HCL 268/2019 Sebeș adoptată

ROMÂNIA JUDEȚUL ALBA MUNICIPIUL SEBEŞ CONSILIUL LOCAL HOTĂRÂREA NR. 268/2019 privind însușirea raportului de evaluare în vederea stabilirii valorii de piaţă pentru imobilul “CASA ZAPOLYA — MUZEU” situat în Municipiul Sebeș, str. Primăriei, nr. 3, imobil înscris în CF 84528 Sebeş, proprietatea Consistoriului Superior al Bisericii Evanghelice CA din România și aprobarea cumpărării imobilului Consiliul Local al Municipiului Sebeş, jud. Alba; Întrunit în ședința publică ordinară din data de 31.10.2019, ora 14,00; Luând în dezbatere proiectul de hotărâre privind însuşirea raportului de evaluare în vederea stabilirii valorii de piaţă pentru imobilul “CASA ZAPOLYA — MUZEU” situat în Municipiul Sebeș, str. Primăriei, nr. 3, imobil înscris în CF 84528 Sebeş, proprietatea Consistoriului Superior al Bisericii Evanghelice CA din România și aprobarea cumpărării imobilului; Văzând: - Raportul de evaluare în vederea stabilirii valorii de piaţă pentru imobilul “CASA ZAPOLYA -— MUZEU” situat în Municipiul Sebeş, str. Primăriei, nr. 3, imobil înscris în CF 84528 Sebeș, proprietatea Consistoriului Superior al Bisericii Evanghelice CA din România, întocmite de către P.F.A. Creţiu Marian - evaluator autorizat ANEVAR; - H.C.L. nr. 89/2019 privind exercitarea dreptului de preemţiune asupra imobilului — monument istoric, situat administrativ în municipiul Sebeș, Piaţa Primăriei, nr. 3, județul Alba, înscris în CF nr. 1025 Sebeş, cu nr. top. 1502, 1503; - CF 84528 Sebeș, nr. CF vechi: 1025 Sebeș, nr. topografic vechi; 1502,1503; - Certificatul de urbanism nr. 555/02.10.2019; - Contractul de concesiune nr. 814 / 15.02.2010 încheiat între Consistoriul Superior al Bisericii Evanghelice CA din România și Centrul Cultural “Lucian Blaga” Sebeş; - Referatul de aprobare nr. 82075/24.10.2019 întocmit de Primarul Municipiului Sebeş, în calitate de inițiator; - Raportul de specialitate nr. 82820/24.10.2019 întocmit de către Compartimentul Patrimoniu şi Transport, raportul de specialitate nr.82316/2019 al Serviciului Cheltuieli şi Resurse Umane şi raportul de specialitate nr.82.468/2019 al Direcţiei Venituri şi raportul de specialitate nr.82505/2019 al Biroului Contencios Juridic Administraţie Transparenţă Decizională şi Arhivă din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Sebeș şi raportul de specialitate nr.1591/2019 al Centrului Cultural Lucian Blaga Sebeş; Văzând referatul nr.82946/29.10.2019 al Compartimentului Patrimoniu şi Transport privind necesitatea introducerii suplimentare pe ordinea de zi a proiectului de hotărâre; Având avizul nr.578/2019 al Comisiei de studii, prognoze economico-sociale, buget, finanțe, şi avizul nr.579/2019 al Comisiei pentru învățământ, cultură, sport, agrement, monumente istorice protecție socială, protecţie copii, culte, sănătate şi familie, din cadrul Consiliului Local Sebeş; În temeiul prevederilor: - Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată cu modificările şi completările ulterioare; - Ordinul nr. 2314/2004 al Ministerului Culturii şi Cultelor privind aprobarea Listelor monumentelor istorice şi Lista monumentelor istorice dispărute, cu modificările și completările ulterioare; - art. 129 alin. 1, din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/03.07.2019 privind Codul administrativ; - art. 863, lit. d) din Legea nr. 287/2009 — privind Noul Cod Civil; În baza art. 139 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului ar. 57/03.07.2019 privind Codul administrativ pagina | din 2 HOTĂRĂSTE Art.1 Se aprobă însuşirea raportului de evaluare în vederea stabilirii valorii de piaţă pentru imobilul “CASA ZAPOLYA — MUZRU” situat în Municipiul Sebeș, str. Primăriei, nr. 3, imobil înscris în CF 84528 Sebeş, proprietatea Consistoriului Superior al Bisericii Evanghelice CA din