HCL 419/2026 Craiova adoptată

_ BLANARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A.. _ | scoEVALUĂRI -F16/693/2008: CUI 24317899 EVALUĂRI PROPRIETĂȚI || Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8 sc. 2, ap. 4, judetul Dolj. | BUNURI IMOBILIARE Tel: 0728977411; 0766444770 | MOBILE 7 iu omail.com 533 EVALUARI DE ÎNTREPRINDERI | Nr. raport 2026081805 din 18.08.2026 RAPORT DE EVALUARE - PROPRIETATE IMOBILIARĂ — Nume proprietar actual Persoana fizică CHICIU ALIN Imobil expropriat Teren intravilan curți constructii, cu suprafata de 227,00 mp din acte şi 197,00 mp din măsurători, şi construcția provizorie cu suprafața construită de 139 mp, suprafața desfășurată de 194 mp, suprafaţa utila de 188,35 mp (suprafaţa utilă a fost obținută din autorizaţia de construire nr. 36 din 18.01.2024) Imobil actual din care face Teren intravilan curți constructii, cu suprafaţa de 227,00 mp parte | din acte și 197,00 mp din măsurători. Construcţia nu a fost intabulată la data evaluarii Adresa imobil Mun. Craiova, Bdul. Ştirbei Vodă, nr. 32A, fost str. 23 August nr. 35, jud. Dolj Zonare Craiova Zona B Nr. cad. 225069 Carte Funciară 225069 i UAT Craiova . OBIECTIV DE INVESTIȚII: "Regenerare urbană Bulevardul Ilie Balaci, zona intersecţie cu Bulevardul 1 Mai intersecţie cu Strada Râului - construcţie parcări subterane" CLIENT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediu social în Craiova, str. Unirii, nr. 7, judeţul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 UTILIZATOR DESEMNAT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediu social în Craiova, str. Unirii, nr. 7, judeţul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214. Evaluator membru titular ANEVAR Autorizatie ANEVAR nr. 10737 -2026- BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE SCRISOARE DE INAINTARE Către: - MUNICIPIUL CRAIOVA Având în vedere Nota de comandă nr. 289671 din 14.08.2026, societatea pe care o reprezint a realizat următoarele etape pentru îndeplinirea solicitărilor menţionate în nota de comandă ce se materializează prin acest raport de evaluare pe care vi-l înaintăm astăzi 18.08.2026. Etapele parcurse pentru realizarea raportului de evaluare sunt următoarele: - Colectarea documentelor şi deschiderea dosarului de lucru; - Inspecţia imobilului; - Redactarea raportului de evaluare. Independența Evaluatorului (Consultantului) constă în desfăşurarea activităţii pe baza cunoştinţelor şi abilităților profesionale şi emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fără niciun fel de influenţa sau constrângere din partea altei persoane, indiferent de relația comercială a acesteia cu Evaluatorul. Prezentul raport de evaluare se referă la terenul intravilan curți constructii, cu suprafata de 227,00 mp din acte şi 197,00 mp din măsurători, și construcţia provizorie cu suprafaţa construită de 139 mp, suprafaţa desfășurată de 194 mp, suprafaţa utila de 188,35 mp (suprafaţa utilă a fost obținută din autorizația de construire nr. 36 din 18.01.2024), identificat cu nr. cad. 225069, înscris în Cartea Funciară nr. 225069 UAT Craiova. De asemenea, sunt cateva aspecte pe care le considerăm importante de a fi menţionate încă de la începutul parcurgerii raportului de evaluare deoarece acestea evidentiază şi clarifică modul prin care am aplicat raționamentul profesional şi obtinut rezultatul prezentat în continutul acestuia: Utilizarea desemnată a evaluării este asistarea beneficiarului pentru stabilirea valorii juste de despăgubire, în vederea exproprierii proprietarului imobilului ce face obiectul evaluării, pentru realizarea obiectivului de investiţii "Regenerare urbană Bulevardul Ilie Balaci, zona intersecție cu Bulevardul 1 Mai intersecţie cu Strada Râului - construcțiee parcări subterane”.. Evaluarea a fost facută conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediţia 2025, care încorporează Standardele Internaţionale de Evaluare