HCL 1010/2018 Cluj-Napoca adoptată

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA HOTĂRÂRE privind revizuirea studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe, pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106, aprobat prin H.C.L. nr. 976/2017 Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în şedinţă extraordinară, Examinând proiectul de hotărâre privind revizuirea studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106 - proiect din iniţiativa primarului; | Analizând Referatul nr. 547595/445/16.11.2018 al Direcţiei tehnice, prin care se propune aprobarea revizuirii studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106, aprobat prin H.C.L.nr. 976/2017; Vazand concluziile raportului colectivului de coordonare şi supervizare numit prin Dispoziţia nr. 4086 din 09.10.2017 a primarului municipiului Cluj-Napoca. Reţinând prevederile Legii nr. 98/2016 privind achiziţiile publice şi ale Legii nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări şi concesiunile de servicii; Văzând avizul comisiei de specialitate; Potrivit dispozițiunilor art. 36, 39 alin. 2 şi alin. 45 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, HOTĂRĂȘTE: Art. |. Se aprobă revizuirea studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe, pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106, aprobat prin Hotărârea nr. 976/2017, sub aspectul termenului concesiunii pentru opțiunea 1, conform Anexei care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art. II. Celelealte prevederi ale Hotărârii nr. 976/2017 rămân neschimbate. Art. IN. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredinţează Direcţia tehnică şi Colectivul de coordonare şi supervizare numit prin Dispoziţia nr. 4086/2017 a primarului municipiului Cluj-Napoca. DINTE DE ŞEDINŢĂ an Ștefan Tarcea ntrasemnează: Nr.1010 din 19 noiembrie 2018 (Hotărârea a fost adoptată cu 18 voturi) Anexă la Hotărârea nr. 1010/2018 REVIZUIREA STUDIULUI DE FUNDAMENTARE a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj Napoca, + B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106, aprobat prin HCL nr. 976/2017 [* Beneficiar: Primăria Municipiului Cluj- Napc Semnătură reprezentant legal Elaborator: orato Contract nr./data E PM Cc? Director General, Aim up! - Cristina-juljâfie”Eărpodean 271990/445/12.06.2017 ai aa SC EPMIC CONSULTING SRL 2018 VIVA. DIC, rO EPMC Consi suling Si RL, Cluj- -Napaca, Str, Fagului, nr, 11, CP 400483, „România : Tai i jfax: 24 0264 411 894, office€epmc. O, CUIRO2475$ 9560, IVI; 713 3/2008 ZI Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106 CUPRINS n PI [ș) n Cole oi =] 1 POR RI RR N N RN RI RR IRI PRIN 3 1. Aspecte generale... ea aaa aaa nana 4 1.1. Obiectivele urmărite în cadrul Studiului... 1.2. Cadrul legislativ... mreana ae aneaaceaeeaaea aataa 5 2. Situaţia existentă... ananas aaa 6 3. Aspecte tehnice pentru fezabilitatea concesiunii de lucrări .........mme manance 9 4.1.Costuri şi venituri pe durata de viata a proiectului..............mnnc nenea eee 35 4.2. Redevenţa, durata concesiunii, valoarea estimată şi mecanismul de plată propus.......... ceeace naeeeaaae 47 5. Aspecte de mediu... aan aaa 52 6; Aspecte:sociale scania casca asr ză stă cacao aie one ea aaa eee eta gena enter 53 7. Aspecte legale şi instituționale.............mu nenea eee aaa 54 8. Matricea de alocarea riscurilor. 9. Indicatori de performanţă... 10. CONClUzIi eee ea 73 10.1. Eoordonateitelinice:. sms caro acre 3330 iaca sea cana apa ana ue ra etapa dadeau 73 10.2. 10.3. 10.4. Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106 Abrevieri ADR Average Daily Rate (eng.) rată medie zilnică ANAP | Agenţia Naţională de Achiziţii Publice BPO Business Process Outsourcing (eng.) — domeniul de business care priveşte serviciile de Outsourcing (externalizare) CAPEX | “capital expenditure”(eng.), termen consacrat din managementul internaţional, desemnînd totalul cheltuielilor cu investiţiile care, ulterior, se amortizează pe durata de exploatare a acestora. CNMI Comisia Naţională pentru Monumente Istorice GOP “gross operational profit” (eng.) termen consacat în managementul international şi analize economice - profitul operațional brut HCL Hotărârea Consiliului Local HG Hotărâre de Guvern OPEX “operational expenditure” (eng.), termen consacrat din managementul international, reprezentînd cheltuielile operaţionale aferente exploatării unei investiţii 0UG Ordonanţă de Urgenţă SF Studiu de Fezabilitate Studiu de fundamentarea deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106 1. Introducere Municipiul Cluj-Napoca deţine o parcelă, în suprafaţă de 13.923 mp, situată în Municipiul Cluj-Napoca, cuprins între B-dul 21 Decembrie 1989 — str. Năvodari, situat în intravilanul Municipiului. Municipiul Cluj-Napoca a realizat documentaţiile tehnice-economice şi a aprobat indicatorii tehnico-economici pentru următoarele obiective de investiţii: - Imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, b-dul 21 Decembrie 1989 nr. 106 — aprobat prin HCL nr. 121/2011, respectiv - Ansamblul “Centru Cultural Transilvania — Clădirea sălii de concerte, sediul Filarmonicii Transilvania, Piaţa Transilvania, Anexe tehnice şi parcje subterane — aprobat prin HCL nr. 527/2013 Conform caietului de sarcini care a furnizat specificațiile tehnice pentru realizarea prezentulu Studiu, Municipiul Cluj-Napoca intenţionează realizarea acestor construcţii etapizat, din care o parte vor fi realizate prin concesiune., ca o etapă dintr-un proiect de mai mare amploare car prevede realizarea întregului Ansamblu Centrul Cultural Transilvania. Astfel, obiectul prezentului studiu reprezintă analiza fezabilității tehnice, economice şi financiare. a.9pțunilor — EST tere pentru o posibilă concesiune de lucrări atâta fr ătarelăr obietrive din ÎNvEStțITE Sus- “menţionate: — emana a) Imobil cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, b-dul 21 decembrie 1989 nr. 106 şi operarea acestuia (Corp C3 în Ansamblul Centrului Cultural Transilvania) b) Realizarea nivelurilor de subsol aferente parcajelor şi operarea parcării rezultate în urma investiţiei pentru subsolurile aferente următoarelor clădiri din Ansamblul Centrului Culural Transilvania, mai precis subsolurile (S4-+S3+S2) pentru: > a. CorpF1l b. Corp F2 c. Corp F3 d. CorpC e. Piaţa În concordanță cu deciziile Municipiului Cluj-Napoca, prezentul studiu analizează opțiunile aferente concesiunii obiectivelor (total sau parţial), astfel încât concesiunea rezultată să fie realizabilă şi fezabilă, atât din punct de vedere tehnic, cât şi din punct de vedere economic şi legal. În realizarea prezentului studiu au fost realizaţi următorii paşi: - Analizarea detaliată a documentaţiilor tehnico-economice existente pentru cele două obiective, documente puse la dispoziţie de Direcţia Tehnică a Municipiului Cluj Napoca;. Studiul de fezabilitate pus la dispozitie pentru obiectivul Imobl cu funcțiuni complexe are ca parte componenta o evaluare calculata dupa formula pret mediu x mp si nu un deviz general conform HG 28/2008. |3 4 Studiu de fundamentare a deciziei da concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106 - Studierea pieţei pentru posibilele funcțiuni ale imobilului care urmează să fie construit, astfel încât să se poată determina poteţiala cerere şi costurile de operare aferente diferitelor activităţi ; - Întâlniri periodice între elaboratorii Studiului şi reprezentanţii Municipiului pentru stabilirea de comun acord a ipotezelor de lucru; - Studierea datelor statistice necesare. - Clarificarea şi estimarea unor aspecte care au survenit ulterior aprobării documentaţiilor tehnico- economice care au stat la baza realizării prezentului document. Conform prevederilor Legii 100/2016 privind concesiunile de lucrări şi concesiunile de servicii, şi în special conform prevederilor H.G. 867/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de concesiune de lucrări şi concesiune de servicii din Legea nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări şi concesiunile de servicii (denumită în continuare H.G. 867/2016), Sectiunea a 2-a — Fundamentarea deciziei de concesionare a Capitolului II Planificarea concesionării, legiuitorul stabileşte modalitatea de analiză, condiţiile şi conţinutul elementelor şi etapelor pe baza cărora se fundamentează decizia de concesionare. Studiul de fundamentare privind oportunitatea deciziei de fundamentare trebuie să conţină, conform H.G. 867/2016, art. 12 şi 13, cel puţin următoarele: — Aspecte generale; — Fezabilitatea tehnică; — Fezabilitatea economico-financiară; — Aspecte de mediu; — Aspecte sociale şi instituţionale; — O analiză a riscurilor şi alocarea acestora între părţile viitorului contract. De asemenea, în funcţie de durata recuperării investiţiilor, studiul trebuie să stabilească durata optimă a concesiunii, conform prevederilor Legii 100/2016 a concesiunilor. de lucrări şi servicii, art. 16, astfel încât durata să nu poată „depăşi timpul estimat în mod rezonabil necesar concesionarului penru a obţine un venit minim care să permită recuperarea costurilor investiţiilor efectuate, a costurilor în legătură cu exploatarea servicilor, precum şi a unui profit rezonabil”. În mod specific, dată fiind complexitatea obeictivelor care sunt analizate, studiul include analiza tehnico- economică a opţiunilor posibile de concesiune a imobilelor (separat, parțial, împreună), astfel încât decizia de concesiune să poată fi luată pentru opţiunea cea mai bună posibilă pentru Municipiu. 