România, întocmite de către P.F.A. Creţiu Marian - evaluator autorizat ANEVAR, care fac parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2 Se aprobă cumpărarea imobilului înscris în CF 84528 Sebeş, nr. cadastral 84528 şi 84528-C1 (CF vechi: 1025 Sebeș, nr. topografic vechi:1502,1503) proprietatea Consistoriului Superior al Bisericii Evanghelice CA din România, compus din: clădire 3 niveluri cu suprafaţă construită la sol de 399 mp, având regim de înălțime D+P-+1, în suprafaţă desfășurată de 981 mp și teren împrejmuit în suprafață de 2.683 mp. Arţ.3.Se mandatează Primarul Municipiului Sebeş să demareze procedurile de evaluare a imobilului „xCasa Zapolya-Muzeu”pentru stabilirea valorii speciale, ținând cont de valoarea întregului ansamblu din punct de vedere istoric, cultural, arhitectonic, dar şi al destinaţiei acestuia. Art.4 Preţul final și condiţiile privind cumpărarea imobilului identificat la art. 2, vor face obiectul unei hotărâri viitoare, după finalizarea negocierilor dintre Comisia de negociere constituită în baza Dispoziţiei Primarului Municipiului Sebeş nr. 321/2019 şi Consistoriul Superior al Bisericii Evanghelice CA din România. Art.5 De ducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri răspunde Compartimentul Patrimoniu şi Transport, Biroul Contencios Juridic, Transparenţă Decizională și Arhivă şi Direcţia Venituri. Art.6 Prezenta hotărâre poate fi atacată de către persoanele îndreptățite, în termenul şi în condiţiile prevăzute de Legea nr. 554/2004, privind contenciosul administrativ, cu modificările şi completările ulterioare. Prezenta hotărâre va fi afişată, se va publica pe site-ul primăriei şi în monitorul oficial al Municipiului Sebeș şi se comunică: - Instituţiei Prefectului Judeţului Alba - Primarului Municipiului Sebeş - Viceprimarului Municipiului Sebeş - Arhitectului şef - Birou Contencios Juridic, Administraţie, Transparenţă Decizională și Arhivă - Compartimentului Relaţii Publice, Comunicare și Informatică - Birou Buget, Finanţe, Contabilitate, Salarizare - Compartimentul Patrimoniu şi Transport - Aparatului permanent al Consiliului Local Sebeş - Centrului Cultural “Lucian Blaga” Sebeş - Consistoriului Superior al Bisericii Evanghelice CA din România - Comisia de negociere constituită în baza Dispoziţiei Primarului Municipiului Sebeş nr. 321/2019 Sebeş, la 31.10.2019 PREȘEDINTE DE ŞEDINŢĂ Consilier local „SPĂTARIU VASILE CONTRASEMNEAZĂ , SECRETAR MUNICIPU VLAD CRISTINA ELENA Total consilieri locali Ş AA Prezenţi Pentru Împotrivă Abţineri 2ex.MO/CV/CG conţine 2 pagini şi anexă pagina 2 din 2 Auoca lo Mu că hold P.F.A. CREŢIU MARIAN sir. Septimius Severus, nr.1 bloc TOL 2, apartament 13 Alba lulia Mobil! : 0746.05.15.14 RAPORT DE EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ OBIECT : IMOBIL SITUAT ÎN SEBEŞ, STR, PIAŢA PRIMĂRIEI, NR. 3, JUDEȚUL. ALBA sa CASA ZAPOLYA - MUZEU” PROPRIETAR : CONSISTORIUL. SUPERIOR AL BISERICII EVANGHELICE CA DIN ROMÂNIA SOLICITANT : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI SEBEŞ - 2019 - AA, CĂTRE : PRIMĂRIA MUNICIPIULUI SEBEŞ Stimaţi domni, Anexat vă remit raportul de evaluare care se referă la imobilul „CASA ZAPOLYA - MUZEU * situat în Sebeș, str. Piaţa Primăriei, nr. 3, judeţul Alba. Imobilu! este clasificat ca monument istoric și este amplasat în zona ultracentrală a municipiul Sebeș foarte aproape de clădirea sediului primăriei. În apropiere se află de asemenea sedii de instituţii, bănci, birouri notariale, spaţii comerciale, școli. Accesul în imobil se face direct din strada Piaţa Primăriei, care este asfaltată și are toate rețelele cu utilităţi. imobilul este înscris în CF 84528 Sebeș, nr. CF vechi 1025, nr.topografic 1502,1503, nr. cadastral 84528 —teren intravilan în suprafață de 2.683 mp, împrejmuit cu gard din beton și gard din