ediţia 2013, ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR şi a legislaţiei în vigoare. Inspecţia s-a efectuat în prezența reprezentantului beneficiarului. Localizarea proprietăţii s-a efectuat pe baza documentelor şi indicaţiilor puse la dispoziția evaluatorului de către beneficiar. Pagina 2 BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE Valoarea justă de despăgubire în vederea exproprierii estimată pentru imobilul ce face obiectul evaluării, identificat la poz. 2 din Anexa nr. 2, la HCL 327 din 25.06.2026, se estimează ținând cont de “Studiul de piață privind valorile minime ale proprietăţiilor imobiliare din Judeţele Dolj, Gorj, Olt şi Mehedinţi, valabile începând cu anul 2026”, anexa nr. A8 şi 49, obținându-se următoarele valori: Nume proprietar actual Persoana fizică CHICIU ALIN Imobil expropriat Teren intravilan curți constructii, cu suprafata de 227,00 mp din acte şi 197,00 mp din măsurători, şi construcția provizorie cu suprafața construită de 139 mp, suprafața desfăşurată de 194 mp, suprafața utila de 188,35 mp (suprafaţa utilă a fost obţinută din autorizaţia de construire nr. 36 din 18.01.2024) Imobil actual din care face parte Teren intravilan curți constructii, cu suprafața de 227,00 mp din acte şi 197,00 mp din măsurători. Construcţia nu a fost intabulată la data evaluarii Adresa imobil Mun. Craiova, Bdul. Ştirbei Vodă, nr. 32A, fost str. 23 August nr. 35, jud. Dolj Zonare Craiova Zona B Nr. cad. 225069 Carte Funciară 225069 UAT Craiova Valoarea unitara conform Studiului de piaţă privind valorile minime ale proprietăţilor imobiliare valabilă începând cu anul 2026 (anexa AS și A9) 500 lei/mp, (95,39 euro/mp su) pentru teren 3.100 lei/mp Au (667,70 euro/mp Au) pentru construcție valoare iniţială A8 din Grila Notarilor Publici Nota A8: "Pentru imobilele de tip independent ce prezintă Structuri ușoare din lemn, metal sau panouri tip sandwich fara inchideri perimetrale tip zidărie, de tipul magazin, chiosc, etc. se va reduce valoare finală cu 50% din valoarea spațiilor comerciale independente ” Ținând cont de caracteristicile tehnice ale construcţiei descrise în Autorizaţia de construire 36 din 18.01.2024, şi observaţiile constatate pe teren, construcția este previzorie cu durata de amplasare 10 ani. Prin urmare valoarea iniţială de 3.100 lei/mp Au, se ajustează cu 50%, rezultând următoarele valori pentru construcţie: 1550 lei/mp, Au (295,69 euro/mp Au) Valoarea justă de despăgubire (în vederea exproprierii) 390.442,25 lei, echivalent a 74.484,11 euro, din care: Teren: 98500 lei, echivalent a 18790.90 euro (197 mp X 500 lei/mp = 98500 lei, echivalent cu, Pagina 3 BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE 197 mp X 95,39 euro/mp = 18791.83 euro) Construcţie provizorie: 291.942,25 lei, echivalent a 55.693,21 euro (188,35 mp X 1550 lei/mp = 291.942,25 lei, echivalent cu, 188,35 mp X 295,69 euro/mp = $5.693.21 euro) Nota: 1. suprafeţele expropriate şi implicit valorile juste de despăgubire vor fi actualizate ulterior în situația în care apar diferenţe în urma dezmebrării şi intabulării 2. valoarea justă de despăgubire în vederea exproprierii pentru lucrări de utilitate publică, estimată nu conţine cheltuieli notariale și cadastrale aferente transferului drepturilor de proprietate. Se consideră ca aceste cheltuieli vor fi efectuate de către expropriator. Cu consideraţie, Pagina 4 BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE | CUPRINS SINTEZA EVALUĂRII 5 CERTIFICAREA EVALUATORULUI 9 1 TERMENII DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII INI .. EVALUATOR IN) 1 2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI IN! .3. UTILIZATORI DESEMNAŢI IN! 4. PROPRIETARI IN! 1.5. BENEFICIAR IN! 1.6. COMANDĂ/CONTRACT, DATA RAPORTULUI, INSPECȚIEI ȘI EVALUĂRII IN! 1.7. IDENTIFICAREA ACTIVELOR/BUNURILOR SUPUSE EVALUĂRII 12 1.8. UTILIZAREA DESEMNATĂ 12 1.9. DEVIERI DE LA STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR ANEVAR 2025 12 1.10. TIPUL VALORII ESTIMATE ȘI METODOLOGIA EVALUĂRII 12 1.10. DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII 12 1.11. SURSELE DE INFORMARE 15 1.12. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE 15 1.13. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE 14 1.14. UTILIZAREA UNUI SPECIALIST SAU A UNUI FURNIZOR EXTERN DE SERVICII 16 1.15. FACTORI DE MEDIU, SOCIALI ȘI DE GUVERNANȚĂ (ESG) 16 1.16. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE 17 1.17. DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE 17 2 PREZENTAREA DATELOR DE INTRARE ÎN EVALUARE 18 2.1. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE EVALUATE 18 3 ANALIZA PIEȚEI IMBILIARE. STIUDIU DE VANDABILITATE 20 3.1. DEFINIREA PIEŢEI SPECIFICE 20 3.2. CONSIDERAŢII GENERALE ASUPRA PIEŢEI LOCALE 20 3.3. OFERTA COMPETITIVĂ 2 3.4. CEREREA SOLVABILĂ 21 3.5. CONSIDERATII GENERALE ASUPRA PIEŢEI LOCALE 21 4 EVALUAREA PROPRIUZISĂ 22 4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 4.2. METODOLOGIA DE EVALUARE 5 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 26 ANEXE 28 Pagina $ BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE SINTEZA EVALUĂRII Evaluator BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., cu sediul în Craiova, str. Nanterre, nr. Il, bl. C8, sc. 2, ap. 4, județul Dolj, înregistrată la Oficiul registrului Comerţului Dolj, sub nr. F16/693/2008, C.U.1.:24317899, nr. leg. 10737, reprezentată de domnul Blănariu Mihail-Dumitru Client MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Unirii, nr. 7, judeţul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 Utilizatori desemnati MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Unirii, nr. 7, județul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214, şi Persoana fizică CHICIU ALIN Proprietar Imobilul aparţine Persoana fizică CHICIU ALIN Comanda/contract Nota de comandă nr. 289671 din data de 14.08.2026 Data raportului 18.08.2026 Data inspecției Inspecţia s-a realizat în data de 18.08.2026, în prezenţa utilizatorului desemnat Data evaluării 18.08.2026 Curs BNR valabil la data evaluării, 18.08.2026 1 Euro = 5,2419 lei Identificarea proprietăţii imobiliare supuse evaluării Teren intravilan curţi constructii, cu suprafata de 227,00 mp din acte şi 197,00 mp din măsurători, şi construcţia provizorie cu suprafaţa construită de 139 mp, suprafaţa desfăşurată de 194 mp, suprafaţa utila de 188,35 mp (suprafaţa utilă a fost obţinută din autorizaţia de construire nr. 36 din 18.01.2024) Adresa proprietății Mun. Craiova, Bdul. Știrbei Vodă, nr. 32A, fost str. 23 August nr. 35, jud. Dolj Utilizare existenta Teren intravilan curți constructii şi construcţie aflata în conservare Obiectivul de investiţii Prin HCL nr. 327 din 25.06.2026, art. 1, se aprobă declararea de utilitate publică de interes local a lucrărilor pentru realizarea obiectivului de investiţii "Regenerare urbană Bulevardul Ilie Balaci, zona intersecţie cu Bulevardul 1 Mai intersecţie cu Strada Râului - construcţiee parcări subterane”. Prin aceeasi hotărâre, la art. 2, se aprobă amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local pentru realizarea obiectivului de investiţii "Regenerare urbană Bulevardul Ilie Balaci, zona intersecţie cu Bulevardul 1 Mai intersecție cu Strada Râului - construcţie parcări subterane”, conform planului de situaţie prevăzut în anexa nr. | care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Utilizarea desemnată Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în scopul asistării beneficiarului pentru stabilirea valorii juste de despăgubire, în vederea Pagina 6 BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE exproprierii proprietarului imobilului ce face obiectul evaluării, pentru realizarea obiectivului de investiții "Regenerare urbană Bulevardul Ilie Balaci, zona intersecţie cu Bulevardul 1 Mai intersecție