HCL 121/2016 Aiud adoptată

sa dm mat 1P 2 yu. An, SERVIGIUL PUBLIC DE INTERES LOCAL ADIINISTRAȚIA PATRISGIIULUI LOCAL NR. INTRARENEȘIRE__/AJC zi_Pună___ 07 ANZO/Q Raport de Evaluare al proprietăţii imobili FÎNAR are situat în localitatea MĂGINA , jud. ALBA Proprietar: STATUL ROMÂN - Domeniu Privat al municipiului Aiud Destinatar : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI AIUD - MAI 2016-— Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului şi al Primăriei Aiud . = Evaluare „FÎNAR_” , MĂGINA - jud. Alba 1. INTRODUCERE 1.1 REZUMATUL EVALUARII Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară tip constructie usoara “Fînar” situată în localitatea MĂGINA, în curtea fostului CAP, jud. Alba. Proprietatea se compune din o constructie agricola usoara, de tip şopron, cu stilpi şi ferme metalice, acoperiș din tabla neagra ondulată, fara închideri , cu destinatia depozit/adapost . Prezenta evaluare nu se refera la : teren „amenajarile terenului si utilitatile ce deservesc constructia (finarul) la data evaluarii si care sunt descrisela punctele 3.1.2 si 3.1.4. . Conform declaratiilor proprietarului amenajarile terenului si utilitatile nu au fost construite de acesta, iar terenul este concesionat d-lui Hagea Mihai. Raportul a fost structurat după cum urmează: (1) Partea introductivă (2) Premizele evaluării — în care se găsesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării (3) Prezentarea datelor — în care sunt prezentate proprietatea imobiliară analizată, datele juridice şi studiul de vandabilitate (4) Analiza datelor — conţine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obținut şi opinia evaluatorului (5) Anexe — conţin elemente care susțin argumentele prezentate în raport. În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietăţii imobiliare evaluate (constructie usoara tip Finar), ţinând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este : Denumire Suprafaţa utila Valoare piata mp EURO LEI FÎNAR 800 630 2.830 TOTAL 630 2.830 = Cursul de schimb considerat este de 4,4957 LEI/EURO , curs oficial valabil la data de 12.05.2016; Valoarea nu conţine T.V.A. = Valorile estimate in EURO sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (Starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor în raport cu cursul euro nu este liniara) ; = Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, orientărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România. y Cu stimă, ing. Marcu Maria Evaluator autorizat specializările PI şi BM, Membru titular ANEVAR - Legitimaţie nr. 13865 Telefon 0748764180 AR! Legitimatia Nr. 1386$ £ E, Valabil 2816 Do ecua, ce N ANZVBR Pagina 2 Ed Evaluare „FÎNAR ” , MĂGINA - jud. Alba 1.2 Certificare - Prin prezenta certificăm că : Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte ; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare; Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate; Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aproximarea unui imprumut; In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor de Evaluare ANEVAR ediţia 2015, ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizaţi din Romania , care cuprinde principiile şi conceptele evaluării general acceptate și se bazează pe Standardele Internaţionale de Evaluare şi include toate Ghidurile de Evaluare . Certificam faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de noi poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardele de Evaluare 2015 — SEV 400 Verificarea evaluărilor ; Certificam faptul ca am efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ce face obiectul raportului; In prezent suntem membrii ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua; Prin prezenta certificam faptul ca suntem competenti sa efectuam acest raport de evaluare; Evaluatorul are încheiată asigurare de răspundere profesională la Alianz-Tiriac . ing. Marcu Maria Evaluator autorizat specializările PI şi BM, Membru titular ANEVAR - Legitimaţie nr. 13865 Telefon 0748764180 Valabil 2016 5 Doba “talzarea: EP EM osti SS ANzvAR == Pagina 3 Evaluare „FÎNAR ” , MĂGINA - jud. Alba a. 4 5 CUPRINS INTRODUCERE 1.1 REZUMATUL EVALUARII 1.2 CERTIFICARE PREMIZELE EVALUARII 2.1 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE 2.2 OBIECTULEVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. ÎNSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII 2.