HCL 438/2024 Reșița adoptată

JUDEŢUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REŞIŢA —— — HOTĂRÂREA NR. 438 din 24.09.2024 privind aprobarea cumpărării imobilului, reprezentând teren, în suprafaţă de 24 mp, identificat în CF 49883 Reşiţa, nr. cad. 49883, situat administrativ în municipiul Reșița, cartier Mociur, proprietatea privată a numitei Mihălţan Maria-Elena Consiliul Local al Municipiului Reşiţa, întrunit în şedinţa ordinară din data de 24.09.2024; Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului municipiului Reşiţa nr. 77737 din 13.09.2024 şi Raportul de specialitate al Direcţiei pentru Administrarea Domeniului Public şi Privat nr. 77741 din 13.09.2024, precum si rapoartele de avizare ale comisiilor de specialitate ale Consiliului Local; Văzând Avizul de legalitate al Direcţiei Juridice nr. 78320/16.09.2024; Văzând extrasul CF 49883 Reşiţa, nr. cad. 49883; Ţinând cont de Raportul de evaluare nr. 75469/05.09.2024, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile pentru terenul în suprafaţă de 24 mp, identificat în CF 49883 Reşiţa, nr. cad, 49883, situat administrativ în municipiul Reşiţa, cartier Mociur, proprietatea privată a numitei Mihălţan Maria-Elena; Ținând seama de Ordinul Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 600/2023 privind aprobarea Regulamentului de avizare, receptie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, cu modificările şi completările ulterioare. Conform prevederilor Legii nr. 151 din 24 iulie 2019 pentru completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul; Luând în considerare prevederile art. 20 alin.1 lit e) din Legea nr. 273/2006 a finanţelor publice locale, cu modificările şi completările ulterioare; Având în vedere prevederile Legii contabilitații nr. 82/1991, republicată cu modificările şi completările ulterioare; În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Având în vedere art. 858 şi 863 din NCC; În temeiul art.129 alin. 2 lit.c, art. 139 alin. 2, art. 196 alin. 1, lit. a, art. 197 alin. (1) şi alin. (2), art. 199 alin. (1) şi alin. (2), art. 243 alin. (1) lit. a) şi art. 286 ale OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare. HOTARASTE: Art. _1 — Consiliul Local al municipiului Reşiţa îşi însuşeşte Raportul de evaluare nr. 75469/05.09.2024, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile, pentru terenul în suprafaţă de 24 mp, identificat în CF 49883 Reşiţa, nr. cad. 49883, situat administrativ în municipiul Reşiţa, cartier Mociur, proprietatea privată a numitei Mihălţan Maria-Elena, ce devine document oficial și parte integrantă din prezenta hotărâre, fapt pentru care evaluatorul autorizat Potocean Dorel Vasile, răspunde în condiţiile legii pentru exactitatea şi corectitudinea datelor şi informaţiilor cuprinse în acest raport de evaluare; DIRECŢIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT Adresa: Petru Maior nr2, Tel./fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniu((primariaresita.ro JUDEȚUL CARAŞ-SEVERIN MUNICIPIUL REȘIȚA Art. 2 — Se aproba cumpărarea imobilului, reprezentând teren, în suprafaţă de 24 mp, identificat în CF 49883 Reşiţa, nr. cad. 49883, situat administrativ în municipiul Reşiţa, cartier Mociur, proprietatea privată a numitei Mihălţan Maria-Elena, la prețul de 7.440 euro, conform Raportului de evaluare nr. 75469/05.09.2024, întocmit de evaluator autorizat Potocean Dorel Vasile; Art. 3 — Se împuternicește Primarul municipiului Reșița, domnul loan Popa, în vederea semnării contractului de cumpărare în formă autentică, pentru terenul în suprafață de 24 mp, identificat în CF 49883 Reşiţa, nr. cad. 49883, situat administrativ în municipiul Reşiţa, cartier Mociur. Art. 4 — În urma perfectării în formă autentică a transferului de proprietate prevăzut la art. 2, imobilul reprezentând teren în suprafaţă de 24 mp, identificat în CF 49883 Reşiţa, nr. cad. 49883 situat administrativ în municipiul Reșița, cartier Mociur, dobândește regimul juridic de proprietate publică a municipiului Reșița. Art. 5 - Cu ducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri, se încredinţează Directia pentru Administrarea Domeniului Public şi Directia Buget, Finante-Contabilitate, Resurse Umane. Art. 6- Cheltuielile ocazionate de semnarea în formă autentică a contractului de vânzare- cumpărare ce revin municipiului Reşiţa, precum şi costul achiziției acestui imobil, vor fi suportate din bugetul municipiului Reşiţa pe anul 2024. Art. 7 - Prezenta hotarare intra în vigoare la data comunicării. Art. 8 - Prezenta hotărâre se comunică: e