HCL 97/2014 Craiova adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR.97 privind însuşirea raportului de evaluare a terenului situat în municipiul Craiova, str.Caracal, nr.132 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinară din data de 27.02.2014; Având în vedere raportul nr.28382/2014 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii raportului de evaluare a terenului situat în municipiul Craiova, str.Caracal, nr.132; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.73/2014 referitoare la aprobarea Studiului de Oportunitate privind concesionarea, prin licitaţie publică, a terenului aparținând domeniului public al municipiului Craiova, situat în str.Caracal, nr.132; În temeiul art.36 alin.2 lit.c coroborat cu alin.5 lit.b, art.45 alin.1, art.123, art.61 alin.2 şi art.1 15, alin.1, lit.b din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂȘTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea valorii de piaţă a terenului aparținând domeniului public al Municipiului Craiova, în suprafaţă de 67511 mp., înscris în cartea funciară nr.214726, cu nr. cadastral 214726, situat în str. Caracal, nr. 132, prevăzut în anexa la prezenta hotărâre şi stabilirea valorii de pornire a redevenţei la 1,15 lei/mp/lună (fără TVA). Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Economico— Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Dorel Cosmin MARINESCU Nicoleta MIULESCU ANIT SERVICE SAL expertizae-evaluari-audit- -Autorizatie CECCAR ar. 0042292007 Autorizatie CAFR nz 948/2010. ponnesnonooasaoenoconeeosaanaesaesosaee Craiova, Str. Uniră, Ne. 30, Judetul Doij CUI: 7101398 NR. Reg, Com. 116/252/1995 Tek 0251415.330 E-maik amtservicesagyahoozatm Pentru estimarea e Valorii terenului in suprafata de 67.511 mp situat in craiova, strada Caracal, nr. 132, jud. Dolj INTOCMIT, AMT SERVICE S.R.L. 2014 RAPORT DE EVALUARE RAPORT DE EVALUARE TEREN SITUAT IN CRAIOVA, STR. CARACAL, NR. 132, JUD. DOLJ, IN SUPRAFATA DE 67.51] MP AFERENT Subscrisa, A.M.T SERVICE SRL, cu sediul in Craiova, strada Unirii, nr, 30, va aducem la cunostinta faptul ca in conformitate cu Contractul de servicii nr. 83401/31.05.2013 si Caietul de sarcini nr. 60571/12.04.2013, nu revine in sarcina noastra stabilirea valorii redeventelor, chiriilor, concesiunilor , obiectul contractului mentionat mai sus fiind “Achizitii servicii de evaluare bunuri mobile si imobile”. Urmare solicitarii dvs. am procedat la determinarea valorii de piata a proprietati solicitate, stabilirea redeventei nefacand parte din atributiile expertului evaluator ANEVAR. Revenim asupra adresei anterioare si va sugeram ca în vederea stabilirii unei redevente pentru teren in suprafata de 67511 mp situat in Craiova, str, Caracal, nr. 132, jud. Dolj, sa fie aplicate prevederile Legii 50/199i, respectiv, se va porni de la pretul de piata al terenului stabilit de catre AMT SERVICE SRL in data de 20.02.2014 in valoare de 5.198.300 euro. Valoarea redeventei pentru teren in suprafata de 67.511 mp situat in Craiova, str. Caracal, nr. 132, jud. Dolj, urmeaza a fi calculata astfel: 23.348.680 lei/25 ani/12 luni/67.511 mp = 1.15 lei/mp/luna. (EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] 1 [RAPORT DE EVALUARE ""CENTRALIZATORUL GENERAL privind valorile stabilite pentru bunul imobil aflat in patrimoniul Municipiului Craiova — Domeniu Public Nr. DENUMIRE ACTIV Valoare Crt - LEI - Valoare teren in suprafata de 67511 1. |mp situat in craiova, strada Caracal, 23.348.680 nr. 432, jud. Dolj SC AMT SERVICE SRL Evaluator: EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA; RAPORT DE EVALUARE Capitolul 1. Date Generale 1.4. Ydentificarea beneficiarului si a proprietarului bunurilor evaluate > Beneficiarul raportului de evaluare este Municipiul Craiova — Domeniul Public. > Proprietarul bunurilor evaluate este Municipiului Craiova — Domeniu Public. 1.2. Diagnosticul juridic Dreptul de proprietate asupra bunurilor, conform actelor de proprietate apartine Municipiului Craiova - Domeniu Public. 