1. Aspecte generale 1.1. Obiectivele urmărite în cadrul Studiului Obiectivele studiului vizează două paliere, strâns legate între ele: 1) Conformarea cu prevederile legale privitoare la analiza opţiunilor şi fundamentarea deciziei de delegare Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106 Conform prevederilor legale (în special art. 15 al HG 867/2016, studiul de fundamentare poate sta la baza unei decizii de concesiune daca forma propusă de concesiune este: - Fezabilă şi realizabilă, - Proiectul răspunde cerinţelor şi politicilor entității contractante, - Au fost luate în considerare alternative, - Realizarea analizei comparative între soluția unui contract de achiziţie publică şi soluţia unui contract de concesiune, Dă - Asigurarea susţinerii financiare pentru proiect. Acceste elemente sunt analizate în cadrul studiului după cum urmează: Obiective urmărite Secţiuni dedicate Proiectul este fezabil şi realizabil Toate aspectele analizate în Studiu urmăresc aceste elemente, în special: Cap. 3 Fezabilitatea tehnică Cap. 4 Fezabilitatea economico-financiară Cap. 8 Matrice de alocare a riscurilor Cap. 10 Concluzii Studiul de piaţă anexă la prezentul document Proiectul răspunde cerinţelor şi politicilor entității | Cap. 7 Aspecte legale şi instituţionale contractante Cap. 9 Indicatori de performanţă Cap. 10 Concluzii Au fost luate în considerare alternative Cap. 4 Fezabilitatea economico-financiară Cap. 7 Aspecte legale şi instituţionale Cap. 10 Concluzii (secţiunile referitoare la opţiuni) Analiza comparativă achiziţie publică versus Cap.7 Aspecte legale şi instituționale concesiune Asigurarea susţinerii financiare pentru proiect Cap. 4 Fezabilitate economico-financiară 2) Stabilirea obiectivelor entității contractante cu privire la concesiune din punctul de vedere al eficienței gestionării patrimoniului public şi al obiectivelor de dezvoltare la nivelul municipiului. Acestea vor urmări în special: - Cerinţe privitoare la realizarea construcţiei; - Cerinţe privitoare la modalitatea de operare a investiţiilor; - Ceerinţe privitoare la veniturile municipalităţii ca urmare a concesiunii; - Cerinţe privitoare la transferul proprietăţii la finalizarea contractului de concesiune. 1.2. Cadrul legislativ Pentru analiza fundamentării deciziei de concesiune, cadrul legal general avut în vedere este următorul: - Legea nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări şi concesiunile de servicii cu modificările şi completările ulterioare; Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106 - Legea nr.101/2016 privind remediile şi căile de atac în materie de atribuire a contractelor de achiziţie publică, a contractelor sectoriale şi a contractelor de concesiune de lucrări şi concesiune de servicii, precum şi pentru organizarea şi funcţionarea Consiliului Naţional de Soluţionare a Contestaţiilor - Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; - Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, cu modificările şi completările ulterioare; - - Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, cu modificările şi completările ulterioare; - H.G. nr.867/2016 privind aprobarea Normelor metodologice de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de concesiune de lucrări şi concesiune de servicii din Legea nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări şi concesiunile de servicii; - O.U.G. nr. 58/2016 pentru modificarea şi completarea unor acte normative cu impact asupra domeniului achiziţiilor publice; - Ordin nr. 1517/2009 privind aprobarea Ghidului pentru implementarea proiectelor de concesiune de lucrări publice şi servicii în România. 