HCL 77/2010 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 77 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinarã din data de 25.02.2010; Având în vedere raportul nr. 22224/2010 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii raportului de evaluare a terenului situat în municipiul Craiova, str. Castanilor, nr.15C şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr. 14, 15, 17, 18, 19/2010; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.557/2009 referitoare la achiziţionarea terenurilor în suprafaţă de 617 mp, respectiv 48 mp., cu destinaţia de parcare, situate în municipiul Craiova, str. Castanilor, nr.15B, respectiv 15C; În temeiul art. 36 alin.2 lit. c coroborat cu alin. 5 lit. b, art. 45, alin. 1, art.123 şi art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare a terenului în suprafaţă de 48 mp, înscris în cartea funciară nr.64812 a municipiului Craiova, cu număr cadastral provizoriu 23691, situat în municipiul Craiova, str. Castanilor, nr.15C, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Economico– Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Mărinică DINCĂ Nicoleta MIULESCU  CUPRINS 1. Sumar executiv 1.1 Identificarea proprietatii 1.2 Data evaluarii 1.3 Localizare 1.4 Rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare 1.5 Valoarea finala estimata 2. Premisele evaluarii 2.1 Scopul raportului, data inspectiei si a evaluarii 2.2 Identificarea proprietatii si a drepturilor de proprietate asupra acesteia 2.3 Ipoteze preliminare si conditi limitative 2.4 Identificarea si declaratia evaluatorului 3. Analiza si descrierea proprietatii 3.1 Identificarea proprietatii 3.2 Descrierea proprietatii 4. Cea mai buna utilizare a terenului 5. Evaluarea proprietatii imobiliare 5.1 Analiza pietei imobiliare 5.2 Metode de evaluare 5.2.1. Abordarea prin comparatii (metoda comparatiei relative) 5.2.2. Abordarea prin metoda reziduala 5.4 Analiza rezultatelor si concluzii Anexe Documentar foto  1. SUMAR EXECUTIV 1.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII Proprietatea de evaluat este un teren apartinand doamnei Geodu Georgeta situat in Craiova, str Castanilor, nr. 15C, in suprafata totala de 48mp. Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare de evaluat este detinut integral de Geodu Georgeta. 1.2 DATA EVALUARII Data evaluarii este 26.01.2010. Cursul BNR din data evaluarii este: 2,9309 lei/$ si 4,1319 lei/euro. Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informatiile utilizate sunt la nivelul lunii decembrie 2010-ianuarie 2010. 1.3 LOCALIZARE Imobilul de evaluat este situat in Craiova, str. Castanilor, nr. 15C, in apropiere de strada Constantin Brancoveanu si b-dul Dacia, beneficiind de dotarile complexe, edilitare si urbane ale zonei. In zona se afla Parcul Cornitoiu, Unitatea Militara de pe b-dul Dacia, spatii comerciale diverse, farmacii, sedii de firma, unitati prestari servicii (cosmetica, frizerie, restaurante, cabinete medicale). Zona are un caracter preponderent rezidential, comercial dar si prestari servicii. 1.4 REZULTATELE OBTINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE 1 Valoare estimata prin abordarea prin comparatia vanzarilor V = 30.300lei (cca 153 euro/mp) 2 Valoare estimata prin abordarea prin metoda extractiei V = 34.400lei (cca 174 euro/mp) 1.5. VALOAREA DE PIATA PROPUSA Valoarea finala de piata propusa pentru terenul in suprafata de 48 mp este de: 30.300lei (cca 153 euro/mp)  Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport. Abordarea pe baza comparatiilor de piata da imaginea valorii de vanzare pe piata a terenului, fiind de asemenea adecvata, informatiile fiind veridice si obtinute din surse ce nu au legatura cu proprietatea. Optiunea evaluatorului este pentru valoarea obtinuta prin abordarea pe baza de comparatii, chiar daca in aceasta perioada preturile terenurilor sunt intr-o perioada de reasezare, ce urmeaza dupa o scadere a acestora iar piata imobiliara in acest moment este blocata.
 2. PREMISELE EVALUARII 2.1. SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECTIEI SI A EVALUARII Raportul de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii de piata in vederea cumpararii, a unui teren in suprafara de 48mp, situat in str. Castanilor, nr. 15C apartinand doamnei Geodu Georgeta, conform HCL 557/17.12.2009. Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piata - baza de evaluare „Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”. Conform normelor mai sus mentionate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internationale de evaluare, singurele abordari recomandate si permise in evaluare sunt: - abordarea pe baza de costuri; - abordarea pe baza de comparatii; - abordarea pe baza de venit. Cele trei abordari mai sus mentionate pot fi utilizate de catre evaluatori in functie de adecvarea acestora. Normele impun utilizarea a cel putin doua din cele trei abordari, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor. Metodologia de evaluare prevede pentru evaluarea terenului, 6 metode de evaluare, ce vor fi detaliate ulterior. Inspectia proprietatii s-a facut de catre evaluator la data de 26.01.2010. Cu aceasta ocazie s-au verificat: - dimensiunile terenului; - aspectul zonei; - existenta si starea utilitatilor; - dimensiunile si starea drumurilor de acces; - natura vecinatatilor. Data evaluarii: 26.01.2010.  