1.3. Prezentarea evaluatorului Raportul de evaluare este intocmit de catre un evaluator, membru ANEVAR, din cadrul SC AMT SERVICE SRL, cu sediul in Craiova, Calea Unirii, nr.30, jud. Dolj, inregistrata la ORC Dolj cu nr. J16/252/1995 si codul unic de inregistrare 7101398, reprezentata legal prin dl. Saftoiu Florin. La data elaborarii acestui studiu, expertul evaluator a indeplinit cerintele programului de pregatire continua al ANEVAR, 1.4. Obiectul, scopul si documentele ce stau ia baza evaiuarii Obiectul evaluarii i! constituie urmatorul bun aflat in patrimoniul Municipiului Craiova — Domeniu Public.: EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] 3 RAPORT DE EVALUARE 1. Teren in intravilan in suprafata de 67511 mp, situat la adresa Craiova, str. Caracal, nr. 132, jud. Dolj Scopul evaluarii il constituie stabilirea vatorii de piata a imobilului supus evaluarii pentru stabilirea redeventei. Documentele ce stau la baza lucrarii: 1. Documentele si datele puse ia dispozitie de catre reprezentantii Municipiului Cralova. + Hotararea nr. 73 a Consiliului Local al Municipiului Craiova; *%* Fisa corpului de proprietate; % Pian de amplasament. 2. Standardele de evaluare ANEVAR 3. Metoda de evaluare adecvata 4. Date culese de evaluator cu ocazia inspectiei facute pe teren. 1.5. Data inspectiei bunurilor si intocmirii raportului de evaluare Vizionarea si inspectia bunurilor s-a tacut la data 19.02.2014; Data intocmirii raportului de evaluare: 19.02.2014 Data evaluarii 19.02.2014. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 19.02.2014 este : 1EURO = 4.4916 lei. PREMISELE EVALUARII: Echipa de evaluatori confirma ca Raportul de Evaluare a fost realizat in concordanta cu standardele profesionale recunoscute pe plan international: IVS — Cadru general IVS 101 Stera misiuniide evaluare IVS 102 Implementare IVS 103 Raportarea evaluării EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA| 4 RAPORT DE EVALUARE Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare: VS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. Toate datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului au fost considerate corecte, fara a se realiza o verificare independenta. Prezentul Raportul de Evaluare s-a intocmit pe baza informatiilor furnizate de client prin reprezentantii sai. Se considera ca documentele clientului prezinta corect situatia bunurilor evaluate la data intocmirii Raportului de Evaluare, in concordanta cu reglementarite in vigoare in Romania. Evaluatorui nu are responsabilitatea de a actualiza Raportul de Evaluare final cu eventualele modificari care pot aparea ulterior datei de 19.02.2014. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate si nu da nici o garantie in privinta determinarii statutului legal sau a valabilitatii din punct de vedere juridic a diverselor documente furnizate de client, inclusiv cele care confirma proprietatea asupra patrimoniului declarat. Prezentul Raport de Evaluare analizeaza numai implicatii decurgand din conditiile de suprafata, nerealizandu-se analize de mediu sau evaluari ale impactului unor posibile actiuni din trecut de degradare a mediului. De asemenea, Raportul de Evaluare nu ia in consideratie ipoteza existentei unor substante toxice, explozive, contaminante sau a unor tancuri de stocare a unor astfel de materiale, precum si costul de anihilare al acestora, evaluatorul nefiind calificat pentru acest domeniu. 1.6. Definitia valorilor estimate Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerinţelor care corespund definiţiei valori; de piaţă. EXECUTANT : SC AMI SERVICE SRL CRAIOVA] 5 RAPORT DE EVALUARE Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Fiecare parte a definiţiei are propriul ei cadru conceptual: „Suma estimată ...” se referă la un preț exprimat în unități monetare (de obicei în moneda națională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piață. Valoarea de piaţă este estimată ca fiind prețul cel mai probabil, care se poate obține, în mod rezonabil, pe piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabii, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preț obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. „...O proprietate va fi schimbată ...” se referă la faptul că valoarea unei proprietăți este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preț de vânzare predeterminat sau prețul curent de vânzare. Este prețu! la care piața aşteaptă ca o tranzacție, care întruneşte toate celelalte părți ale definiţiei valorii de piață, să poată fi încheiată la data evaluării. „...la data evaluării ...” impune faptul că valoarea de piață estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece piețele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi circumstanțeie pieței la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau ukerioară. De asemenea, definiţia presupune şi realizarea simultană a schimbului şi definitivarea contractului de vânzare, fără orice ftuctuaţie a prețului care altfel ar putea să apară. „... între un cumpărător decis ...