2. Situaţia existentă Descrierea amplasamentului Amplasamentul studiat este situat în intravilanul Municipiului Cluj-Napoca, în apropierea zonei centrale, având adresa poştală pe Blv. 21 Decembrie 1989, nr. 106. Terenul are o suprafață de 13 923 mp, înscris în CF nr. 265727, având nr. Topo 4799/1/1 în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca şi în administrarea Consiliului Local Cluj-Napoca. Amplasamentul se invecinează la nord cu Blv. 21 Decembrie 1989, la sud cu strada Năvodari, la est cu imobilele de la adresa Blv. 21 Decembrie 1989 nr. 108, iar la vest cu cu imobilele de la adresa Blv. 21 Decembrie 1989 nr.104 şi strada Năvodari nr.15. Pe acest teren nu mai există în acest moment decât fostul Corp C2 - Pavilionul A2 situat la aliniamentul bulevardului 21 Decembrie 1989, clădire înscrisă pe lista monumentelor CNMI, motiv pentru care va fi menţinută, cu posibilitatea de revigorare, restaurare şi refuncţionalizare. lo Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106 Terenul, în formă de L, are o dispunere nord-sud cu latura de nord de 127 m la aliniamentul bulevardului 21 Decembrie 1989 şi latura de est, lungă de 176 m — latura comună cu lotul de la adresa Blv. 21 Decembrie 1989 nr. 108. În principiu, terenul are o geometrie plană, având totuşi o diferenţă de nivel de la nord la sud de cca 1,5m, rezultată din alinierea la bulevardul 21 Decembrie 1989 la cota 335,70 NMN şi alinierea la strada Năvodari cota 337,20 NMN. Conform PUG Cluj-Napoca aprobat cu HCL nr. 493 din 22 decembrie 2014, terenul este situat în UTR SZCP_Is - Subzona de instituţii şi servicii publice şi de interes public constituite în clădiri dedicate situate în afara zonei centrale, care reprezintă subzona aferentă UTR ZCP_Is_A — Zona construită protejată. Zona de instituții şi servicii publice şi de interes public constituite în ansambluri independente. Documente aprobate şi autorizări existente Până în prezent există următoarele aprobări/autorizaţii privind amplasamentul: HCL. nr. 121/2011 privind aprobarea indicatorilor tehnico-economici pentru obiectivul Imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în pivoguletateza Municipiului Cluj-Napoca, b-dul 21 Decembrie 1989 nr. 106; - HCL nr. 527/2013 privind aprobarea indicatorilor tehnico-economici pentru Ansamblul “Centru Cultural Transilvania — Clădirea sălii de concerte, sediul Filarmonicii Transilvania, Piaţa Transilvania, Anexe tehnice şi parcaje subterane; - Autorizaţia de Construire nr. 129/28.01.2016 pentru “Centrul Cultural Transilvania şi Filarmonica de Stat”. ipoteze de lueru Opţiuni studiate Au fost luate în calcul toate opţiunile care să ducă la identificarea celei mai fezabile variante de concesiune. Astfel, au fost luate în calcul concesionarea obiectivelor separat, respectiv împreună. În ceea ce priveşte clădirea cu funcțiuni multiple: Pentru stabilirea unor parametri tehnici şi mai ales economico-financiari pentru realizarea şi operarea investițiilor, elaboratorii Studiului au agreat împreună cu reprezentanţii Beneficiarului analiza următoarelor opţiuni pentru funcțiunile clădirii cu funcțiuni multiple: a) Hotel în regim de patru stele şi servicii conexe, conform prevederilor Studiului de fezabilitate; Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea şi exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe peterenulaflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 105 Cat Ea sc i b) Clădire cu destinaţia birouri şi servicii specific conexe. Ipoteze de lucru pentru realizarea estimărilor de costuri şi venituri pentru operarea investiţiilor studiate Pentru realizarea estimărilor de costuri şi venituri (Costul comparativ de referință), s-au utilizat prognozele principalilor indicatori socio-economici furnizaţi de Comisia Naţională de Prognoză (www.cnp.ro Tabel 1 Prognoza 2017-2021-Evoluţia principalilor indicatori macroeconomici: 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Deflatorul PIB 24 22 41 21 i, 19 20 Cursul de schimb mediu - lei/euro 44450 4,4908 456 455 454 4,52 450 Numărul mediu de salariaţi - mii pers. 46114 41594 4926 5133 5335 5530 5125 -% 23 32 35 42 39 37 3,5 Numărul de şomeri înregistraţi (la sfârşitul anului) - mii pers. 436,2 418,2 387 399 31 312 325 - Rata şomajului înregistrat Ia sfârşitul anului -% 50 48 43 4,0 37 34 35 Populaţia ocupată totală (conform AMIGO) - mii pers. 8.535,4 0.440,0 8.535 8.615 8.680 8.730 8.775 -% -09 -10 10 0,9 0,8 06 05 Număr mediu de salariaţi (conform AMIGO) - mii pers. 6.062,2 6.200,6 6.390 6.600 6.790 6.975 7.150 -% 3,6 23 3.1 33 29 21 25 Şomeri BIM (conform AMIGO) - mii pers. 623,9 529,9 480 455 440 425 410 - rata şomajului BIM -% 68 59 53 50 48 46 45 Câştigul salarial mediu brut -leiflună 2555 2.809 3.187 3.480 3.169 4.048 4.339 -% 98 93 135 92 83 74 72 Câştigul salarial mediu net lunar - leillună 1.859 2.046 2.324 2.540 2.153 2.960 3.176 -% [...]