HCL 234/2011 Aiud adoptată

RAPORT DE EVALUARE TEREN INTRAVILAN PIATA AGROALIMENTARA — IULIU MANIU AIUD BENEFICIAR : PRIMARIA MUNICIPIULUI AIUD OCTOMBRIE 2011 CUPRINS : 1. GENERALITATI : 1.1. Prezentarea evaluatorului. 1.2. Identificarea proprietatii. 1.3. Identificarea drepturilor de proprietate asociate proprietatii evaluate. 1.4. Scopul si utilizarea evaluarii, clientul si destinatarul lucrarii. 1.5. Tipul valorii estimate. 1.6. Data evaluarii. 1.7. Procedaura de evaluare(etape parcurse,surse de informatii). 1.7.1.Etape parcurse ptr. determinarea acestei valori. 1.7.2.Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare. 1.8. Clauza de nepublicare. 1.9. Responsabilitatea fata de terti. 1.10. Conditii si circumstante limitative. 2. CEA MAI BUNA UTILIZARE. 3. DESCRIEREA ACTIVULUI. 3.1. Prezentare generala : 3.1.1. Amplasamentul. 3.1.2. Accesul. 3.1.3. Asigurarea cu utilitati. 3.1.4. Prezentarea clientului. 3.1.5. Situatia juridica. 4. Evaluarea activului : 4.1. Metode de evaluare. Situatia rezultata in urma evaluarii : 4.1.1. Metoda costurilor. 4.1.2. Determinarea valorii de reconstructie. 4.1.3. Estimarea deprecierii acumulate. 4.1.4. Estimarea valorii ramase. 4.2. Metoda comparatiilor directe de piata. 5. REZULTATELE EVALUARII. OPINIA EVALUATORULUI. 5.1. Rezultatele evaluarii. 5.2. Opinia evaluatorului. 6. CERTIFICARE. 7. ANEXE. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1. GENERALITATI : Prezentarea evaluatorului: Expert evaluator — ing. Voila Gheorghe, loc. Aiud, str. Unirii, bl. 53, sc.D, apt. 11, jud. Alba — legitimatie 4406/2000 — ANEVAR. Identificarea proprietatii : Prezentul raport reprezinta evaluarea imobilului — de tip - TEREN INTRAVILAN, situat administrativ in municipiul Aiud, Piata agroalimentara - IULIU MANIU ,FN, jud. Alba. Prezentarea in detaliu a imobilului cu caracteristicile semnificative pentru determinarea valorilor este realizata in cadrul raportului de evaluare. Identificarea drepturilor de proprietate asociate : Drepturile de proprietate asupra imobilului evaluat sint atestate de : PARCELA NR. 2 — CF nr. 70085( lipsa ), nr. cad : 263/1/2 — S = 16,52mp ( 17mp) , aflat in domeniul public al municipiului Aiud ( conform Documentatiei Cadastrale de dezlipire, intocmita de persoana autorizata Barna Ladislau, certificat de Autorizare , seria AB, nr. 075, emis de OCPI Alba ). Scopul si utilizarea evaluarii. Clientul si destinatarul lucrarii: Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a activului prezentat anterior, asa cum este definita in standardele A.N.E.V.A.R. Prezentul raport de evaluare se adreseaza clientului. Avind in vedere Statutul A.N.E.V.A.R. si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, acesta nu-si asuma raspunderea decit fata de client si destinatarul lucrarii. 1.5. Tipulvalorii estimate : Evaluarea executata conform prezentului raport reprezinta o estimare a “ valorii de piata “ a activului prezentat anterior, asa cum este aceasta definita in Standardul International de Evaluare, editia a sasea, 2003. Conform acestuia “ valoarea de piata “ reprezinta Suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vinzator hotarit, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketin, adecvata, in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constringere. 1.6. Data evaluarii: La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii octombrie 2011 „data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata in cursul lunii octombrie 2011. 1.7. Procedura de evaluare ( etape parcurse, informatii ) : Baza evaluarii realizate in prezentul raport este estimarea valorii de piata asa cum a fost ea definita mai sus. Pentru determinarea acestei valori au fost aplicate metodele de evaluare a caror metodologie de aplicare va fi prezentata in cadrul lucrarii. Aceste metode sint : - metoda comparatiilor directe de piata. - metoda capitalizarii veniturilor — la ora actuala nu se preteaza in Romania pentru un astfel de tip de proprietate. Prin aplicarea acestora s-au obtinut o serie de valori , care au fost interpretate de evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea. 1.7.1. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori : - Documentarea , pe baza unei liste de informatii solicitate clientului si proprietarului. - Inspectia amplasamentului. - Discutii purtate cu reprezentantii clientului si proprietarul. - Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului. - Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport. - Deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama. - Analiza tuturor informatiilor culese , interpretarea rezultatelor culese din punct de vedere al evaluarii. - Aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii activului. Procedura de evaluare este conforma cu standardele , recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre A.N.E.V.A.R. 1.7.2. Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare. e Documentele privind imobilul, puse la dispozitie de catre client si proprietar. (Documentatie Cadastrala de dezlipire intocmita de persoana autorizata Barna Ladislau , certificat de Autorizare , seria AB, nr. 075, emis de ONCPI Alba ) e Informatii privind istoricul amplasamentelor, lucrarile de reparatii efectuate, situatia juridica a bunului imobil, etc. e Informatii privind piata imobiliara a zonei. e Curs valutar B.N.R. e Publicatiile Comisiei Nationale de Statistica si M.L.P.A.T. , C.E.T. Romania , ANEVAR , in ceea ce priveste evolutia preturilor in constructii si indicii de reactualizare. O parte din aceste documente si informatii au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre client si proprietar. Veridicitatea si corectitudinea informatiilor continute de acestea sint in exclusivitate responsabilitatea celor care le-au furnizat. 1.8. Clauza de nepublicare : Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat , nici indus intr-un document destinat publicarii fara obtinerea prealabila a acordului scris al evaluatorului, cu specificatia formei si a contextului in care urmeaza sa apara.Publicarea sa partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre terte persoane decit cele aratate la punctul 1.4, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale. 1.9. Responsabilitatea fata de terti : Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre client si proprietar si a observatiilor facute in teren de catre evaluator, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind de responsabilitatea acestora. Conform uzantelor din Romania , valorile estimate de catre evaluator sint valabile inca 90 zile dela data prezentata in raport. Ipotezele luate in considerare sint cele valabile la data intocmirii raportului si previziunea pe termen scurt a evolutiei pietei imobiliare, evaluatorul neasumindu-si responsabilitatea pentru un interval mai mare de 3 luni de la data evaluarii (conform criteriilor utilizate la nivel mondial in tarile occidentale), interval dupa care pot sa apara modificari semnificative care sa infirme unele ipoteze luate in considerare in prezent. Acest raport de evaluare este destinat scopului si beneficiarului precizati la punctul 1.4. Raportul este confidential , strict pentru client si destinatar , evaluatorul neacceptind nici o responsabilitate fata de o terta persoana, in nici o circumstanta. 1.10. Conditii si circumstante limitative : Din informatiile publice aflate la dispozitia evaluatorului, imobilul evaluat nu este supus nici unei limitari in ceea ce priveste dreptul de proprietate si nu exista nici un fel de restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al activului. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sint urmatoarele : e Situatia actuala a imobilului a stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora , pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii activului in conditiile tipului valorii selectate. e Evaluatorul considera ca presupunerile facute la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sint disponibile la data evaluarii. e Estimarea valorii de reconstructie prin metoda pretului barem, respectiv stabilirea valorii unitare si totale pentru cladire la nivelul anului 1965 — 1984 si actualizarea acestor valori prin indici, nu reprezinta cea mai complexa si completa metoda, dar conduce la rezultate acceptabile in contezxtul actual. e Indicele de actualizare a valorii de reconstructie aferent perioadei 01.07.1965 — 31.12.2010 a fost luat in calcul pe baza tabelelor de indici de evolutie a preturilor in constructii publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania , ANEVAR si aprobati de M.L.P.A.T. tinind seama de incadrarea cladirii in categoria aferenta celei mai bune utilizari. e metoda comparatiilor directe de piata nu a fost aplicata deoarece piata imobiliara a zonei , nu ofera suficiente date ca urmare a tranzactiilor foarte putine sau deloc efectuate cu proprietati similare. e Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data efectuarii lucrarii, neexcluzind posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. 2. CEA MAI BUNA UTILIZARE : Conceptul de cea mai buna utilizare , reprezinta alternativa de utilizare selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila , probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat , fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii : e Cea mai buna utilizare a terenului liber. e Cea mai buna utilizare a terenului construit. Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii . Ea trebuie sa fie : Permisibila legal. Posibila fizic. Fezabila financiar. Maxim productiva. Tinind seama de aceste considerente in cazul imobilului evaluat cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului construit. Practic , tinind seama de dotarile si constructiile existente, exista doua alternative de utilizare. Prima alternativa o reprezinta pastrarea destinatiei actuale , respectiv — proprietate imobiliara de tip —- TEREN INTRAVILAN , cu destinatie COMERCIALA. A doua alternativa o reprezinta utilizarea ca si spatiu - TEREN INTRAVILAN , cu destinatie DEPOZITE. Dintre cele doua variante , in opinia evaluatorului , prima varianta este cea care asigura cea mai buna utilizare din urmatoarele motive : e Costul de reconversie a actualei destinatii a imobilului DIN TEREN INTRAVILAN COMERCIAL , este un cost suplimentar care nu este justificat prin prisma utilizarii ulterioare. e Aceasta investitie in reconversie nu este eficienta tinind seama zona respectiva nu exista cerere pentru astfel de spatii , fiind zona comerciala cea mai importanta a municipiului. In aceste conditii cea mai buna utilizare a imobilului este pastrarea destinatiei actuale de TEREN INTRAVILAN cu destinatie COMERCIALA. Analizind aceasta alternativa prin prisma criteriilor amintite , rezulta : e Este permisibila legal. e Indeplineste conditia de fizic posibila. e Criteriul fezabila financiar presupune ca veniturile provenite din exploatarea activului acopera cheltuielile de exploatare, conditie care poate fi indeplinita. e Maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile exploatarii in varianta aleasa. 3. DESCRIEREA ACTIVULUI: 3.1. Prezentare generala : 3.1.1. Amplasamentul : Imobilul este situat administrativ in municipiul Aiud, Piata agroalimentara - IULIU MANIU „FN, jud. Alba. 3.1.2. Accesul : Accesul la imobil se face din Piata agroalimentara — IULIU MANIU drum loca! modernizat. 3.1.3. Asigurarea cu utilitati : e Energie electrica — retea stradala e Apa-—retea stradala e Gaz metan — retea stradala e Canalizare — retea stradala 3.1.5. Situatia juridica : Drepturile de proprietate asupra imobilului evaluat sint atestate de: Drepturile de proprietate asupra imobilului evaluat sint atestate de : PARCELA NR. 2 — CF nr. 70085( lipsa ), nr. cad : 263/1/2 — S = 16,52mp , aflat in domeniul public al municipiului Aiud ( conform Documentatiei Cadastrale de dezlipire, intocmita de persoana autorizata Barna Ladislau, certificat de Autorizare , seria AB, nr. 075, emis de OCPI Alba ). Conform informatiilor puse la dispozitia evaluatorului de catre client si proprietar , nu exista impedimente de ordin juridic sau de alta natura care sa afecteze dreptul de proprietate asupra imobilului sau posibilitatea transferarii acestui drept. 4. EVALUAREA ACTIVULUI : DATE TEHNICE ASUPRA IMOBILULUI: Imobilul teren este situat administrativ in municipiul Aiud, , Piata agroalimentara - IULIU MANIU , FN, jud. Alba. Acesta este amplasat in intravilanul municipiului Aiud, in cadrul pietei agroalimentare — Iuliu Maniu , marginindu-se cu latura de vest a cladirii SC Nord West SRL Aiud, pe o lungime de 8,26ml, cu o deschidere de 2,00ml, avind suprafata de S = 16,52mp ( 17mp) , cu o topografie a locului plana, de forma dreptunghiulara, cu acces la toate utilitatile, fiind situat intre vecinatatile : E — SC Nord West SRL Aiud, S : Piata agroalimentara Iuliu Maniu ; V : Piata agroalimentara uliu Maniu ; N : Piata agroalimentara Iuliu Maniu. 4.1. Metode de evaluare. Situatia rezultata in urma evaluarii : Evaluarea imobilului a fost facuta pe baza datelor furnizate de beneficiar si a observatiilor facute in teren de catre evaluator, cu ocazia inspectiei amplasamentului. Veridicitatea si corectitudinea datelor furnizate sint responsabilitatea beneficiarului. Pentru determinarea valorii activului s-au aplicat metode de evaluare : e metoda comparatiilor de piata (pentru determinarea valorii de piata a activului ) . e metoda capitalizarii veniturilor — metoda de randament ( pentru determinarea valorii de piata a activului ) — la aceasta data nu sint in Romania suficiente date de piata (inchirieri de terenuri ) pentru astfel de tipuri de proprietati — nu a putut fi aplicata 4.2. Metoda comparatiilor directe de piata : ANEXA Metoda comparatiilor directe de piata - este o metoda globala care aplica informatiile culese , urmarind raportul cerere — oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass — media sau alte surse de informare. Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de gradul ridicat de adecvare a aplicarii metodei in acest caz. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparativa — termen general care identifica procesul care foloseste analiza pe perechi de date si analiza comparatiilor relative. Estimarea valorii s-a facut prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare , comparind apoi aceste proprietati cu cea “ de evaluat “. Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre proprietatea “ de evaluat “si celelalte proprietati deja tranzactionate, despre care exista informatii suficiente. Pentru estimarea valorii proprietatii prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de proprietati asimilabile celei de evaluat, oferte internet. Etapele parcurse in aplicarea metodei comparatiei directe sint : e cercetarea pietei pentru obtinerea de informatii asupra unor tranzactii de proprietati similare cu cea de evaluat din punctul de vedere al tipului de proprietate, data vinzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea. e Confirmarea veridicitatii informatiilor obtinute si a obiectivitatii tranzactiei. e Selectarea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu. e Compararea, utilizind elemente precizate si ajustarea adecvata a pretului de vinzare a fiecarei proprietati comparabile. e Analiza rezultatelor si selectarea unei valori sau a unei marje de valori. Criteriile de comparatie care stau la baza aplicarii acestei metode necesare pentru identificarea diferentelor intre proprietati sint : e drepturile de proprietate transmise ( proprietate inchiriata sau nu ) e conditiile de finantare ( plata cash, credite etc ) e conditiile de vinzare ( la valoarea de piata sau nu, din varii motive) e conditiile pietei (diferenta intre diferitele momente la care s-au incheiat tranzactiile ) localizarea (variatii ale valorii datorate amplasarii in zona) e caracteristici fizice (dimensiuniile cladirii, terenului, calitate, durata de viata etc) e caracteristici economice ( la proprietati generatoare de profit) e cea mai buna utilizare ( cea existenta, utilizare alternativa, diferente ) e componentele non imobiliare ale valorii ( mobilierul, inventarul si echipamentele din cladire etc ) IN! Pe baza acestor criterii de comparatie se determina elementele de comparatie care influenteaza preturile tranzactionate pe piata. Deoarece este cunoscut numai pretul tranzactiilor comparabile, corectia se face asupra acestui pret, pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate. Tranzactiile care necesita cele mai mici corectii brute vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. Corectiile care se vor face pot fi procentuale sau in valoare absoluta. Sursele de informatii pentru imobilele de comparatie au fost din baza de date proprie, de la agentii imobiliare colaboratoare pina la institutiile si persoanele implicate direct in tranzactii. Preturile caselor de locuit ofertate pe piata municipiului Aiud se situeaza in plaja de valori : 75.000EUR — 95.000EUR, in functie de pozitie, starea imobilului, amenajari, grad finisaj, utilitati , etc. In cadrul aceste metode au fost selectate trei comparabile - terenuri intravilane , cu locatii similare in cadrul zonei Aiud , dupa cum urmeaza : 1. Comparabila A — Teren intravilan — Aiud , str. Liviu Rebreanu , in suprafata totala S = 700mp, deschidere la un drum local modernizat Fs = 18ml, utilitati apa, gaz, energie electrica, categoria de folosinta — construibil cu destinatie rezidentiala, oferta, se cere = 40EUR/mp. 2. Comparabila B — Teren intravilan — Aiud - zona Parc — in suprafata totala de S = 1.060mp, cu acces la un drum local modernizat, printr-un front stradal Fs = 16ml, utilitati — gaz, energie electrica, categoria de folosinta — construibil cu destinatie rezidentiala, oferta , se cere = 40EUR/mp. 3. Comparabila C -— Teren intravilan — Aiud — str. Marasesti , in suprafata totala de S = 2400mp, cu un front stradal Fs = 44ml, utilitati — apa, gaz, energie electrica, categoria de folosinta — construibil cu destinatie rezidentiala, oferta, se cere = 35EUR/mp. Corectii : e Corectia pentru marja de negociere oferta s-a facut aplicind un procent de —5% pentru ofertele comparabilelor A, B si C, avindu-se in vedere dificultatile cu care se confrunta piata imobiliara autohtona ( reducerea numarului de tranzactii) e Corectia pentru localizare s-a aplicat diferentiat, cite 20% comparabilelor A si C si 17% comparabilei B , comparabilele fiind amplasate in zona mediana , insa proprietatea subiect este amplasata in in zona comerciala a municipiului. e Corectia pentru utilitati nu s-a aplicat, toate comparabilele avind acelasi grad de dotare cu utilitati. e S-a aplicat corectie pentru zonare de 5% pentru fiecare dintre cele [...]