HCL 238/2011 Aiud adoptată

Raport de Evaluare al proprietății imobiliare FÎNAR situat în localitatea MĂGINA , jud. ALBA Proprietar: STATUL ROMÂN - Domeniul Privat al municipiului Aiud Destinatar : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD Datele, informaţiile şi conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului şi al Primăriei Aiud . - IULIE 2011- Evaluare „FÎNAR * ,__MĂGINA- jud. Alba 1. INTRODUCERE 1.1 REZUMATUL EVALUARII Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară tip constructie usoara “Finar' situată în localitatea MĂGINA, în curtea fostului CAP, jud. Alba. Proprietatea se compune din o constructie agricola usoara, de tip şopron, cu stilpi şi ferme metalice, acoperiş din tabla neagra ondulată, fara închideri , cu destinatia depozit/adapost . Prezenta evaluare nu se refera la : teren „amenajarile terenului si utilitatile ce deservesc constructia (finarul) la data evaluarii si care sunt descrisela punctele 3.1.2 si 3.1.4. . Conform deciaratiilor proprietarului amenajarile terenului si utilitatile nu au fost construite de acesta, iar terenul este concesionat d-lui Hagea Mihai. Raportul a fost structurat după cum urmează: (1) Partea introductivă (2) Premizele evaluării — în care se găsesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării (3) Prezentarea datelor — în care sunt prezentate proprietatea imobiliară analizată, datele juridice şi studiul de vandabilitate (4) Analiza datelor — conţine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obținut şi opinia evaluatorului $ Anexe — conțin elemente care susțin argumentele prezentate în raport. n urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietății imobiliare evaluate (constructie usoara tip Finar), ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este : . Suprafaţa ut. Vp Denumire mp EURO LEI FÎNAR 800 590 2.520 TOTAL 590 2.520 = Cursul de schimb considerat este de 4,2685 LEI/EURO , curs oficial valabil la data de 18.07.2011 ; Valoarea nu conţine T.V.A. =. Valorile estimate in EURO sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, infiatie, evolutia cursului de schimb, etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara) ; = Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, orientărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România). y Cu stimă , Expert evaluator Proprietăţi imobiliare si Bunuri Mobile ing . Marcu Maria Legitimaţie membru ANEVAR 10657 Telefon 0748764180 OD EVALUS SR, ESP e 10c57e 08 A | $ MARCU A MARIA „b 7 ALABIL 20 EV, ALUATOR ÎS SI + ANEVAR Pagina 2 Evaluare „FÎNAR * , MĂGINA- jud. Alba 1.2 Certificare Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certific că afirmațiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Ele sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influență legată de părţile implicate. Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, orientările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului intemaţional de Standarde în Evaluare (IVSC). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care semnează mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR şi poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris şi prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN17 - Verificarea evaluării. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competența necesară întocmirii acestui raport. Expert evaluator Proprietăţi imobiliare si Bunuri Mobile ing . Marcu Maria Legitimaţie membru ANEVAR 10657 Pagina 3 Evaluare „FINAR " , MĂGINA- jud. Alba 1. 2 3 4 CUPRINS INTRODUCERE 1.1 REZUMATUL EVALUARII 1.2 CERTIFICARE PREMIZELE- EVALUARII 2.1 IPOTEZE ŞI CONDIȚII LIMITATIVE 2.2 OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCȚIUNILE EVALUĂRII 2.3 DREPTURIDE PROPRIETATE EVALUATE 24 BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE 2.5 DATAESTIMĂRII VALORII 2.6 MONEDARAPORTULUI 2.7 MODALITĂŢI DE PLATĂ 2.8 INSPECŢIA PROPRIETĂȚII 29 INFORMAȚIILE UTILIZATE ŞI SURSE DE INFORMAŢII 2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE PREZENTAREA DATELOR 3.1 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE 31.1 Situaţia juridică 3.1.2 Descrierea amplasamentului 3.1.3 Accesul 3.1.4 Descrierea amenajărilor si construcţiilor 3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE) 3.2.1 Analiza cererii 3.2.2 Analiza ofertei competitive 3.2.3 Echilibrul pieței ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII 4.4 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 4.2 ABORDAREA PRIN COST 4.2.1 Evaluarea constructiei 4.3 ABORDAREA PRIN COMPARATII DE PIATA ( METODA COMPARATIEI DIRECTE ) 4.4 ABORDAREA PE BAZA DE RANDAMENT 4.5 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI. ANEXE Pagina 4 Evaluare „FINAR ” , MĂGINA- jud. Alba 2 PREMIZELE EVALUARII 2.1 Ipoteze şi condiţii limitative