HCL 75/2010 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 75 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinarã din data de 25.02.2010; Având în vedere raportul nr. 22220/2010 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii raportului de evaluare a terenului situat în municipiul Craiova, str. Nicolae Bănescu, nr.1 C şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr. 14, 15, 17, 18, 19/2010; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.559/2009 referitoare la achiziţionarea terenului în suprafaţă de 312 mp din acte şi 311 mp din masuratori, situat în municipiul Craiova, str. Nicolae Bănescu, nr.1 C, cu destinaţia de parcare publică; În temeiul art. 36 alin.2 lit. c coroborat cu alin. 5 lit. b, art. 45, alin. 1, art.123 şi art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare a terenului în suprafaţă de 312 mp din acte şi 311 mp din măsurători, înscris în cartea funciară nr.54632 a municipiului Craiova cu nr. cadastral provizoriu 21810, situat în municipiul Craiova, str. Nicolae Bănescu, nr.1 C, cu destinaţia de parcare publică, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Economico– Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Mărinică DINCĂ Nicoleta MIULESCU  CUPRINS 1. Sumar executiv 1.1 Identificarea proprietatii 1.2 Data evaluarii 1.3 Localizare 1.4 Rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare 1.5 Valoarea finala estimata 2. Premisele evaluarii 2.1 Scopul raportului, data inspectiei si a evaluarii 2.2 Identificarea proprietatii si a drepturilor de proprietate asupra acesteia 2.3 Ipoteze preliminare si conditi limitative 2.4 Identificarea si declaratia evaluatorului 3. Analiza si descrierea proprietatii 3.1 Identificarea proprietatii 3.2 Descrierea proprietatii 4. Cea mai buna utilizare a terenului 5. Evaluarea proprietatii imobiliare 5.1 Analiza pietei imobiliare 5.2 Metode de evaluare 5.2.1. Abordarea pe baza de comparatii (metoda comparatiei directe) 5.2.2. Abordarea pe baza de venit: A) metoda capitalizarii rentei de baza; B) metoda reziduala - varianta. 5.4 Analiza rezultatelor si concluzii Anexe Documentar foto 2  1. SUMAR EXECUTIV 1.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII Proprietatea subiect este un teren liber, intravilan, situat in Craiova, str. Nicolae Banescu, nr. 1C, in suprafata totala de 311 mp din masuratori si 312 mp din acte. Dreptul de proprietate asupra terenului evaluat este detinut integral de SC MARATON CONSTRUCTION SRL. 1.2 DATA EVALUARII Data evaluarii este 11.02.2010. Cursul BNR din data evaluarii este: 2,9817 lei/$ si 4,1142 lei/euro. Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informatiile utilizate sunt la nivelul lunii ianuarie - februarie 2010. 1.3 LOCALIZARE Terenul este situat in Craiova, str. Nicolae Banescu, nr. 1C, in zona Amaradia, beneficiind de dotarile complexe, edilitare si urbane ale zonei. In zona se afla: Spitalul nr. 2, Gradina Botanica, fabrica de paine, spatii comerciale diverse, farmacii, sedii de firma, unitati prestari servicii (cosmetica, frizerie, restaurante, cabinete medicale). Zona are un caracter preponderent comercial, prestari servicii dar si rezidential. 1.4 REZULTATELE OBTINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE 1 Valoare estimata prin abordarea prin abordarea pe baza de comparatii (metoda comparatiei directe) V = 340.400 lei (cca 266 euro/mp) 2 Valoare estimata prin abordarea pe baza de venit (metoda capitalizarii rentei de baza) V = 363.000 lei (cca 284 euro/mp) 3 Valoare estimata prin abordarea pe baza de venit (metoda reziduala - varianta) 3  V = 406.700 lei (cca 318 euro/mp) 1.5. VALOAREA DE PIATA PROPUSA Valoarea finala de piata propusa pentru terenul in suprafata de 311 mp (312 mp din acte) este de: 340.400 lei (cca 266 euro/mp) Mentionam ca s-a utilizat in calcule suprafata reala a terenului, adica cea masurata de 311 mp. Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Valoarea estimata este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport. Justificarea valorii: Abordarea pe baza comparatiilor (comparatia directa) da imaginea valorii de vanzare pe piata a terenului, desi informatiile de piata sunt in aceasta perioada destul de putine si greu de verificat. Abordarea pe baza de venit (capitalizarea rentei de baza) este o metoda suficient de precisa in situatia in care exista informatii de piata (oferte) suficiente pentru alegerea unor chirii si estimarea unei rate de capitalizare sustenabile. Abordarea pe baza de venit (reziduala - varianta) este si ea o metoda suficient de precisa in situatia in care exista informatii de piata suficiente dar introduce o serie de presupuneri si ipoteze greu de verificat. Optiunea evaluatorului este pentru valoarea obtinuta prin abordarea pe baza de comparatii, chiar daca piata este in aceasta perioada instabila.
