HCL 97/2012 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 97 privind însuşirea rapoartelor de evaluare a terenurilor care fac obiectul schimbului între numiţii Predescu Anastasie-Ecaterin şi Wells Adela Valentina şi municipiul Craiova, aprobat prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.266/2011 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinarã din data de 30.08.2012; Având în vedere raportul nr.106483/2012 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii rapoartelor de evaluare a terenurilor situate în municipiul Craiova, str. Pieţii, nr.2, respectiv str. Caracal, nr.35B, care fac obiectul schimbului între numiţii Predescu Anastasie-Ecaterin şi Wells Adela Valentina şi municipiul Craiova, aprobat prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.266/2011 şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.44, 45, 46, 47 şi 49/2012; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.266/2011 referitoare la aprobarea schimbului, având ca obiect terenul proprietate privată a numiţilor Predescu Anastasie-Ecaterin şi Wells Adela Valentina, situat în str.Caracal, nr.35 B şi terenul aparţinând domeniului privat al municipiului Craiova, situat în str. Pieţii, nr.2, modificată prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.25/2012; În temeiul art.36 alin.2 lit.b şi c coroborat cu alin.4 lit.a şi alin.5 lit.b, art.45 alin.1, art.123 şi art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare nr.120289/13.03.2012 având ca obiect bunul care aparţine domeniului privat al municipiului Craiova, compus din teren în suprafaţă de 354 mp.(lotul 1), cu număr cadastral 209754, construcţii platformă beton cu suprafaţa de 266,46 mp. şi grup social cu suprafaţa de 48,85 mp., situat în str.Pieţii, nr.2, prevăzut în anexa nr.1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare nr.120290/13.03.2012 având ca obiect terenul în suprafaţă de 453 mp., cu număr cadastral 203328, înscris în Cartea Funciară nr.202513 Craiova, proprietatea numiţilor numiţilor Predescu Anastasie-Ecaterin şi Wells Adela Valentina, situat în str. Caracal, nr.35 B, prevăzut în anexa nr.2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală şi Direcţia Patrimoniu vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Traian Alexandru Corneliu BEŢIU Nicoleta MIULESCU  Nr. 120289/13.03.2012 RAPORT DE EVALUARE OBIECTUL EVALUĂRII: Teren intravilan si constructii Situate în Craiova, judeŃul Dolj Str. Pietei nr. 2 (fost. B-dul. Gheorghe Chitu) BENEFICIAR: CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA Data: 13.03.2012  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE Sinteza raportului de evaluare Obiectul evaluării îl constituie terenul in suprafata de 354 mp (lotul 1), constructie-grup social cu suprafata de 48,85 mp si platforma betonata cu suprafata de 266,46 mp edificate pe acesta, situate in Craiova, Str. Pietei nr. 2 (fost. B-dul. Gheorghe Chitu) , jud. Dolj proprietatea Consiliului Local al Mun. Craiova – domeniul privat din Hotararea nr. 266/2011 si Hotararea nr. 25/26.01.2012.Terenul evaluat reprezinta lotul 1 ce este o parte din Parcela nr. 2 cu suprafata totala de 794 mp, avand nr. cadastral 23066. Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piata a terenului si constructiilor in vederea schimbului. Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare:
IVS – Cadru general
IVA 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
IVS 103 – Raportarea evaluării
Ghid metodologic de evaluare GME 1 – Evaluarea terenului Ńinându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv determinarea valorii de piata. Solicitantul evaluarii: prezentul raport de evaluare a fost intocmit la cererea Consiliului Local al Municipiului Craiova - Directia Patrimoniului si Investitii Serviciul A.E.D.P.P.M.T. Baza Evaluarii: valoarea de piata Data evaluarii: 13.03.2012 Curs BNR 1Euro = 4,3558 lei din 13.03.2012 Drepturile evaluate: drepturile depline asupra proprietatii Valoarea de piata estimata: 359.100 lei echivalent 82.442 Euro Valoarea nu contine T.V.A. Valorile de piata estimata este compusa din valoarea terenului si valoarea constructiilor: Valoare teren................................. 290.400 lei echivalent 66.670 euro Valoare platforma betonata........... 