HCL 33/2024 Lugoj adoptată

AUZEA UR.4 ZA HC.L.HR.33 DIN 49.09 doo, Sigilat digital de: ncatiid Municipiul Lugoj Raport evaluare teren intravilan ci Inregistrat cu: Nr. lucrare 16/17302 din 22.02.2024 / Nr. act (RU)17303/A1 din 22.02.2024 Data: 22.02.2024 08:38:59 (GMT+02:00) CCA CONS-EVAL sRL Membru Corporativ ANEVAR nr. 342 Ghiroda, str. Sf. Andrei, nr.2, jud. Timis Tel. : 0726-113-977; Mail: cca.cons.eval gmail.com TEREN INTRAVILAN AGRICOL CF 416823, nr. cad. 416823 Situat in municipiul Lugoj, str. Timisorii Proprietar: MUNICIPIUL LUGOJ. Utilizator: MUNICIPIUL LUGOJ a Datele, informaţiile si conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate 5 în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi: „prealabit. al evaluatorului. ! - FEBRUARIE 2024- Raport evaluare teren intravilan Scrisoarea de transmitere Câtre , PRIMARIA MUNICIPIULUI LUGOJ Va inaintez prin prezenta Raportul de Evaluare intocmit la solicitarea dumneavoastra pentru teren: TEREN INTRAVILAN AGRICOL IN SUPRAFAȚA DE 5.850 mp conf. CF416823, nr. cad. 416823 situat in municipiul Lugoj, str. Timisorii, Judeţul Timis, ce apartine Municipiului Lugoj. Scopul Raportului de Evaluare este estimarea valorii de piata a terenului in ipoteza efectuarii unui schimb imobiliar conform legislatiei in vigoare. In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 „valoarea de piata” este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa_un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România). In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare analizate, la cursul valutar BNR de 4,9770 lei/1 euro valabil pentru data de referinta a evaluarii (16.02.2024) este : Nr. Supraf. | euro/ | Valoare | Valoare CF : crt. Mp mp euro lei 1 416823, nr. cad. 416823 | 5.850 15 87.750 | 436.732,00 * ValoareaNUcontineTVA. e Evaluarea este o opinie asupra unei valori; * Valoarea este estimata la stadiul fizic al proprietatii imobiliare existent la momentul inspectiei; e Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei ianuarie- februarie 2024; * Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in Raport; e Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a terenului in ipoteza vanzari; e Piesele anexate şi documentele luate în considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar în scop informativ şi pentru atingerea scopului evaluării, neputând fi utilizate în alt Scop. e Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale. Destinatar/Beneficiar, MUNICIPIUL LUGOJ Utilizator : MUNICIPIUL LUGOJ Raport evaluare teren intravilan Cuprinsul Scrisoarea de transmitere 1. INTRODUCERE 1.1.Declaratie de conformitate. Certificarea 1.2.Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) 2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII 2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport 2.2. Identificarea clientului 2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati 2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat 2.5.dentificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat 2.6. Tipul de valoare si definirea acesteia 2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii 2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale 2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii 2.10. Identificarea evaluatorului si competenta 2.11. Clauza de nepublicare 3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. Descrierea situatiei juridice 3.2. Date despre piata imobiliara 3.3. Descrierea proprietatii imobiliare evaluate 4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE 4.1. Cea Mai Buna Utilizare — CMBU 5. ABORDAREA IN EVALUARE 5.1. ABORDAREA PRIN PIATA 5.2. ABORDAREA PRIN VENIT 5.3. ABORDAREA PRIN COST 6. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii 7. ANEXE . Raport evaluare teren intravilan 1. INTRODUCERE 1.1. Declaratie de conformitate. Certificarea In limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific urmatoarele: - afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte; - analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale specifice, fiind analize, opinii si concluzii personale nepartinitoare din punct de vedere profesional; - nu am niciun interes actual sau de perspectiva fata de proprietatea imobiliara care face obiectul acestui raport de evaluare; - nu am niciun interes personal sau influenta legata de partile implicate. Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare sau pentru declararea in Raport a unei anumite valori sau interval de valori. Evaluatorul nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei. Analizele, opiniile si concluziile prezentului Raport de Evaluare se supun normelor, cerintelor si metodologiei de lucru ANEVAR si Raportul poate fi verificat (la cerere) in conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor — editia 2022. Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic al Standardelor Internationale de Evaluare. La data elaborarii acestui Raport de Evaluare, evaluatorul este membru titular ANEVAR cu specializarile: - EI-Evaluarea de Întreprinderi, de fond de comert si alte active necorporale : - EPI —Evaluarea Proprietății Imobiliare_; - EBM -Evaluarea Bunurilor Mobile, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua, are asigurare de raspundere profesionala si are competenta si specializarea necesara intocmirii acestui raport. Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului Raport de Evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul Raport de Evaluare trebuie luat ca un intreg, nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. Raportul de Evaluare a fost redactat exclusiv pebtru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat. / V Datele, informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu'vor - .. putea fi copiate partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si (if, evaluatorului. i | i: ji /) Raport evaluare teren intravilan 1.2. Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) OBIECTUL EVALUARII | TEREN INTRAVILAN AGRICOL IN SUPRAFATA DE 5.850 mp LOCALIZARE Municipiul Lugoj, str. Timisorii, fara nr., Judeţul Timis PROPRIETAR Municipiul lugoj PRIMARIA MUNICIPIULUI LUGOJ BENEFICIAR Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4, Judeţul Timis SEDIUL Drept de proprietate * Drept real principal SCOPUL EVALUARII Estimarea valorii de piata pentru efectuarea unui schimb imobiliar. Data inspectiei: 14.02.2024 Data evaluarii: 16.02.2024 Curs valutar 4,9770 lei/l euro In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare analizate — teren, tinand seama de prevederile prezentului Raport, este urmatoarea: Nr. Supraf. | euro/ | Valoare | Valoare crt. cE Mp mp euro lei 1 416823, nr. cad. 416823 | 5.850 15 87.750 | 436.732,00 * Valoarea NU conţineTVA . In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 „valoarea de piata” este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” 2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII 2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport Prezentul reprezinta un Raport de Evaluare explicativ in forma scrisa, intocmit in 2 (doua) exemplare — unul pentru Evaluator si unul pentru Destinatar. Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate cu recomandarile Standardelor de Evaluare a Bunurilor — editia 2022: SEV 100 — Cadrul general, SEV 101 — Termenii de referinta ai evaluarii, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 — Tipuri ale valorii, SEV 105 — Abordari si metode de evaluare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. In continutul raportului este prezentata metodologia de evaluare si relevanta metodelor in cazul evaluarii prezente. | Raportul de evaluare este structurat dupa cum urmeaza: Scrisoarea de transmitere; 1 :— |. Introducere; 2- Termenii de referinta ai evaluarii; 3 - Prezentarea datelor; 4- Analiza daţ or xi, concluziile; 5 - Anexe. PN ANY, Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei hier, j stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania), Vor aa ie 5 i Raport evaluare teren intravilan 2.2. Identificarea clientului Clientul (beneficiarul) raportului de evaluare este PRIMARIA MUNICIPIULUI LUGOJ cu sediul in municipiul Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4, CUI 4527381. 2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati Utilizatorul raportului (destinatarul) este PRIMARIA MUNICIPIULUI LUGOJ cu sediul in municipiul Lugoj, P-ta Victoriei, nr.4, CUI 4527381. 2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat Proprietatea imobiliara evaluata -teren intravilan agricol este situata in intravilanul Municipiului Lugoj —str. Timisorii, fara nr. si este formata din: - Teren intravilan agricol in suprafata de 5.850 mp Inspectia proprietatii a fost realizata personal de evaluator in prezenta reprezentantului primariei, la data de 14.02.2024. La data identificarii (inspectiei) terenul era liber de constructii. 2.5. Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat Proprietatea imobiliara evaluata — teren intravilan agricol apartine Municipiului Lugoj. Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din: - Extras CFInr.416823, nr. cad. 416823; Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate. A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand Municipiului Lugoj care se presupune ca are intregul drept de proprietate: posesie, folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza — liber de sarcini. 2.6. Tipul de valoare si definitia acesteia Tipul valorii este determinat de scopul evaluarii. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Valoarea nu este un fapt ci o opinie asupra celui mai probabil pret care ar putea fi platit pentru un activ, in cadrul unui schimb dar si o opinie asupra beneficiilor economice viitoare asteptate a rezulta din utilizarea unui activ. In SEV 100- Cadrul general din Standardele de Evaluare a Bunurilor — editia 2022 sunt cunoscute doua tipuri ale valorii: - valoarea de piata ; - tipuri ale valorii diferite de valoare de piata. Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele beneficiarului, reprezinta o estimare a valorii de piata a bunurilor imobile asa cum este aceasta definita in SEV 100 Cadrul general si recunoscuta pe plan international „ Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat. intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere” 2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii Data la care se exprima opinia asupra valorii (data evaluarii) este 16.02.2024. Data inspectiei: 16.02.2024. E Cursul de schimb BNR la data evaluarii este 1 EURO = 4,9770 LEI. i 2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale Pau . | j La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale, iar opinia evaluațoii i es/) exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecierile i-acest A „i raport. ii a 6 Raport evaluare teren intravilan * Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client si proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. * Dreptul de proprietate este considerat valabil şi tranzactionabil; * Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe; * Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricțiilor de zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; * Nu am realizat o analiză a constructiilor, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în aceeasi stare tehnică ca si celelalte. Nu-mi pot exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate și acest Raport nu trebuie înţeles că ar valida integritatea structurii sau sistemului constructiilor; * Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu beneficiarii nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. *Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista astfel de situatii. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; * Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale solului sau structurii constructiilor (partilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; * Situaţia actuală a proprietatii imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii acesteia în condiţiile tipului valorii selectate. * Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile; * Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile analizand faptele ce sunt disponibile la data evaluării; * Informaţiile deţinute au permis realizarea unei analize preliminare a pieţei imobiliare de unde au rezultat valorile minime şi maxime ale tranzacţiilor/ofertelor de vanzare sau inchiriere de pe piaţă, care a făcut posibilă şi adecvată aplicarea abordarii; * Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoștință. * Documentele prezentate sunt considerate veridice fără ca evaluatorul să poată certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare având doar scop informativ; * Evaluatorul nu îşi asumă răspunderea pentru eventuale modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise în extrasul de carte funciară/alte documente de la data emiterii acestora sau de la data inspectiei şi până la data evaluării; * Exactitatea si veridicitatea documentelor puse la dispoziţie de către beneficiari, pe baza cărora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluării sunt responsabilitatea acestora; * Evaluatorul nu a facut o masuratoare a proprietatii. Limitele proprietatilor au fost preluate din documentele puse la dispozitie si indicate de beneficiari care poarta toata responsabilitatea cu privire la indicarea granitelor proprietatilor si a suprafetelor; Planurile, schitele, dimensiunile “puse la dispozitie evaluatorului se considera a fi corecte dar nu se asuma nicio responsabilitate in! aceasta privinta; paie | * Evaluatorul nu are cunostinta de alte posibile litigii generate de elemente ascunse sau vecinatati il sa afecteze bunurile imobile in afara celor prezentate in prezentul raport. Prezenta evaliu re” a fost Ă intocmita pentru scopul declarat si nu va putea fi utilizata pentru alt scop; NU [i Wa YI, * Evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate, în nici o circumstanță, pentru eventualele: nfokfnații j 7 Raport evaluare teren intravilan eronate, false sau incomplete puse la dispoziţie de către beneficiari; * Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în Raport şi încă un interval de timp limitat dupa această dată in cazul in care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă modificări semnificative care să afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb); * Intrarea în posesia unei copii a acestui Raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; * Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanţă, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; * Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; * Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport; * Raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea. 2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii Etapele misiunii de evaluare: parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea valorilor sunt urmatoarele: - documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului; - inspectia proprietatii imobiliare si efectuarea de fotografii din exteriorul si din interiorul acesteia; - stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului; - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; - analiza tuturor informatiilor-culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; - obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare similare si a nivelului chiriilor; . - obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare; - obtinerea de informatii despre costurile de reconstructie-inlocuire a constructiilor; - aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului. - analiaza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a [...]