cu Strada Râului - construcțiee parcări subterane”. Valoarea estimată pentru imobilul ce face obiectul evaluării va fi utilizată în scopul declarat şi_nu va putea fi folosită de către alte persoane şi în alte scopuri. Devieri de la Standrardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025 Ținând cont de cele prezentate în Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025, SEV 100, pct. 40.4 "Dacă anumite cerinţe legale, statutare, de reglementare și/sau alte cerințe ale altor autorităţi, care sunt adecvate scopului și jurisdicției evaluării, intră în contradicţie cu SEV, aceste cerinţe ar trebui să aibă prioritate şi să fie explicate, documentate şi raportate pentru a se asigura cerința de conformitate cu SEV"; şi pct 40.5 "Dacă există cerinţe legale, statutare şi de reglementare sau alte cerinţe ale altor autorități, care afectează în mod semnificativ natura procedurilor aplicate, datele de intrare și ipotezele utilizate și/sau valoarea (valorile), evaluatorul trebuie, de asemenea, să dezvăluie acele cerințe legale, de reglementare sau de altă natură, precum și modul semnificativ prin care acestea diferă de cerințele SEV (de exemplu, identificarea faptului că jurisdicţia relevantă impune utilizarea doar a abordării prin piaţă, în situația în care SEV ar indica că ar trebui luată în considerare abordarea prin venit). ”, conform HOTĂRÂREA CONSILIULUI LOCAL nr. 327 din 25.06.2026 a Consiliului Local al Municipiului Craiova privind declararea de utilitate publică şi interes local pentru realizarea obiectivului de investiţii "Regenerare urbană Bulevardul Ilie Balaci, zona intersecţie cu Bulevardul 1 Mai intersecţie cu Strada Râului - construcțiee parcări subterane”, conform art. 4 se aproba declanşarea procedurilor de expropriere pentru cauză de utilitate publicăde interes local, conform Legii 255/2010, actualizată, estimându-se o valoare în vederea unei juste despăgubiri (valoarea justă de despăgubire) în vederea exproprierii pentru lucrări de utilitate publică, conform Legii 255/2010 actualizată, raportată la expertizele întocmite de Camera a Notarilor Publici actualizate. Tipul valorii estimate Ţinând cont de cele prezentate la SEV 100, pct. 40.4 şi 40.5 se estimează o valoare în vederea unei liste despăgubiri (valoarea justă de despăgubire) în vederea exproprierii pentru lucrări de utilitate publică, conform Normelor metodologice din 19 ianuarie 2011 de aplicare a Legii nr. 255/2010 (actualizate), privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean și local, ART. 8: "ART. S(I)Expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociatiei Naţionale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77! alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare. ART. 8(2)Camerele notarilor publici vor pune la dispoziția expropriatorului expertizele prevăzute la alin. (1). ART. 8(3)În_ aplicarea dispoziţiilor art.11 alin. (9) din lege, Uniunea Pagina 7 BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE Naţională a Notarilor Publici din România va pune la dispoziția evaluatorului, la cerere, expertizele întocmite de camerele notarilor publici. Baza de evaluare în prezentul raport de evaluare este Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025, care sunt în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare, ediția 2013, Standardele Europene de Evaluare ediţia 2016 şi legislaţia de expropriere. Valoarea justă este definite astfel: „ÎI. Preţul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunostință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți. Pentru utilizare în raportări financiare în baza Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară, valoarea justă are o semnificaţie diferită.” „Il. în IFRS 13 „Valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ Sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanţii de pe piaţă, la data evaluării.” Pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situaţii financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piaţă. Valoarea justă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părţi identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obţine din tranzacţie. Aceasta, de obicei, este aplicată în context judiciar. Pe de altă parte, valoarea de piaţă cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanţii de pe piaţă, să nu fie luat în considerare Pentru dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile evaluate, valoarea justă este valoarea de despăgubire şi va fi exprimată, la cererea beneficiarului, atât în lei cât şi în euro. Pentru estimarea valorii, având în vedere tipul proprietăţii de evaluat, s-a folosit grila notarilor publici din anul 2026, excepţie de la Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025, ţinând cont de prevederile următoarelor standarde : Din Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025, au fost extrase următoarele standarde în conformitate cu scopul şi tipul valorii estimate: - Standarde generale: - SEV 100 Cadrul general al evaluării (IVS 100) pct. 40.4 şi 40.5.; - SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101); = SEV 102 Tipuri ale evaluării (VS 102) - SEV 103 Abordări în evaluare (IVS 103); - SEV 104 Informaţii şi date de intrare (IVS 104); - SEV 105 Modele de evaluare (IVS 105); - SEV 106 Documente şi raportare (IVS 106) - Standarde pentru active: - SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400); GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile Valoarea de piață se defineşte, conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025, SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general), ca fiind „suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărţinitoare, dupa un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunostință de cauză, prudent şi fără constrângere”. Pagina 8 BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE Valoarea unitara conform 500 lei/mp, (95,39 euro/mp su) pentru teren Studiului de piaţă privind valorile minime ale proprietăţiilor imobiliare valabilă începând cu anul 2026 (anexa A8 şi A9) 3.100 lei/mp Au (667,70 euro/mp Au) pentru construcţie valoare iniţială A8 din Grila Notarilor Publici Nota A8: "Pentru imobilele de tip independent ce prezintă structuri uşoare din lemn, metal sau panouri tip sandwich fara inchideri perimetrale tip zidărie, de tipul magazin, chiosc, etc. se va reduce valoare finală cu 50% din valoarea spațiilor comerciale independente ” Ținând cont de caracteristicile tehnice ale construcţiei descrise în Autorizaţia de construire 36 din 18.01.2024, şi observaţiile constatate pe teren, construcția este previzorie cu durata de amplasare 10 ani. Prin urmare valoarea iniţială de 3.100 lei/mp Au, se ajustează cu 50%, rezultând următoarele valor pentru construcţie: 1550 lei/mp, Au (295,69 euro/mp Au) ana 390.442,25 lei, echivalent a 74.484,11 euro, din care: exproprierii) Teren: 98500 lei, echivalent a 18790,90 euro (197 mp X 500 lei/mp = 98500 lei, echivalent cu, 197 mp X 95,39 euro/mp = 18791,83 euro) Construcţie provizorie: 291.942,25 lei, echivalent a 55.693,21 euro (188,35 mp X 1550 lei/mp = 291.942,25 lei, echivalent cu, 188,35 mp X 295,69 euro/mp = $5.693.21 euro) BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.. Evaluatorul proprietății wiimanla Nr. 10737 EI e, s S rea: at, Set * AN E? > Pagina 9 BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI ÎNTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE CERTIFICAREA EVALUATORULUI Prin prezenta, în limita cunoștințelor şi informatiilor detinute sau care ne-au fost puse la dispozitie, şi sub aceasta rezerva, certificam următoarele: Evaluarea a fost efectuată de persoana care semnează ca evaluator al proprietăţii iar conformitatea față de respectarea procedurilor interne este verificată de celelalte persoane semnatar [...]