43.700 lei echivalent 10.033 euro Valoare grup social......................... 25.000 lei echivalent 5.739 euro Raportul a fost structurat dupa cum urmează: (1) GeneralităŃi – în care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării (2) Descrierea proprietatii imobiliare – cu informaŃii referitoare la proprietar, respectiv la imobilui în cauză. (3) Analiza pietei imobiliare - conŃine analiza pietei imobiliare, piata terenurilor din municipiul Craiova. (4) Evaluarea imobilului –analiza celei mai bune utilizari, evaluarea terenului, constructiilor si abordarile in evaluare (5) Anexe – documente de proprietate, planuri, comparabile In urma aplicarii metodelor de evaluare, relevanŃa acestora şi informaŃiile de piaŃă care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăŃii 2  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimata pentru proprietatea în discuŃie este: Valoarea de piata estimata: 359.100 lei echivalent 82.442 Euro Valoarea nu contine T.V.A. Valoarea a fost exprimată Ńinând seama exclusiv de ipotezele, condiŃiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiŃiile economice şi juridice menŃionate în raport; Valoarea este valabilă numai pentru destinaŃia precizată în raport; Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preŃ care va fi platit pentru un bun sau serviciu, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiŃie a valorii. Expert Evaluator Ec. Mitroi Aurelian Dumitru Membru Titular ANEVAR 3  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE CAPITOLUL I . GENERALITATI Executantul lucrării: S.C. LERO ADVANCED CONSULTING S.R.L. reprezentată prin Ec. Mitroi Aurelian Dumitru, membru titular al AsociaŃiei NaŃionale a Evaluatorilor din Romania, cu legitimaŃia nr. 12610, în baza solicitării Consiliului Local al Municipiului Craiova - Directia Patrimoniului si Investitii Serviciul A.E.D.P.P.M.T. (Comanda nr. 32994/12.03.2012), am efectuat raportul de evaluare al terenului in suprafata de 354 mp cu nr. cadastral 23066, constructie-grup social cu suprafata de 48,85 mp si platforma betonata cu suprafata de 266,46 mp edificate pe acesta, situate in Craiova, , Str. Pietei nr. 2 (fost. B-dul. Gheorghe Chitu) , jud. Dolj proprietatea Consiliului Local al Mun. Craiova – domeniul privat din Hotararea nr. 266/2011 si Hotararea nr. 25/26.01.2012. 1.1.Obiectul supus evaluării este constituit din: Dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren in suprafata de 354 mp din acte si masuratori, constructie-grup social cu suprafata de 48,85 mp si platforma betonata cu suprafata de 266,46 mp edificate pe acesta, situat in Craiova, Str. Pietei nr. 2 (fost. B-dul. Gheorghe Chitu), jud. Dolj proprietatea Consiliului Local al Mun. Craiova – domeniul privat din Hotararea nr. 266/2011 si Hotararea nr. 25/26.01.2012 1.2.Scopul acestui raport de evaluare este determinarea valorii de piata a imobilului, in vederea realizarii schimbului prevazut la art. 1 din H.C.L. nr. 25/26.01.2012. Prezentul Raport de evaluare se adresează Consiliului Local al Municipiului Craiova. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul işi asumă răspunderea numai faŃă de client şi destinatarul lucrarii. 1.3.Baza de evaluare o reprezinta estimarea valorii de piata a spatiului evaluat. Conform Standardelor InternaŃionale de Evaluare (2011), Valoarea de piaŃă reprezinta suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Metodologia de estimare a “valorii de piaŃă” a Ńinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăŃilor şi de recomandările standardelor ANEVAR: IVS – Cadrul General si GME 1 1.4.Data evaluarii : Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 13.03.2012 Curs BNR la data evaluarii : 1 euro = 4.3558 lei. InspecŃia proprietăŃii a fost realizată la data de 13.03.2012 de către Balasa Gabriel si reprezentantul Primariei, domnul Marta Stelian. Au fost preluate informaŃii referitoare la proprietatea evaluată şi s-au realizat fotografii. Nu s-au realizat investigaŃii privind eventualele contaminări ale terenului sau amplasamentelor învecinate. 1.5.Standardele aplicate: in elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare următoarele standarde promovate si recomandate de catre ANEVAR, aplicabile acestui tip de valoare specific scopului evaluarii.