zidărie, nr. cadastral 84528-C1 — muzeu din zidărie cu regim de înălțime D+P+1, suprafaţă construită la sol 399 mp, suprafață desfășurată 981 mp, proprietatea Consistoriului Superior al Bisericii Evanghelice CA din România cu titlu de restituire în baza OG 94/2000 şi L. 501/2002, dobândit prin Lege, cota actuală 1/1, decizie nr. 125/2003 emisă de Guvernul României. Pe teren se identifică o clădire de tip D+P+E așa cum este descrisă în cartea funciară, având structura din zidărie de cărămidă şi piatră, planşee din lemn şi din zidărie de piatră și cărămidă, șarpantă de lemn, învelitoare din țiglă soizi, tencuieli interioare și exterioare (parțial desfăcute), zugrăveli obișnuite, tâmplărie din lemn şi metalică, pardoseli din cărămidă, parchet și dușumele, instalaţii electrice. Anul de construcţie nu se cunoaşte cu exactitate , dar se estimează că vechimea clădirii ar fi aproximativ 500 de ani. Clădirea prezintă spaţii cu stare bună în special din cele amplasate la etaj unde sunt expuse obiecte de muzeu, dar starea generală poate fi considerată ca fiind doar satisfăcătoare, cu tencuieli fisurate sau desfăcute, cu multă igrasie datorită lipsei hidroizoiaţiei orizontale la pereţi, cu învelitoare parţial degradată. Instalaţia electrică este parţial funcţională, parţial scoasă din uz din cauza unui scurt circuit produs probabil datorită umidității din pereţi. Clădirea nu are instalații sanitare şi nici de încălzire. În câteva încăperi există sobe de teracotă, dar din câte mi s-a spus acestea sunt nefuncționale. Terenul aferent imobilului este împrejmuit cu ziduri din piatră sau cu plăci şi stâlpi de gard din beton armat prefabricat. Terenul este plat, orizontal și are la stradă toate rețelele cu utilități. Metodologia de calcul a valorii imobilului a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţii, starea şi vechimea construcțiilor, de amplasament, etc. Raportul a fost structurat după cum urmează : (1) Partea introductivă (2) Premizele evaluării — în care se găsesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării (3) Prezentarea datelor - în care sunt prezentate proprietatea imobiliară analizată, datele juridice şi studiul de vandabilitate (4) Analiza datelor - conţine aplicarea metodelor de evaluare, rezultatul obţinut şi opinia evaluatorului (5) Anexe — conţin elemente care susţin argumentele prezentate în raport : copie extras CF, releveu întocmit de ing. Răşinariu Avram Florin, fotografii, anexe de caicul. În urma aplicării metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare evaluate este : V = 1.696.980 lei (358.360 euro) Referitor la valoarea de mai sus menţionez : - valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale şi aprecierile expri- mate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei septem- brie 2019 a doua decadă; - valoarea nu conţine TVA - valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de conformarea la cerinţele legale - valoarea propusă este o predicţie - valoarea propusă este subiectivă - evaluarea este o opinie asupra unei valori - cursul valutar luat în calcul la data evaluării este cel comunicat de BNR la data de 13.09.2019, data inspecției 1 euro = 4,7354 lei Cu stimă, Expert evaluator ing. Creţiu Marian CUPRINSUL. LUCRĂRII INTRODUCERE SCRISOARE DE TRANSMITERE 1. CERTIFICARE, DECLARAŢIA EVALUATORULUI... eee nea 4 2.PREMIZELE EVALUĂRII 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 26. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. CLAUZA DE NEPUBLICARE 2.11. VALABILITATEA RAPORTULUI 3. PREZENTAREA DATELOR... 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.5 3.7 3.8 4. ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII 41 4.2. ABORDAREA PRIN COMPARAŢII.. 4.3. ABORDAREA PRIN RANDAMENT. 44. 4.5.Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului............nee eee nene ne reno 5. PREZENTAREA EVALUATORULUI. INFORMAȚII DE PIAȚĂ. ANEXA NR.1 - abordarea prin cost ... ANEXA NR.2 - abordarea prin venit... ANEXA NR.3 - evaluarea terenului. INFORMAȚII DE PIAȚĂ FOTOGRAFII... aceea ANUNŢURI PUBLICITARE... IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE... OBIECTUL EVALUĂRII, SCOPUL EVALUĂRII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE .. BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMA DATA ESTIMĂRI! VALORII... aaa MONEDA RAPORTULUI. MODALITĂŢI DE PLATĂ. INSPECŢIA PROPRIETĂȚII INFORMAŢIILE UTILIZATE ŞI SURSE DE INFORMAŢII Adana EEE) Situaţia juridică.............. Descrierea amplasamentului. Accesul, nenea Descrierea amenajărilor şi construcţiilor... STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE)... Analiza cererii Analiza ofertei competitive.. Echilibrul pieţei CEA MAI BUNĂ UTILIZARE........ ABORDAREA PRIN COST............... Extras de carte funciară, releveu i Ra 4. CERȚIFICARE, DECLARAŢIA EVALUATORULUI Prin prezenta certific că elaborarea prezentului raport s-a făcut în limita cunoştinţelor şi informaţiilor de piaţă deţinute, iar concluziile şi rezultatele sunt strict personale nefiind influențate de nici un factor şi de asemenea certificăm că : - afirmaţiile prezentate şi susţinute în raport sunt corecte şi adevărate - analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt anaiizele, opiniile şi concluziile mele personale, fiind nepărltinitoare din punct de vedere personal. - nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face obiectul prezen- tului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legate de părţile implicate. - suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu decla- rarea în raport a unei anumite valori, din evaluare, sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. La elaborarea acestui raport de evaluare nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport , evaluatorul care semnează mai jos este expert evaluator ANEVAR cu specializările EI, EPi, EBM şi expert tehnic judiciar în cu specializările construcții şi evaluarea pro- prietăţiii imobiliare şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. 2. PREMIZELE EVALUĂRII 2.1. ipoteze şi ipoteze speciaie La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitativ, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte apre- cieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama la elaborarea acestui raport de evaluare sunt următoarele : ipoteze „ Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către reprezen- tanţii solicitantei raportului de evaluare d-na Oltean Mirela inspector superior, d-na Gligor Delia consi- lier juridic. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil. „Nu există, la data evaluării restricţii sau limitări deosebite, restricţii contractuale ,servituţi, leasing ipo- -teci, care ar putea influenţa sau îngrădi dreptul de folosinţă a imobilului. „ Proprietatea este considerată şi evaluată ca fiind liberă de sarcini. . Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utili- -zare în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate descrisă şi luată în considerare în prezentul raport. „ Presupunem că nu există la data evaluării nici un fel de contaminanţi şi costul activităţii de deconta- minare nu afectează valoarea ; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice pre- zenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase. „ Se presupune că imobilul respectă toate reglementările şi restricţiile în domeniul urbanismului având toate aprobările şi avizele impuse de legislaţia în vigoare. „ Se consideră că imobilul nu prezintă vicii ascunse sau nevizibile la infrastructură care să afecteze va- loarea proprietăţii. . Aplicarea metodelor de evaluare se face luându-se în considerare datele disponibile pentru evaluator despre tranzacţii sau oferte imobiliare, care se practică la data evaluării în municipiul Sebeş. . Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat ia baza selectării metode- ior de evaluare şi a modalităţilor de aplicare a acestora , pentru ca valorile rezultate să conducă ia estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate. . Expertui consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării şi a utilizat în estimarea valorii numai infor- maţiile pe care le-a avut la dispoziţie fără a exclude posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţe. Ipoteze speciale : „ Lucrarea se bazează pe informaţiile date de solicitant „respectiv cele cuprinse în documentele prezentate de acesia : extrasui de carte funciară, documentaţia cadastrală întocmită de Mercury Geosistem SRL, caietul de sarcini. Evaluarea se face în ipoteza liber de sarcini. Ă Valorile estimate în EURO sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii şi ofertei, inflaţia, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o dată cu trecerea timpului şi variaţia lor în raport cu cursul valutar nu este liniară. . Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt ast- fel utilizate. . intrarea în posesia unei copii a prezentului raport nu implică dreptul de publicare a acestuia. Eva- luatorul prin natura muncii sale nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună măr- turie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune. „ Nici prezentul raport , nici părţi ale sale (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evalua- torului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului. 2.2. identificarea clientului, obiectul evaluării, scopul evaluării Prezentul raport de evaluare a fost întocmit la cererea Primăriei Municipiului Sebeş cu sediul în Sebeș, str. Piaţa Primăriei, nr. 1, judeţul Alba , cod fiscal 4331201. Obiectul prezentului raport de evaluare este : Stabilirea valorii de piaţă în vederea cumpărării a imobilelor privind „„Casa Zapolya ” (Muzeu) , clădire cu trei niveluri, cu suprafața construită la sol 399 mp din zidărie, cu regim de înălțime D+P+1 , suprafața desfășurată 981 mp şi terenul aferent în suprafaţă de 2.683 mp, teren împrejmuit cu gard din beton şi gard din zidărie, situate administrativ în municipiul Sebeș, str. P-ţa Primăriei, nr. 3, înscrise în CF nr. 84528 Sebeș, nr. cad. 84528 şi nr. cad. 84528-C1”. Scopul prezentului rapori de evaluare este estimarea valorii de piaţă a imobilului teren și cons- trucții în vederea unei eventuale tranzacții. 2.3. Drepturi de proprietate evaluate Terenul şi construcţiile evaluate sunt proprietatea Consitoriului Superior a! Biserici Evanghelice CA din România cu îitlu de restituire şi au fost dobândite prin lege. Se evaluează întregul drept de pro- prietate, care se consideră deplin. 2.4. Bazele evaluării. Valoarea de _ investitie, valoarea _justă „ valoarea_specială.Tipul valorii estimate Baza evaluării o constituie informaţiile obţinute de expert pe piaţa imobiliară a municipiului Sebeș, județul Alba. Tipul de valoare estimat este valoarea de piaţă. Valoarea de investiţie este valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar poten- ţial, pentru o anumită investiţie sau în scopuri de exploatare. Aceasta este un tip al valorii specific entității. Deşi valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi egală cu suma de bani care ar putea fi obţinută din vânzarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficiile obținute de o entitate din deținerea unui activ şi, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiţie reflectă situaţiile şi obiectivele financiare ale entității pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizată pentru cuantificarea performanţei investiţiei. Diferenţa dintre va [...]