4  2. PREMISELE EVALUARII 2.1. SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECTIEI SI A EVALUARII Raportul de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii de piata in vederea cumpararii de catre Consiliul Local Craiova a unui teren in suprafata de 311 mp (312 mp din acte), situat in Craiova, str. Nicolae Banescu, nr. 1C, apartinand SC MARATON CONSTRUCTION SRL, conform HCL 559/17.12.2009. Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piata - baza de evaluare „Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”. Conform normelor mai sus mentionate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internationale de evaluare, singurele abordari recomandate si permise in evaluare sunt: - abordarea pe baza de costuri; - abordarea pe baza de comparatii; - abordarea pe baza de venit. Cele trei abordari mai sus mentionate pot fi utilizate de catre evaluatori in functie de adecvarea acestora. Normele impun utilizarea a cel putin doua din cele trei abordari, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor. Metodologia de evaluare prevede pentru evaluarea terenului, 6 metode de evaluare, ce vor fi detaliate ulterior. Inspectia proprietatii s-a facut de catre evaluator la data de 11.02.2010. Cu aceasta ocazie s-au verificat: - dimensiunile terenului; - aspectul zonei; - existenta si starea utilitatilor; - dimensiunile si starea drumurilor de acces; - natura vecinatatilor. Data evaluarii: 11.02.2010. 5  2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETATII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului. Obiectul acestui raport il constituie proprietatea imobiliara constituita din terenul in suprafata totala de 311 mp (312 mp din acte), situat in Craiova, str. Nicolae Banescu, nr. 1C, identificat sub nr. cadastral 21810. Dreptul de proprietate asupra terenului mai sus mentionat apartine SC MARATON CONSTRUCTION SRL. 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDITII LIMITATIVE Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza urmatoarelor ipoteze: • raportul de evaluare s-a realizat in conditiile in care nu exista interdictii de instrainare si grevare asupra proprietatii. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putand fi tranzactionata pe piata; • informatiile furnizate de catre beneficiar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor; • toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate); • se presupune o stapanire responsabila si competenta a proprietatii de catre proprietari; • se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietatii, solului sau subsolului ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor; • se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator; • se presupune ca utilizarea terenului corespunde cu granitele proprietatii descrise si nu exista alte servituti decat cele din actele de proprietate atasate; • nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totusi evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze 6  aceste substante. Prezenta unor substante ca azbest, izolatie ce degaja gaze toxice si alte materiale potential periculoase poate afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor. Alte conditii generale limitative: • continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor; • posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-l face public; • potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorii nu vor fi solicitati sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta. Responsabilitatea fata de terti: • nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata; • previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare. Limitele acceptarii responsabilitatii evaluatorului sunt in conditiile in care: - beneficiarul accepta valoarea estimata in conditiile mentionate mai sus; - am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul. Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt: - Comanda evaluare 16040/29.01.2010; - Hotararea Consiliului Local Craiova nr. 559 din 17.12.2009, privind achizitionarea terenului. - Contract de vanzare-cumpare autentificat sub nr. 121 din 23.01.2008; - Documentatie topo-cadastrala - plan de amplasament si delimitare; 7  2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARATIA EVALUATORULUI Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre ing. ELENA INGRID CIORA, membru A.N.E.V.A.R cu legitimatia 6144. Evaluatorul semneaza raportul, asumandu-si responsabilitatea pentru cele scrise in acesta si certifica in cunostiinta de cauza dupa cum urmeaza: • afirmatiile sustinute in raport sunt reale si corecte; • analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare; • evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; • remunerarea evaluatorului se face pentru munca prestata si in nici un caz in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; • acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau proprietate; • in deplina cunostiinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si a Standardelor Internationale si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR; • in prezent este membru ANEVAR; • certifica faptul ca detine competentele necesare pentru intocmirea acestui raport - Evaluator ANEVAR pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare (EPI). EXPERT EVALUATOR Ing. ELENA INGRID CIORA 8  3. ANALIZA SI DESCRIEREA PROPRIETATII Sursele de informatii care au stat la baza prezentului raport au fost: Literatura de specialitate (standardele ANEVAR, cursul de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, buletinele informative editate de catre ANEVAR); Legislatia in vigoare la data evaluarii; Informatii directe de la institute de proiectare, societati de constructii si furnizori de materiale, materii prime si energie; Oferte pentru vanzari si inchirieri de spatii sau proprietati similare; Presa locala si presa de specialitate. 3.1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII A. DATE GENERALE Terenul ce urmeaza a fi instrainat nu este grevat de sarcini si nu a iesit din circuitul civil. In urma studierii situatiei de fapt au rezultat o serie de avantaje si dezavantaje notabile ale terenului evaluat. Avantaje: • Terenul este localizat intr-o zona rezidentiala (blocuri de locuinte), cu acces in special pietonal, dar si auto; • In vecinatatea terenului se afla blocuri de locuinte; • In apropierea imobilului se afla, Spitalul nr. 2, Gradina Botanica, fabrica de paine, spatii comerciale, sedii de firma, unitati prestari servicii (cabinete medicale, cosmetica,farmacii), tranport in comun (autobuz), etc. • Zona dispune de toate utilitatile; • Forma terenului (dreptunghiulara cu acces pietonal pe toate cele 4 laturi si auto din strada Nicolae Banescu) este adecvata unei utilizari rezidentiale (bloc de locuinte) sau comerciale (spatii de birouri cu spatii comerciale la parter), lipsind insa spatiile de parcare; Dezavantaje: • Terenul este amplasat in imediata vecinatate a blocurilor, fiind amplasat chiar in curtea interioara a blocurilor; 9 • Nu exista spatii de parcare si nici posibilitatea de amenajare a acestora in vecinatate, terenul fiind in prezent chiar utilizat ca parcare de locatarii blocurilor din jur; • Accesul din strada este relativ mic, vizibilitatea fiind afectata negativ; 10  4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Deoarece zona este complexa: comerciala, prestari sevicii si rezidentiala, zona este aproape de zona centrala, existand interes pentru spatii de birouri si chiar spatii comerciale sau prestari servicii, tinand cont si de premizele celei mai bune utilizari: posibila fizic, permisa legal, fezabila financiar si de amplasarea proprietatii consideram ca cea mai buna utilizare a terenului liber este cea comerciala sau combinata bloc de locuinte cu spatii comerciale la parter. Insa datorita faptului ca in aceasta perioada au scazut vanzarile pentru locuintele in blocurile noi, iar suprafata de teren este relativ mica, se considera ca cea mai buna utilizare a terenului este cea comerciala. 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 5.1. Analiza pieĠei imobiliare În esenĠă, bilanĠul acestui an, arată o evoluĠie descendentă pe toate segmentele economice cu influenĠă asupra pieĠei imobiliare: Macroeconomie: Anul recesiunii Trei trimestre de scadere economica succesiva nu doar ca satisfac clar definitia tehnica a recesiunii, dar sunt de natura sa sperie prin amploarea prabusirii: daca la inceputul lui 2008, economia crestea cu 8,8%, in vara acestui an lucrurile s-au inversat, cu o scadere de 8,8%. Resurse umane: Anul concedierilor Dublarea numarului de someri, inghetarea salariilor, reducerea beneficiilor si, dupa mult timp, lupta seriosa pentru pentru gasirea sau pastrarea unui loc de munca au facut din piata fortei de munca unul dintre cele mai dinamice domenii in 2009. Agricultura - 2009, anul nefericirii 2009 a fost unul dintre cei mai nefericiti ani pentru agricultura: conditiile meteo nefavorabile si scaderile de pret la grane s-au dovedit catastrofale pentru agricultori. Intre timp, Romania importa mai mult de jumatate din produsele alimentare, iar agricultura si-a redus contributia la PIB la jumatate, atingand in 2009 doar 3,2%, potrivit actualului ministru al agriculturii, Ilie Sarbu. Pia [...]