* se referă la un cumpărător care este motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici EXECUTANT : SC AMI SERVICE SRL CRAIOVA] 6 RAPORT DE EVALUARE nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea, acesta este un cumpărător care achiziționează mai degrabă în concordanță cu realitățile pieței curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi dermonstrață sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preț mai mare decât preţul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piata”. p..Un vânzător hotărât...” nu este nici nerăbdător sau constrâns/ dispus să vândă la orice preț, nici forțat să mențină un preţ care nu este considerat realist pe piața curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă proprietatea, în condiţiile pieței, la cel mai bun preț obtenabil pe piata liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel preț. Situaţiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar ipotetic. „într-o tranzacţie cu prețul determinat obiectiv...” înseamnă o tranzacție încheiată de părți între care nu există o relaţie particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul), care ar face ca prețurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieței sau să fie majorate prin includerea unui element de valoare specială „„„„după o activitate de marketing adecvată...“ înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preţ, care se poate obţine în mod rezonabil, în acord cu definiția valorii de piață. Durata timpului de expunere pe piață poate varia în funcţie de condiţiile pieței, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr corespunzător de potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării. [EXECUTANT : SC AMI SERVICE SRL CRAIOVA| ? RAPORT DE EVALUARE „... în care părțile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent...” presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile proprietății, cu utilizările existente şi potențiale ale acesteia, precum şi asupra stadiului în care se află piața, la data evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudenţ, dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obține cel mai bun pret, corespunzător poziției ocupate în tranzacție. Prudenţa este măsurată prin referire ia conjunctura pieței, de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde proprietatea pe o piață cu preţuri în scădere, la un preţ mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii. de vânzare şi cumpărare caracteristice piețelor care înregistrează variații de prețuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării. „...Şi fără constrângere..." stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest jucru. Valoarea de piaţă este înțeleasă ca fiind valoarea unui activ, estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea niciunui/unei impozit/taxe asociat(e). Cea mai bună utilizare (CMBU). Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă valoarea cea mai mare a proprietăţii evaluate. Conceptul de valoare de piață nu este dependent de o tranzacție curentă, care are loc la data evaluării. Mai degrabă, valoarea de piaţă este o estimare a prețului care ar trebui obtinut ia o vânzare, la data evaluării, în EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 8 [RAPORT DE EVALUARE conditiile definiţiei valorii de piață. Valoarea de piață este o reprezentare a prețului asupra căruia un cumpărător şi un vânzător ar trebui să cadă de acord, la acel moment, conform definiției valorii de piată, fiecare dintre ei având, în prealabil, timp pentru investigarea altor oportunităţi şi alternative ale pieţei, fără să nege faptul că pregătirea contractelor formale şi a documentaţiei necesare, aferente încheierii aceştora, ar putea să necesite mai mult timp. Un tip de valoare (bază de evaluare) arată principiile fundamentale de cuantificare a unei valori. Aceste principii pot să fie diferite în funcţie de scopul evaluării. Un tip de valoare nu reprezintă o precizare a metodei utilizate şi nici o descriere a condiţiei unui activ sau unor active când se vând. Valoarea de piață este tipul de vaioare cel mai cerut, fiind definit şi analizat în IVS 1. Acest Standard prezintă definițiile şi analizează alte tipuri de valoare. Acestea sunt incluse în trei categorii principale: Prima categorie reflectă beneficiile pe care o entitate le obține din deținerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea entitate. Deşi, în anumite situații, valoarea specifică pentru acea entitate ar putea fi identică cu suma care ar