IVS – Cadru general
IVA 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
IVS 103 – Raportarea evaluării
Ghid metodologic de evaluare GME 1 – Evaluarea terenului 4  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE 1.6. Procedura de evaluare Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.Baza evaluarii în prezentul raport este estimarea valorii de piata. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: - documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului; - inspectia proprietatii; - stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; - analiza tuturor informaŃiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; - aplicarea abordarilor pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului 1.7.Documentele şi sursele de informatii ce stau la baza evaluării sunt: - Hotararea nr. 25/26.01.2012 - Hotararea nr. 266/2011 Documentele atestă dreptul de proprietate asupra imobilului, însă nu se poate da nici o garanŃie asupra legalităŃii şi corectitudinii lor, evaluatorul nefiind calificat în acest domeniu. Alte informaŃii necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv: ziare locale, agentii imobiliare locale, internet. 1.8. Clauza de nepublicare Prezentul raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului. Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităŃii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parŃială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la pct. 1.1, atrage dupa sine încetarea obligaŃiilor contractuale. 1.9. Ipoteze si conditii limitative Principalele ipoteze şi conditii limitative de care s-a Ńinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: -Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaŃiile şi documentele furnizate de către proprietarul terenului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaŃii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; InformaŃia furnizată de către terŃi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanŃii pentru acurateŃe; -Se presupune că nu există condiŃii ascunse sau neaparente ale solulului care să influenŃeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiŃii sau pentru obŃinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; -Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanŃă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanŃele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport; -Din informaŃiile deŃinute de către evaluator, nu există nici un indiciu privind existenŃa unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietăŃii evaluate sau valoarea proprietăŃilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinŃă de efectuarea unor inspecŃii sau a unor rapoarte care să indice prezenŃa contaminanŃilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaŃii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcŃiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; 5  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE - Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării; - S-a presupus că legislaŃia în vigoare se va menŃine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare; - Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut Ńinând seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile; CondiŃii limitative: -intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanŃă sau să depună mărturie în instanŃă relativ la proprietăŃile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înŃelegeri în prealabil; -nici prezentul raport, nici părŃi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; orice valori estimate în raport se aplică terenului evaluat, luat ca intreg şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracŃionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport; -raportul de evaluare este valabil în condiŃiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiŃii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. -prezentul raport de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii de piata pentru terenul evaluat si constructiile aflate pe teren. -la cererea beneficiarului au fost evaluate si constructiile –C1-grup sanitar si platforma betonata, pentru care nu s-au prezentat documente de inscriere in Cartea Funciara, - pe teren se mai afla amplasata o constructie provizorie pe structura metalica din tabla ondulata dispusa pe toata suprafata terenului (care include constructia C1-grup sanitar si platforma betonata) si care nu face obiectul evaluari. CAPITOLUL II. PROPRIETATEA IMOBILIARA 2.1.Dreptul de proprietate Amplasamentul situat in Craiova, Str. Pietei nr. 2 (fost B-dul. Gheorghe Chitu) proprietatea Consiliului Local al Mun. Craiova – domeniul privat. Dreptul de proprietate este stabilit prin: - Hotararea nr. 25/26.01.2012 - Hotararea nr. 266/2011 2.2. Descrierea proprietatii Terenul in suprafata de 354 mp din acte si masuratori si constructii edificate pe acesta formate din platforma betonata cu suprafata de 266,46 mp si grup social cu suprafata de 48,85 mp, proprietatea Consiliului Local al Mun. Craiova – domeniul privat. Terenul are forma neregulata. Pe teren se afla constructii edificate pe platforma betonata cu suprafata de 266,46 mp si grup social cu suprafata de 48.85 mp. Terenul evaluat se afla in zona medie a Mun. Craiova in Piata Chiriac. In zona se afla Policlinica Medaura si Restaurantul Charlie Comat. Grupul social are structura din beton armat cu inchidere perimetrala din caramida. Finisaje: pardoselile sunt din ciment mozaicat si peretii placati cu faianta. Grupul social beneficiaza ca utilitati de : energie electrica, canalizare, apa. 6 LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE Harta amplasare teren Poze din interior-Platforma betonata 7 LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE Poze din interior –grup social Vedere teren 8  LERO ADVANCED CONSULTING RAPORT DE EVALUARE Vecinatati CAPITOLUL III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 3.1. Piata specifica Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte sensibila la situatia pietei de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale, informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat dispon [...]