Primarului Municipiului Resita; Prefectului si Institutiei Prefectului — Judetul Caras-Severin; Directiei pentru Administrarea Domeniului Public si Privat; Directiei Bugei, Finante- Contabilitate, Rersurse Umane; Numitei Mihălţan Maria-Elena PREȘEDINTE DE ŞEDINŢĂ , DINU GABRIEL DIRECȚIA PENTRU ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC ŞI PRIVAT Adresa: Peiru Maior nr.2, Tel./Fax: 0255/220546, E-mail: patrimoniu(primariaresita.ro Direcţia pentru Administrarea Domeniului Public 5 şi Privat al Municipi k ANEXĂ a He Nr: 438 /2h.09 2004, Sir Pelru Malor nr, 2-tef fai 05lo 2003 mail: patrimoniu Oprimariaresita, INTRARE NR. __ E WC ziua ON Luna 04 P/I RAPORT DE EVALUARE Valoarea de piata Proprietate imobiliara de tip: Teren IV Adresa: Resita, CF 49883. Suprafata mp. : 24 Luna si anul elaborarii: 04.09.2024 Client: PRIMARIA RESITA Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA Numar contract prestari servicii: 74402/04.09.2024 ELEBM,EPLEIF Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate în parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al Primariei Resita si al evaluatorului Potocean Dorel Vasile ZENTARE Confidential Page 1 CUPRINS 1 Generalitati 1.1 Data evaluarii 1.2 Client 1.3 Destinatarul lucrarii 2 Rezumatul evaluarii 3 Cadru de reglementare, baza si instructiunile evaluarii 4 Ipotezele si conditiile limitative , generale si specifice. 5 Etapa I Verificarea documentatiilor 6 Etapa Il Inspectia la fata locului 7 Etapa III Elaborarea propriu zisa 8 Declaratia de conformitate Anexe: Anexa 1 Fisa de inregistrare a caracteristicilor terenului Anexa 3 Fisa de inregistrare a caracteristicilor comparabilelor pentru teren Anexa 4 Fotografiile bunului evaluat Anexa 5 Metoda comparatiei directe pentru teren Anexa 6 Determinarea valorii apreciate a terenului CUPRINS Confidential - Page 2 1 Generalitati: 1.1 Data evaluarii: Data evaluarii se identifica cu data inspectiei la fata locului si reprezinta data la care 04.09.2024 sunt valabile concluziite lucrarii de evaluare resnectiv: Cursul valuatr la data 04.09.2024 1 EUR= 4,9738___JLEI 4.2.Client: Lucrarea de evaluare se elaboreaza la cererea: PRIMARIA RESITA in calitate de dient: PRIMARIA RESITA 1.3 Destinatarul lucrarii: PRIMARIA RESITA 2 Rezumatul evaluarii: Nr Scopul evaluarii Obiectul evaluarii Valori rezultate crt] Produsul evaluat | Valori defalcate Denumire si Proprietar Valoarea de piata identificare pe scurt a (Vpp) bunurilor evaluate EUR | LEI | LEI A. Rezumatul evaluarii actuale, la data de: | 04.09.2024 1 MIHALTAN Teren IV MARIA ELENA Ş g Adresa: vi = | “IResita, CF 49883 B. Istoria evaluarii acelorasi bunuri. 1JEvaluare la data de:__|nu se cunoaste. ii ma de 1,1 3 Cadrul de reglementare, baza si instructiunile evaluarii: Cadrul de reglementare: Prezenta lucrare a fost intocmita cu respecatrea prevederilor Procedurilor de elaborare a rapoartelor de evaluare ale ANEVAR in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. Scopul evalvarii: Evaluarea la valoarea de piata in vederea preluari imobilului. Baza de evaluare este valoarea de piata, care reprezintă suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat fiecare in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, determinata in cadrui raportului rin utilizarea urmatoarelor metode: . . Ă metoda costurilor de inlocuire, metoda capitalizari veniturilor, metoda comparatilor de piata, 4 Ipotezele si conditiile limitative, generale si specifice: Raportul de evaluare este intocmit la cererea clientului, ca urmare a solicitarii acestuia. Raportul de evaluare este valabil numai in ansamblul sau si nu pe parti, este confidential, nu poate fi utilizat de catre client, in alte scopuri statutu L juridic al bunurilor evaluate. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici fizici si de alta natura, care pot aparea ulterior evaluarii si care pot modifica valoarea bunurilor, fata de opiniile si rezultatele prezentate in raportul de evaluare. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului terenului, sau dupa caz ale structurii constructiilor, care ar avea ca efect o valoare diferita de cea evaluata pe baza aspectelor constatate de catre evaluator, prin parcurgerea etapelor a-l-a si a-II-a ale procedurii de pu Beziu avaluerea În cadrul evaluarii de fata _|_nu s-au efectuat studii geotehnice ale terenului proprietatii si respectiv__], nu au fost expertizate cladirile din punctul de vedere al structurii de rezistenta, considerand actele, datele si documentatiile puse la dispozitie de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. Relativ la problemele de mediu se apreciaza ca bunurile, evaluate individual, sunt in concordanta cu reglementarile privind mediul inconjurator si raportul de evaluare s-a intocmit in ipoteza ca nu exista contaminare. Se presupune ca se pot obtine sau reinnoi toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte aprobari necesare i Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele_si nu exista nici o servitute. Se presupune ca proprietatea evaluata [este conforma cu toate reglementarile_si restrictiile urbanistice In baza actelor, datelor si documentatiilor puse la dispozitie de catre client, bunurile au fost considerate, in procesul evaluarii, ca fiind Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a bunurilor evaluate. Se presupune ca utilizarea terenului si dupa caz a constructiilor corespunde cu granitele proprietatii TEXT Raport Confidential! Page 3 5 Etapa 1: verificarea documentelor Conform documentatiilor prezentate bunul care face obiectul prezentei lucarari este: Bunul propus: Teren IV “Terenul aferent proprietatii : 24 mp Utilizare: Teren intravilan neimprejmuit Adresa: Resita, CF 49883. Document de proprietate ( dupa caz): CF 49883 Cad 49883 Proprietar actual: MIHALTAN MARIA ELENA CF / Numar cadastral: CF 49883 Cad 49883 Au fost puse la dispozitie de catre client si luate in consideratie la elaborarea prezentului raport, urmatoarele documente Document de proprietate: CF 49883 Cad 49883 Carte funciara/ Documentatie cadastrala: CF/nr.cad, CF 49883 Cad 49883 | Releveul bunului imobil ( planuri, desene): DA Releveu Cadastral în urma verificarii documentelor, de mai sus, se considera ca se poate trece la etapa urmatoare de elaborare a 6 Etapa II: Inspectia la fata locului Vizualizarea elementelor fizice ale proprietatii evaluate a fost efectuata de elaborator, impreuna cu clientul. Rezultatele inspectiei la fata locului sint cuprinse in Anexa 1 "Fisa de inregistrare a caracteristicilor constructiei”, Anexa 2 "Fisa de inregistrare caracteristici teren" si anexa 3 "Fotografii ale bunului evaluat" Proprietatea supusa evaluarii este situata intr-o zana centrala, In zona sunt cladiri cu spatii rezidentiale. Zona este in modernizare Proprietatea imobiliara evaluata se afla la marginea soselei de centura Prezentarea problemelor de mediu: - nu este cazul Situatia utilizarii actuale; - Teren intravilan neimprejmuit Date de piata si sursele lor: - publicatii de specialitate si adrese internet de specialitate Cu aceasta ocazie s-a constatat concordanta datelor din actele si documentele puse la dispozitie de client — ( releveu, adresa, tip în urma vizualizarii proprietatii, se considera bunurile indeplinesc conditiile de a fi admise in garantie si se poate [trece la etapa urmatoare - evaluarea propriu zisa. TEXT Raport Confidential Page 4 7 Etapa III: Evaluarea propriu Zisa CEA MAI BUNA UTILIZARE Unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare il constituie „principiul celei mai bune utilizări” , care implica o utilizare legala, posibila, si probabila a proprietăţii imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea, Candiţiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizări ale proprietăţii au fost: permisibila legal sibila fizic ezabila financiar maxim productiva Permisa legal - in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construciii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveşte inchirierea unei proprietăţi pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere. Fizic posibila - dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizările unei proprietăţi imobiliare. Evaluatarul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilităţile utilităţilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizări ale proprietăţilor cum ar fi: clădiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea, condiţiile fizice influenţează si costurile de conversie ale utilizării actuale in alta utilizare considerata mai buna. Fezabila financiar - toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimează veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. După aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea aşteptata de investitori pe piaţa atunci utilizarea este fezabila. Maxim productiva - dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piaţa pentru acea utilizare. în conformitate cu elementele identificate în cadrul analizei de piaţa, prezentata anterior, se considera ca pentru proprietatea descrisa cea mai buna utilizare este folosirea spaţiului cu destinaţia actuala. EVALUAREA