro-industriale, depozite sau arhive instituții, comerț/depozite chimicale și materiale inflamabile, depozite combustibil, reprezentanțe auto cu service, comerț cu articole second-hand, etc.) b.ateliere de producție, cu excepția atelierelor meșteșugărești tradiționale și a artiștilor plastici cu rol demonstrativ, ca anexă a spațiilor expoziționale, cu sau fără vânzare c.comerț cu substanțe interzise(substanțe halucinogene, materiale pornografice, etc.) d.funcțiuni care nu au legătură cu activitățile de turism și cele de loisir(ex.:sedii partide politice, spații de propagandă politică, spații administrative, cabinete medicale, de avocatură, veterinare, sedii pentru firme private, sedii o.n.g.-uri, sedii bănci, agenții imobiliare, etc.) III.Investițiile necesare pentru restaurarea, protejarea, modernizarea sau punerea în valoare a spațiului 1.Lucrări de consolidare:  Conform expertizei tehnice şi datelor tehnice rezistenţă nu sunt necesare lucrări de consolidare.Local, zidăria se va consolida în interior sau în exterior, după efectuarea lucrărilor de îndepărtare a vegetaţiei, curăţirea cărămizii şi a resturilor prin periere. 2.Lucrări de restaurare/conservare/reîntregire: Se propun următoarele lucrări : a) – restaurare tunel acces la partea superioară (platforma de tragere) inclusiv demolarea zonelor de pereţi beton şi suprabetonări, pardoseli beton b) – restaurare goluri şi ambrazuri de orice fel c) – lucrări de restaurare materiale de construcţie originale puse în operă, cărămidă, piatră la structuri pe feţe interioare/exterioare. d) – lucrări de restaurare şi conservare materiale de construcţie originale: zidării din piatră, zidării interioare/exterioare din cărămidă, elemente decorative din piatră, pozate pe faţa de zidărie a urechii bastionului studiat; idem la elevaţia placată cu plăci de piatră fasonată montată fără rosturi; lucrări de restaurare portal interior piatră; restaurări ambrazuri ferestre de tragere şi uşă de acces bastion. e) – Lucrări de completări/restaurare/reîntregire ancadramente la goluri de orice fel (uşă/ferestre) – material de lucru calcar de Podeni racordat în plumb la ancadramente. f) – restaurare zone tencuieli originale (suprafeţe minimale în zona centrală, la naşterea bolţilor) g) – pozare pardoseli termorezistente la cota originală de călcare. h) – se vor recondiţiona şi se vor pune în funcţiune golurile de ven [...]