La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiții limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze; = Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil; = Evaluatorul a avut la dispoziţie lista mijloacelor fixe aflate în patrimoniul SPAPL al Primăriei Aiud ; = Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; = Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. = Presupunem că nu există nici un fel de contaminanți şi costul activităților de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezența contaminanţilor sau a materialelor periculoase; = Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condiţiile tipului valorii selectate; = Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; => Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziție existând posibilitatea existenței şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. Condiţii limitative: = Prezenta evaluare nu este o expertiză tehnică pentru constructie ; = Din informatiile beneficiarului rezulta ca utilitatile aflate in dotarea constructiei au fost construite de concesionarul terenului aferent constructiei . Ca urmare valoarea reevaluata se refera strict la constructie nu si include si valoarea utilitatilor si a amenajarilor terenului ; => Valorile estimate în EURO sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelui cererii şi ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent odată cu trecerea timpului şi variația lor în raport cu cursul valutar nu este liniară) ; = Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazu! utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate: = Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; = Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune ; = Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; = Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care ibuire a fost prevăzută în raport. e 10657e "o N 2 ZE ANEVAR E Pagina 3 Evaluare „FINAR * , MĂGINA- jud. Alba 2.2 Obiectul evaluării. Scopul evaluării. Instrucţiunile evaluării Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară tip constructie usoara : “FÎNAR”, situata în curtea fostului CAP din localitatea MĂGINA, jud. Alba cu destinatia depozit/adapost . Terenul pe care este amplasata constructia nu face obiectul prezentei evaluari , acesta fiind concesinat la data evaluarii de d-lui Hagea Mihai . Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a spațiului în vederea tranzacţionării imobilului . Prezenta lucrare se adresează SPAPL al Primariei AIUD , în calitate de destinatar . 2.3 Drepturi de proprietate evaluate Proprietatea imobiliară apartine Domeniului Privat al Municipiului AIUD , respectiv SPAPL Aiud , conform listei mijloacelor fixe inscrise in contabilitatea SPAPL Aiud . A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare prezentate mai sus. Evaluarea a fost realizată în ipoteza proprietatii libere de sarcini şi nesupusă unor restricții sau limitări deosebite, ipoteci, servituţi etc., care ar putea afecta dreptul de proprietate al acesteia. 2.4 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate Baza de evaluare a raportului este “valoarea de piata” asa cum este definita de Standardele Internationale de Evaluare * editia a-VIIl-a 2007 : valoare de piaţă este suma estimată pentru care o proprietare ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, în care fiecare parte acționează în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrangere. Având în vedere scopul si utilizarea evaluării, s-au avut în vedere recomandările : = Standardului Intenational de Aplicatie in Evaluare 1 — IVS 1 * Valoare de piaţă — bază de evaluare ”. IVS 1 — Valoarea de piaţă — baze de evaluare = GN 1 - Evaluarea proprietății imobiliare 2.5 Data estimării valorii La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii iulie 2011, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării). Evaluarea a fost realizată în luna iulie 2011, care este şi data raportului. 2.6 Moneda raportului Opinia finală a evaluării va fi prezentată în LEI şi în EURO. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4,2685 LEI/EURO. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaiuării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.) 