HCL 98/2012 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 98 privind însuşirea rapoartelor de evaluare a terenurilor situate în municipiul Craiova, Tarlaua 32, Parcela 1/2, respectiv Tarlaua 33, Parcela 31/2 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinarã din data de 30.08.2012; Având în vedere raportul nr.106547/2012 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii rapoartelor de evaluare a terenurilor situate în municipiul Craiova, Tarlaua 32, Parcela 1/2, respectiv Tarlaua 33, Parcela 31/2 şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.44, 45, 46, 47 şi 49/2012; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.336/2006 referitoare la aprobarea unui schimb având ca obiect terenul proprietate privată a S.C. SAMARTRADE S.R.L. situat în Tarlaua 32, parcela 1/1 şi terenul aparţinând domeniului privat al municipiului Craiova, situat în str. Râului, Tarlaua 33, Parcela 31/2; În temeiul art.36 alin.2 lit.c coroborat cu alin.5 lit.b, art.45 alin.1, art.123 şi art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare având ca obiect terenul proprietate privată a S.C. Samartrade S.R.L., situat în municipiul Craiova, Tarlaua 32, Parcela 1/2, în suprafaţă de 660 mp., cu număr cadastral 6953/2, prevăzut în anexa nr.1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare având ca obiect terenul care aparţine domeniului privat al municipiului Craiova, situat în Tarlaua 33, Parcela 31/2, în suprafaţă de 650 mp., prevăzut în anexa nr.2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3. Se împuterniceşte Primarul Municipiului Craiova să reprezinte municipiul Craiova la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Dolj şi în faţa notarului public pentru încheierea şi semnarea actului de schimb, precum şi efectuarea actelor de publicitate imobiliară prevăzute de lege. Art.4. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Juridică, Asistenţă de Specialitate şi Contencios Administrativ vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Traian Alexandru Corneliu BEŢIU Nicoleta MIULESCU  Nr. 120270/06.03.2012 RAPORT DE EVALUARE OBIECTUL EVALUĂRII: TEREN INTRAVILAN Situat în Craiova, judeŃul Dolj Zona Romanesti (pe raza Com. Podari), T32, P1/2 BENEFICIAR: CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA Data: 06.03.2012  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE Sinteza raportului de evaluare Obiectul evaluării îl constituie terenul in suprafata de 660 mp, situat in Craiova, Zona Romanesti (pe raza Com. Podari), T32, P1/2, jud. Dolj proprietatea SC SAMARTRADE SRL. Terenul evaluat reprezinta lotul 2 Corp de proprietate 2Cc cu nr. cadastral 6953/2. Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piata a terenului in vederea schimbului. Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare Ńinându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv:
IVS – Cadru general
IVA 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
IVS 103 – Raportarea evaluării
Ghid metodologic de evaluare GME 1 – Evaluarea terenului Solicitantul evaluarii: prezentul raport de evaluare a fost intocmit la cererea Consiliului Local al Municipiului Craiova - Directia Patrimoniului si Investitii Serviciul A.E.D.P.P.M.T. Baza Evaluarii: valoarea de piata Data evaluarii: 06.03.2012 Curs BNR 1Euro = 4,3514 lei din 06.03.2012 Drepturile evaluate: dreturile depline asupra proprietatii Valorile de piata estimate: - tehnica comparatiei directe....................... 207.600 lei echiv. 47.700 Euro - tehnica extractiei de pe piata.......................215.000 lei echiv. 49.409 Euro Raportul a fost structurat dupa cum urmează: (1) GeneralităŃi – în care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării (2) Descrierea proprietatii imobiliare – cu informaŃii referitoare la proprietar, respectiv la imobilui în cauză. (3) Analiza pietei imobiliare - conŃine analiza pietei imobiliare, piata spatiilor cu destinatie de birouri (4) Evaluarea imobilului –analiza celei mai bune utilizari, evaluarea terenului si abordarile in evaluare (5) Anexe – documente de proprietate, planuri, comparabile In urma aplicarii metodelor de evaluare, relevanŃa acestora şi informaŃiile de piaŃă care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăŃii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimata pentru proprietatea în discuŃie este: 207.600 lei echivalent 47.700 Euro Valoarea nu contine TVA Valoarea a fost exprimată Ńinând seama exclusiv de ipotezele, condiŃiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiŃiile economice şi juridice menŃionate în raport; Valoarea este valabilă numai pentru destinaŃia precizată în raport; Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preŃ care va fi platit pentru un bun sau serviciu, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiŃie a valorii. Expert Evaluator Ec. Mitroi Aurelian Dumitru Membru Titular ANEVAR 2  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE CAPITOLUL I . GENERALITATI Executantul lucrării: S.C. LERO