2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETATII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului. Obiectul acestui raport il constituie proprietatea imobiliara constituita din terenul in suprafata totala de 48 mp situat in Craiova, str. Castanilor, nr. 15C, identificat sub nr. cadastral 23691. Dreptul de proprietate asupra terenului mai sus mentionat apartine doamnei Geodu Georgeta. 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDITII LIMITATIVE Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza urmatoarelor ipoteze: • raportul de evaluare s-a realizat in conditiile in care nu exista interdictii de instrainare si grevare asupra proprietatii. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putand fi tranzactionata pe piata; • informatiile furnizate de catre beneficiar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor; • toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate); • se presupune o stapanire responsabila si competenta a proprietatii de catre proprietari; • se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietatii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor; • se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator; • se presupune ca utilizarea terenului corespunde cu granitele proprietatii descrise si nu exista alte servituti decat cele din actele de proprietate atasate; • nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totusi evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze  aceste substante. Prezenta unor substante ca azbest, izolatie ce degaja gaze toxice si alte materiale potential periculoase poate afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor. Alte conditii generale limitative: • continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor; • posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-l face public; • potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorii nu vor fi solicitati sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta. Responsabilitatea fata de terti: • nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata; • previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare. Limitele acceptarii responsabilitatii evaluatorului sunt in conditiile in care: - beneficiarul accepta valoarea estimata in conditiile mentionate mai sus; - am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul. Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt: - Comanda evaluare 16038/29.01.2010; - Hotararea Consiliului Local Craiova nr. 557 din 17.12.2009, privind achizitionarea terenului. - Dispozitia nr.14519 privind restituirea in natura a terenului; - Procesul Verbal nr. 11016/20.10.2009; - Prces verbal de punere in executare nr.14519/02.02.2009; - Incheierea nr 10522/2009 de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Dolj; - Planurile de amplasare si delimitare a imobilului;  2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARATIA EVALUATORULUI Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre ing.Badeanu Radu, membru A.N.E.V.A.R cu legitimatia 6138. Evaluatorul semneaza raportul, asumandu-si responsabilitatea pentru cele scrise in acesta si certifica in cunostiinta de cauza dupa cum urmeaza: • afirmatiile sustinute in raport sunt reale si corecte; • analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare; • evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; • remunerarea evaluatorului se face pentru munca prestata si in nici un caz in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; • acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau proprietate; • in deplina cunostiinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si a Standardelor Internationale si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR; • in prezent este membru ANEVAR; • certifica faptul ca detine competentele necesare pentru intocmirea acestui raport - Evaluator ANEVAR pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare (EPI). EXPERT EVALUATOR Ing. Badeanu Radu  3. ANALIZA SI DESCRIEREA PROPRIETATII Sursele de informatii care au stat la baza prezentului raport au fost: Literatura de specialitate (standardele ANEVAR, cursul de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, buletinele informative editate de catre ANEVAR); Legislatia in vigoare la data evaluarii; Informatii directe de la institute de proiectare, societati de constructii si furnizori de materiale, materii prime si energie; Oferte pentru vanzari si inchirieri de spatii sau proprietati similare; Presa locala si presa de specialitate. 