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE 2.4 BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE 2.5 DATA ESTIMĂRII VALORII 2.6 MONEDA RAPORTULUI 2.7 MODALITĂŢI DE PLATĂ 2.8 ÎNSPECȚIA PROPRIETĂȚII 2.9 INFORMAȚIILE UTILIZATE ŞI SURSE DE INFORMAŢII 2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE PREZENTAREA DATELOR 3.1 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE 3.1.1] Situația juridică 3.1.2 Descrierea amplasamentului 3.1.3 Accesul 3.1.4 Descrierea amenajărilor si construcţiilor 3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE) 3.2.1 Analiza cererii 3.2.2 Analiza ofertei competitive 3.2.3 Echilibrul pieţei ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII 4.1 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 42 ABORDAREA PRIN COST 4.2.1 Evaluarea constructiei 4.3 ABORDAREA PRIN COMPARATII DE PIATA ( METODA COMPARATIEI DIRECTE ) 44 ABORDAREA PE BAZA DE RANDAMENT 4.5 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI. ANEXE Pagina 4 Evaluare „FÎNAR ” , MĂGINA - jud. Alba 2 PREMIZELE EVALUARII 2.2 Ipoteze şi ipoteze speciale La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: > UV y Vy Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil; Evaluatorul a avut la dispoziţie lista mijloacelor fixe aflate în patrimoniul SPAPL al Primăriei Aiud ; Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. Presupunem că nu există nici un fel de contaminanți şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezența contaminanţilor sau a materialelor periculoase; Situația actuală a proprietății imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condiţiile tipului valorii selectate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziție existând posibilitatea existenţei și a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. Prezenta evaluare nu este o expertiză tehnică pentru constructie ; Din informatiile beneficiarului rezulta ca utilitatile aflate in dotarea constructiei au fost construite de concesionarul terenului aferent constructiei , Ca urmare valoarea reevaluata se refera strict la constructie nu si include si valoarea utilitatilor si a amenajarilor terenului ; Valorile estimate în EURO sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii şi ofertei, inflație, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent odată cu trecerea timpului şi variaţia lor în raport cu cursul valutar nu este liniară) ; Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune ; Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabi orului; Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice : pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazulii? fost prevăzută în raport. d Leumi A es e Valabil 2 otet ti Oefatzarea: ep, era Pagina 5 = Evaluare „FÎNAR ” , MĂGINA - jud. Alba 2.1 Obiectul evaluării. Scopul evaluării. Instrucţiunile evaluării Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară tip constructie usoara : “F ÎNAR”, situata în curtea fostului CAP din localitatea MĂGINA, jud. Alba cu destinatia depozit/adapost Terenul pe care este amplasata constructia nu face obiectul prezentei evaluari , acesta fiind concesinat la data evaluarii de d-lui Hagea Mihai . Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a spaţiului în vederea tranzacționării imobilului . Prezenta lucrare se adresează SPAPL al Primariei AIUD , în calitate de destinatar . 2.2 Drepturi de proprietate evaluate Proprietatea imobiliară apartine Domeniului Privat al Municipiului AIUD , respectiv SPAPL Aiud, conform listei mijloacelor fixe inscrise in contabilitatea SPAPL Aiud . A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare prezentate mai sus. Evaluarea a fost realizată în ipoteza proprietatii libere de sarcini şi nesupusă unor restricţii sau limitări deosebite, ipoteci, servituți etc., care ar putea afecta dreptul de proprietate al acesteia. 2.3 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate Având în vedere scopul si utilizarea evaluării, s-au avut în vedere recomandările Sfandardelor Internationale de Evaluare editia 2015 : — SEV 100 Cadru general — SEV 101 Termenii de referință ai evaluării — SEV 102 Implementare — SEV 103 Raportarea evaluarii — SEV 230 Drepturi asupra porprietatii imobiliare -— Referitor la baza de evaluare, recomandarile acestui standard sunt: Pentru proprietătile evaluate în prezentul raport, s-a urmărit o estimare a valorii de piată a obiectivelor asa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare editia 2015 „Valoarea de piată — bază de evaluare, SEV 100 Cadru general ”. Conform standardului, definitia valorilor este urmatoarea: "Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărît şi un vînzător hotărît, într-o tranzacţie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat şi în care părţile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere." Evaluarea s-a efectuat prin aplicarea următoarelor metode : = Metoda costurilor; , Conform metodologiei recomandate de ANEVAR după aplicarea metodelog 4 fost analizate, iar rezultatul analizei a dus la formarea opiniei evaluatorului lim AA 13865 CT 20164 2.4 Data estimării valorii SE Ant La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii Mai 2016, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării). Evaluarea a fost realizată în luna Mai 2016, care este şi data raportului. 2.5 Moneda raportului Opinia finală a evaluării va fi prezentată în LEI şi în EURO. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4,4957 LEI/EURO. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât Pagina 6 Evaluare „FÎNAR * , MĂGINA - jud. Alba principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piața imobiliară specifică etc.) 2.6 Modalităţi de plată Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.) 2.7 Inspecţia proprietăţii Inspecţia proprietăţii a fost realizată de către expert evaluator Marcu Maria in data de 10.05.2016 . Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc. Nu s-au realizat investigații privind expertizarea construcției, contaminări/infestări ale terenului subiect sau amplasamentelor învecinate şi nu au fost inspectate acele părţi acoperite, neexpuse sau inaccesibile ale clădiri . 2.8 Informaţiile utilizate şi surse de informații Informaţiile utilizate au fost: = Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare și dimensiunii; = Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri etc.); = Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate. Sursele de informaţii au fost: = beneficiarul, pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridică, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate; = presa de specialitate şi evaluatori care îşi desfășoară activitatea pe piaţa locală; = Cataloage de reevaluare — editura Matrix ; = informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind tranzacţii similare; = date de pe Piaţa Imobiliară referitoare la oferte şi cereri de proprietăți imobiliare similare din localitate ; 2.10 Clauza de nepublicare Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. În conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata în contextul economic general (Mai 2016) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi destinatarului menționat la pct. 2.2. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanţă. AR TORILI Gr RA amar > PA mano) SĂ [= RA 9 E vagin 13065 ȘI fe Valabil 2016, CI So Peirzaea au st SI ANEVA Pagina 7 Evaluare „FÎNAR ” , MĂGINA- jud. Alba 3 PREZENTAREA DATELOR 3.1 PREZENTAREA GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară “FÎNAR”, situată în localitatea MĂGINA , în curtea fostului CAP , jud. Alba. Conform listei mijloacelor fixe ce apartin SPAPL AIUD, constructia are Numarul de inventar 80 şi face parte din grupa : 1.2.2. - Constructii agricole usoare (baraci, magazii, soproane, cabane) . Terenul pe care este amplasata constructia nu face obiectul prezentei evaluari , acesta fiind dat in concesiune d-lui Hagea Mihai. Din declaratiile proprietarului, utilitatile si amenajarile terenului nu au fost facute de proprietar, ci de concesionarul terenului , ca urmare nu fac obiectul prezentului raport de evaluare . 3.1.1 Situaţia juridică A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare prezentate anterior respectiv o constructie usoare „Finar”. Proprietatea imobiliară apartine Domeniului Privat al Municipiului AIUD, administrat de SPAPL Aiud „ dobindit prin lege . A fost supus evaluării dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare prezentate mai sus. Evaluarea a fost realizată în ipoteza proprietatii libere de sarcini şi nesupusă unor restricții sau limitări deosebite, ipoteci, servituţi etc., care ar putea afecta dreptul de proprietate al acesteia. 3.1.2 Descrierea amplasamentului Proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare: = este situată în intravilanul localității MĂGINA, în zona mediană ; = constructie din anul 1965; = areca Vecinătăţi:: nord- DJ 107M, sud şi vest.- proprități agricole, est- proprietate rezidenţială ; = terenulaferent finarului nu face obiectul prezentei evaluari , fiind concesionat. = la data evaluarii terenul dispune de urmatoarele amenajari : - 2 gropi betonate cu adincimea de 2 m si suprafata de —12 mp utilizate ca beciuri ; - rampe betonate pentru instalarea si fixarea gaterului . (aceste amenajari nu fac obiectul prezentei evaluari nefiind construite de proprietar) . ZI7SIUNTORL OR Ș - (osaAcătoY AUtoae” MARCU PARIA Legitimatla Ne. 13865 2 IZA Valabil 2016 ke) Aa ș SQ Pictures EP EN (34 ZA NAȚIG) Pagina 8 Evaluare „FÎNAR ” , MĂGINA - jud. Alba 3.1.3 Accesul Accesul la proprietate se poate asigura facil, pietonal sau rutier din şoseaua principală , asfaltată , a localitatii , DN 107M. Locaţia proprietăţii imobiliare evaluate este pe partea stinga a drumului judetean Aiud-Poiana Aiudului ; accesul este din strada la cca 250 m. 3.1.4 Descrierea construcţiilor Proprietatea evaluata este un spațiu cu destinația adăpost/depozitare pe stuctură metalică din stîlpi si ferme metalice, cu acoperş din tabla neagră ondulată, Descrierea constructiei : fundatii izolate sub stilpi din beton ; fără închideri perimetrale şi planșee ; stîlpi şi ferme metalice , in stare avansata de rugina ; acoperis din plăci metalice ondulate de tablă neagră , ruginite, unele gaurite sau chiar lipsesc ; fară pardoseli ; are L=40m ; 1>20 m ; S= 800 mp; are înălțimea la straşină de 6 m si la coama de 8m . finarul dispune de utilităţile : - curent electric trifazic (380V) ce alimenteaza gaterul instalat sub finar, - curent electric monofazic (220V) ce alimenteaza instalatia de iluminat exterior a vYvYvyvyYv vw finarului . (acestea nu fac obiectul prezentei evaluari deoarece nu au fost construite de proprietar) . PI MATORLOA Ci „Rato d (9 ataca A pă ABIA zi 3 legitimatia Nr- 13865 =) CAR Vatabi 20! SĂ Ss, N (es: Dori, 5 24 zarea Noi ANN EAI A Da Evaluare „FÎNAR ” , MĂGINA - jud. Alba 3.2 Studiu de vandabilitate (Analiza pieţei imobiliare) [...]