ADVANCED CONSULTING S.R.L. reprezentată prin Ec. Mitroi Aurelian Dumitru, membru titular al AsociaŃiei NaŃionale a Evaluatorilor din Romania, cu legitimaŃia nr. 12610, în baza solicitării Consiliului Local al Municipiului Craiova - Directia Patrimoniului si Investitii Serviciul A.E.D.P.P.M.T. (Comanda nr. 29286/02.03.2012), am efectuat raportul de evaluare al terenului in suprafata de 660 mp cu nr. cadastral 6953/2, situat in Craiova, Zona Romanesti (pe raza Com. Podari), T32, P1/2, jud. Dolj proprietatea SC SAMARTRADE SRL. 1.1.Obiectul supus evaluării este constituit din: Dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 660 mp din acte si masuratori, situat in Craiova, Zona Romanesti (pe raza Com. Podari), T32, P1/2, jud. Dolj proprietatea SC SAMARTRADE SRL, conform Contract de vanzare cumparare, incheiere de autentificare nr. 770/24.05.2000 si Act de dezmembrare, incheiere de autentificare nr. 2674/21.11.2007. 1.2.Scopul acestui raport de evaluare este determinarea valorii de piata a imobilului, in vederea realizarii schimbului prevazut la art. 2 din H.C.L. nr. 336/24.08.2006. Prezentul Raport de evaluare se adresează Consiliului Local al Municipiului Craiova. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul işi asumă răspunderea decât faŃă de client şi destinatarul lucrarii. 1.3.Baza de evaluare o reprezinta estimarea valorii de piata a spatiului evaluat. Conform Standardelor InternaŃionale de Evaluare (2011), Valoarea de piaŃă reprezinta suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Metodologia de estimare a “valorii de piaŃă” a Ńinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăŃilor şi de recomandările standardelor ANEVAR: GME 1 – Evaluarea terenului 1.4.Data evaluarii : Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 06.03.2012 Curs BNR la data evaluarii : 1 euro = 4.3514 lei. InspecŃia proprietăŃii a fost realizată la data de 06.03.2012 de către Balasa Gabriel si reprezentantul Primariei, domnul Marta Stelian. Au fost preluate informaŃii referitoare la proprietatea evaluată şi s-au realizat fotografii. Nu s-au realizat investigaŃii privind eventualele contaminări ale terenului sau amplasamentelor învecinate. 1.5.Standardele aplicate: in elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare următoarele standarde promovate si recomandate de catre ANEVAR, aplicabile acestui tip de valoare specific scopului evaluarii.
IVS – Cadru general
IVA 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
IVS 103 – Raportarea evaluării
Ghid metodologic de evaluare GME 1 – Evaluarea terenului 1.6. Procedura de evaluare Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.Baza evaluarii în prezentul raport este estimarea valorii de piata. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: - documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului; - inspectia porprietatii; 3  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE - stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; - analiza tuturor informaŃiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; - aplicarea abordarilor pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului 1.7.Documentele şi sursele de informatii ce stau la baza evaluării sunt: - Contract de vanzare cumparare, incheiere de autentificare nr. 770/24.05.2000, emis de BNP Tudor Marinela Daniela. - Act de dezmembrare, incheiere de autentificare nr. 2674/21.11.2007 - Incheiere nr. 76779/2007 - Extras carte funciara nr. 1473/11.01.2012 - nr. cadastral 6953/2 - Carte funciara nr. 57940, Mun. Craiova Documentele atestă dreptul de proprietate asupra imobilului, însă nu se poate da nici o garanŃie asupra legalităŃii şi corectitudinii lor, evaluatorul nefiind calificat în acest domeniu. Alte informaŃii necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv: ziare locale, agentii imobiliare locale, internet. 1.8. Clauza de nepublicare Prezentul raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului. Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităŃii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parŃială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la pct. 1.1, atrage dupa sine încetarea obligaŃiilor contractuale. 1.9. Ipoteze si conditii limitative Principalele ipoteze şi conditii limitative de care s-a Ńinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: -Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaŃiile şi documentele furnizate de către proprietarul terenului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaŃii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; InformaŃia furnizată de către terŃi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanŃii pentru acurateŃe; -Se presupune că nu există condiŃii ascunse sau neaparente ale solulului care să influenŃeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiŃii sau pentru obŃinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; -Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanŃă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanŃele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; -Din