2.7 Modalităţi de plată Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacții fără a lua în calcul condiţii de piată deosebite (rate, leasing etc.) 2.8 Inspecţia proprietății Inspecţia proprietăţii a fost realizată de către expert evaluator Marcu Maria in data de 18.07.2011 . Au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc. Nu s-au realizat investigaţii privind expertizarea construcției, contaminări/infestări ale terenului subiect sau amplasamentelor învecinate şi nu au fost inspectate acele părţi acoperite, neexpuse sau inaccesibile ale clădiri . N De N Ş “% z wt0657 Pagina 6 Evaluare „FINAR * , MĂGINA- jud. Alba 2.9 Informaţiile utilizate şi surse de informaţii informațiile utilizate au fost: = Situaţia juridică a proprietății imobiliare şi dimensiunii; = Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (prețuri etc.): => Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate. Sursele de informații au fost: = beneficiarul, pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situație juridică, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor fumizate; = presa de specialitate şi evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piața locală; = baza de date a evaluatorului; = informaţii furnizate de către agenții imobiliare privind tranzacții similare; => date de pe Piaţa Imobiliară referitoare Ia oferte şi cereri de proprietăţi imobiliare similare din localitate ; 2.10 Clauza de nepublicare Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. În conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata în contextul economic general (iulie 2011) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică sermnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientultii şi destinatarului menţionat Ia pct. 2.2. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță. Pagina 7 Evaluare „FINAR *_, _MĂGINA- jud. Alba 3 PREZENTAREA DATELOR 3.1 PREZENTAREA GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “FÎNARY, situată în localitatea MĂGINA |, în curtea fostului CAP , jud. Alba. Conform listei mijloacelor fixe ce apartin SPAPL AIUD, constructia are Numarul de inventar 80 şi face parte din grupa : 1.2.2. - Constructii agricole usoare (baraci, magazii, soproane, cabane) . Terenul pe care este amplasata constructia nu face obiectul prezentei evaluari , acesta fiind dat in concesiune d-lui Hagea Mihai. Din declaratiile proprietarului utilitatile si amenajarile terenului nu au fost construite de proprietarul finarului , ci de concesionarul terenului , ca urmare nu fac obiectul prezentului raport de evaluare . 3.1.1 Situaţia juridică A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare prezentate anterior respectiv a constructie usoare „Finar”. Proprietatea imobiliară apartine Domeniului Privat a! Municipitilui AWJD, administrat de SPAPL Aiud |, dobindit prin lege . A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare prezentate mai sus. Evaluarea a fost realizată în ipoteza proprietatii libere de sarcini şi nesupusă unor restricţii sau limitări deosebite, ipoteci, servituţi etc., care ar putea afecta dreptul de proprietate al acesteia. 3.1.2 Descrierea amplasamentului Proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare: = este situată în intravilanul localității MĂGINA, în zona centrală ; constructie din anul 1965 ; are ca Vecinătăţi : nord- DJ 107M, sud şi vest.- proprități agricole, est- proprietate rezidențială ; terenul aferent finarului nu face obiectul prezentei evaluari , fiind concesionat. la data evaluarii terenul dispune de urmatoarele amenajari : - 2 gropi betonate cu adincimea de 2 m si suprafata de -12 mp utilizate ca beciuri ; - rampe betonate pentru instalarea si fixarea gaterului . (aceste amenajari nu fac obiectul prezentei evaluari nefiind construite de proprietar) . 3.1.3 Accesul Accesul la proprietate se poate asigura facil, pietonal sau rutier din şoseaua principală , asfaltată , a localitatii , DN 107M. Locaţia proprietății imobiliare evaluate este pe partea stinga a drumului judetean Aiud-Poiana Aiudului ; accesul este din strada la cca 250 m. 3.1.4 Descrierea construcţiilor Proprietatea evaluata este un spaţiu cu destinația adăpost/depozitare pe stuctură ică din stilpi si ferme metalice, cu acoperş din tabla neagră ondulată, LS â Ceea 355 Că 10 Descrierea constructiei : 24 | MARCU | 3 > fundatii izolate sub stilpi din beton ; ez A >. fără închideri perimetrale şi planşee ; Sb > stilpi şi ferme metalice , in stare avansata de rugina ; SSeganrvA Evaluare „FÎNAR * , MĂGINA- jud. Alba acoperis din plăci metalice ondulate de tablă neagră , ruginite, unele gaurite sau chiar lipsesc ; fară pardoseli ; are L=40m ; I=20 m ; S= 800 mp; are înălțimea la straşină de 6 m si la coama de 8m . finarul dispune de utilităţile : - curent electric trifazic (380V) ce alimenteaza gaterul instalat sub finar, - curent electric monofazic (220V) ce alimenteaza instalatia de iluminat exterior a finarului . (acestea nu fac obiectul prezentei evaluari deoarece nu au fost construite de proprietar) . vvYvvyY 3.2 Studiu de vandabilitate (Analiza pieței imobiliare) Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanţii la aceasta piață schimbă dreptul de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează, ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzători nu sunt întotdeauna bine informaţi [...]