putea fi obținută din vânzarea activului, această valoare reflectă beneficiile încasabile din deținerea activului şi, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Din această categorie face parte valoarea de investiţie sau subiectivă. Diferenţele dintre valoarea unui activ pentru o anumită entitate şi valoarea lui de piață exprimă motivaţia intrării pe piaţă a cumpărătorilor sau vânzătorilor. A doua categorie reprezintă prețu! care, în mod rezonabil, ar fi convenit între două părți anumite, care tranzacţionează un activ. Deşi părţile ar putea să fie independente şi ar putea să negocieze în condiții nepărtinitoare, activul nu este în mod necesar expus pe piața largă, iar prețul convenit ar putea să reflecte mai degrabă avantajele (sau [EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] 9 RAPORT DE EVALUARE dezavantajele) specifice ale proprietăţii pentru părțile implicate decât piața în ansamblul ei. Din această categorie fac parte valoarea justă, valoarea specială şi valoarea sinergiei. O a treia categorie este valoarea determinată conform unei definiții prezentată într-un statut sau într-un contract. piață. Pentru ajte scopuri, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de 1.7. lpoteze de lucru > > 1.7.1 ipoteze si conditii restrictive : Informatiile si documentele puse la dispozitia evaluatorilor de catre beneficiarul lucrarii au fost considerate corecte si ca refiecta intocmai situatia reala a bunurilor; Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate cu privire la situatia juridica a bunurilor; Evaluatorul a tratat in cursul lucrarii de fata bunurile imobile ca entitati separate. Evaluarea s-a limitat strict la estimarea valorii bunurilor, fara a se trata in cuprinsul studiului de evaluare evaluarea afacerii care se desfasoara in incinta; Nu au facut obiectul constatarilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii si nici pentru obtinerea studiilor de expertiza tehnica necesare pentru descoperirea lor ; Valoarea estimata de evaluator este o valoare la data intocmirii studiului de evaluare si intr-un interva! de timp limitat ; EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA 10 [RAPORT DE EVALUARE > La elaborarea studiului de evaluare s-a tinut cont de prevederile cuprinse in standardele, normele si recomandarile elaborate de ANEVAR. > * Valoarea rezultata este calculata in iei si nu contine TVA. 1.7.2 lpoteze si conditii limitative suplimentare : > Acest studiu de evaluare trebuie considerat o analiza limitata prin faptul ca evaluatorui nu a indeplinit toate cerintele pentru o evaluare, asa cum sunt enuntate in standardele ANEVAR. > Orice imprecizie rezultata la analizarea studiului de evaluare va trebui sa fie transmisa de catre beneficiar evaluatorului astfel ca, daca este necesar, lucrarea sa fie completata inainte de a fi utilizata. 1.8. Ciauze de nepublicare Acest studiu de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si nici ca referinta intr-un document publicat, circulara sau declaratie, sub nici o forma, fara acordul scris al evaluatorilor asupra formei in care ar urma sa apara. 1.9. Responsabliltatea fata de terti Acest studiu este confidential pentru dumneavoastra, pentru consilierii dumneavoastra si poate fi utilizat numai pentru scopul mentionat. Nu acceptam nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana care sa poata face uz de el. Valorile din prezentul Raport de Evaluare nu contin T.V.A. EXECUTANT : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA] IN] RAPORT DE EVALUARE Capitolu! 2. Descrierea si analiza bunurilor Identificarea si prezentarea bunuritor A. IMOBILELE Proprietate imobiliară. Terenul şi toate lucrurile care sunt parte naturaiă a terenului, de exemplu: copacii şi mineralele, ca şi obiectele adăugate de oameni, cum ar fi clădirile şi amenajările amplasamentului. Toate instalațiile permanente ale clădirilor, cum ar fi: conductele, sistemele de încălzire şi de aer condiționat, cablurile electrice şi cele incluse în construcție cum ar fi lifturile sau ascensoarele fac parte, de asemenea, din proprietatea imobiliară. Bun supus evaluarii: Teren intraviian in suprafata de 67511 mp situat in Craiova, strada Caracal, nr. 432, jud. Dolj.. Forma: regulata; Utilitati: Toate utiliatatile; EXECUTANI : SC AMT SERVICE SRL CRAIOVA) 12 RAPORT DE EVALUARE Capitolul 3. Evaluarea bunurilor 3.1. Analiza modului optim de utilizare Definitie | “Cea mai buna utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate” (cea mai buna utilizare cf. Standardeior [...]