informaŃiile deŃinute de către evaluator, nu există nici un indiciu privind existenŃa unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietăŃii evaluate sau valoarea proprietăŃilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinŃă de efectuarea unor inspecŃii sau a unor rapoarte care să indice prezenŃa contaminanŃilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaŃii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcŃiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; - Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării; 4  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE - S-a presupus că legislaŃia în vigoare se va menŃine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare; - Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut Ńinând seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile; CondiŃii limitative: -intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanŃă sau să depună mărturie în instanŃă relativ la proprietăŃile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înŃelegeri în prealabil; -nici prezentul raport, nici părŃi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; orice valori estimate în raport se aplică terenului evaluat, luat ca intreg şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracŃionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport; -raportul de evaluare este valabil în condiŃiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiŃii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. -prezentul raport de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii de piata pentru terenul evaluat. - Imobilul a fost evaluat in ipoteza ca este liber (neocupat de constructii, nestrabatut de drumuri, alei si diverse retele electrice, de apa si canalizare). CAPITOLUL II. PROPRIETATEA IMOBILIARA 2.1.Dreptul de proprietate Amplasamentul situat in Craiova, Zona Romanesti (pe raza Com. Podari), T32, P1/2, jud. Dolj proprietatea S.C. SAMARTRADE S.R.L. Dreptul de proprietate este stabilit prin: - Contract de vanzare cumparare, incheiere de autentificare nr. 770/24.05.2000, emis de BNP Tudor Marinela Daniela. - Act de dezmembrare, incheiere de autentificare nr. 2674/21.11.2007 - Incheiere nr. 76779/2007 2.2. Descrierea proprietatii Terenul in suprafata de 660 mp din acte si masuratori, proprietatea S.C. SAMARTRADE S.R.L. Terenul are forma neregulata, este imprejmuit cu gard din placi de beton si este partial betonat. Toate amenajarile facute pe acest teren au fost facute de catre Primaria Mun. Craiova. Pe teren, la data inspectie se afla o statie de epurare. Pe teren se afla doua constructii si un rezervor apa, insa acestea nu fac obiectul acestei evaluari. Terenul evaluat se afla in zona periferica a orasului – zona Romanesti in apropiere de SC Lactido SA, Redac Automobile. 5 LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE Harta amplasare teren 6 LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE Vedere str. acces teren evaluat Vedere teren 7  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE CAPITOLUL III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 3.1. Piata specifica Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte sensibila la situatia pietei de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale, informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta, cererea poate fi volatila datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei) Piata specifica a proprietatii evaluate este reprezentata de piata terenurilor intravilane din zona periferica Mun. Craiova. In analiza acestei pietei specifice am investigat aspecte legate de situatia economico-sociala si dezvoltarea urbanistica a zonei si subzonei, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Piata imobiliara din Municipiul Craiova respectiv subpiata terenurilor a inregistrat o scadere mare in anii 2009, 2010 si 2011. Piata imobiliara a inregistrat o scadere spre sfarsitul anului 2011 si inceputul anului 2012. Pe segmentul de piata la care ne referim, respectiv terenuri libere, preturile au scazut anul acesta cu pana la 10-20% in comparatie cu anul 2011. Zona periferica ramane ca avand o atractivitate buna iar preturile sunt cuprinse in intervalul 70-180 euro/mp, deosebirile constand in forma terenului, suprafata, acces, vecinatati etc. 3.2. Oferta competitiva Pe segmentul de piata la care ne referim, respectiv terenuri libere, in zona periferica a Mun. Craiova unde este situat terenul evaluat exista putine terenuri libere in zona iar preturile sunt cuprinse intre 70 - 180 EUR/mp in functie de amplasament, utilitati, forma si suprafata. Bineinteles ca pe fundalul unei crize economice ca cea actuala negocierile tind pana la reduceri de 30% din pretul oferit , uneori negocierile ajungand sa scada foarte mult pretul vanzatorilor. 3.3. Analiza cererii Criza economico-financiara inceputa la sfarsitul anului 2008 a afecta [...]