3.1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII A. DATE GENERALE Activul ce urmeaza a fi instrainat nu este grevat de sarcini si nu a iesit din circuitul civil. In urma studierii situatiei de fapt au rezultat o serie de avantaje si dezavantaje notabile ale activului evaluat. Avantaje: • Imobilul este localizat in zona importanta a orasului Craiova, str. Castanilor , este intre blocuri dar in zona cu activitati si utilitati diverse, preponderent rezidentiala, dar si comerciala si de prestari servicii; • In apropierea imobilului se afla Strada Constantin Brancoveanu, parcul Cornitoiu spatii comerciale, sedii de firma, unitati prestari servicii (cabinete medicale, cosmetica,farmacii), tranport in comun (autobuz), etc. • Zona dispune de urmatoarele utilitati: energie electrica, gaze, apa si canalizare; Dezavantaje: • Terenul este amplasat in imediata vecinatate a blocurilor, fiind amplasat intre bocuri si aproape de Unitatea Militara; • Dimensiunile mici ale terenului  4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Deoarece zona este complexa: rezidentiala, comerciala si de prestari sevicii, circulatia in zona este intensa, strazile Brancoveanu si Dacia fiind una din arterele importante ale minicipiului Craiova. Tinand cont si de premizele celei mai bune utilizari: posibila fizic, permisa legal, fezabila financiar si de amplasarea proprietatii consideram ca cea mai buna utilizare a terenului liber este cea de utilitate publica - parcare. 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 5.1. Analiza pieĠei imobiliare ConsideraĠii economice generale Cei mai importanti factori macroeconomic cu influenĠă asupra pieĠei imobiliare sunt aderarea în 2007 a României la Uniunea Europeană si inasprirea conditiilor de creditare de la jumatarea anului 2008. Aderarea la Uniunea Europeana a avut ca rezultat imediat o creútere bruscă a preĠurilor pe de o parte, dar úi o scădere a numărului de imobile prezente pe piaĠă ca oferte, iar restrictiile impuse de BNR au avut un efect total opus ce a generat un blocaj pe piata imobiliara urmat de o scadere a preturilor si o crestere a numarului de oferte. ConsideraĠii asupra pieĠei imobiliare PiaĠa imobiliară, desi in usoara scadere îúi păstrează orientarea spre imobile de tip vilă sau casă in zona urbana în detrimentul apartamentelor, mai ales ale celor situate în blocurile vechi si al caselor si vilelor situate in ansambluri rezidentiale noi in zonele limitrofe ale Municipiului. Se observă pastrarea interesului pentru imobile cu arhitectură deosebită, cu finisaje úi dotări de rafinament, însă marea majoritate a potenĠialilor cumpărători preferă imobile fără condiĠii speciale de întreĠinere úi reparaĠii cum sunt imobilele clasate ca monumente istorice. Există de asemenea o serie de proiecte imobiliare, unele in derulare, care pot schimba evoluĠia pieĠei pe termen lung. Definirea pieĠei locale PiaĠa imobiliară la nivelul municipiului Craiova se înscrie în liniile generale ale pieĠei imobiliare. Proiectele imobiliare locale sunt pe de o parte minicartiere de vile situate în zonele de la periferia oraúului (Daewoo-Selgross, Hanul Doctorului, Tancodrom, iar pe de altă parte proiectele de imobile de tip bloc de locuinĠe, dintre care cel mai important este proiectul Metropolis, localizat în zona Lăpuú, chiar pe platforma industrială, în vecinătatea Facultătii de Automatică úi a SC PUG SA (fost IUG Craiova). De asemenea sunt în curs de execuĠie sau chiar finalizate o serie de imobile cu destinaĠia spaĠii comerciale úi de birouri, în zona PieĠei vechi, pe str. A. I. Cuza, etc. Utilizarea terenului Utilizarea terenurilor libere din zonă are (conform planurilor urbanistice) un caracter complex: preponderent comercial, prestări servicii dar úi rezidenĠial. Valorile pentru teren în zonă sunt cuprinse între 200 úi 350 euro/mp pentru terenurile libere, preĠurile crescând odată cu scăderea suprafeĠei de teren oferită, dar mai ales în funcĠie de localizare sau deschidere la stradă. În zonă însă există foarte puĠin teren liber, iar cel existent are o serie de restricĠii urbanistice. SituaĠia cererii úi ofertei. Concluzii. Analiza cererii: Cererea de terenuri cu destinaĠie comercială in special (si mai ales cererea de spatii de parcare) este mare în zonă, ca úi la nivelul întregului municipiu, dar sunt cautate terenuri fara restrictii de construire si cu forma regulata. Pe de alta parte restrictiile impuse da BNR au limitat posibilitatile cumparatorilor temperand pe monemt cererea. Analiza ofertei: În ceea ce priveúte oferta, aceasta este mică. Marea majoritate a terenurilor sunt terenuri recuperate de catre fostii proprietari, localizate defavorabil (in zona restrictionata a strazii. intre blocuri) sau cu forme si dimensiuni neadecvate. Concluzia: Concluzia firească este că piaĠa este intr-un echilibru relativ, caracterizat printr-un volum redus al tranzactiilor, preĠurile terenurilor libere fiind intr-o perioada de reasezare. Atat vanzatorii, cat si cumparatorii sunt mai prudenti, s-a temperat caracterul speculativ, cumparatorii fiind direct interesati de proprietatea in [...]