PROPRIETAŢII IMOBILIARE Valoarea este o mărime extrinsecă a bunului la care se referă exprimând percepţia persoanelor care constituie piaţa, asupra acestui bun. Factorii economici independenţi care participă la crearea valorii sunt: * -utilitatea : abilitatea unui bun, sau a unui serviciu, de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. + -raritatea : oferta redusă prezentă sau anticipată a unui bun, relativ la cererea pentru el. * -puterea efectivă de cumpărare : abilitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a achiziţiona bunuri sau servicii cu Relaţiile care creează valoarea sunt complexe, acestea schimbându-se odată cu modificarea factorilor care o influenţează. inchirierii, din aceasta cauza se va adere Abordarea prin costuri Abordarea prin costuri se bazează pe principiul substituţiei, care arată că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pe o propretate imobiliară decât costul de a obţine imediat un teren şi o clădire cu o utilitate şi atractivitate similară. Prin metode de costuri se pot determina următoarele valori: -costul de reconstrucţie : -cost estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o copie(o replică exactă) a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, aceleaşi normative de producţie, arhitectură şi planuri şi aceeaşi calitate de manoperă, înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierile clădirii evaluate, -costul de înlocuire : -cost estimat pentru a construi la preţurite curente de a data evaluării, a clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative de constmcţie, arhitectură şi planuri actualizate. Metoda de randament - capitalizarea directa Premise generale Proprietăţile imobiliare care generează profituri se achiziționează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element care influenţează puternic proprietatea. Una din premisele de baza ale abordării investitionale este relația direct proporţionala dintre capacitatea beneficiara si valoarea unei proprietăţi. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare. Principiul abordării previzionale este fundamental pentm acest gen de metode, Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentm transformarea niveluiui estimat al venitului net aşteptat intr-un indicator de valoare al proprietăţii. Câştigul luat in considerare este in mod curent ce! prognozat pentm anul următor. Capitalizarea directa se bazeaza pe venitul bmt potential, venit bmt efectiv, venit net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau clădiri. TEXT Raport Confidential Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig si valoare, relaţia acceptata de piaţa si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarii de proprietăţi comparabile. Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor câştiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive si realizabile. Orice interes intr-o proprietate care generează un flux din exploatare poate fi evaluat prin capitalizare directa: Valoarea = Vaeroperatiora! / rata de capitalizare generala (factor de multiplicare). în condiţii normale de pe piaţa se anticipează obţinerea unui profit datorat fie creşterii veniturilor rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia. Argumentele care susţin aceasta afirmaţie si* justifica folosirea acestei metode sunt de natura previzionala si de anticipare a schimbării: m Valoarea si venitul ce s-ar obţine prin inchirierea proprietăţii se pot aprecia prin substituire cu alte proprietăţi similare la care se cunoaşte preţul, chiria sau randamentul; m Proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii la finele perioadei de investiţie . Abordarea prin comparatii de piata In abordarea prin comparaţia directă se urmăreşte estimarea valorii proprietăţii imobiliare prin analiza pieţei pentru proprietăţi similare şi prin compararea acestor proprietăţi cu proprietatea supusă evaluării. În metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă este estimată prin compararea proprietăţii imobiliare cu proprietăţi similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare „ ori sunt contractate. In cazul de fata pe piata imobiliara nu s-au identificat tranzactii pentru proprietati similare suficiente si in consecinta s-au utilizat propunerile de vanzare Prin aplicarea acestor metode s-au obținut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator şi prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea proprietăţii imobiliare. CONCLUZIE Caracteristicile si informatiile necesare evaluarii cladirii si terenul [...]